Аренда туралы
Мүлік жалдау қатынастарының құқықтық негізі
Мүлік жалдау (аренда) қатынастары Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 29-тарауымен реттеледі. Аталған тараудың § 1 бөлімінде мүлік жалдау туралы жалпы ережелер баяндалған.
Дегенмен мүлік жалдауды құқықтық реттеу тек Азаматтық кодекспен шектелмейді: ол басқа да нормативтік құқықтық актілермен толықтырылады. Азаматтық құқық нормаларының диспозитивтік сипаты мүлік жалдау шартына да тән, яғни тараптар заңда белгіленген бастапқы ережелерді өз қажеттіліктеріне қарай өзгертіп, шарт талаптарын нақтылай алады.
Мүлік жалдау шарттарының түрлері
Сатып алу-сату шарты сияқты, мүлік жалдау шартында да жалдау нысанасының ерекшеліктеріне, шарттың жасалу мән-жайларына және басқа факторларға байланысты бірнеше түр қалыптасады. Күшіндегі Азаматтық кодекс мүлік жалдаудың мынадай түрлерін қамтиды:
-
Лизинг
Инвестициялық мақсаттағы, арнайы құқықтық режимі бар жалдау түрі.
-
Кәсіпорынды жалдау
Кешенді мүліктік кешенді уақытша иелену және пайдалану.
-
Ғимараттар мен үйлерді жалдау
Жылжымайтын мүлікке тән талаптары бар жалдау.
-
Көлік құралын экипажымен жалдау
Пайдалануымен қатар қызмет көрсетуді қамтуы мүмкін.
-
Прокат
Қысқа мерзімді, көбіне тұрмыстық мақсаттағы жалдау.
-
Тұрғын үйді жалдау
Тұрғын үй қатынастарына жақын ерекше режимі бар жалдау.
Мүлік жалдаудың ықтимал түрлері мұнымен шектелмейді: экономикалық айналымдағы қажеттілікке қарай жаңа үлгілер пайда болуы мүмкін.
«Мүлік жалдау» және «аренда» терминдері
«Мүлік жалдау» және «аренда» терминдері, жалпы алғанда, тепе-тең ұғымдар ретінде қолданылады. Мұны Азаматтық кодекстің 29-тарауының мазмұнынан да байқауға болады.
Дегенмен белгілі бір кезеңдерде терминологиялық түсініксіздік туындаған. Аренданы мүлік жалдаудың ерекше түрі ретінде қарап, оның арнайы жағдайларын бөліп көрсетуге ұмтылған көзқарастар болды. Соның бір көрінісі ретінде бұрын Қазақ КСР-нің «Аренда туралы» арнайы заңы қабылданып, кейін өміршең болмағандықтан тоқтатылған.
Қазіргі таңда бұл мәселеге байланысты даудың ауқымы үлкен болмаса да, кейбір авторлар арендаға мүлік жалдау шарттарының ішінде даралау орын береді деген пікірді ұстанады.
Шарттың анықтамасы және өзге шарттардан айырмашылығы
Негізгі анықтама
Мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті ақыға уақытша иеленуге және пайдалануға беруге міндеттенеді (ҚР АК 540-б.).
Аренда шартының сатып алу-сату, рента сияқты шарттардан басты айырмашылығы — мүлікке құқықты түпкілікті беру емес, оны уақытша иелену және пайдалану мүмкіндігін қамтамасыз ету.
Тарихи негіз: Рим құқығындағы жалдау
Мүлік жалдау шарты Рим құқығында кең таралған және locatio conductio rerum деп аталған. Оның мазмұны қазіргі құқықтық анықтамадан түбегейлі ерекшеленбейді.
Сонымен бірге тарихи тұрғыда жалдау қатынасында затты пайдалану жағы көбірек алға шыққан: жалдаушының иеленуі кейде екінші кезекке ығыстырылып, ол көбіне затты ұстаушы ретінде ғана қарастырылған. Алайда бүгінгі көзқарас тұрғысынан да жалдаудың негізгі мақсаты — жалға алушыға мүлікті қажетті көлемде пайдалану мүмкіндігін беріп, оның пайдалы қасиеттерін іске асыруға жол ашу.
Қазіргі даму: міндеттемелік және заттық қырлары
Қатынасты реттеудің негізгі өзегі сақталғанымен, мүліктік қатынастарды жеке құқық арқылы реттеу үнемі жетілдіріліп келеді. Соның нәтижесінде шарттық қатынастардың мазмұны өзгеріп, оларды реттейтін нормалар меншік құқығы және өзге заттық құқықтармен тығыз байланыса түседі.
Шарттың құқықтық сипаты
- Консенсуалды — құқықтар мен міндеттер тараптардың келісімімен туындайды.
- Өзара — әр тараптың міндеті екінші тараптың құқығына сәйкес келеді.
- Өтеулі — мүлік ақыға беріледі.
Арендалық шарттан туындайтын құқықтық қатынастарды талдағанда міндеттемелік және заттық қырларын ажырата қарастыру маңызды. Міндеттемелік құқық шеңберінде шарттан туындайтын негізгі құқықтар мен міндеттер қарастырылады, ал заттық-құқықтық аспект жалға алушы мен жалға берушінің мүлікке қатысты құқықтық жағдайын толық түсіндіруге көмектеседі.
Аренданың заттық құқыққа жақындығы туралы пікірталас
Аренданы заттық құқықтарға жатқызу мәселесі ұзақ уақыт бойы даулы болды. Соңғы қазақстандық ғылыми еңбектердің бірқатарында аренда заттық құқықтардың қатарына жатқызылады. Бұл көзқарас заңнамалық анықтамадан да белгілі бір деңгейде қолдау табады, өйткені онда пайдалану мен иелену қатар көрсетіледі. Мұндай тәсіл арендалық қатынастардың тұрақтылығын арттырып, олардың практикалық маңызын күшейтеді.
Нәтижесінде меншік құқығы негізінде мүлікті иелене алмайтын тұлға үшін бөтен мүлікті заңды түрде пайдаланудың тиімді тетігі ретінде мүлік жалдау шарты ерекше рөл атқарады.
Жер арендасы: меншікке балама ретінде
Кейбір жағдайларда аренда, әсіресе жер арендасы, меншік құқығына белгілі бір деңгейде балама ретінде қарастырылған. Мысалы, 99 жылға дейінгі ұзақ мерзімді жер арендасы Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 22 желтоқсандағы «Жер туралы» заң күші бар Жарлығының 41-бабында көзделген.
Бұл идея қазіргі заңнамада да ішінара сақталған: 2001 жылғы 24 қаңтардағы «Жер туралы» заңның 28-бабы бойынша жердің 49 жылға дейінгі ұзақ мерзімді арендасы қарастырылды.
Тараптардың мүдделері және құқықтық тепе-теңдік
Аренда тек жалға алушының қажеттілігін қамтамасыз етумен шектелмейді. Құқықтық нормалар жалға берушінің мүдделерін де ескереді. Дегенмен меншік иесі ретінде жалға беруші көп жағдайда жалға алушыға қарағанда басым құқықтық жағдайда болады.
Неге заттық аспектіні ескеру маңызды?
Егер аренда қатынастарындағы заттық-құқықтық элементтер назардан тыс қалса, жалға алушының да, жалға берушінің де құқықтық жағдайы толық ашылмайды. Мысалы, арендаға берілген мүлікті күтіп-ұстау ауыртпалығы, мүлікке қатысты тәуекелдер, сондай-ақ меншік иесінің және жалға алушының құқықтарының «бәсекесі» сияқты мәселелер шарт тәжірибесінде айқын көрінеді.