Аренда туралы

Мүлік жалдау (аренда) шартының ұғымы және элементтері туралы қазақша реферат

Мүлік жалдау қатынасы Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 29-тарауында реттелген, § 1 мүлік жалдау туралы жалпы ережелер мазмұндалған. Мүлік жалдау қатынастарын реттеу, тек АК-пен шектеліп қоймайды, олар сондай-ақ басқа да заңды актілермен реттеледі. Азаматтық құқық нормаларының диспозитивтік мінезі мүлік жалдау шартына да қатысты өзінің көрінісін табады. Сондықтан нақты шарт қатысушыларына алғашқы нормаларды өзгертуге, оларды өздерінің қажет-тіліктерін барынша толық қамту үшін лайықтауға мүмкіншілік береді.

Сатып алу-сату шартында сияқты мүлікті жалдау шартында жалдау нысанасының, шарт орнауының ерекшелігіне сондай-ақ басқа факторлардың әсерінен оның бірнеше түр-түрі қалыптасады. Күшіндегі Азаматтық кодекс мүлік жалдаудың лизинг, кәсіпорынды жалдау, ғимарат және үйлер жалдау, көлік құралын экипажымен жалдау прокат, тұрғын үйді жалдау сияқты тұр түрлерін қамтиды. Мүлік жалдаудың болуы мүмкін бөлек түрлері мұнымен шектелмейді.

Мүлік жалдау және аренда терминдері (түсініктері) тепе-тең болып келеді, осыны қоғамдық катынастардың аталмыш түрін реттейтін Азаматтық кодекстің 29-тарауының өзінен де байқауға болады. Бірақ, кейбір кезеңдерде, терминологиялық түсініксіздік пайда болды. Аренданы мүлік жалдаудың өзгеше түрі ретінде бағалайтын жөне осыған байланысты оның ерекше жағдайларын бөліп шығарған, мысалы, аренда нысанасын сатып алу құқығын қарастыратын жағдайын сатып алу, сату құқығы, Қазақ КСР-нің «Аренда туралы» арнайы Заңы қабылданды. Ол өмірге қабілетсіздігіне байланысты доғарылды. Аталмыш терминдердің ара қатынасы үлкен мәселені дау тудырып отырған жоқ. Бірақ бұл жөнінде әртүрлі көзқарастар бар. Кейбірлеріне сәйкес мүлікті жалдау шарттарының қатарында аренданың бөлектеу орны бар.

Мүлік жалдау (аренда) шарты бойынша жалға беруші алушыға мүлікті ақыға уақытша иеленуге және пайдалануға бepyгe міндеттенеді. (Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 540-б.).

Аренда шартының сатып алу, сату рента шарттарынан айырмашылығы, ол мүлікті уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейді. Мүлік жалдау шарты Римде кеңінен таралған еді. Ол (locatio conductio rerum) деп аталады. Оның анықтамасы қазіргі кезде жүзеге асырылып отырған анықтамадан елеулі ерекшеленген жоқ.

Сонымен қатар, мүлікті жалдау затты пайдалануды болжайтын, мұнымен қоса жалдаушының иеленуіне назар аударылмайтын, ал негізінен жалдаушы тек затты ұстаушы меншік иесі құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетін тұлға ретінде ғана бағаланатын. Түбіріне қарайтын болсақ, қазіргі уақытта да ең басты мақсат жалдаушыға мүлікті қажетті көлемде пайдалану, оның пайдалы қасиеттерін мүмкіншілігін беру екенін айтуға болады.

Қатынасты реттеудің түбірлі негізі сақталғанымен өзгерістер де еніп жатыр. Мүліктік қатынастарды жеке құқықпен реттеу жалпылама жетілдірудің әсерін сезген және әрине жетілдіру одан да әрі жалғасады. Осының нәтижесіңде шарттық қатынастардың мазмұны өзгеріс шегеді, оларды реттейтін нормалар меншік құқығы және өзге заттық құқықтарды реттейтін нормалармен тығыздау тұйысады.

Аренданы заттық қүқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы ұзақ мерзім бойы даулы болып келді. Заттық құқықтарға (олардың мәселелеріне) арналған соңғы Қазақстандық жұмыстарда аренда заттық құқықтардың қатарына жатқызылады. Бұл көзқарас көріп тұрғанымыздай аренданың заңнамалық анықтамасында да қолдау табады, яғни онда пайдалану мен қоса иеленуде бірге қарастырылады. Бұл заңнамалық шешім арендалық қатынастарға бұрынғыдан көрі жоғарылау (көбірек) тұрақтылық береді, олардың мәнін көтереді. Осының нәтижесінде мүлікті меншік құқығы негізінде иемденуге мүмкіншілігі жоқ бөтен біреудің мүлкін пайдаланған кезде, мүлікті жалдау шарты тиісті қатынастарды тыйымды реттетуге мүмкіншілік береді. Кейбір жағдайларда аренда (мыс, жер арендасы) тіпті меншік құқығына балама ретінде қарастырылатын 99 жылға дейінгі ұзақ мерзімді жер арендасы Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 22 желтоқсанда қабылданған «Жер туралы» заң күші бар Жарлығының 41 бабында қарастырылған еді. Аренда белгілі мөлшерде жерге меншік құқығының баламасы деген түсінік қазіргі (күшіндегі) заңнамада да сақталып тұр. Қазақстан Республикасының 2001 жылы 24 қаңтардан «Жер туралы» заңының 28 бабымен 49 жылға дейінгі жердің ұзақ мерзімді арендасы қарастырылған.

Аренда тек жалдаушының қажетін, мүддесін қамтамасыз етіп қоймайды. Оның нормаларында жалға берушінің мүдделерінде есепке алу бар. Меншік иесі ретінде ол бәрібір жалға алушыға қарағанда артықшылық жағдайында болып келеді.

Мүлікті жалдау шарты консенсуалды (құқықтары мен міндеттері тек тараптардың келісімі негізінде пайда болатын), өзара, өтеулі (ақылы) болып табылады.

Арендалық шарттан туындайтын міндеттемелік құқықтық қатынастарды және заттық құқықтық қатынастарды ажыратып қарау қажет. Әрине, міндеттемелік құқық шеңберінде бірінші кезекте аталған қатынастардың бірінші тобын қарау керек. Аренданың заттық құқығы жеткілікті дәрежеде жан-жақты және толық заттық құқық мәселелеріне арналған еңбектерде талданған. Сонымен қатар, аренданың заттық құқығы ескерілмесе жолға алушының да жалға берушінің де құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен жалға берушінің заттық құқық қатынастар негізінде қатысуын (олар сырттай шарттық болып көрінгенімен) жоққа шығаруға болмайды. Біздің айтып отырғанымыз арендаға берілетін мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығына меншік иесінің (жалға берушінің) және жалдаушының заттық құқықтарының бәсекесіне және тағы басқа ұқсас нәрселерге қатысты.