Кепіл заттың жағдайы

Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру-құқықтық негіздері

Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық несиелеу жүйесінің барлық буындарының қызметін реттейтін құқықтық нормалардың болуы маңызды. Кепіл құқығының негізгі көзі және ипотекалық несиелеуді жүзеге асырудағы базалық құқықтық акт — Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі.

Ипотеканы реттейтін негізгі актілер

Жер туралы заң (соңғы өзгерістер мен толықтыруларды ескере отырып).
Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен байланысты мәмілелерді тіркеу туралы заң.
Өзге де нормативтік-құқықтық актілер.

Ипотекалық келісім-шарт: рәсімдеу және құқықтың пайда болуы

Жеке тұлға банктен ипотекалық несие алған кезде банк пен клиент арасында жазбаша ипотекалық келісім-шарт жасалады. Келісім-шартқа кепіл беруші және кепіл ұстаушы қол қояды. Ипотекалық құқық келісім-шарт мемлекеттік тіркеуден өткен сәттен бастап туындайды. Нотариаттық куәландыру тараптардың өзара келісімі бойынша жүргізіледі.

Келісім-шарт субъектілері

Кепіл беруші және кепіл ұстаушы (заңды және жеке тұлғалар).
Тіркеуші орган.
Бірыңғай кепіл реестрін ұстаушы.

Міндетті реквизиттер

Кепіл беруші мен кепіл ұстаушының толық атауы және мекенжайы.
Негізгі міндеттеменің мәні, сомасы және орындалу мерзімі.
Кепілге қойылатын жылжымайтын мүлік тізімі және орналасқан жері.
Тараптардың құқықтары мен міндеттері.
Қажет деп танылған өзге шарттар.

Ипотекалық несиеге өтініш: жеке тұлғадан талап етілетін құжаттар

Ипотекалық несиені ұйымдастыру үшін банк қарыз алушыдан құжаттар пакетін ұсынуды талап етеді. Бұл пакет несие мақсатын нақтылау, тұлғаны сәйкестендіру, табысты растау және қамтамасыз етуді бағалау үшін қажет.

Негізгі құжаттар тізімі

Жазбаша өтініш (несие сомасының мақсаты нақты көрсетіледі).
Жеке басын куәландыратын құжаттың көшірмесі.
Тұрақты жұмыс орнынан соңғы 12 айдағы жалақы туралы анықтама, сондай-ақ қосымша табыс көздері болса — растайтын құжаттар.
Өтімді мүліктің барын дәлелдейтін құжаттар және нақты кепіл ретінде ұсынылатын мүлікке қатысты құжаттардың түпнұсқалары.
Егер кепіл мүлкі бірнеше тұлғаның ортақ меншігінде болса — барлық иелердің келісімі.
Қажет болған жағдайда — қосымша құжаттар.

Ипотекалық несиелеу процесі: кезеңдер мен логика

Банктер тәжірибесінде ипотекалық несиелеу процесі өтінішті өңдеуден басталып, несие толық өтелген сәтпен аяқталады. Әр кезең қолданылатын механизм элементтері арқылы операциялардың сапасын және орындалу техникасын айқындайды.

Негізгі кезеңдер

1.Өтінішті қарау.
2.Несиелік қабілеттілікті талдау.
3.Несиелік келісім-шарт жасау.
4.Несие беру.
5.Орындалуын бақылау.

Дайындық және ішкі нормативтер

Процесті іске асыру үшін банк ең алдымен дайындық жұмыстарын жүргізеді: елдегі макроэкономикалық жағдай бағаланады, қарыз алушылар санаттарымен жұмыс істеуге дайындық тексеріледі, ипотекалық несиелеуге қажетті ішкі банктік нормативтік құжаттар қабылданады.

Одан кейін клиент өтінішіндегі мақсат банктің несиелік саясатына сәйкестендіріледі. Сәйкес болған жағдайда құжаттар жинақталып, жан-жақты талдау жасалады: табыс пен шығыс салыстырылады, төлем тәртібі бағаланады, қамтамасыз ету құны мен өтімділігі тексеріледі.

Несие беру тәртібі

Банк барлық талаптарды қанағаттандырғаннан кейін клиентпен несиелік келісім-шарт бекітеді. Несие беру банктің несие бөлімінің қызметкері дайындайтын жазбаша нұсқау арқылы жүргізіледі. Бұл нұсқау есеп айырысу операцияларын жүргізетін бөлімге жолданып, онда клиенттің толық аты, банк шотының нөмірі және несие сомасы көрсетіледі.

Берілетін сома клиент өтінішіне тәуелді болғанымен, банк есептеген қайтарым мүмкіндігімен әрдайым сәйкес келе бермеуі мүмкін. Сондықтан несие сомасы кепіл өтімділігіне, банк сеніміне, тәуекел деңгейіне және жалпы экономикалық жағдайларға байланысты нақтыланады.

Несиені өтеу: тәртіп, көздер және мерзімдер

Банктерде несиені өтеудің бірыңғай әмбебап тәртібі жоқ: ол әр банктің несиелік саясатында бекітіледі. Дегенмен, өтеу тәртібін негізгі белгілер бойынша жіктеуге болады.

I. Өтеу көздеріне қарай

Қарыз алушының жеке қаражаты (табыс) есебінен.
Кепілдеме берген басқа заңды тұлғаның банктік шотынан қаражат өндіріп алу есебінен.
Басқа банктен қайта қаржыландыру немесе өз активтерін сату есебінен.

II. Өтеу мерзіміне қарай

Нақты белгіленген мерзімде толық өтеу.
Өтеу мерзімін кейінге шегіндіру.
Мерзімінен бұрын өтеу.

Маңызды ереже

Несиені өтеу тәртібі міндетті түрде несиелік келісім-шартта көрсетіледі. Егер несие уақытында өтелмей, мерзімі кейінге шегерілсе, қарыз алушы әдетте жоғары пайыз мөлшерлемесін төлейді.

Пайыз мөлшерлемесіне әсер ететін факторлар

Коммерциялық банктер несие бойынша пайыз мөлшерлемесін белгілеу кезінде бірнеше негізгі факторларды ескереді:

Орталық банктің коммерциялық банктерге беретін қарыздары бойынша базалық мөлшерлеме.
Банкаралық нарықтағы орташа пайыз деңгейі.
Депозиттік шоттар бойынша төленетін орташа пайыз.
Банктің несиелік ресурстарының құрылымы.
Несиеге сұраныс (сұраныс төмен болса, несие бағасы да төмендеуі мүмкін).
Несие мерзімі, түрі және қамтамасыз етуге байланысты тәуекел дәрежесі.
Ақша айналысының тұрақтылығы және инфляция қарқыны (инфляция жоғары болса, пайыз да жоғары болуы ықтимал).

Мониторинг және бақылау: несие берілгеннен кейінгі жұмыс

Ипотекалық несие берілгеннен кейін міндетті түрде мониторинг жүргізіледі. Оның мақсаты — шарттардың орындалуын бақылау және тәуекелдерді ерте анықтау.

Мониторинг бағыттары

Келісім-шарт талаптарының орындалуы және төлемдердің уақытылы төленуі.
Қарыз алушы шотына қаражаттың уақытылы түсуін жүйелі тексеру.
Қарыз алушының және қаржыландырылатын жобаның қаржылық жағдайын бағалау.
Кепіл мүлкінің жай-күйін бақылау.
Гаранттың (кепіл берушінің) қаржылық жағдайына мониторинг.

Тексеру актісі және оның мазмұны

Жүргізілген жұмыстар бойынша тексеру актісі рәсімделеді. Актіні Коммерциялық департамент директоры тексеріп, қол қояды.

Несие қаражатының мақсатты/мақсатсыз пайдаланылуы және оны растайтын құжаттардың болуы (мысалы, меншік құжаттары).
Табыстар динамикасы (өсуі/азаюы) және мүліктің жай-күйі.
Гаранттың қаржылық жағдайы туралы мәліметтер.
Кепіл затының жағдайы.

Қарыз алушыға қойылатын негізгі талаптар

Банктік талаптар (жалпы)

Несие Қазақстан Республикасының азаматтарына 21–56 жас аралығында беріледі; несие мерзімі қарыз алушы 58 жасқа толғанға дейін аяқталуы тиіс.
Расталған табыс болуы қажет.
Тұрақты жұмыс орны болуы керек.
Клиенттің және оның жақын туыстарының басқа несиелік ұйымдар алдында мерзімі өткен қарыздары болмауы тиіс.
Өтімді қамтамасыз ету (кепіл) болуы керек.
Қарыз алушы сотталмаған болуы және оған қатысты тергеу жүргізілмеуі тиіс.

Төлем қабілеттілігін анықтау: банк қызметкерінің әрекеттері

Қарыз алушының төлем қабілеттілігін анықтау — несие тәуекелін басқарудың негізгі элементі. Бұл бағалау құжаттардың дұрыстығын тексеруден бастап, табысты есептеу тәсілдеріне дейінгі бірқатар қадамдарды қамтиды.

1) Құжаттарды тексеру

Несие қызметкері өтініш тіркелгеннен кейін анкета мен барлық құжаттардағы мәліметтердің дұрыстығын тексеруі тиіс.

2) Жалақы есебінен өтеу жағдайы

Егер несие жалақы есебінен өтелсе, төлем қабілеттілігі жұмыс орнынан берілген анықтама негізінде есептеледі. Анықтамада мыналар көрсетілуі керек:

Ұйымның толық атауы, банк шотының нөмірі, пошталық мекенжайы.
Қарыз алушының ұйымдағы тұрақты жұмыс өтілі.
Қарыз алушының лауазымы.
Соңғы 12 айдағы орташа айлық табыс.
Соңғы 12 айдағы ұсталымдар.

Анықтамаға ұйым басшысы мен бас бухгалтер қол қойып, ұйым мөрі басылуы тиіс. Қарыз алушының жұбайына берілетін анықтамаға да осы талаптар қолданылады.

3) Кәсіпкерлік табыс есебінен өтеу жағдайы

Егер несие кәсіпкерлік қызметтен түсетін табыс арқылы өтелсе, несие қызметкері орташа айлық табысты күнделікті түсімдерге талдау жасау арқылы анықтайды.

4) Міндетті төлемдерді шегеру қағидасы

Төлем қабілеттілігін есептеу барысында көрсетілген табыстан барлық міндетті төлемдер шегерілуі тиіс (табыс салығы, алимент, пайлар және өзге ұсталымдар).

5) Қолжетімді ай сайынғы төлем және k коэффициенті

Берілетін несие сомасы қарыз алушының (немесе екі жұбайдың) барлық міндетті төлемдерден кейінгі орташа айлық табысына байланысты анықталады. Негізгі қарыз бен пайыз төлемдерінің жиынтық сомасы орташа айлық табыстан аспауы керек. Сонымен бірге k коэффициенті 0,7-ден аспауы тиіс.

6) Табыстың тұрақтылығы күмән туғызса

Егер несие қызметкері табыстың тұрақтылығына күмәнданса, k коэффициенті қорытындыда түсіндірме бере отырып төмендетілуі мүмкін.

7) Зейнетке шығу тәуекелі

Егер қарыз алушы несие мерзімі аяқталғанға дейін зейнетке шығатын болса, төлем қабілеттілігі жұмыс кезіндегі орташа айлық табысқа Қазақстан Республикасындағы ең төменгі зейнетақыны қосу арқылы бағалануы мүмкін. Осы сомадан шығындар шегеріліп, нәтиже k коэффициентін есептеуге пайдаланылады.

8) Қосымша факторлар арқылы түзету

Есептелген k коэффициенті басқа факторларға байланысты өзгеруі мүмкін: қайтарымды қамтамасыз ету сапасына, сондай-ақ банктің тиісті бөлімшелерінің қорытындыларындағы ақпаратқа.

9) Валюталық тәуекелді ескеру

Несие сомасын және төлем қабілеттілігін анықтауда табыстарды бағалау АҚШ доллары бағамының ықтимал өсуін және соған байланысты тәуекелдерді ескере отырып жүргізілуі қажет.