Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері

Ипотекалық кредиттің тарихы тек Қазақстан тәжірибесімен шектелмейді. Бұл — жаңа құбылыс емес. Тауар-ақша қатынастарының тарихында ипотекалық кредиттеу ең көне қаржылық тетіктердің бірі саналады. Мәселен, б.з.д. VII ғасырда Ежелгі Грекияда (Драконт заңдары кезеңінде) ипотекалық сипаттағы қатынастардың белгілері сипатталғаны белгілі.

Алғашында жерді немесе жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін қысқа мерзімді қарыздарды ипотекалық банктер бере бастады. Ипотекалық банктер — жылжымайтын мүлік, жер және құрылыстарды кепілге ала отырып, несие беруді жүзеге асыратын қаржы-несие ұйымдары. Олардың қатарына жерді кепілге алып несие беретін жер банктері де кіреді.

Негізгі ұғым

Ипотека — бұл жерді немесе жылжымайтын мүлікті кепілге қоя отырып берілетін банктік несие.

1.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің қалыптасуы

Еуропадағы бастау: Германия тәжірибесі

Ипотекалық банктер XVIII ғасырда Германияда пайда болды. Алғашқы ипотекалық банк 1770 жылы Силезияда құрылып, ірі шаруашылықтарға қаржылық қолдау көрсеткен мемлекеттік банк ретінде қызмет атқарды.

Қаражат тарту үшін банк салымдық құралдар шығарды (ипотекалық облигациялардың бір түрі). XIX ғасырдың басында ипотекалық несиелеудің ықпалы ұсақ жер иеліктеріне, кейін шаруашылық қожалықтарына дейін кеңейді.

Нәтижесінде ипотекалық банктер Германиядағы капиталистік ауыл шаруашылығының дамуына айтарлықтай әсер етті. Кейінгі кезеңдерде жер банктерінің мемлекеттік және жеке нысандары қатар дамыды.

АҚШ тәжірибесі: екінші нарық және сақтандыру

АҚШ XX ғасырдың басында жылжымайтын мүлік нарығын дамыту экономиканы тұрақтандырудың маңызды құралы екенін ескере отырып, ірі қаржылық ресурстарды тартуға бағытталған институционалдық өзгерістер жасады.

Тұрғын үйді сатып алуды және несиелеуді қолдау үшін арнайы құрылымдар қалыптасты, банктердің жеке тұлғаларға беретін несиелерінің мерзімін ұзарту тәжірибесі кеңейе түсті.

Кейін ипотекалық несиелерді сақтандыру тетіктері күшейтіліп, Федералдық тұрғын үй әкімшілігі және Fannie Mae сияқты институттар құрылды. Fannie Mae ипотекалық несиелердің берілуін жандандырып, екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың дамуына ықпал етті.

Қорытынды тұжырым

Германия мен АҚШ-та қалыптасқан ипотекалық несиелеу тәжірибесі әлемдік деңгейде жүйеленген және нарықтық институттармен бекітілген модель ретінде қарастырылады.

Қазақстандағы ипотекалық жүйенің институционалдық дамуы

1991 жылы Қазақстан тәуелсіздігін алғаннан кейін ұлттық банктік жүйені құруға кірісті. 1991 жылдың қаңтарында «Қазақстандағы банктер және банк қызметі туралы» заң қабылданып, банк реформаларының құқықтық негізі қаланды.

Тәуелсіздік жылдарында тұрғын үй құрылысын және тұрғындарды баспанамен қамтамасыз етуді дамыту үшін институционалдық құрылымдар қалыптасты. Мемлекет бірқатар тетіктер арқылы ипотекалық несиелеуді ынталандырды, оның ішінде ұзақ мерзімді және жеңілдікті шарттармен кредит беру бағдарламалары болды. Кей бағдарламалар бюджеттен бөлінетін ассигнациялар мен субсидияларға сүйенді.

1999 жылдың соңына қарай Қазақстанда тұрғын үй бағдарламаларын және ипотекалық несиелеуді біріктіруге арналған нормативтік-құқықтық базаны жетілдіру үшін алғышарттар күшейді. 2000 жылғы 21 тамыздағы бекітілген шешімдер аясында тұрғын үй және ипотекалық несиелеуді дамытуға бағытталған жедел қаржыландыру тұжырымдамасы бойынша ведомствоаралық жұмыс топтары құрылды.

Сол кезеңде, 2000 жылдың қарашасында «Қазақстан Республикасындағы құрылыс жинақтары туралы» заң жобасына өзгерістер мен толықтырулар енгізу мәселелері де көтерілді.

Бүгінде тұрғын үйді және коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін ипотекалық несиелерді екінші деңгейдегі көптеген ірі банктер, сондай-ақ жекелеген банк операцияларын жүзеге асыратын ұйымдар ұсынады. Бұл Қазақстанда ипотекалық несиелеу нарығының қалыптасқанын көрсетеді.

Ипотекалық несиелердің негізгі сипаттамалары (классификация)

Негізгі параметрлер

Мерзімі бойынша: ипотека, әдетте, ұзақ мерзімді (5 жылдан 30 жылға дейін). Қазақстанда көбіне 5–15 (кейде 20) жылға дейін беріледі.
Қарыз алушы: негізінен жеке тұлғалар. Ипотека азаматтардың тұрғын үй қажеттілігін қанағаттандыруға бағытталған тұтынушылық сипатқа ие.
Валюта бойынша: теңгемен және АҚШ долларымен берілуі мүмкін.
Пайыздық мөлшерлеме сипаты: көбіне белгіленген (қатаң) пайыздық мөлшерлеме.

Кепіл, кредитор және өтеу тәртібі

Қамтамасыз ету: ипотекалық несиелер — кепілмен қамтамасыз етілген несиелер. Кепіл ретінде қарыз алушының заңды меншігіндегі немесе сатып алынатын жылжымайтын мүлік қойылуы мүмкін. Мәтіндегі тұжырымға сәйкес, жерге жеке меншік шектеулі болғандықтан, жер кепіл ретінде әрдайым қолданылмайды.
Кредиторлар саны бойынша: көбіне бір банк беретін несие (синдикатталмаған).
Өтеу тәртібі: негізгі қарыз бен сыйақы қатаң бекітілген кесте бойынша төленеді (ай сайын немесе тоқсан сайын). Кей банктер мерзімінен бұрын өтеуге рұқсат береді, ал кейбірінде айыппұл қарастырылуы мүмкін.

Тәуекел және өндіріп алу логикасы

Егер қарыз алушы негізгі қарыз бен сыйақыны 3 айдан артық төлемесе, банк өз талабын қанағаттандыру үшін кепіл мүлкін іске асыру рәсімдерін бастай алады (жекелеген жағдайларда соттан тыс тәртіп те қолданылуы мүмкін).

Ипотекалық несие нарығының қатысушылары және олардың функциялары

Төрт негізгі субъект

Ипотекалық несиелер нарығында төрт негізгі субъект қатысады: қарыз алушы, кредитор, инвестор және мемлекет. Бұған қоса көптеген екінші деңгейлі қатысушылар бар: тұрғын үй сатушылары, екінші нарық операторлары, құқықтарды тіркеу органдары, сақтандыру компаниялары, бағалаушылар, риэлтерлік фирмалар және басқа да ұйымдар.

Қарыз алушы (алымшы)

Қарыз алушылар — әдетте жеке тұлғалар (Қазақстан Республикасының азаматтары) және кей жағдайларда заңды тұлғалар. Олар несие шарты бойынша алынған қаражатты тұрғын үй сатып алуға жұмсауға міндеттенеді, ал міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету үшін сатып алынған тұрғын үй кепіл ретінде рәсімделеді.

Кредитор

Кредиторлар — банктер және басқа да заңды тұлғалар. Олар заң талаптарын сақтай отырып ипотекалық несие береді. Негізгі функциялары: қарыз алушының төлем қабілеттілігін және несие қабілеттілігін бағалау, ипотекалық несие шартын рәсімдеу, әрі қарай қызмет көрсету. Ипотека шарты бойынша кредитор — кепіл ұстаушы.

Инвестор

Инвесторлар — ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды иеленетін жеке және заңды тұлғалар. Олардың қатарына зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, инвестициялық банктер және инвестициялық қорлар кіреді.

Мемлекет

Мемлекет тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің даму тұжырымдамасын айқындайды, нормативтік-құқықтық базаның сенімді әрі тиімді болуын қамтамасыз етеді және қарыз алушыларды әлеуметтік қорғау тетіктерін қалыптастырады. Сонымен бірге нарықты дамыту үшін қажет институттарды құрады және олардың жұмысына қатысады.

Екінші деңгейлі қатысушы: тұрғын үй сатушылары

Тұрғын үй сатушылары — заңды және жеке тұлғалар. Олар өз меншігіндегі немесе өкілеттілік берілген өзге тұлғалардың меншігіндегі тұрғын үй объектілерін сатады.