Жалға алу

Қазіргі кезеңде Қазақстан Республикасының алдында әлемдегі ең бәсекеге қабілетті 50 елдің қатарына кіру мақсаты тұр. Бұл міндеттің маңызды шарттарының бірі — экономиканың тұрақты дамуы. Экономика ілгерілеген сайын мүліктік қатынастар да кеңейіп, әсіресе жылжымайтын мүлікке қатысты құқықтарды заңды түрде бекіту мен қорғаудың маңызы артады.

Мемлекеттік тіркеудің мәні: құқық қашан пайда болады?

Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 118-бабына сәйкес, жылжымайтын мүлікке меншік құқығы және өзге де құқықтар, сондай-ақ оларды шектеу, құқықтардың пайда болуы, ауысуы және тоқтатылуы міндетті түрде мемлекеттік тіркеуге жатады.

Тіркеуден кейін пайда болатын құқықтарға мысалдар

меншік құқығы;
шаруашылық жүргізу құқығы;
оралымды басқару құқығы;
1 жылдан астам мерзімге жер пайдалану құқығы;
1 жылдан астам мерзімге пайдалану (жалға алу) құқығы;
жылжымайтын мүлікті кепілге беру (ипотека);
рента және сенімгерлік басқару құқығы.

Тәжірибелік қорытынды

Егер сіз үйді, пәтерді немесе басқа да жылжымайтын мүлікті сатып алып, бірақ құқықты уәкілетті органда мемлекеттік тіркеуден өткізбесеңіз, онда заң тұрғысынан сіз толыққанды меншік иесі болып танылмайсыз.

Маңызды:

Негізгі қағида — құқық тіркелген сәттен бастап пайда болады.

Қолхатпен сатып алу: өткен тәжірибе және бүгінгі тәуекел

1990-жылдардың соңы мен 2000-жылдардың басында тұрғындардың елден көшуі және тұрғын үйлердің жиі сатылуына байланысты мәмілелерді «ақшаны беру + қолхат жазу» тәсілімен рәсімдеу кең тарады. Алайда қолхаттың өзі жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тіркеуге жеткілікті құқық белгілейтін құжат ретінде танылмайды.

Егер мәміле тек қолхатпен жасалған болса

құқықты тану үшін сотқа жүгіну қажет болуы мүмкін;
құқық белгілеуші құжат ретінде сот шешімі қолданылуы ықтимал;
сот шешімі негізінде ғана тіркеу жүргізіліп, мәміленің заңдылығы бекітіледі.

Сот актісі, өз бетімен салу және иелену мерзімі

Қай кезде сотқа жүгіну туындайды?

уәкілетті органдардың алдын ала рұқсатынсыз үй салынса (өз бетімен салу);
иесіз немесе бос тұрған үйге өз бетімен көшіп, онда ұзақ уақыт (мысалы, 18 жылдан астам) тұру фактісі болса;
құқықты тану немесе иелену мерзімі бойынша меншік құқығын бекіту қажет болса.

Сот актісіне қойылатын мазмұн талабы

«Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» Заңның 44-бабына сәйкес, сот актісі өзге құқық белгілеуші құжат сияқты құқықтық кадастрға енгізуге қажетті деректерді қамтуы тиіс.

объектінің сипаттамалары (көлемі, орналасуы және т.б.);
жер учаскесінің кадастрлық нөмірі және сәйкестендіру деректері.

Сот шешімі заңды күшіне енгеннен кейін не істеу керек?

Сот шешімінің заңды күшіне енгенін растаңыз.
Тіркеу рәсімін бастау үшін құжаттармен бірге Халыққа қызмет көрсету орталығына (ХҚКО) жүгініңіз.
Тұрғын үйге немесе бөлек тұрған құрылысқа құқықты тіркегенде, сол объектіге тиесілі жер учаскесіне құқықты да тіркеу қажет.

Егер жер учаскесіне құқық бөлек тіркелмеген болса, оны бастапқы объектімен (үй, пәтер және т.б.) бірге тіркеуге болады.

Мемлекеттік тіркеуге қажетті құжаттар

Заңның 24-бабына сәйкес, құқық белгілеуші құжат ретінде сот актісі ұсынылған жағдайда, тіркеуге екі куәландырылған көшірме беріледі.

Өтініш беруші ұсынатын негізгі құжаттар

белгіленген үлгідегі мемлекеттік тіркеу туралы өтініш;
жылжымайтын мүлікке техникалық паспорт және/немесе жер учаскесіне сәйкестендіру құжаты;
жеке басты куәландыратын құжаттың көшірмесі (өтініш беруші және өкілі болса — өкілінің де);
мемлекеттік алымды төлегенін растайтын құжат;
заңда көзделген өзге құжаттар.

Жиі ескерілмей қалатын жайт

Егер сот шешімі шыққан уақытта өтініш беруші некеде болса, әдетте неке қатынастарының бар екенін растайтын құжаттың көшірмесі де талап етілуі мүмкін.

Мерзім туралы:

Құқық иесі сот шешімі заңды күшіне енгеннен кейін белгіленген мерзімде тіркеуге жүгінуге тиіс. Мерзімді өткізіп алу әкімшілік жауапкершілікке әкелуі мүмкін.

Құқық белгілеуші құжаттардың берілу тәртібі

Құжаттар, әдетте, екі данада ұсынылады: біреуі түпнұсқа немесе нотариат куәландырған көшірме болуы тиіс. Тіркеуден кейін түпнұсқа (немесе куәландырылған көшірме) өтініш берушіге қайтарылады.

Меншік құқығы деген не?

Меншік құқығы — субъектінің заңмен танылатын және қорғалатын, өзіне тиесілі мүлікті өз қалауынша иелену, пайдалану және оған билік ету құқығы. Жылжымайтын мүлікке меншік құқығы мемлекеттік тіркеуден өткеннен кейін толық көлемде жүзеге асырылады.

Меншік иесінің өкілеттіктері

мүлікті иеліктен шығару (сату, сыйға тарту және т.б.);
пайдалануға беру (жалға беру);
кепілге қою және өзге ауыртпалықтар салу;
басқа тұлғаларға белгілі бір өкілеттіктерді беру.

Құқықтың ауысуы

азамат қайтыс болғанда — мұрагерлерге немесе заң бойынша өзге тұлғаларға өтеді;
заңды тұлға қайта ұйымдастырылғанда/таралғанда — құқық мирасқорына өтеді;
қайта ұйымдастыру нәтижесінде пайда болған құқық та тіркелгеннен кейін жүзеге асады.

Меншік иесінің еркінсіз мүлікті басқа тұлғаға беру жалпы қағида бойынша жол берілмейді (Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінде көзделген жағдайлардан басқа).

Құқық белгілеуші құжаттарға мысалдар

Жеке тұлғалар үшін жиі кездесетін негіздер

сатып алу-сату шарты;
айырбастау шарты;
сыйға тарту шарты;
өмір бойы асырауда ұстау шарты;
неке шарты (заңда көзделген жағдайларда);
мұрагерлікке құқық туралы куәлік (өсиет/заң бойынша);
жекешелендіру шарты;
заңды күшіне енген сот актілері;
кооператив мүшесінің пай жарнасын толық енгізгенін растайтын анықтама;
объектіні пайдалануға қабылдау актісі (қабылдау комиссиясы/мемлекеттік қабылдау комиссиясы);
атқарушы органдардың құқықтық актілері;
реквизиция немесе алып қою кезінде өтемақы ретінде беру туралы құжаттар.

Заңды тұлғалар үшін жиі кездесетін негіздер

сатып алу-сату, айырбастау, тегін беру шарттары;
міндеттемелердің орындалуы шеңберінде жылжымайтын мүлікті беру туралы құжаттар;
реквизиция/алып қою кезіндегі өтемақы құжаттары;
бөлінетін баланс немесе беру актісі;
заңды күшіне енген сот актілері;
объектіні пайдалануға қабылдау актілері;
жарғылық капиталға жылжымайтын мүлік салу туралы шешім (құрылтай құжаттары, хаттама);
мүлікті заңды тұлға балансына беру туралы шешім;
атқарушы органдардың құқықтық актілері.

Жер учаскесіне меншік құқығын тіркеу кезінде құқық белгілеуші құжаттармен бірге жер учаскесіне жеке меншік құқығын куәландыратын акт (немесе оны алмастыратын құжат) талап етілуі мүмкін.

Ипотека, жалға алу және қосалқы жалгерлік: шектеулерді түсіну

Ипотека кезінде не өзгереді?

Ипотекалық қатынастарда мүліктің нақты иесі өзгермесе де, кепіл ұстаушының келісімінсіз мүлікке билік ету құқығы шектелуі мүмкін. Бұл кепіл ұстаушының кепілге салынған мүлікке қатысты белгілі бір әрекеттерге тыйым салу немесе келісім беру құқығы бар екенін білдіреді.

Жалға алу ұғымы

Жалға алу (мүліктік жалдау) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті белгілі бір мерзімге уақытша иеленуге және/немесе пайдалануға беруге міндетті. Жалға алынған мүлікті пайдалану барысында алынған өнім, табыс, жеміс — әдетте жалға алушының меншігі болып саналады.

Кәсіпкерлік үшін тұрғын емес үй-жайды жалдау

Кәсіпкерлік мақсатта тұрғын емес үй-жайды жалдау көптеген заңды тұлғалар мен жеке кәсіпкерлер үшін шешуші мәселелердің бірі. Жалға беруші ретінде меншік иесі немесе оның атынан уәкілетті тұлға әрекет етеді. Мемлекеттік/коммуналдық мүлік объектілерін кей жағдайда арнайы уәкілетті органдар немесе шаруашылық жүргізу/жедел басқару құқығы бар ұйымдар жалға бере алады.

Офисті жалға алу: практикалық қадамдар

Алдымен нақтылап алыңыз

офис не үшін керек (сату, өкілдік, шоу-рум, қарапайым офис және т.б.);
айлық бюджет және қосымша шығындар;
келушілер ағыны және қабылдау аймағы (хатшы орнының қажеттілігі);
телефон желілері мен интернет-провайдер қолжетімділігі;
талаптар тізімі және қысқартуға болатын тармақтар.

Іздестіру тәсілдері

интернет арқылы іздеу (ұсыныстар көп, бірақ қайталануы мүмкін);
жылжымайтын мүлік агенттігі арқылы іздеу (қызмет құны көбіне 50–100% айлық төлем);
бизнес-орталықтардың базасы мен анықтамалары арқылы өз бетіңізше таңдау;
басқарушы компаниямен тікелей сөйлесу.

Есептеу және депозит:

Кей хабарландыруларда 1 м² үшін жылдық құн көрсетіледі: оны алаңға көбейтіп, 12-ге бөлсеңіз айлық төлем шығады. Кейбір жалға берушілер бір айлық төлем шамасында депозит сұрауы мүмкін.

Егер агент қызметіне ақы төлеуден бас тартсаңыз, іздеу уақыты мен тәуекелін өзіңіз көтересіз. Көп жағдайда бірнеше сәтсіз қоңыраудан кейін кәсіби делдалдың көмегіне қайта жүгіну ықтимал.

Қосалқы жалгерлік (ішкі жалдау): тәуелділік және сақтық

Қосалқы жалгерлік қатынастарында қосалқы жалгер көбіне ең әлсіз тарап болады: оның шарты қосалқы жалға берушіге де, меншік иесіне де тәуелді. Қосалқы жалдау шарты жасалғаннан кейін жалға алушы қосалқы жалға берушіге айналады, бірақ бастапқы жалдау шарты бойынша міндеттемелері сақталады.

Меншік иесінің рұқсаты

Жалпы ереже бойынша, мүлікті қосалқы жалға беру үшін меншік иесінің (немесе уәкілетті тұлғаның) жазбаша рұқсаты қажет. Көп келісімшарттарда бұл шарт алдын ала енгізіледі, дегенмен әр тармақты мұқият тексерген дұрыс.

Коммуналдық төлемдер қалай рәсімделеді?

жалға алушы жеткізушілермен тікелей шарт жасайды;
коммуналдық шығындар жалдау төлеміне енгізіледі;
коммуналдық шығындар жалдау төлемінен бөлек жалға берушіге төленеді.

Пайдалану консалтингі: шығынды дұрыс жоспарлау не үшін маңызды?

Объект иелері кірісті жиі мұқият жоспарлайды, ал пайдалану шығындарын кейде ғимараттың нақты сипаттамасын ескермей, шамамен есептейді. Дегенмен объектіні сауатты пайдалану — оның қауіпсіз жұмыс істеуінің, тозбауының және ұзақ мерзімді құнының негізгі алғышарты.

Консалтинг не береді?

пайдалану бағдарламасын жүйелеу;
жоспарланған қызметкерлер мен режимді ескере отырып, қызмет көрсету моделін таңдау;
әдетте 3 жылға дейінгі шығындарды болжамдау;
қаражатты тиімді жұмсауға арналған шаралар жиынтығы.

Екі шектің де зияны бар

Қаражатты артық жұмсау да, жеткіліксіз жұмсау да қиындық туғызады. Жеткіліксіз қаржыландыру мүліктің тез тозуына әкеліп, кейін жөндеуге әлдеқайда көп қаражат кетіруі мүмкін. Пайдалануды бағалау ғимараттың кез келген кезеңінде пайдалы басқарушылық шешімдер қабылдауға көмектеседі.

Қысқаша түйін

Жылжымайтын мүлікке құқық мемлекеттік тіркеуден өткеннен кейін ғана толық күшіне енеді.
Қолхат — меншік құқығын тіркеуге жеткілікті құжат бола бермейді; жиі сот шешімі қажет.
Сот актісі кадастрға енгізуге қажетті нақты деректерді қамтуы тиіс.
Жалдау, ипотека және қосалқы жалгерлік шарттарында құқықтар мен шектеулерді алдын ала тексеру маңызды.
Пайдалану шығындарын жүйелі жоспарлау объектінің құнын сақтайды.