Мемлекеттегі жалдық нарықтың үлесі
Тұрғын үй нарығының теориялық-әдістемелік негіздері
Бұл бөлімде тұрғын үй нарығының теориялық негіздері, сұраныс пен ұсыныстың қалыптасу жағдайлары және оларға әсер ететін факторлар, сондай-ақ тұрғын үй нарығының шетелдік ерекшеліктері қарастырылады.
Мемлекет экономикасының жағдайын сипаттайтын негізгі экономикалық көрсеткіштерді тұрақты жақсарту экономиканың барлық салаларында терең құрылымдық қайта құруларды іске асыруды талап етеді. Тұрғын үймен қамтамасыз етілу — адамның ең маңызды қажеттіліктерінің бірі. Сондықтан азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету мемлекеттің қоғам алдындағы негізгі міндеттерінің бірі болып саналады.
Тұрғын үй нарығы және оның даму қарқыны ұлттық экономиканың жалпы даму деңгейін сипаттайды. Отандық тұрғын үй нарығының қалыптасуы халық шаруашылығының басқа салаларын ынталандыратын және нарықтық экономикаға өтудің негізгі факторларының бірі ретінде қарастырылды. Жекешелендіру үдерісінің қарқынды жүруі нәтижесінде қысқа уақыт ішінде нарықтық қатынастарға қатысатын жеке меншік субъектілері қалыптасты.
Негізгі ой
Тұрғын үй нарығының ұйымдасқан әрі өркениетті формаға өтуі экономиканың жалпы жетілуін және институционалдық дамуын көрсетеді.
Тұрғын үй сферасының құрамы
Тұрғын үй сферасы — тұрғын үй қорын қалыптастыру, ұйымдастыру, басқару және айырбастау сияқты күрделі үдерістерді қамтитын құрылым. Ол бір мезгілде:
- өндіріс саласын (жобалау, құрылыс, жөндеу, реконструкциялау, жаңарту, бұзу);
- қызметтер саласын (тұрғын үй қорының ағымдық жұмысын қамтамасыз ететін қызмет түрлері) қамтиды.
Сонымен бірге тұрғын үй сферасында тауарлар, қызметтер және жұмыстар қайта бөлінеді. Тұрғын үй қоры нарығы мен тұрғын үй қызметтері нарығының бірігуі тұрғын үй мүлік нарығын, яғни тұрғын үй нарығын қалыптастырады.
Тұрғын үй нарығының анықтамасы және өзара байланыстар
Зерттеулер тұрғын үй нарығы тұрғын үй қоры нарығы мен тұрғын үй қызметтері нарығынан тұратынын көрсетеді. Бұл нарық түрлері бірін-бірі толықтырады, бірақ әртүрлі айнымалыларға байланысты ерекшеленеді.
Біздің пайымдауымыз бойынша, тұрғын үй нарығы — тұрғын үй объектісін салу, айналымға енгізу, пайдалану және қаржыландыру тетіктерінің өзара байланысты жүйесі. Сонымен бірге ол тұрғын үй объектілерін сату-сатып алу мәмілелерін жүзеге асырумен қатар, мүліктік құқықтардың тараптар арасында ауысуын қамтамасыз ететін институционалдық құрылым.
Ерекшелік
Тұрғын үйге сұраныс тауарлардағыдай тұрақты әрі жаппай сипатқа әрдайым ие бола бермейді.
Тәуелділік
Тұрғын үй қорына сұраныс көбіне ұсыныстың деңгейіне тікелей тәуелді, ал әлеуметтік факторлар сұраныстың жиі құбылуына әсер етеді.
Сұраныс пен ұсынысқа әсер ететін факторлар
Сұраныс факторлары
-
Экономикалық
Тұрғындар табысының өзгеруі, бәсеке деңгейі, несиелік-қаржылық ресурстарға қолжетімділік, жалдау ақысының мөлшері, құрылыстың өзіндік құны, коммуналдық қызметтер тарифі, тұрғын үй бағасы.
-
Әлеуметтік
Баспанаға қолжетімділік деңгейі, тұтынушылық қалаулардың өзгеруі, әлеуметтік топтардың ерекшеліктері.
-
Демографиялық
Халық санының өзгеруі, білім деңгейі, тұрғындар құрылымы мен жас ерекшелігі, көші-қон үдерістері, некеге тұру және ажырасу көрсеткіштері.
-
Қоршаған орта
Экологиялық жағдай, инфрақұрылымның даму деңгейі, орналасу орны, климаттық ерекшеліктер.
Ұсыныс факторлары
Тұрғын үй нарығындағы ұсыныстың қалыптасу ерекшелігі және мүлік бағасының өзгерісіне реакциясы нарықтағы жалпы үрдістерді айқындайды. Тұрғын үй құрылысын ұлғайтуға немесе мүлік нарығындағы ұсынысқа келесі факторлар әсер етеді:
-
Экономикалық
Шикізат пен құрылыс өнімдерінің бағасы, тұрғындар табысы, инвестициялар көлемі, құрылыстағы шығындар, инвестициялық тәуекелдер, көлік қызметтері, электр энергиясы тарифі.
-
Ғылыми-техникалық
Салалардағы технологиялық өзгерістер қарқыны.
-
Саяси-құқықтық
Қаржы-салық саясаты, әртүрлі жеңілдіктер, жер пайдалануды бақылау, жалдау ақысы ставкасы, құрылыс нормалары мен ережелері, құқықтық талаптар.
Шетелдік тәжірибе: тұрғын үй нарығын ұйымдастыру үлгілері
Дамуы және халықтың өмір сүру деңгейі бойынша алдыңғы қатарға шығатын елдерде жүргізілген тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық реформаларын талдау бұл саланы дамытудың тиімді әрі қолайлы жолдарын анықтауға мүмкіндік береді.
Шетелдік тәжірибе тұрғын үй қоры құрылымының тиімділігі үш компонент теңгерімді қалыптасқанда жоғары болатынын көрсетеді: жеке меншік тұрғын үйлер, коммерциялық немесе әлеуметтік жалдамалы тұрғын үйлер, мемлекеттік (муниципалдық) тұрғын үйлер.
Елдер бойынша қысқаша салыстыру
Құрылымдалған шолу (кестелік мазмұн)
| Ел (үлгі) | Нарықтың сипаттамасы | Мемлекеттік және жергілікті реттеу ерекшеліктері | Баспанаға қол жеткізу тетіктері |
|---|---|---|---|
| АҚШ | Жеке меншіктің үлесі жоғары. Single Family Home, Condo, Studio және Apartment типтері кең тараған. Жалдамалы нарық үлесі — 34%. | ХХ ғасырдың 30-жылдарынан бастап мемлекеттік реттеу күшейді. Төмен табысты отбасылар үшін жалға берілетін баспаналарға субсидиялар тағайындалады. Муниципалдық баспаналар сатылмайды. | Үй шаруашылықтарын баспанамен қамтамасыз ету деңгейі жоғары. Жалдамалы нарық қалыпты дамыған. |
| Швеция | Тұрғын үй қорының 75%-ы 1940-жылдардан кейін салынған. Қордың 98–99%-ы су құбыры, орталық жылу және кәріз жүйесімен жабдықталған. Жалға берілетін үйлер үлесі — 57%. Пәтерақы салынған уақытына қарай айқындалады. | ХХ ғасырдың 70-жылдарынан бастап мемлекеттік тұрғын үй саясаты белсенді жүргізілді. 1946–1948 жж. Мемлекеттік тұрғын үй басқармасы құрылды. Төмен табысты балалы отбасылар мен зейнеткерлерге тұрғын үй субсидиясы беріледі. | Баспанаға ие болудың әртүрлі формалары дамыған: жеке меншік, кооперативтік меншік және жалдамалы тұрғын үйлер. |
| Германия | Коммуналдық қызметтер қызмет ұсынушы кәсіпорындармен жасалған келісімшарт негізінде көрсетіледі. Жалдамалы сегмент үлесі — 60%. | Жалға берілетін пәтерлерді тұрғындардың жекешелендіруге құқығы бар. Пәтер жалдаушылардың құқықтарын қорғайтын қоғамдар ұйымдастырылған. | Баспанаға қолжетімділік жоғары. Жалдамалы сегмент қарқынды дамыған. |
| Нидерланды | Тұрғын үй қоры салыстырмалы түрде жаңа, баспана сапасы жоғары. Қордың маңызды бөлігі — жеке меншік және жалға берілетін үйлер (55%). Әлеуметтік жалға берілетін үйлер нарығы қалыптасқан. | Тұрғын үй қоғамдары жұмыс істейді. Жалға берілетін үй нарығы үкімет құрылымдары арқылы реттеледі. | Үйді жалға алудың үлес салмағы жоғары. |
| Финляндия | Жеке меншіктегі пәтерлер тұрғын үй қорының 60%-ын, жалға берілетін үйлер 30%-ын құрайды. Жөндеу және реконструкциямен арнайы кәсіпорындар айналысады (әрқайсысы 2–3 мың пәтерге қызмет көрсетуге маманданады). | Өзін-өзі басқару ұйымдары жұмыс істейді. Жергілікті өзін-өзі басқару органдары тұрғын үй құрылысының сапасын бақылайды. Төмен табысты азаматтарға жалдау ақысына және пәтер құрылысына мемлекеттік жәрдемақылар беріледі; мемлекеттік несиелендіру арқылы жалға берілетін пәтерлер салынады. | Жалға алу үлесі жоғары. Пәтерді несиеге алу мүмкіндігі 30 жылға, жылына 4,5% мөлшерлемемен беріледі. |
Қорытынды идея
Шетелдік тәжірибе тұрғын үй нарығын тұрақтандыруда жалдамалы сегменттің дамуы, әлеуметтік қолдау тетіктері және құқықтық реттеудің айқындығы шешуші рөл атқаратынын көрсетеді.