Жалға алушы мүлікті жақсартуға құқылы
Жалға берушінің мүлікті беру міндеті және мүліктің күйі
Жалға беруші мүлікті жалға алушыға шарт талаптарына және мүліктің мақсатына сәйкес келетін күйде беруге міндетті (ҚР АК 547-бап, 1-тармақ). Мүліктің күйі, ең алдымен, шарттың өзінде нақты айқындалуы тиіс.
Мысалы, қойма жалға берілген жағдайда оның өрт қауіпсіздігі талаптарына, бөлмедегі ылғалдылық пен құрғақтық режиміне және өзге де техникалық шарттарға сай болуы күтіледі. Егер шартта мүліктің күйіне қойылатын талаптар көрсетілмесе, онда олар мүліктің тағайындалуына және оны пайдаланудың болжамды мақсатына қарай анықталады.
Маңызды ескерту
Жалға алу қатынастарында «тиісті күй» өлшемдері жиі субъективті болады. Сондықтан жалға алушы белгілі бір ерекше қасиеттердің (мысалы, температуралық режим, шу деңгейі, желдету қуаты) міндетті түрде болуын қаласа, оны шартта бөлек көрсетіп, жалға берушімен алдын ала келісуі қажет.
Кемшіліктер үшін жауапкершілік
Мүлікте кемшіліктер болмауы тиіс немесе олар шартта тікелей ескертілуі керек. Әйтпесе, жалға беруші мүліктің кемшіліктері үшін жауап береді. Алайда кемшілік қарау кезінде бірден анықталатын болса немесе жалға алушы мүлікті жалға алғанға дейін пайдаланып үлгерсе, жалға берушінің жауапкершілігі шектелуі мүмкін.
Уақыт өте келе кез келген мүлік белгілі бір деңгейде тозады және тұтынушылық қасиеттерін жоғалтады. Сондықтан бірнеше жыл пайдаланылған мүліктің күйі мінсіз болмауы заңды құбылыс. Осыған байланысты мүліктің тиісті күйін қамтамасыз ету міндеті шарт тараптарының арасында бөлінеді: жалға берушінің де, жалға алушының да өз міндеттері бар.
Керек-жарақтар мен құжаттарды табыстау
Мүлік жалға барлық керек-жарақтарымен және оған қатысты құжаттарымен бірге берілуі тиіс. Бұл құжаттарға мүліктің жиынтықтылығын, қауіпсіздігін, сапасын, пайдалану тәртібін куәландыратын материалдар және өзге де қажетті құжаттар жатады.
Сатып алу-сату шартынан айырмашылығы, мұнда негізінен мүлікті пайдалану үшін қажет құжаттар туралы сөз болады. Шартта құжаттардың жалға берушіде қалатыны, ал жалға алушының олармен танысу құқығы бар екені сияқты ережелер де көзделуі мүмкін.
Құжаттар берілмесе, жалға алушының таңдауы
- керек-жарақтар мен құжаттарды беруді талап ету;
- егер құжаттарсыз мүлікті мақсаты бойынша пайдалану мүмкін болмаса немесе күтілетін пайдадан едәуір айырылса — шартты бұзуды талап ету.
Бұл құқықтарды қолдану кезінде бұзушылықтың ауырлығы (мысалы, шартты бұзу мүмкіндігі) бағаланады.
Мүлікті беру мерзімі және бермеудің салдары
Жалға беруші мүлікті шартта көзделген мерзімде беруге міндетті. Егер мерзім көрсетілмесе, мүлік қисынды мерзімде табысталуы тиіс. Егер жалға беруші шартқа қайшы мүлікті бермесе, жалға алушы ҚР АК 355-бабына сәйкес мүлікті талап ете алады немесе шарттың бұзылуын талап етуге құқылы. Екі жағдайда да жалға алушы келтірілген шығынды өндіріп алуды талап ете алады.
Мүлік берілгеннен кейін меншік иесі ретінде жалға беруші белгілі бір ауыртпалықтарды сақтайды, алайда мүлікке қатысты құқықтар тараптар арасында бөлінгендіктен, бұл ауыртпалықтар әрдайым толық көлемде болмайды. Мүлікті күтіп ұстау міндеттері де шарт тараптары арасында бөлінеді.
Жөндеу: күрделі және ағымдағы
Жалға берушінің күрделі жөндеу міндеті
Егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жалға беруші өз есебінен келісілген мерзімдерде күрделі жөндеу жүргізуге міндетті. Сондай-ақ жалға алушы жауап бермейтін мән-жайлардан туындайтын шұғыл қажетті жөндеу де, әдетте, жалға берушінің есебінен қисынды мерзімде орындалуы тиіс (ҚР АК 552-бап).
Жалға алушының ағымдағы жөндеу және күтіп ұстау міндеті
Жалға алушы, егер шартта өзгеше көзделмесе, мүлікті дұрыс күйде ұстауға, ағымдағы жөндеуді өз есебінен жүргізуге және мүлікті ұстауға байланысты шығындарды көтеруге міндетті.
Ағымдағы жөндеудің мазмұны (мысалдар)
Ұсақ бөлшектерді ауыстыру, тетіктерді тазалау, майлау, сұйықтықтарды уақтылы ауыстыру (мысалы, автокөліктегі мотор майы).
Су құбыры жүйесіндегі ақауды жою, электр қосқыштарын немесе сөндіргіштерді ауыстыру сияқты күнделікті техникалық қызмет.
Ағымдағы жөндеу негізгі тораптарды толық кешенді ауыстыруды қамтымайды және тозуды толық жоймайды; оның мақсаты — мүлікті жұмысқа жарамды әрі тиісті күйде сақтау.
Ұстау шығындары: міндетті және қосымша
Мүлікті ұстауға кететін шығындар сыртқы объективті себептерге тәуелді болады (электр, газ, ыстық және салқын су, кәріз қызметтері және т.б.). Бұл шығындарды жалға алушы көтеруі, әдетте, оны ресурсты үнемдеуге ынталандырады (мысалы, есептегіш орнату, тұтынуды азайту шаралары).
Міндетті шығындар
Мүлікті пайдаланған кезде олардан құтылу мүмкін емес шығындар (мысалы, қызметті қамтамасыз етуге қажетті ең төменгі электр шығыны).
Қосымша шығындар
Жалға алушының өз таңдауы бойынша жасайтын шығындары (маман жалдау, сақтандыру рәсімдеу және т.б.). Оларды жалға алушы кейін өзгерте алады.
Үшінші тұлғалардың құқықтары және құқықтар бәсекесі
Шарт жасасу кезінде жалға беруші жалға алушыға мүлікке қатысты үшінші тұлғалардың барлық құқықтары туралы (мысалы, сервитут, кепіл құқығы) ескертуге міндетті. Мүлікті жалға беру үшінші тұлғалардың заттық құқықтарын тоқтатуға немесе өзгертуге негіз болмайды.
Кей жағдайларда құқықтардың бәсекесі туындайды: қай құқықтың басымдығы бар екенін анықтау қажет болады. Мұндай басымдықты негіздеу үшін нақты өлшемдер керек (құқықтың ертерек пайда болуы, тараптың адалдығы/арам пиғылдығы және т.б.). ҚР АК 355-бабында бұл мәселе жалпы түрде ғана аталады.
Жалдау төлемі: түрлері, тәртібі және өзгертілуі
Жалға берушінің негізгі құқығы — мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеуді талап ету. Егер шартта жалдау төлемінің нақты түрі (нысаны) айқындалмаса, төлем ақшалай түрде жүргізілуі тиіс.
ҚР АК 546-бапқа сәйкес жалдау төлемінің нысандары
- кезең-кезеңімен немесе біржола төленетін ақшалай сома;
- мүлікті пайдалану нәтижесінде алынған өнімнің, жемістердің немесе табыстың үлесі;
- жалға алушының белгілі бір қызмет көрсетуі;
- шартпен келісілген затты жалға берушіге меншікке немесе пайдалануға беру;
- жалға алушыға мүлікті жақсарту жөніндегі келісілген шығындарды жүктеу.
Тараптар бірден бірнеше нысанды қатар қолдануды да келісуі мүмкін.
Төлем тәртібі қалай анықталады
Заңнамада төлем енгізудің барлық тетіктерін тікелей көрсететін нормалар толық емес, сондықтан төлем тәртібі көбіне шартта нақты бекітілуі тиіс. Егер келісім болмаған жағдайда, нарықта қалыптасқан орташа бағалар және төлемге қатысты әдеттегі талаптар ескеріледі (ҚР АК 385-бап).
Төлемді өзгерту және индекстеу
Шартта шектеу болмаса, төлем мөлшері өзгертілуі мүмкін, бірақ бұл жылына бір реттен жиі болмауы тиіс. Төлемді өзгерту, әдетте, тараптардың келісімімен жасалады. Ал индекстеу (инфляцияға байланысты түзету) ұзақ мерзімді міндеттемелерге тән және шартта арнайы көзделуі қажет.
Жағдайлар нашарласа — төлемді азайту құқығы
Егер жалға алушы жауап бермейтін себептермен шартта көзделген пайдалану жағдайлары немесе мүліктің өзі нашарласа, жалға алушы төлемді тиісінше азайтуды талап ете алады. Бірақ бұл құқық, әдетте, жалға алушының мүлікті күтіп ұстау міндеттерін адал орындауына байланысты.
Мүліктің кемшіліктері анықталса: жалға алушының талаптары
Жалға берілген мүлікте кемшіліктер анықталған жағдайда, жалға алушы өз таңдауы бойынша бірқатар талап қоюға құқылы. Бұл тетіктер жалға алушының мүддесін қорғауға бағытталған және дауды сотқа жеткізбей шешуге мүмкіндік береді.
Жалға алушының негізгі нұсқалары
- мүліктің кемшіліктерін тегін жоюды талап ету;
- жалдау ақысын кемшілікке мөлшерлес азайтуды талап ету;
- жалға берушіге алдын ала хабарлай отырып, кемшілікті өзі жойып, шығынын жалдау төлемінен ұстап қалу;
- шартты мерзімінен бұрын бұзуды талап ету.
Шартты мерзімінен бұрын бұзу талабы, әдетте, құқықтың елеулі бұзылуы болғанда ғана негізді болады.
Жалға берушінің жауап әрекеттері
Жалға беруші жалға алушының келісімімен мүлікті тез арада тиісті күйдегі ұқсас мүлікке ауыстыра алады немесе кемшіліктерді тегін жоя алады. Егер төлемнен ұстап қалу залалды толық өтемесе, жалға алушы өтелмеген бөлігін өндіруді талап етуге құқылы.
Мүлікті пайдалану тәртібі және шартты бұзу негіздері
Жалға алушы мүлікті шарт талаптарына сәйкес пайдалануға міндетті, ал шартта нақты талаптар болмаса — мүліктің тағайындалуына сай пайдалануы керек. Кей жағдайда жалға беруші мүліктің шамадан тыс пайдаланылуы оның мерзімінен бұрын тозуына әкелетіндіктен, пайдалануға белгілі бір шектеулер енгізуге мүдделі болуы мүмкін.
Егер жалға алушы жалға берушінің жазбаша ескертуіне қарамастан мүлікті шартқа немесе тағайындалуына қайшы пайдаланса, жалға беруші шартты бұзуды және мүлікті қайтаруды талап ете алады. Міндеттемені бұзудан залал туындаса, ол ҚР АК 350-бабына сәйкес өтелуге жатады.
Егер шарт кәсіпкерлік сипатта болмаса, жалға алушының жауапкершілігі, әдетте, кінәға негізделеді.
Жалға алушының мүлікке билік етуі: субаренда және құқықтарды беру
Жаңа азаматтық заңнама жалға алушының жалданған мүлікке билік ету шектерін нақтылайды. Жалға берушінің келісімімен жалға алушы мүлікті қосымша жалға (субарендаға) бере алады, шарт бойынша өз құқықтары мен міндеттерін басқа тұлғаға өткізе алады (қайта жалдау), сондай-ақ мүлікті тегін пайдалануға беруі немесе кепілге қоюы мүмкін.
Егер заң актілерінде өзгеше көзделмесе, жалға алушы өз құқықтарын шаруашылық серіктестіктердің немесе акционерлік қоғамдардың жарғылық капиталына салым ретінде, не өндірістік кооперативке жарна ретінде енгізе алады. Мұндай мүмкіндіктер шартта тікелей бекітілуі ықтимал.
Тәуелділік қағидасы
Туынды шарттар (субаренда және өзге де туынды қатынастар) негізгі жалдау шартының мерзімінен асып кете алмайды және оның күшіне тәуелді. Негізгі шарт заңда көзделген негіздер бойынша жарамсыз деп танылса, соған сәйкес жасалған субаренда шарты да жарамсыз болады (ҚР АК 560-бап).
Төлем мерзімін бұзу және алынған табыстардың құқықтық режимі
Жалға алушы жалдау төлемін уақтылы төлеуге және есеп айырысу тәртібін сақтауға міндетті. Ақшалай төлемдер жүргізілгенде Қазақстан Республикасындағы ақша айналымы ережелері сақталуы қажет. Егер төлем өзге нысанда көзделсе, тиісті қатынастарға сатып алу-сату, мердігерлік немесе ақылы қызмет көрсету шарттары туралы нормалар қолданылуы мүмкін.
Егер жалға алушы төлем енгізу мерзімін елеулі түрде бұзса, жалға беруші жедел шаралар ретінде төлемді мерзімінен бұрын енгізуді талап ете алады. Алайда екі кезеңнен асатын мерзім үшін алдын ала төлем жасауды талап етуге жол берілмейді.
Өнім, жеміс және кіріс кімге тиесілі?
Жалданған мүлікті пайдалану нәтижесінде алынған өнім, жеміс және өзге кірістер, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жалға алушының меншігі болып табылады.
Шартты бұзу рәсімі және тараптардың талап қою тәртібі
Жалға алушы өз міндеттерін орындамаса және жалға берушінің мүддесін бұзса, жалға беруші мүлік жалдау шартын бұзуды талап етуге құқылы. Бұл ретте жалға беруші жалға алушыға міндеттерді орындау қажеттігі туралы жазбаша хабарлауға және оларды қисынды мерзімде орындауға мүмкіндік беруге тиіс (ҚР АК 553-бап).
Өз кезегінде жалға алушы да жалға берушіден мүлікті күтіп ұстауға қатысты міндеттерін орындауды талап ете алады. Мысалы, жалға беруші күрделі жөндеу жүргізу міндетін орындамаса, жалға алушы белгілі бір құқықтық құралдарды қолдана алады (мәтіннің жалғасында бұл тетіктер толықтырылады).