Бәсеке қағидасы
Кіріспе
Жылжымайтын мүлік — халық меншігіндегі ұлттық байлықтың ең ірі құрамдастарының бірі. Ол тауарлар мен қызметтер нарығымен, сондай-ақ қаржылық нарықпен бір кеңістікте әрекет етеді және экономиканың көптеген салалары үшін базалық инфрақұрылым қызметін атқарады.
Жылжымайтын мүлік кепілдігі — елдің несиелік жүйесін қалыптастырудағы маңызды шарттардың бірі. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік объектілері жеке қажеттіліктерді қанағаттандыратын тұтыну игілігі ғана емес, табыс әкелетін капитал ретінде де қарастырылады.
Кең түсінік
Жылжымайтын мүлік екі негізгі элементтен тұрады: жер және ғимараттар (құрылыстар).
Қазақстандағы өзектілік
Нарықтық реформалар жағдайында жылжымайтын мүлік саласындағы нарықтық механизмдерді құру және мамандар даярлау ерекше мәнге ие.
Дамыған елдер тәжірибесі жылжымайтын мүлікті бағалау мен пайдаланудың тиімді әдістерін қалыптастырғанын көрсетеді. Қазақстанда да бұл бағыттағы маңызды міндеттердің бірі — жылжымайтын мүлік объектілерін коммерциялық мақсатта тиімді пайдалану. Кеңсе және сауда қызметтері үшін жоғары сапалы ғимараттарға сұраныстың артуы коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының жүйелі қалыптасуын талап етеді.
Нарық логикасы: сұраныс қалай кеңейеді?
- Алдымен — тұрғын үй және тұрмыстық инфрақұрылым арқылы негізгі қажеттіліктер өтеледі.
- Одан кейін — бизнес-орталықтар, кеңсе кеңістіктері және іскерлік қонақтарға арналған қонақ үйлер сұранысы өседі.
- Келесі кезең — сапалы сауда орталықтары мен демалыс орындарына қажеттілік.
- Тізбек заманауи қоймалық және логистикалық кеңістіктерге сұраныспен толықтырылады.
Қазіргі уақытта Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығын кешенді реттейтін бірыңғай институционалдық бағыт жеткілікті деңгейде қалыптаспаған. Нарықты реттейтін біртұтас мемлекеттік органның болмауы және ғылыми-талдамалық зерттеулердің жеткіліксіздігі бұл салада жүйелі талдаудың маңызын арттырады.
Жылжымайтын мүліктің теориялық негіздері
Жылжымайтын мүлікті дұрыс түсіну үшін ең алдымен қандай активтердің жылжымайтын мүлікке жататынын, ал қайсысы жатпайтынын нақтылау қажет. Бұл көбіне объектінің басқа объектімен байланысу сипатына, оның бөлінбейтіндігіне және құқықтық мәртебесіне тәуелді.
1) Жер
Жер учаскелері, олардың шекарасы, нысаналы мақсаты және құқықтық режимі — жылжымайтын мүлік жүйесінің өзегі.
2) Тұрғын үйлер
Пәтерлер, жеке үйлер, коттедждер — халықтың әлеуметтік қажеттілігін және капитал жинақтау мүддесін қатар қамтиды.
3) Ғимараттар мен құрылыстар
Коммерциялық объектілер, өндірістік ғимараттар, қоймалар және аяқталмаған құрылыс объектілері нарық айналымының маңызды бөлігі.
Ақпарат көздері: бағалауға не әсер етеді?
Бағалау шешімдерінің сапасы ақпаратқа тәуелді. Ақпарат ішкі (кәсіпорын басшылары мен қызметкерлерінен алынатын) және сыртқы (нарық, статистика, мәмілелер базасы) болып бөлінеді. Қамтылуына қарай ол сапалық, сандық немесе аралас болуы мүмкін.
Ішкі ақпарат көмектеседі:
- кәсіпорын дамуының мүмкіндіктерін айқындауға;
- ағымдағы және ықтимал тәуекелдерді көруге;
- басқарушылық шешімдерді негіздеуге.
Сыртқы ақпарат көмектеседі:
- нарықтағы сұраныс-ұсынысты бағалауға;
- ұқсас мәмілелермен салыстыруға;
- баға динамикасын және мөлшерлемелерді ескеруге.
Бағалау қағидалары мен әдіс-тәсілдер қалыбы
Бағалау қызметі — өз қағидалары бар қолданбалы ғылым. Жылжымайтын мүлікті бағалау нарықтық сипатқа ие: ол тек объектіні салуға немесе сатып алуға кеткен шығындарды есептеумен шектелмейді, сонымен қатар нарықтың әрекет ету логикасын, тәуекелді және күтілетін табысты ескереді.
1) Иесінің көзқарасымен байланысты қағидалар
Пайдалылық қағидасы
Егер меншік объектісі иесінің қажеттілігін қанағаттандыруға қабілетсіз болса, оның құны да болмауы мүмкін. Құн объектінің нақты уақыт пен нақты жерде пайдалы болуына тәуелді.
Анықтамасы: пайдалылық — белгілі уақыт аралығында және белгілі жерде меншік объектісінің қажеттіліктерді қанағаттандыру қабілеті.
Орнын басу (алмастыру) қағидасы
Бірдей пайдалық беретін объектілер арасында сатып алушы артық төлемейді: ол ең төмен бағаны таңдайды. Сондықтан объектінің максималды құны оны қалпына келтіру немесе алмастыру шығынымен шектеледі.
Нәтижесі: орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы шегін анықтауға мүмкіндік береді.
Күту қағидасы
Инвестор объектіге қаражат сала отырып, болашақ табысты күтеді. Бағаланатын құн — болашақта түсетін табыстардың ағымдағы құны ретінде қарастырылады.
Анықтамасы: күту — меншік иеленуден түсетін болашақ табыстардың ағымдағы құнын белгілеу.
2) Нарықтық ортамен байланысты қағидалар
Сұраныс пен ұсыныс сәйкестігі
Баға деңгейі сұраныс пен ұсыныстың өзгерісіне тәуелді. Нарықта теңгерім орныққанда баға салыстырмалы түрде тұрақтанады.
Негізгі заңдылықтар
- Сұраныс тұрақты, ұсыныс өссе — бағалар төмендейді.
- Сұраныс тұрақты, ұсыныс азайса — бағалар өседі.
- Ұсыныс тұрақты, сұраныс өссе — бағалар өседі.
- Ұсыныс тұрақты, сұраныс азайса — бағалар төмендейді.
Анықтамалары: ұсыныс — белгілі баға бойынша сатуға шығарылған тауар саны; сұраныс — белгілі баға бойынша қажет тауар саны.
Бәсеке қағидасы
Жылжымайтын мүлік нарығында сатушылар мен сатып алушылар, жалға берушілер мен жалгерлер арасында бәсеке қалыптасады. Пайда бәсекені күшейтеді, ал бәсекенің болмауы монополиялық жағдайға әкелуі мүмкін.
Егер нарықтағы пайда өндіріс факторларын өтеу үшін қажетті деңгейден асып кетсе, жаңа қатысушылар келіп, орташа табыс деңгейін төмендететін бәсеке үдерісі басталады.
Құнның өзгеру қағидасы
Жылжымайтын мүлік құны уақыт өте өзгеріп отырады: жерді пайдалану мақсаты, тозу, технология, экономикалық жағдай, пайыздық мөлшерлемелер, ақша массасы, тұтынушы талғамы және аумақтың даму фазалары құнға әсер етеді.
3) Эксплуатациямен байланысты қағидалар
Өндіріс факторлары
Мүліктік кешен өндірістік жүйе ретінде оның табыстылығын менеджмент, еңбек, капитал және жер айқындайды. Таза табыс — осы факторлардың бірлескен нәтижесі.
Қалдық өнімділік
Жер жылжымайтын фактор болғандықтан, еңбек, капитал және кәсіпкерлік соған бейімделеді. Алдымен үш фактордың шығындары өтеледі, одан кейін қалған табыс жер иесіне рента түрінде төленеді. Қалдық неғұрлым жоғары болса, жер құны соғұрлым мәнді.
Салым (Contribution)
Салым — жаңа фактор енгізілгеннен кейін объект құнының өзгерісі. Кейбір жаңарту құнды арттырады, ал нарық талаптарына сай келмейтін шешімдер құнды төмендетуі мүмкін.
Қосымша элемент өзін ақтайды, егер құн өсімі оны енгізу шығынынан жоғары болса.
Баланстандыру (пропорционалдық)
Өндіріс факторлары үйлесімді болғанда мүлік құны максималды деңгейге жетеді немесе сақталады. Оптималды тепе-теңдік нүктесі әр объекті үшін бөлек болады.
Неғұрлым тиімді пайдалану
Мүмкін болатын нұсқалардың ішінен объектінің функционалдық әлеуетін барынша толық іске асыратын және ең жоғары құнға жеткізетін пайдалану түрі таңдалады. Бағалау осы нұсқаға сүйенеді.
Бұл қағидалар әмбебап сипатқа ие және мүліктің көптеген түріне қолданылады. Дегенмен олардың мазмұны объектінің ерекшеліктеріне қарай нақтыланып отырады.
Нарық, операциялар және ипотека
Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында пәтерлер мен тұрғын емес ғимараттар, коттедждер мен офистер, құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері, жерді жалға беру құқығы және бау-бақшалық учаскелер белсенді айналысқа түсуде.
Алғашқы және екінші нарық
Нарықта жылжымайтын мүліктің екі сегменті ерекшеленеді: алғашқы (жаңа объектілер) және екінші (қайта сатылатын объектілер) нарықтары. Бұл бөлініс баға қалыптасуына, сұраныс құрылымына және тәуекел профиліне әсер етеді.
Ипотекалық несиелендіру перспективасы
Жылжымайтын мүлік нарығының тұрақты дамуы ипотекалық несиелендіруді кеңейтуге негіз болады. Тұрғын үй мәселесі көптеген отбасы үшін өзекті болғандықтан, ипотека ұзақ мерзімді шешім ретінде қарастырылады.
Елдегі әлеует жоғары, алайда нарықтың тұрақтылығы үшін құқықтық және институционалдық қолдау маңызды.
Қорытынды
Жылжымайтын мүлік нарығы — баға деңгейі, тәуекел дәрежесі, инвестиция тиімділігі және өзге де факторлар бойынша ерекшеленетін аймақтық және жергілікті нарықтардың жиынтығы. Ол кез келген ұлттық экономиканың маңызды құрамдас бөлігі болып саналады.
Жылжымайтын мүлік нарығынсыз толыққанды жалпы нарықтың жұмыс істеуі қиын: еңбек, капитал, тауарлар мен қызметтер нарықтарының барлығы да өз қызметін атқару үшін тиісті ғимараттар мен кеңістіктерге мұқтаж.
Нарық алдындағы негізгі сұрақтар
- Кәсіпорын тиімді жұмыс істеуі үшін қандай жылжымайтын мүлікті сатып алуы керек?
- Жылжымайтын мүлік қай жерде орналасуы тиіс?
- Пайдаланудың құқықтық мәртебесі қандай болуы керек?
- Жылжымайтын мүлікті басқару қалай ұйымдастырылуы қажет?
Қазақстан экономикасының бір бөлігі жылжымайтын мүлік нарығының тиімділігіне тәуелді. Сондықтан нарықтағы мәмілелерді, операцияларды және қатысушылар арасындағы қатынастарды реттейтін күшті нормативтік-құқықтық базаны дамыту — өзекті міндеттердің бірі.
Маңызды қорытынды
Бір объект әр тұлға үшін әртүрлі экономикалық рөл атқара алады: тұтыну үшін, жалға беру үшін немесе кейін қайта сату арқылы капитал өсіру үшін алынуы мүмкін.
Түйін
Нарықтың тұрақты дамуы үшін бағалау қағидаларын жүйелі қолдану, ақпарат сапасын арттыру және құқықтық реттеуді күшейту шешуші мәнге ие.