Мүлік жалдау шартының элементтері туралы қазақша реферат
Мүлік жалдау шартының элементтері
Мүлік жалдау шарты — мүлікті уақытша иелену және пайдалану (немесе тек пайдалану) құқығын ақылы негізде беруге бағытталған азаматтық-құқықтық келісім. Төменде шарттың негізгі элементтері, тараптары, нысанасы және ерекше объектілер бойынша құқықтық ерекшеліктері жүйеленіп беріледі.
Шарттың тараптары
Жалға беруші
Жалға беруші — пайдалануға берілетін мүліктің иесі. Заңды тұлға жағдайында бұл, әдетте, оқшауланған мүлікке меншік, шаруашылық жүргізу немесе оралымды басқару құқығы бар субъект.
Кейбір жағдайларда жалға беруші мүліктің тікелей меншік иесі болмауы да мүмкін, бірақ мүлікті жалға беруге заңмен немесе шартпен өкілеттендірілген тұлға болуы тиіс (мысалы, сенімгерлік басқарушы).
Жалдаушы (арендатор)
Жалдаушы — мүлікті уақытша иеленуге және пайдалануға, немесе тек пайдалануға алған жеке немесе заңды тұлға. Мысалы, станокты жалдаған тұлғаға оны белгілі сағаттарда немесе күндерде пайдаланып, қажетті жұмыстарды орындау мүмкіндігі берілуі мүмкін.
Оралымды басқару құқығындағы мүлкі бар коммерциялық емес заңды тұлғалардың жалдау құқығы мүліктің меншік иесімен шектелуі ықтимал.
Мемлекет қатысатын шарттар
Егер шарт мемлекет атынан немесе әкімшілік-аумақтық бірлестік атынан жасалса, жалға беруші ретінде уәкілетті мемлекеттік орган әрекет етеді. Мұндай жағдайларда Қазақстан Республикасы Қаржы министрлігінің Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру комитетінің аумақтық органдары қатысуы мүмкін.
Құқықтар мен міндеттердің ауысуы
- Тараптардың құқықтары мен міндеттері өзге тұлғаларға ішінара немесе әмбебап құқықтық мирасқорлық тәртібімен ауысуы мүмкін.
- Жалға берілген мүлікке меншік құқығының немесе шаруашылық жүргізу/оралымды басқару құқықтарының басқа тұлғаға ауысуы шартты өзгертуге не бұзуға негіз болмайды. Басқаша айтқанда, аренда құқығы мүлікке ауыртпалық ретінде “ілесіп” жүреді.
- Азамат қайтыс болған жағдайда жалға алушы құқықтарына қатысты мұрагерлік трансмиссия (заң актілерінде немесе шартта өзгеше белгіленбесе) жалпы тәртіппен жүзеге асады.
- Заңды тұлға қайта құрылған кезде де әмбебап мирасқорлық тәртібі қолданылады. Егер шарт жалдаушы тұлғасына жеке байланысты болмаса, жалға беруші мұрагердің (құқықтық мирасқордың) шартқа жалдаушы ретінде кіруіне кедергі жасай алмайды.
Шарттың нысанасы (объектісі)
Мүлік жалдау шартының нысанасы, негізінен, қозғалатын және қозғалмайтын заттар болып табылады. Әдетте, арендаға жеке белгілерімен анықталатын, тұтынылмайтын заттар беріледі: оларды пайдалану барысында тұтынушылық қасиеттері табиғи тозу салдарынан біртіндеп кемиді.
Азаматтық кодекс бойынша берілетін объектілер
ҚР АК 541-бабына сәйкес мүліктік жалдауға кәсіпорындар және басқа да мүліктік кешендер, жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары және өзге де заттар берілуі мүмкін.
Кейбір объектілер дұрыс пайдалану жағдайында өз қасиеттерін іс жүзінде жоғалтпауы мүмкін (мысалы, жер учаскелері, көпжылдық екпелер және т.б.).
Шектеулер: айналымнан алынған және айналымы шектеулі мүлік
- Заңнама мүліктің кейбір түрлерін мүліктік жалдауға беруге тыйым салуы немесе шектеуі мүмкін.
- Азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берілмейді.
- Азаматтық айналымы шектеулі заттар заңда көзделген пайдалану және иелену тәртібі сақталған жағдайда жалға берілуі мүмкін.
Маңызды тәжірибелік жағдай: егер тұлға айналымы шектеулі мүлікті иеленуге рұқсат алмаса, ҚР АК 252-бабы 2-тармағына сәйкес, мұндай мүлікке меншік құқығын тоқтату қажеттілігі туындауы мүмкін. Әдетте бұл сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбас сияқты иеліктен шығаруға бағытталған шарттар арқылы іске асады. Алайда норманы өмірлік жағдайларға бейімдеп қолдану қажет: рұқсатты кейін алу күтілсе, мүлікті уақытша жалға беру мүмкіндігі (заң тыйым салмаса) шектен тыс тар түсіндірілмеуі тиіс.
Ерекше объектілер: жер және табиғи ресурстар
Кейбір объектілерді (әсіресе табиғи объектілерді) жалға берген кезде шарттың мазмұнына және тараптардың міндеттеріне қатысты қосымша ерекшеліктер пайда болады.
Жерді пайдалану бойынша міндеттер
Қазақстан Республикасының «Жер туралы» заңнамасына сәйкес жер пайдаланушылар жер учаскесін беру актісіне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер пайдалану шартына) сәйкес пайдалануға тиіс. Бұл міндет мүлікті тиісті пайдалану жөніндегі азаматтық-құқықтық міндетпен тығыз байланысты.
Жер пайдаланушының негізгі міндеттері
- Санитарлық және экологиялық талаптарға сай технологияларды қолдану, халық денсаулығына және қоршаған ортаға зиян келтірмеу.
- Топырақ құнарлылығын нашарлатпауға бағытталған жер қорғау шараларын жүзеге асыру; орман, су және өзге табиғи ресурстарды пайдалану тәртібін сақтау.
- Заңмен қорғалатын тарих, сәулет ескерткіштері, археологиялық мұра және өзге объектілердің қорғалуын қамтамасыз ету.
- Басқа меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтарын бұзбау.
- Қажет жағдайларды қоспағанда, құнарлы қабатты сыдырып алып, оны өзге тұлғаларға сату немесе беру мақсатына жол бермеу.
- Сервитуттарды заңда көзделген тәртіппен ұсынуды қамтамасыз ету.
Жер қойнауын пайдалану және концессиялық келісімдер
Жер қойнауының учаскелері концессиялық және басқа келісімдер негізінде пайдалануға берілуі мүмкін. ҚР АК нормаларына сәйкес, мұндай келісімдер өзінің құқықтық табиғаты жағынан мүлікті жалдауға жақын болып келеді және оның жалпы ережелеріне сүйенеді.
Бұл тәсіл Қазақстанның азаматтық заңнамасында шарттардың жүйеленуі мен жаңаруын, сондай-ақ жер қойнауын пайдалану сияқты жаңа шарттық модельдерге қатысты бұрынғы айқынсыздықтардың біртіндеп жойылып келе жатқанын көрсетеді.
Заттық құқықтарды жалға беру мүмкіндігі
ҚР АК 541-бабының 2-тармағына сәйкес жалдаудың нысанасы ретінде тек заттардың өзі ғана емес, сондай-ақ жер пайдалану құқығы, жер қойнауын пайдалану құқығы және өзге заттық құқықтар да қарастырылуы мүмкін. Мүліктік құқықтарды арендаға беруге тыйым салу заңнамалық актілерде арнайы белгіленуі ықтимал.
Практикалық мәні
Бұл норма мүліктік құқықтардың айналымын дамытуға мүмкіндік береді және жалдау қатынастарының дәстүрлі түсінігін кеңейтеді.
Елеулі шарттар: нысананы нақтылау және баға
Нысананы (объектіні) нақты сипаттау
Мүлік жалдау шартының ақылы сипаты және шарттық тәжірибе мүлікті жалдау шартындағы ең маңызды жағдайлардың бірі нысанасы туралы талап екенін көрсетеді. Шартта жалдаушыға жалға берілетін мүлікті объект ретінде айқын анықтауға мүмкіндік беретін мәліметтер міндетті түрде келтірілуі керек.
Егер бұл мәліметтер шартта болмаса, жалға берілетін объект туралы талап келісілмеген болып есептеледі, ал шарт жасалмаған деп танылады. Сондықтан объектіні тек жалпы атап қою жеткіліксіз — толық әрі нақты сипаттау ерекше тәжірибелік мәнге ие.
Аренда төлемі (шарт бағасы)
Аренданың бағасы шартпен анықталады. Егер шартта баға көрсетілмесе, онда ұқсас жағдайларда әдетте төленетін аренда бағасы басшылыққа алынады.