Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері

1. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері
1.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің құрылуы.
Ипотеалық кредиттердің тарихы тек қазмен шектеіргі тәжірибелелмейді, ол жаңалық емес. Шындығында, тауар-ақша қатынастары тарихында ипотекалықкредиттеу ескірген қалыптардың бірі деуге болады (621 ғ. б.э.д. Ежелгі Грецияда Айдаһар заңын енгізуде ипотекалық несие сипатталады).
Алғашқы кездерде жер немесе қозғалмайтын мүлік алу үшін жедел саудаларды ипотекалық банктер бере бастады. Ипотекалық банктер – қозғалмайтын мүліктер, жер және құрылыстарды кепілге ала отырып, жедел саудалар беруді жүзеге асыратын қаржы-несие ұйымдары. Оларға жерді кепілге ала отырып, жедел саудалар беретін жер банктеріде жатады. Ипотекалық банктер XVIII ғасырда Германияда пайда болды. Алғашық ипотекалық банк 1770 жылы Силенесиезияда негізі қаланған банк болды. Бұл ірі шаруашылықтарға қаржылық көмек көрсететін мемлекеттік банк болды. Банк қаражат тарату үшін салымдар (ипотекалық облигациялардың әртүрлілігі) шығара бастады. XIX ғасырдың басында ипотекалық банктің ықпалы ұсақ иеліктерге, одан соң шаруақожалықтарында кеңінен тарады. Ипотекалық банктер монополистік капитализмге дейінгі деңгейде Германиядағы капиталистік ауыл шаруақожалықтарының дамуына ықпал жасай отырып, кеңінен дамыды. Қазіргі уақытта ГДР-де 13 мемлекеттік және 25 жеке жер банктері бар. Бұндай ипотекалық банктердің нақты жүйесі басқа елдерде жоқ.
АҚШ XX ғасырдың басында жылжымайтын мүліктің дамыған сауда жүйесі елді қаржылық тығырықтан алып шығу мүмкінекенін ескере отырып,бұл экономикалық құрылымның ірі қаржылық ресурстарын тарту мақсатында инфрақұрылымдық түрлендіруді жүзеге асырды. Алғашында 18-ші жаздық мерзімге арналған тұрғын үйлерді сатып алу және несиелеу үшін 20 мың доллардан аспайтын 2 млрд. доллар салынған тұрғын үйлер Корпорациясы құрылды. Осының есебінен банктер жеке тұлғаларға несие мерзімін ұзартты.
Өздерінің тұрғын үйлерін игергісі келетіндерге. Осыдан соң ипотекалық несиелерді сақтандыру үшін Федерациялық тұрғын үй әкімшілігі және Фэнни Мэй Федерациялық тұрғын үй ипотекалық несиелеу әкімшілігі құрылды. Фэнни Мэй қозғалмайтын мүлік базарында сұранысты арттырған ипотекалық несиелердің берілуін жандандырған екінші иптекалық несиелер базарын құрды. 1961 жылы 12 округте жерлерін кепілге ала отырып, жедел саудалар беру үшін федерациялық жер банктері құрылды.
Ипотекалық банктер өтпелік деңгейдегі ұсақ ферлмерлік банктермен танылды. Осылайша: АҚШ және Германиядағы ипотекалық нестиелеу тәжірибесі әлемдік сауда деңгейінде жолға қойылған болып таблады.
1991 жылы Қазақстан тәуелсіздігін алғаннан соң бірдей өзінің жеке банктік жүйесін құруға кірісті.
1991 жылдың қаңтарында «Қазақстандағы банктер және банктер жүйесі» жайлы заң қабылданды және бұл елдегі банктік реформалардың бастамасы болды.
Қазақстан Республикасында тәуелсіздік алғаннан бері тұрғын үй құрылысын дамыту мақсатында институттық құрылым қалыптасты.
Мемлекет тұрғындарға 30 жыл мерзімінде 5 % пайыздық ставкамен жеңілдіктермен ипотекалық несиелер беретін мемлекеттік тұрғын-үй құрылыс банктерін құрды. Жеңілдік шарттары бюджеттік ассигнациялар есебінен несиелеуге негізделді. Бұл банк ипотекалық несиелердің Астана қаласында тұрғын-үй сатып алуға қалалық тұрғын-үй құрылыс бағдарламасы аясында тәжірибеден өткізіле отырып, бюджеттік субсидиялар бөлінумен ұйымдастырылды.
1999 жылдың соңында Қазақстанда тұрғын-үй құрылыс бағдарламасы және ипотекалық несиелеуді кіріктірудің нормативті-құқықтық базасын жүзеге асыру үшін позитивті алғышарттары құрылды.
Қазақстан Республикасының 2000-ші жылғы 21 тамызда бекітілуімен жасалған жұмыстар нәтижесінде Қазақстан Республиасындағы тұрғын-үй және ипотекалық несиелеуді дамытуды жедел қаржыландыру концепциясы ведомство аралық жұмыс топтарын құрды.
Шамамен осы уақытта 2000 жылдың қарашасында «Қазақстан Республикасындағы құрылыс жинақтары жайлы» заң жобасына өзгертулер мен толықтырулар енгізілді.
Бүгінде тұрғын-үй және комерциялық қозғалмайтын мүліктерді сатып алу, екінші деңгейдегі барлық ірі банктермен, сонымен қатар жекелеген банктік операциялар түрлерін жүзеге асыратын ұйымдармен жүргізіледі. Осылайша Қазақстанда ипотекалық несиелеудің алдыңғы қатарлы саудасы қалыптасты деуге болады.
Ипотекалық несиелеу тек қана банктермен енгізілмейді және ол қатаң зерттеуді қажет етеді.бұл мәселеге бағытталған әдебиеттерде ипотека анықтамасы келтірілген. Ипотека – бұл жер немесе қозғалмайтын мүлікті кепілге ала отырып, берілетін банктік несие – деген пайымдаулармен сәйкес келеді.
Несиенің мұндай типін келесі параметрлермен классификациялауға болады:
- мерзіміне байланысты ипотека ұзақ мерзімді (5 жылдан 30 жылға дейін). Қазақстанда ипотеканы 5-тен 15-20 жылға дейін береді;
- ипотекалық ссудаларды алушылар жеке тұлғалар болып табылады. Ипотекалық несие азаматтардың тұрғын-үйге деген қанағатандыратын тұтынушы болып табылады;
- валюта бойынша: ипотекалық несие теңге және АҚШ долларымен беріледі;
- пайыздық ставкасы сипаты бойынша ипотекалық несие қатаң пайыздық ставкалы несие түрінде классификацияланады;
- қамсыздандыру сипаты бойынша ипотекалық несиелер – қамсыздандырылған несиелер. Кепіл ретінде алымшының өзінің бұрыннан заңды меншігіндегі немесе сатып алынатын қозғалмайтын мүлігі шығарылуы мүмкін. Қазақстан Республикасында жерге жеке меншілік жоқ, сондықтан ипотекалық несиелеу үшін жер кепіл ретінде алынбайды;
- кредиторлар санына байланысты ипотекалық несиелеу синокредиттер болып табылады (бір банкпен беріледі);
- ипотекалық несиелер жабу түріне байланысты жедел несиелер болып табылады. Негізгі қарыздық өтемді және сыйақы беруді қатаң орнатылған график бойынша жүреді.(айына бір рет, кварталына бір рет). Бірқатар банктерде мерзіміне жеткігізбей өтеуге рұқсат етіледі, ал кейбірінде алынбаған пайыздардың 20 % айыппұл салынады.
Ипотекалық несиелеу. Алымшының кешені өтеу мерзімін сақтауына байланысты және алымшының қаржылық жағдайына байланысты классификацияланады. А қосымшасында көрсетілген.
Берілген жғдайда мына фактіге назар аударамыз: егер алымшы негізгі қарызбен оның үстеме пайызын 3 айдан жоғары төлемесе, банк өзіне тиесілі қарызбен үстеме пайызын алу үшін кепілді сотсыз реализациялау үрдісі жүреді.
Ипотекалық несиелер нарығында төрт негізгі субьект қатысады: алымшы, кредитор, инвестор және мемлекет және көптеген екінші деңгейлі қатысушылар, сонымен қатар тұрғын-үй сатушылар, ипотекалық несиенің екінші деңгейлі базарының операторлары (ипотекалық тұрғын-үй несиесінің агенттігі), қозғалмайтын мүлік және олармен жасалатын келісімдерге құқығын мемлекеттік тіркеу органдары, сақтандыру компаниялары, бағалаушылар, риэлтер фирмалары. Бұл қатысушылардың ролін анық түсіну үшін олар орындайтын функцияларды қарастырамыз. (Е қосымшасы) Ипотекалық несиелеу нарығы негізгі субьектілерінің қызметтері:
- алымшылар – жеке тұлғалар, Қазақстан Республикасының азаматтары банктермен несиелік келісім жасаған (несиелеу ұйымдары) немесе заңды тұлғалармен (несиелік емес ұйымдар), несие түрінде алынған қаржыны тұрғын-үй алу үшін жұмсауға шартты келісім жасайды. Келісімдегі міндеттемелердің іске асуын жүзеге асыру үшін алынған тұрғын-үйдің кепілі қызмет етеді;
- кредиторлар – банктер және басқа да заңды тұлғалар алымшыларға заңмен орнатылған ретті сақтай отырып, ипотекалық несие береді.
Кредитордың негізгі функциялары болып табылыады: несиелеудің шарттары және міндеттемелеріне сәйкес төлем қабілеттілігін және несие қабілеттілігін бағалау негізінде несие беру, ипотекалық несие келісімін дайындау, берілген ипотекалық шарты несиелерге қызмет көрсету.
Тұрғын-үй ипотекасы келісім бойынша кредитор кепіл ұстаушы болып табылады. Егер міндеттерін орындамаған жағдайда несиелік келісім шарт бойынша ақшалай қажеттілігін қанағаттандыра алу үшін кепілге қойылған тұрғын-үй ғимаратының басқа да кредиторлар алдында кепілге қоюшыдан алуға мүмкіндік береді.
- инвестор – кредиторлар немесе екінші нарық операторларымен немесе ипотекалық несиелермен қамсыздандырылған, бағалы қағаздарды иеленген заңды және жеке тұлғалар. Олардың қатарына зейнатақы қорлары, сақтандыру компаниялары, инвестициялық банктер, инвестициялық қорлар және тағы басқалар жатады;
- өкімет – тұрғын-үй ипотекалық несиелеу жүйесінің даму концепциясын анықтайды және ипотекалық несиелеу жүйесінің сенімді және тиімді нормативтік базасын қалыптастыру үшін алымшыларды әлеуметтік қорғау механизмін құрды. Ипотекалық несиелеу нарығының қатысушыларын қабілеттіліктерін арттыратын салықтық саясат жүргізеді, нарықты ұйымдастыру үшін қажетті инстуттарды құрады және оларды басқаруға қатысады.
Ипотекалық несиелер нарығының келесі қатысушыларының қызметтері:
- тұрғын-үй сатушылары – заңды және жеке тұлғалар, өз меншігіндегі немесе басқа да заңды және жеке тұлғалар иелігіндегі тұрғын-үй ғимараттарын олардың тапсыруымен сатады;