2015 жылдары кондоминиум объектілерінің ортақ мүлкін жөндеу жұмыстарын қаржыландырудың жаңа тетіктерін іске асыру

2011–2020 ТКШ Жаңғырту

Бағдарламаның негізі, мақсаты және күтілетін әсері

Қазақстан Республикасының тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын жаңғыртудың 2011–2020 жылдарға арналған бағдарламасы (бұдан әрі — Бағдарлама) Қазақстан Республикасы Президентінің 2011 жылғы 28 қаңтардағы «Болашақтың іргесін бірге қалаймыз!» атты Қазақстан халқына Жолдауын іске асыру жөніндегі шаралар туралы 2011 жылғы 18 ақпандағы № 1158 және «Қазақстан Республикасының 2020 жылға дейінгі Стратегиялық даму жоспары туралы» 2010 жылғы 1 ақпандағы № 922 жарлықтарына сәйкес әзірленді.

Бағдарлама коммуналдық инфрақұрылымды жаңғыртуға арналған шараларды әзірлеуді және қабылдауды қамтамасыз етеді, тұрғын үй қатынастарының оңтайлы моделін қалыптастырады, тұрғын үй-коммуналдық қызметтердің сапасын арттыруға бағытталады. Сондай-ақ әлеуметтік қаржыландыру тетіктері арқылы терможаңғыртуды қоса алғанда, кондоминиумның ортақ мүлкіне күрделі жөндеу жүргізуге мүмкіндік береді.

Негізгі бағыт

Тұрғын үй қатынастарының тиімді моделін енгізу және басқаруды жетілдіру.

Инфрақұрылым

Коммуналдық желілерді жаңарту, қызмет көрсету сапасын көтеру.

Энергия тиімділігі

Есептеу құралдары, автоматтандыру және жылу-техникалық жақсарту арқылы үнемді тұтыну.

1) Тұрғын үй қоры және тұрғын үй қатынастары (Ақтөбе облысы)

2010 жылғы дерек

11,9 млн м²

Ақтөбе облысындағы тұрғын үй секторының жалпы көлемі.

Меншік құрылымы

97,7%

11,6 млн м² тұрғын үй — жеке меншік үлесінде.

Көппәтерлі сектор

2170 үй

Жалпы көлемі 6,0 млн м² көппәтерлі тұрғын үй.

Басқару құрылымы

127 ПИК

878 үйді қамтиды.

271 үй

Кондоминиум нысаны ретінде күтіп-ұсталады.

Шамамен 1021 үй

Қоғамдық бастамамен басқарылады (ескі үйлер, жатақханалар).

Тіркеу деңгейі

Кондоминиумдарды мемлекеттік тіркеу үлесі төмен.

Жүйелік қиындықтар

Тұрғындардың кондоминиумды басқаруға қатысу белсенділігінің төмендігі.
Пәтер иелерінің басқару органдары жұмысына қанағаттанбауы.
Басқару органдарында басқару мен күтіп-ұстау функцияларының шоғырлануы.
Ортақ мүлікке күрделі жөндеу үшін қаражат жинау практикасының әлсіздігі.
Күрделі жөндеуге қолжетімді кредит тетіктерінің жеткіліксіздігі.
Қызметтер үшін төлем жинау деңгейінің төмендігі және тұрғын үй көмегі тетігін пайдаланудың жеткіліксіздігі.
Энергия ресурстарын тұтыну деңгейінің жоғары болуы.

Кондоминиумдарды тіркеу (Республика бойынша)

Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің деректеріне сәйкес тіркелген кондоминиум объектілері — 14 687. Бұл жалпы саны 172 164 объектінің 8,5%-ын құрайды.

Тіркелгені 8,5%

Тіркелмегені 91,5%

Нарықтық тәуекел

Көппәтерлі тұрғын үй қорын басқару және күтіп-ұстау негізінен ПИК қызметімен қамтамасыз етіледі. Олар бір мезгілде тапсырыс беруші және мердігер бола алады, кей жағдайда монополиялық жағдайға ие болып, ортақ мүлікті жөндеу бойынша сапалы қызмет көрсетуге жеткілікті ынталанбайды.

2) Саланы мемлекеттік реттеу: қолданыстағы саясаттың талдауы

Нормативтік-техникалық база

ТКШ-тің нормативтік-техникалық базасында шамамен 169 нормативтік-техникалық құжат (НТҚ) бар. Алайда бұл құжаттар бүгінгі талаптарға толық сәйкес келмейді: энергетикалық тиімділікті арттыруға, үлестік пайдалану шығындарын төмендетуге және инновациялық технологияларды енгізуге жеткілікті ынталандырмайды.

Энергия үнемдеу стандарттарымен алшақтық

Тұрғын және қоғамдық ғимараттарды пайдалану сипаттамаларына қатысты бірқатар қолданыстағы нормалар бұрынғы Кеңес Одағы кезеңінде әзірленген. Бұл нормалар қазіргі заманғы энергия үнемдеу стандарттарына толық сай келе бермейді.

3) Бағдарламаны іске асыру кезеңдері және негізгі шаралар

Іске асыру кезеңдері

1-кезең: 2011–2015 жылдар.
2-кезең: 2016–2020 жылдар.

Бағдарламаның екі өзегі

1 Тұрғын үй қатынастарының оңтайлы моделін құру.
2 Коммуналдық инфрақұрылымды жаңғырту.

3.1) Тұрғын үй қорын күтіп-ұстауды қамтамасыз ету

2011–2015: пилоттар мен жаңа қаржыландыру

2011 жылы сервистік компанияларды тарта отырып, басқару, күтіп-ұстау және жөндеу бойынша пилоттық жобаларды іске асыру.
2011 жылы ортақ мүлікті жөндеуді қайтарымды қаржыландырудың жаңа тетіктерін әзірлеу және енгізу.
2012–2015 жылдары жинақ жүйесі мен тұрғын үй көмегін пайдалана отырып, қаржыландыру тетіктерін кеңейту.

Функцияларды бөлу қағидаты

Оңтайлы модель кондоминиум объектісін басқару функцияларын басқару органына, ал күтіп-ұстау функцияларын сервистік қызмет субъектілеріне бөлуге негізделеді. Бұл тәсіл 2011 жылғы 22 шілдеде қабылданған тұрғын үй қатынастары мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы заң шеңберінде заңнамалық түрде бекітілді.

2011–2012: ортақ мүлікті жөндеудің екі тетігі

1-тетік: нысаналы трансферттер және ӘКК арқылы қаржыландыру

Республикалық бюджеттен жергілікті атқарушы органдарға нысаналы трансферттер бөлініп, олар өңірлік ұйымдарды — әлеуметтік-кәсіпкерлік корпорацияларды (ӘКК) капиталдандыруға бағытталады.

Тетік 1

Негізгі процесс

1 Кондоминиумды басқару органы, мердігер, ӘКК және пәтер иелері арасында жөндеу туралы шарт жасалады.
2 Сервистік қызмет субъектісін пәтер иелері жалпы жиналыста таңдайды.
3 Әр объектіге екінші деңгейдегі банкте жинақ шоты ашылады; тұрғындар ай сайын жарна енгізеді.
4 ӘКК жөндеу құнын төлейді; кейін тұрғындардың жинағы орындалған жұмыс үшін ӘКК-ге аударылады және басқа үйлерді жөндеуге қайта бағытталады.

2-тетік: уәкілетті ұйым арқылы және бюджеттік кредиттермен

2011 жылы нысаналы трансферттер мемлекет қатысатын мамандандырылған уәкілетті ұйымдарды капиталдандыруға жұмсалады. 2012 жылдан бастап облыстарға және ірі қалаларға 7 жылға жылдық 0,1% мөлшерлемемен бюджеттік кредит беру көзделді.

Тетік 2

Негізгі процесс

1 Облыстық деңгейден аудан/қала деңгейіне дейін кредит беру тізбегі құрылады; уәкілетті ұйым құрылады немесе тартылады.
2 Басқару органы, бас мердігер (уәкілетті ұйым) және пәтер иелері арасында жөндеу туралы шарт жасалады.
3 Қосалқы мердігерлер пәтер иелерінің келісімімен таңдалады; уәкілетті ұйым әртүрлі жөндеу түрлерін орындайды.
4 Жинақ шотына ай сайын жарна енгізіледі; төлем уәкілетті ұйымға кезең-кезеңімен аударылады, ал қайтарылған қаражат басқа үйлерге бағытталады.

Энергетикалық аудит және міндетті энергия тиімділігі талаптары

2011–2013: орталықтандырылған аудит

Көппәтерлі тұрғын үйлер мен әлеуметтік сала объектілеріне энергия пайдаланудың тиімділігін талдау үшін орталықтандырылған энергетикалық аудит жүргізу көзделді. Бұл мақсатқа Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері агенттігіне республикалық бюджеттен трансферттер бөлінеді.

2014 жылдан бастап: жергілікті деңгей

2014 жылдан бастап аудит жүргізуге арналған қаражат облыстардың және ірі қалалардың жергілікті атқарушы органдарына бөлінеді. Жөндеу аяқталып, жылыту маусымы өткеннен кейін энергия тиімділігін бағалау үшін қайта аудит жасалады.

Жөндеу шарты ретінде енгізілген негізгі шешімдер

Жылу-техникалық сипаттамаларды жақсарту.
Үйге ортақ есептеу құралдарын орнату.
Жылуды тұтынуды автоматтандырылған реттеу жүйесін енгізу.
Энергия үнемдейтін жарықтандыруға көшу.

Жөндеудің үлгілік түрлері (энергия тиімділігіне басымдық)

1-түр: Жертөле

Жылу, электр, су және су бұру желілерін жөндеу.
Жылу энергиясын үйге ортақ есептеу құралы.
Ауа температурасына тәуелді автоматтандырылған реттеу жүйесі.
Энергия үнемдейтін жарықтандыру.
Жертөленің қабырғасы, төбесі, едені.

2-түр: Жертөле–кіреберіс

1-түрдегі жұмыстардың барлығы.
Кіреберіске энергия үнемдейтін терезе/есік орнату.
Кіреберісті жөндеу.
Домофондар, пошта жәшіктері және өзге жабдықтар.

3-түр: Жертөле–кіреберіс–шатыр

1 және 2-түрдегі жұмыстардың барлығы.
Шатырды жөндеу және энергия үнемдейтін материалдармен жылылау.
Қажет болғанда шатыр конструкциясын тегістен еңісті түрге өзгерту.

4-түр: Жертөле–кіреберіс–шатыр–қабырғалар

1, 2, 3-түрдегі жұмыстардың барлығы, сондай-ақ қабырғаларды жөндеу және жылылау, ғимараттың сыртқы келбетін жаңарту. Энергия тиімділігін күшейту үшін пәтер иелерінің жалпы жиналысы шешімімен жылу энергиясын үйге ортақ есепке алу және жылуды тұтынуды автоматтандырылған реттеу жүйесі орнатылады.

5-түр: Лифт

Лифттерді және лифт жабдықтарын жөндеу немесе толық ауыстыру.

Нәтиже

Қауіпсіздік және қолжетімділік артады.

6-түр: Ағымдағы жөндеу

Ғимараттың жекелеген элементтері мен конструкцияларына таңдаулы ағымдағы жөндеу жүргізіледі. Барлық жобалар сәулет, қала құрылысы және құрылыс саласындағы мемлекеттік нормативтік құжаттарға сәйкес орындалуға тиіс.

Әлеуметтік қорғаныс және төлем жүктемесін шектеу

Аз қамтылған отбасылар үшін шектеу

Аз қамтылған отбасылар (азаматтар) үшін орындалған жұмыс үшін төлем мөлшері ай сайын пайдалы алаңның 1 м²-на шаққанда 3% АЕК-тен аспауға тиіс. Осы шек негізінде шартты орындау мерзімі айқындалады.

Бастапқы жарна үлесі

2013 жылдан бастап 3%
2014 жылдан бастап 5%
2015 жылдан бастап кемінде 7%

Бастапқы жарнаға ақшалай қаражатпен қатар кондоминиумды тіркеу, техникалық аудит, ақау ведомосі, ЖСҚ әзірлеу және мемлекеттік сараптама сияқты шығындар да енгізіледі.

Тұрғын үй көмегі

Аз қамтамасыз етілген отбасыларға (азаматтарға) жергілікті бюджет қаражаты есебінен кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеуге және/немесе жөндеуге қаражат жинауға арналған жарналарды төлеу үшін Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2009 жылғы 30 желтоқсандағы № 2314 қаулысымен бекітілген ережелерге сәйкес тұрғын үй көмегі көрсетіледі.

4) Ақтөбе облысында іске асыру нәтижелері (2011–2012 және жоспар)

1-тетік: Ақтөбе қаласындағы 8 үй (1965–1985 жж.)

Бағдарлама аясында 1-тетік бойынша Ақтөбе қаласында 1965–1985 жылдары салынған 8 көппәтерлі тұрғын үйде жөндеу жұмыстары жүргізілді. Республикалық бюджеттен Ақтөбе әлеуметтік-кәсіпкерлік корпорациясы арқылы 120 млн теңге бөлінді. Жөндеу жұмыстарының жалпы құны 276 млн 131 мың теңге болды. Республикалық бюджеттен бөлінген қаражат пен жалпы құн арасындағы айырма аз қамтылған отбасыларға тұрғын үй көмегі ретінде облыстық бюджеттен жабылды.

Шатыр және қасбет

Ұзақ мерзімділігі жоғары еңісті шатырларға басымдық берілді. Қасбет метал сайдингпен қапталып, жылу саңылаулары тығыздалды.

Инженерлік жүйелер

8 үйдің 6-сына автоматтандырылған жылу бекеттері орнатылып, жылу, кәріз, ыстық және суық су жүйелері жөнделді.

Кіреберістер

Электр жарықтандыруы жаңартылып, терезе мен есіктер ауыстырылды, кіреберістер жөнделді.

Нәтиже: жылу тұтынудың қысқаруы

Автоматтандырылған жылу бекеттерін (АЖБ) орнату жылуды реттеуге мүмкіндік беріп, энергия тиімділігін арттырды. Талдау нәтижелері жылу төлемдерінің өткен жылдармен салыстырғанда 35% үнемделгенін көрсетеді.

Нақты мысал (Трансэнерго дерегі)

Ақтөбе қаласы, Лачугин көшесі, №5 үй тұрғындары 2010 ж. қазан–2011 ж. наурыз аралығында жылуға 568 147 теңге төлеген. АЖБ орнатылғаннан кейін 2011–2012 жж. сәйкес кезеңінде төлем 366 571 теңгеге дейін төмендеді (үнем — 35%-дан жоғары).

2-тетік: 46 үй және лифттерді жаңарту

2-тетік бойынша арнайы уәкілетті ұйым — «Табыс-Ақтөбе» ЖШС арқылы республикалық бюджеттен бөлінген 343,7 млн теңге қаражат есебінен 46 тұрғын үйде жөндеу жұмыстары орындалды. Оның ішінде 15 үйде лифттер ауыстырылып, машиналық бөлімдері мен шахталары жөнделді. Қалған 31 үйде шатырлар, инженерлік желілер, жарықтандыру жаңартылып, тұрғындардың таңдауы бойынша аумақтарды көріктендіру жұмыстары жүргізілді.

Көлем

Жөнделген тұрғын үй.

Лифт

Лифттері ауыстырылған үйлер.

Қаржыландыру

343,7 млн ₸

Республикалық бюджет қаражаты.

Жалпы қорытынды

Екі тетік бойынша атқарылған жұмыстар тұрғындардың тұруына қолайлы жағдайды қамтамасыз етіп, коммуналдық инфрақұрылымның жағдайын жақсартты және энергия үнемдеу деңгейін көтерді.

2012 жылға жоспар және қаржыландыру

2012 жылы Бағдарлама аясында 31 кондоминиум нысанын жөндеу жоспарланды: оның ішінде 9 үй — 1-тетік бойынша, 22 үй — 2-тетік бойынша. Осы мақсатқа республикалық бюджеттен 812,5 млн теңге бөлінді: 312,5 млн теңге — 1-тетік бойынша трансферттер, ал 500,0 млн теңге — 2-тетік бойынша бюджеттік несиелер.

Жоспар

Кондоминиум нысаны.

1-тетік

Үй жөнделеді.

2-тетік

Үй жөнделеді.

Барлығы

812,5 млн ₸

Қаржыландыру.