Физикалық тозу
Жоспар
Кіріспе..............................3
Бөлім. Жылжымайтын мүлікті шығындық әдіспен бағалау.
1.1. Шығындық әдістің сипаттамасы..............7
Құнның қалпына келтіру есебінің әдісі...............8
Құрылыстың құнды есебі........................11
Жылжымайтын мүлік,үйлер мен ғимараттардың халықаралық есепті стандарты............................16
Жылжымайтын мүліктік объектісінің тозу анықтамасы...........42
Жер телімінің нарықтық құнын анықтау әдісі..............52
Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы Заңнамасы...53
Бөлім. Шығын әдісінің қолдануы мен анализі.
2.1. «Real Pricе» ЖШС-гі жөнінде
2.2. «Real Pricе» ЖШС-нің шығын
2.3. Шығын әдісінің анализі..........................56
3. Бөлім. Шығын әдісі бойынша жаңартулар мен өзгерістер.
3.1. Шығын әдісінің қолдануының кемшіліктері....................61
3.2. Жаңартулар мен өзгерістер........................
Қорытынды.
Қосымша көрсеткіштер.
Қолданылған әдебиеттер.
Кіріспе
Тәуелсіз мемлекеттер ұйымының бұрынғы елдерде, Қазақстанды қоса алғанда нарықтық
Елдегі болған мемлекеттік кәсіпорындар, тұрғын үйлерді жекешелендіру және кәсіпкерліктің
Жылжымайтын мүлік нарығында ипотеканы жылжымайтын мүлікті коммерциялық бағалау, және
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың мақсаты мемлекеттік нарықтың қатынастар саласында түрлі
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың міндеттері болып олардың құндарының объективті және
Сондықтан қазіргі кезде жылжымайтын мүліктің түрлі объектілерін бағалау бойынша
Ресей және ТМД-ң басқа елдерде, Қазақстанда да қазіргі жылжымайтын
Қазақстан Республикасында елдің экономмкасының дамуының нарықтық жағдайларына көшуінің барлық
Қазіргі кезде жылжымайтын мүлікті бағалау үшін, соның ішінде табыс
Қайта өндірудің құны бағаланатын объектінің тура мысалының қазіргі бағалар
Алмастырудың құны – объектіні бағалау объектісінің пайда-лылығына сай, сол
Соныменен, қайта өндіру құны – объектінің тура мысалын қайта
Бұл әдістердің қайсысын қолдануды сараптаушы – бағалаушы берілген
Шығынды әдісті қазіргі кезде жеке тұлғалар мүлігіне салық салу
анықтау үшін.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы шығынды әдістің элементтері пайдаға салу үшін
Ауыстырудың толық құн сомасын жиі бағаланатын объект құнының ең
Шығынды әдісті келесі жағдайларда қолданады:
1. Жаңа құрылысты техникалық – экономикалық негіздеу үшін.
2. Жер телімін қолданудың ең жақсы және тиімді жағдайын
3. Жылжымайтын мүлік объектісінің профилін табу үшін.
4. Әр түрлі әдістермен алынған жылжымайтын мүлік объектісінің
бағасын сәйкестендіру үшін.
5. Арнайы мақсаттарға арналған құрылыстарды бағалау.
6. Нарықтың «пассивті» секторлардағы жылжымайтын мүлік объек-тілерін бағалау .
7. Сақтандыру үшін.
Шығынды әдісті қолдану келесі кезеңдерді іске асырадан тұрады.
1. Жылжымайтын мүлік объектісін орналасқан жер учаскесінің құ-нын анықтау;
2. Жылжымайтын мүлік объектісін қайта салудың немесе алмас-тырудың құнын
3. Жылжымайтын мүлік объектісінің тозудың барлық түрлері
теледі;
4. Жылжымайтын мүлік объектісінің жалпы тозуы
діруге немесе алмастыруға кеткен шығындарынан шегеріледі.
5. Жылжымайтын мүлік объектісі мен жер телімінің толық құны
Жер телімінің құнын анықтау. Жер телімінің нарқтық бағасын бағалау
- меншік атағы мен жер телімі бойынша тіркелу мәліметтері;
телімнің физикалық сипаттамалары;
телімнің ортамен байланыстары туралы мәліметтер;
телімді сипаттайтын экономикалық факторлар.
Бұл мәліметтердің қайнар көзі болып қалалық, аймақтық және ауылдық
Бөлім. Жылжымайтын мүлікті шығындық әдіспен бағалау.
Шығындық әдістің сипаттамасы.
Шығындық әдістің жалпы түсінігіне кіретіндер:
Комплексті мүліктік бағалау жер учаскесімен және салынған салымдармен белгілі
әр түрлі факторлардың әсерінен эксплуатацияны жақсарту;
«орын басу» принципі.
Шығындық әдістің қолдану шарты- бағаланатын объектінің келесідей санаулары мен
Шығындық әдістің негізгі этаптарын қолдану:
бағаланатын ғимараттың қайта құру бағасы;
құру бағасы;
инвестордың түсімі;
жер телімінің нарықтық бағасы;
қайта құру шығынының жер телімінен алып, объектінің қорытынды бағасынан
Ескеру керек, шығындық әдіс нарық бағасына ешқандай әсер етпейді,
инвестордың шығыны нарық бағасында келесідей құрылатын объектінің үстамдарынан көрсетпейді,
Қорыта келгенде бағалаушы нарық бағасын салыстырмалы және басқада
әдістерді қарастырған кейін олардың қаншалықты қолданымды екенін анықтайды.
Кейбір жағдайында шығындық әдістің жалғыз мүмкіндікпен қолдануы айрықша болып
1. Жаңа және жүырда салынған объектілерді бағалау кезі.
☻Осындай объектілердің құрылыс бағасы (инвенстордың табыс көзі) нарық бағасына
2. Жер телімінің қаншалықты жақсы және тиімді екенін анализдеу.
Бос тұрған жер телімі немесе жақсартылған жер телімінің заңды
Эсперттің көптеген анализдері көрсеткендей болашақта инвестиция тартымдылығын инвестордардың алдында
3. Жаңа құрылысты бастаудағы техника экономикалылығы.
4. Салып бітірілген объектінің бағасы.
5. Салықты төлеу кезіндегі бағаны бөліп көрсету ғимараттармен жер
6. Сақтандыру мақсатындағы бағалау.
7. Кәсіпорының негізгі қорын қайта бағалау.
8. Егерде әдістерді қолдану үшін мәлеметтер аз болса.
Шығындық әдістің толық қайта құру бағасын көрсету немесе бағаланатын
Құнның қалпына келтіру есебінің әдісі.
Қалпына келтіру құны – бағаланған күнен бастап тозудың жаңа
құны жылжымайтын мүлік объектісінің ғимаратты бағалауында есептелінеді.
Ол қайта өңдеу бағасымен орын басу бағасына сенеді. Көрсетілген
Қайта өңдеу құны – құрылыс шығынының ағымдағы күнен берілген
Орын басу құны – құрылыс шығынының ағымдағы күнен
Ең қалаулы құн «қайта өңдеу», өйткені, кейбір жағдайда салынған
Таңдаған құн «орын басу» болатын болса, онда ол дәлелденген,
Толық қалпына келтіру құны-балансты құнда көрсетілгендей эксплуатация активтерін бастау
Негізінде қалпына келтіқу құнында шығын жатыр, яғни құрылыс аяқталысымен
Тікелей шығындар – олар құрылысқа қатысты шығындар, оларға жа-татындар:
- коммуналдық қызмет құны;
- материалдарды сақтау мен апарып беру құны;
- құрылыс материалдар, құрал-жабдықтар, бұйымдар;
- жұмысшылар жалақысы;
- инженерлік желілер, ғимараттар құрылысына сәйкес құн.
Жанама шығындар – бұл құрылысқа жатпайтын шығындар, олар:
- жерге инвестиция құны;
- құрылыс кезіндегі жарнамалық, маркетингтік, сақтандыр төлемдер;
- кеңесшіге, заңгерге,құрылысшыларға жұмсалынатын шығындар;
- жанама шығындар архитекторлардың қызметі.
Бағалаудың мақсаттылығының тәуелділігі, және нақты есептеудің қажеттілігінде қалпына келтіру
- салыстырма бірлігінің әдісі;
- бөліктерді бөлу әдісі;
- көлемділігін тексеру әдісі.
Әрі қарай қалпына келтіру құнынның әдістерін қарастыамыз.
Салыстырма бірлік әдісі. Ғимараттың салыстырмалы белгісінің құрылыс бағасын
Бағаланатын объектінің толық құнын есептеу үшін, салыстырылма бірлігінің құнны
Мысал ретінде жылжымайтын мүлік объектісінің құнының есебін қарастырайық, салыстырмалы
Со = С1 м2 *Sо * Кп *Kн *
мұндағы: Co – бағаланатын объектінің құны;
Cм2 – базалық күні, кәдімгі үймереттің 1 м2 құны;
Sо – бағаланатын объектінің ауданы;
Кп – құрылыс ауданы мен объект
келмейтіннің коэффициенті (Кп = 1,1 – 1,2);
Кн – таңдалған кәдімгі үймереттің
арасындағы кейбір сәйкес келмеушілік коэффициенті (Кн -1);
Км – объектінің орналасқан жерінің есептелуінің коэффициенті;
Кв – базалық күні мен бағаланатын
құнының ерекшелігі, уақыт коэффициенті;
Кпз – құрастырушының табысын есептейтін коэффициент;
Кндс – ҚҚС есептейтін коэффициент, (%).
Бұл әдісті қолданғанда негізгі кезеңі болып объектіні таңдау болып
- біртұтас қызметтің сайланған;
- физикалық мінездемесінің жақындығы;
- салыстырылатын объектінің хронологиялық жасының салыстыры-лымы;
- басқада мінездемелер.
Құрама бөлшектерге бөлу әдісі. Алдыңғы әдіспен ерекшелігі әрбір бөлімдер
Әрбір компоненттің бағасы тура және жанама шығыннан шығарылыды:
n
Сзд = [ΣVj * Cj ] * Кн
1
мұндағы: Сзд – ғимараттың толығымен құрылысының құны;
Сj – аудан бірлігінің құны;
Vj – j ауданының бөліктері;
n – ғимараттың бөліктеріне бөлінген көлемі.
Бөлу компонентінің бірнеше әдістері қолданылыды:
Субмердігер;
Бөлу бағдарының жұмысы;
Шығыннң айрықшалығы.
Субмердігер әдіс. генпорядчик субқатаршыларды, сапалы және тез орындайтын құрылысты
Бөлу бағдарының жұмысы. Субмердігер әдісіне ұқсас, бірақ бұған басқа
Шығыннң айрықшалығы. Шығындарды шығару әдісі
Сандық тексеру. Әртүрлі компонентті бөлшектерден және жалпы ғимаратты монтаждар
Құрылыстың құндық есебі.
Инвестицияның ауқымы арқылы ғимараттардың құрылысы арқылы анықталады. Құрылыстың құны
Құрылыстың сметалық құны. Ғимараттар мен үймереттер құны болып- жобаның
Сметалық құнға байланысты капиталды салымдардың өмірлігі яғни ұрылысты қаражаттандыру
Құрылыстың сметалық құнының базасы:
Жоба және жұмыс құжаттары;
Істеп жатқан сметалық норматив (соның ішінде ресурстар), жабдықтардың демалыс
Мемлекеттік басқарма органдары және басқа да қатысушылар.
Нормативті-мәліметтік базаның керекті сметалық нормативі жоқ болса онда жеке
Құрылыстың сметалық құнының элементтері келесідей:
Құрылысты жұмыс;
Құралдың монтажды жұмысы;
Құралдың дайындау шығыны, жихаздар мен мүліктер;
Басқа да шығындар.
Құрылыстың сметалық құнын анықтау үшін құжаттар қолданады, яғни локальды
Локальды смета- бірінші сметалық құжат,ғимараттар мен үймереттер шығындары мен
Сметалық объект- құрылыс жабдықтарының бағасын тәуелді берілген сметада орнатуына
Құрылыс құнының сметалық құрамы 12 тараудан және сметалық объектілер
құрылыс территориясын дайындау;
құрылыстың негізгі объектісі;
объектінің қызмет көрсету және қосалқы бөліктері;
байланыс және транспортты шаруашылық объектісі;
қуат көзінің шаруашылық объектісі;
қоршаулар мен сыртқы байланысы;
құрылыс территориясының орны;
уақытша ғимараттар мен қоршаулар;
шығындар мен басқа да жұмыстар;
төрағалардың бақылауы;
эксплуатациялық мамандарды даярлау;
жобалы және жоғары сапалы жұмыстар.
Құрылыстың уақытылы смета саны нормативті-мәліметтік базасынынң баға белгілеуіне құрылыс
Сметадан құрылатын толық шығынның әдісінің анықтамасы. Инвестор мен тапсырыс
Инвестордың құрылыс бағалауында сметалық құжаттарын екі кезеңмен жүргізіледі:
Базисті деңгей- сол арада жасалған сметалық нормативті баға;
Келесі немесе болжамды деңгейі негіз болады, яғни смета құрылған
Инвестициялық процесстің құрылыс кезіндегі әр түрлі дағдарысты анықтау, яғни
Шығындық есеп әдісі. Инвестор мен тапсырыс беруші арасында альтернативті
Ресурсты;
Ресурсты-индексті;
Бизнесті- индексті;
Бизнесті-өтем ақы ережеде қолданылған немесе жобаланған объектілерді банк мәліметтер
Ресурсты әдіс- ресурстардың тарифті болжанған есепті бағасы, құралдардың сұранысынан
Ресурс әдісінің сметалық құны шығындық әдіс бойынша құын қарастырайық.
Монтажды-құрылыс жұмысытары
1.1. Құрылыс жабдықтарының құны, көтерме бағаларменконструкциялар менқұралдардың ақшалай көрсеткіші
1.2. Негізгі жұмысшылардың жалақысы-берілген аудандағы құрылыс жабдықтардың орта статистикалық
1.3. Эксплуатациялық шығын- коммуналды қызмет құны, механизмдер мен көліктердің
1.4. Қосалқы бөлшектердің салынған уақытша қоршаулары мен инженерлі желісі;
Тура шығын
Қапталған құн;
Тапсырыс берушінің шығыны
Тапсырыс берушінің түсімі.
Тапсырыс берушінің бағасы (құрылыс жабдықтардың қалпына келтіру құны)
Инженерлі құралдардың құны
Инвестордың жанама шығыны
3.1. Жерге қаржы салу
3.2. Жобал-сызбалы серіктестігі берілетін төлем
3.3. Маркетингті, жарнамалы, сақтандыру шығыны
3.4. Құрылыстың біту арасындағы шығын мен объектіні сату
3.5.басқа да шығындар
3.6.салық
Инвестордың шығыны бәрі
Инвестордың түсімі
Қалпына келтіру құны.
Ресурсты-индексті әдісі- бұл ресурты әдіс системалық индексті ресурсқа ұқсауы,
Индексті баға- қайта есептеу жалпы көрсеткіш, ағымдағы құн көрсеткіші
Базисті-индексті баға- индекстің көмегі арқылы ағымдағы көрсеткіш бағасына базисті
Мысалы:тура шығын, бизнесті деңгей бағасы 1991 жылдан 1999жылға келесідей
ПЗ″99=М″91*КМ″99+ЗП″91*Кзп″99+ЭМ және М″91*КЭМ және М″99
Мұндағы:
ПЗ″99 – тура шығын, 1999 жылдан келтірілген;
М″91 – 1991 жылдың құралдардың бағасы;
КМ″99 – 1999 жылда берілетін материалды индексті деңгейі;
ЗП″91 – 1991жылдың жалақысы;
Кзп″99 – 1999 жылдың жалақы деңгейі;
ЭМ және М″91 – 1991 жылдың көлік эксплуатациясы мен
КЭМ және и М″99 – 1999 саналған индексі.
Базисті-компенсациялық әдісі- компенсациялық әдісті қосу, сметалық бағағабазисті деңгейде салынған
☻Есте сақтау жөн, экономикалық жағдайдың дұрысталған кезінде нарықтық структураның
1.4. Жылжымайтын мүлік,үйлер мен ғимараттардың халықаралық есепті стандарты.
Осы Cтандарттың мақсаты қаржы есептілігін пайдаланушылар ұйымның жылжымайтын мүлік,
Осы стандарт, басқа Халықаралық қаржы есептілігі стандарты басқа есепке
Осы Стандарт мыналарға қатысты қолданылмайды:
(а) «Сатуға арналған ұзақ мерзімді активтер және тоқтатылған қызмет»
ауылшаруашылық қызметіне байланысты биологиялық активтерге;
минералдық ресурстарды барлау және бағалау жөніндегі активтерді тануға және
минералдық ресурстарға және мұнай, табиғи газ және соған ұқсас
Алайда осы Стандарт (b) - (d) тармақтарда келтірілген активтерді
Басқа Стандарттар осы Стандартта көзделгеннен өзгеше тәсілдеме жылжымайтын мүлік,
Ұйым осы Стандартты инвестициялық жылжымайтын мүлік ретінде одан әрі
АНЫҚТАМАЛАР
Мына терминдер осы Стандартта төменде көрсетілген мәнінде қолданылады:
Баланстық құн – кез келген жинақталған амортизация және құнсызданудан
Өзіндік құн – бұл активті сатып алу үшін немесе
Амортизацияланатын құн – жойылу құны шегерілген, активтің бастапқы құны
Амортизация – активтің амортизацияланатын құнын оның пайдалы қызмет мерзімінің
Нақты ұйымға арналған айрықша құн – ұйымның болжамына сәйкес
Әділ құн – жақсы хабардар, осындай мәміле жасағысы келетін
Құнсызданудан болған залал - активтің баланстық құнының оның өтелетін
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар мынадай материалдық активтерді білдіреді:
(а) тауарлар мен қызмет көрсетулерді өндіруде немесе жеткізуде пайдалануға,
(b) бір кезеңнен астам уақыттың ішінде пайдалану көзделетін.
Өтелетін сома – екі мәннің ішіндегі үлкені: активті таза
Активтің жойылу құны – егер осы актив, болжауға болатындай,
Пайдалы қызмет мерзімі - бұл:
(а) ұйымның активті пайдалануы күтілетін уақыт кезеңі; не
(b) активті пайдаланудан ұйым алады деп болжанып отырған өндіріс
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің өзіндік құны мынадай
(а) осы активке байланысты болашақ экономикалық пайдалардың ұйымға келіп
(b) осы объектінің өзіндік құнын сенімді түрде бағалау мүмкін
Босалқы бөлшектер немесе сервистік қызмет көрсету әдетте босалқылар ретінде
Осы Стандарт тану бірлігін, яғни жылжымайтын мүлік, үйлер мен
Осы тану принципіне сәйкес ұйым жылжымайтын мүлік, үйлер мен
Бастапқы шығындар
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісі қауіпсіздікті қамтамасыз ету
Келесі шығындар
Алдағы параграфта айтылған тану принципіне сәйкес, ұйым жылжымайтын мүлік,
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың кейбір объектілерінің элементтері ұдайы
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін одан әрі пайдалану
Актив ретінде танылуы мүмкін жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар
Бастапқы құнның элементтері
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің бастапқы құны мыналарды
(а) импорттық бажды, сатып алуға шығатын өтелмейтін салықты қоса
(b) активті керек жерге жеткізуге және үйым басшылығының
(с) Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін бөлшектеуге
Тікелей шығындарға жатқызу мысалдары мыналар болып табылады:
(а) жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін салуға немесе
алаңды әзірлеуге арналған шығындар;
жеткізуге және түсіруге арналған бастапқы шығындар;
орнатуға және жинастыруға арналған шығындар;
активті керек жеріне жеткізу және оны қажетті күйге келтіру
(f) білікті қызмет көрсетулердің құны.
Ұйым 2-«Босалқылар» IAS стандартын объектіні бөлшектеуге, жоюға және өзі
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісіне жұмсалатын шығындарға жатқызылмайтын
(а) жаңа өндірістік немесе техникалық құрылыстар ашуға арналған
жаңа өнімді немесе қызмет көрсетулерді енгізуге арналған шығындар (жарнамаға
жаңа орында немесе клиенттердің жаңа санатына шаруашылық қызметті жүргізуге
әкімшілік және басқа жалпы үстеме шығындар.
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық құнына шығындарды
(а) ұйым басшылығының ниетіне сәйкес жұмыс істей алатын объект
мысалы, осы объект өндіретін өнімге сұраныстың өсу процесінде шеккен
компанияның ішінара немесе толық қоныс аударуға немесе қызметін қайта
Кейбір операциялар жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін салуға
Өз күшімен құрылған активтің бастапқы құны тап солай сатып
Бастапқы құнды бағалау
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің бастапқы құны тану
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың бір немесе одан көп
Ұйым айырбастау операциясында осы операцияны жасау нәтижесінде ақшалай қаражаттардың
(а) алынған активтен пайда болған ақшалай қаражаттардың пішімі (тәуекел,
ұйым үшін қызметінің осы операция ықпал ететін бөлігіне тән
(с) (а) немесе (b) айырма айырбастаудың мәні болған активтердің
Айырбастау операциясында коммерциялық мәннің бар екендігін анықтау мақсаттарында қызметтің
Салыстырмалы рыноктық операциялары жоқ активтің әділ құны, егер (а)
Қаржылық жалдау шарты бойынша жалдаушының қарауындағы жылжымайтын мүлік, үйлер
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық құны 20-«Мемлекеттік
Ұйым өзінің есеп саясаты ретінде 30-параграфқа сәйкес не бастапқы
Бастапқы құн бойынша есепке алу үлгісі
Актив ретінде бастапқы танудан кейін жылжымайтын мүлік, үйлер мен
Қайта бағалау үлгісі
Актив ретінде таныла отырып, әділ құны нақты бағалауға келетін
Жер учаскелері мен ғимараттардың әділ құны, әдетте, білікті бағалаушылар
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің ерекше сипатына байланысты
Қайта бағалау жасау жиілігі жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін қайта бағалағаннан кейін
(а) активтің жалпы баланстық құнының өзгеруіне қайта бағаланғаннан кейін
(b) жалпы баланстық құнға қарсы алып тасталады, ал таза
Жинақталған амортизацияны тепе-тең қайта бағалау немесе оны есептен шығару
Егер жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың жеке объектісі қайта
Ұйымның операцияларында оларды пайдалану мазмұны мен сипаты бойынша бірдей
(а) жер учаскелері;
(b) жер учаскелері және ғимараттар;
(c) машиналар мен жабдықтар;
(d) су кемелері;
(е) әуе кемелері;
(f) автокөлік құралдары;
(g) жиһаз және инженерлік жабдықтың салынатын элементтері;
(h) кеңсе жабдығы.
Объектілерді жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың бір тобының ішінде
Егер активтің баланстық құны қайта бағалау нәтижесінде ұлғаятын болса,
Егер активтің баланстық құны қайта бағалау нәтижесінде кемитін болса,
Активті тану тоқтатылған жағдайда жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар
Пайдаға салынатын салықтың ықпалы, егер ол орын алған болса,
Амортизация
Объектінің жинақталған өзіндік құнымен салыстырғанда бастапқы құны елеулі жылжымайтын
Ұйым жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісіне қатысты бастапқы
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісі елеулі компонентінің пайдалы
Егер ұйым жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің кейбір
Ұйым тұтас алғанда объектінің өзіндік құнымен салыстырғанда бастапқы құны
Әрбір кезең үшін амортизациялық есептеулер, егер олар басқа активтің
Кезең ішіндегі амортизациялық есептеулер әдетте пайдада немесе залалда танылады.
Амортизацияланатын құн және амортизация кезеңі
Активті амортизациялау құны міндетті түрде жүйелі негізде оның пайдалы
Активтің жойылу құны мен пайдалы қызмет мерзімі міндетті түрде,
Амортизация, тіпті егер активтің әділ құны оның баланстық құнынан
Активтің амортизацияланатын құны оның жоюйылу құны шегерілгеннен кейін анықталады.
Активтің жойылу құны оның баланстық құнына тең немесе одан
Активті амортизациялау, ол пайдалану үшін қол жететіндей болған кезде,
Активте түйінделген болашақ экономикалық пайдалар негізінен оны тұтыну арқылы
(а) активті болжамды пайдалану. Пайдалану активтің есептік қуатына немесе
(b) осы активті пайдаланатын ауысым саны, жөндеу және қызмет
(с) өндірістік процесті өзгерту немесе жетілдіру нәтижесінде, не активті
(d) жалгерлік мерзімдер сияқты активті пайдалануға заңдық немесе сол
Активтің пайдалы қызмет мерзімі ұйым үшін активтің күтілетін пайдалылығы
Жер учаскелері мен ғимараттар есепте бөлек көрсетілетін, тіпті олар
Егер жер учаскесінің құны бөлшектеуге, объектіні жоюға және осы
Амортизация есептеу әдісі
Амортизация есептеудің пайдаланылатын әдісі ұйымның болашақ экономикалық пайдаларды болжамды
Активке қолданылатын амортизация есептеу әдісі ең болмағанда әрбір қаржы
Активтің амортизацияланатын құнын оны пайдалы пайдалану мерзімінің ішінде жүйелі
Құнсыздану
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісі құнының кемігенін анықтау
Құнсыздануды өтеу
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың құнсыздануына, жоғалуына немесе берілуіне
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардар объектісінің құнсыздануы немесе жоғалуы,
(а) жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың құнсыздануы 36 IAS
(b) пайдаланудан шығарылатын немесе шығып қалатын жылжымайтын мүлік, үйлер
(c) жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың құнсыздануына, жоғалуына немесе
(d) алмастыру ретінде қалпына келтірілген, сатып алынған немесе салынған
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық құнын тану
(а) шығып қалғаннан кейін;
(b) оны пайдаланудан немесе шығып қалуынан болашақ экономикалық пайдалар
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін танудың тоқтатылуына байланысты
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің шығып қалуы әр
Егер, алдағы параграфта баяндалған тану принципіне сәйкес, ұйым жылжымайтын
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін танудың тоқтатылуына байланысты
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісі шығып қалғаннан кейін
Қаржы есептілігінде жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың әрбір түрі
(а) жалпы баланстық құнды бағалау негіздері;
(b) амортизация есептеудің пайдаланылатын әдістері;
(с) амортизацияның қолданылатын пайдалы қызметі мерзімдері немесе нормалары;
(d) кезеңнің басындағы және кезеңнің соңындағы жалпы баланстық құн
(е) кезеңнің басындағы және кезеңнің соңындағы жағдай бойынша мыналарды
(і) түсімдер;
(іі) сатуға арналған деп жіктелген немесе 5 IFRS Халықаралық
(ііі) кәсіпорындарды біріктіру жолымен сатып алулар;
(іv) 31, 39 және 40-параграфтарға сәйкес қайта бағалаудың және
(v) 36 IAS стандартына сәйкес пайдада немесе залалда танылған,
(vі) 36 IAS стандартына сәйкес пайдада немесе залалда қайтарылған,
(vіі) амортизация;
(vііі) қаржы есептілігін функционалдық валютадан есептілік валютасына қайта есептеген
(іх) басқа да өзгерістер.
Қаржы есептілігі сондай-ақ мыналарды міндетті түрде ашып көрсетуге тиіс:
(а) міндеттемелерді қамтамасыз ету ретінде кепілге берілген меншікке және
(b) жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін салу барысында
(c) жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар сатып алу жөніндегі
және
(d) жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектілерінің құнсыздануына, жоғалуына
Амортизациялау әдісін таңдау және активтердің пайдалы қызмет мерзімін бағалау
(а) амортизация шамасын, ол пайдада немесе залалда, немесе басқа
(b) есепті жылдың соңында жинақталған амортизацияның шамасын.
Халықаралық стандартына сәйкес ұйым ағымдағы кезеңде елеулі зардаптарға әкеп
(а) жойылу құны;
жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектілерін бөлшектеуге, шеттетуге немесе
(с) пайдалы қызмет мерзімдері;
(d) амортизациялау әдістері.
Егер жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісі қайта бағаланған
(а) қайта бағалау жүргізілген нақты күн;
(b) тәуелсіз бағалаушының қатысуы;
(с) объектілердің әділ құнының мәнін есептеген кезде қолданылған
(d) жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектілері негізгі құнының
(е) жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың әрбір қайта бағаланған
(f) кезең ішіндегі өзгерісті көрсететін бағалаудан болған өсім және
Халықаралық стандартына сәйкес ұйым 73(е)(іv)-(vі)-параграфта талап етілетін ақпаратқа қосымша
Мұнымен қатар қаржы есептілігін пайдаланушылар қажеттеріне мынадай ақпарат та
(а) уақытша тоқтап тұрған жылжымайтын мүлік, үйлер мен
толық амортизацияланған, бірақ әлі пайдаланылатын жылжымайтын мүлік, үйлер мен
(с) белсенді пайдалану тоқтатылған және 5 IFRS сәйкес сатуға
(d) есеп үлгісін бастапқы құн бойынша қолданған кезде, егер
Тиісінше, ұйымдарға ондай сомаларды ашып көрсету ұсынылады.
Алдағы параграфтардың активтерді айырбастау операциясының барысында сатып алынған жылжымайтын
Ұйым осы Стандартты 2005 жылғы 1 қаңтардан немесе осы
Ұйым 2006 жылғы 1 қаңтардан немесе осы мерзімнен кейін
1.5.Жылжымайтын мүліктік объектісінің тозу анықтамасы.
Тозу жылжымайтын мүлік оьъектісін қолдануға аздығын көросетеді, оның қолданыс
Төзуды пайыз арқылы өлшейді, тозу құны қамтылғанын көрсетеді.
Жылжымайтын мүліктің тозу себептері мыналар:
Физикалық;
Функционалды;
Сыртқы (экономикалық).
Тозу
Физикалық
Қалпына келетін
Қалпына келмейтін Функционалды
Қалпына келетін
Қалпына келмейтін Сыртқы (экономикалық)
Қалпына келетін
Қалпына келмейтін Сурет 1. Жылжымайтын мүліктің тозу классификациясы.
Физикалық және функционалдық тозу қалпына келтірілерін және қалпына келтірілмейтін
Қалпына келетін тозу – бұл жалпы нысанның құндылығын арттыруға
Мүмкін болатын барлық тозу түрлерінің шығуы – жылжымайтын мүлік
Ғимараттың физикалық ғұмыры(ФҒ) – ғимараттың эксплуатацияға берілген күніне бастап,
Хронологиялық жасы – эксплуатацияға берілген күннен бастап бағалау күнінің
Экономикалық өмірлігі – эксплуатацияға берілген күнінен бастап анықталады, яғни
Эффекті жасы. Хронологиялық жасындағы техникалық жағдайы мен экономикалық факторы
Хранологиялық жасы үлкен немесе кіші жақтарын эффекті жас айырмашылығынан
Ғимараттың экономикалық өмірлігінің қалған уақыты – бағалау күннен бастап
Эксплуатацияға берілген күн
Объектінің бұзылуы
Ғимараттың физикалық өмірлігі
ғимараттың экономикалық өмірлігі
Бағалау күні
Хронологиялық жасы
Ғимараттың
1
қалған өмірі
Сурет 2. бағалық көрсеткіштері мен ғимараттың өмірлігі.
☻ Тозуды бағалау тәжірибесінде бухгалтерлік есептен айыру қажет. Тозу
Физикалық тозу – бұл өзіндік құнын жоғалту, яғни тозу,
Ғимараттың физикалық тозуы келесідей:
Нориалы (тұрғын үйлер үшін);
Бағалы;
Өмірлік уақыт әдісі.
Физикалық тозудың нормалық әдісі. Бірнеше нормалық дәрежедегі нормативті амал
мұндағы: Fф – ғимараттың физикалық тозуы, %;
Fi – физикалық тозу і – дің құрастырма элементі,
Li – қалпына келтіру құнына сәйкес і –дің құрастырма
тің толық ғимараттың қолпына келтіру
n – ғимараттың құрастырма элементтерінің мөлшері.
Бөлек конструкцияларының қайта құру құнының жартысы тұрғын үй ғимаратына
Бұл әдіс элементтердің тозуын сол кезде есептейді, және ғимаратты
Методикалық көрсеткіштері тәжірибеде көрсетіледі. Кейбір көңіл толмайтынжәйіттер бар олар:
Объектіні эксплуатация бергеннен кейін өздерінің келісім шартын «нормативті» түрде
Ғимараттың конструкты элементін міндетті түрде ауыр жұмыспен қолданады;
Конструкты элементтерді өтірік өлшеуі.
Физикалық тозудың құнын анықтау әдісінің физикалық тозу объектіні өңдеу
Ғимараттың өмір сүру уақытының физикалық тозу әдісін анвқтау. Физикалық
И=(ЭВ/ФЖ)*100=[ЭВ+ОСФЖ]*100
мұндағы: И – тозу, %;
ЭВ – эфективті жасы, ғимаратты толығымен немесе техникалық
жағдайынының негізіндегі элементті, сарапшының анық-
тауы;
ФЖ – физикалық өмірінің уақыты;
ОСФЖ – физикалық өмірінің қалған уақыты.
Физикалық тозуды ғимараттардың бөлек элементтері сияқты есептеуге
И=(ХВ/ФЖ)*100
Мұндағы:
И – тозу %;
ХВ – хронологиялық жасы;
ФЖ – физикалық өмірлігінің уақыты.
Проценттік түзетулерді есептейтін кезде 5 формуланы қолданған дұрыс
Ғимаратты толығымен немесе элементтердің тозу процентін есептеу құнсыздануына әкелуі
О=ВС*(И/100)
мұндағы: И – тозу, %;
ВС – қалпына келтіру құны.
Тәжірибеде қоршау элементтері қалпына келтіру немесе қалпына келмейтін физикалық
Ұзақ өмір сүретін – аз өмір сүретін элементтерді айтады
Қысқа өмір сүретін – ғимараттың өмірлігі мен бірдей (фундамент,
Қалпына келтірудің физикалық тозуы «аз өмір сүретін». Уақыт бойы
Ақшалай түрдегі физикалық тозудың қалпына келтірілуі «қалдырылған жөндеу құны»
Қысқа уақыт өмірлік компанентінің физикалық тозуының қалпына келтіруі –
Ұзақ жасты мерзімді элементтердің физикалық тозуының қалпына келтіруі. Қысқа
Ұзақ мерзімді элементтің функционалдық тозуы қалпына келмейді. Қалпына келу
Фукционалдық тозу жоспарлау мөлшерінің сәйкессіздігі, немесе қазіргі стандарттың қарастырылма
Функцияналдық тозу кететін және кетпейтін болып бөлінеді.
Функцияналдық тозудың құндығы болып, орнын басу мен қайта өндіру
Кететін функцияналдық тозу – қайта құрастырылымға қажет ететін шығындар,
Фукционалды тозу себептері:
Толық емес, элементтерді қосуды қажет етеді;
Толық емес элементтерді ауыстыруды қажет етеді;
Өте жақсы.
Толық емес, элементтерді қосуды қажет етеді – ғимараттар мен
Толық емес элементтерді ауыстыруды қажет етеді - өз функциалардың
Өте жақсы – заман талабына сай нарықтағы құралдар. Фукционалды
Мысалы ретінде меншік иесі өз қалауы бойынша пәтерінде өзгерістер
Өте жақсы дегеннің мағынасы жылжымайтын мүлік нарығында өте жақсы
Қалпына келмейтін функционалды тозу. Ескіген көлемді – жоба немесе
Функционалды тозудың қалпына келмейтіні белгілі бір жағдайға байланысты екі
Жалға алған құнның капиталды жоғалуы;
Экплуатациялық шығыннан ғимаратты сақтауы.
☻ Берілген мәліметтер бойынша жинақты есеп көрсеткішін анықтау үшін
Берілген мәліметтер бойынша функционалды тозудың қалпына келмейтін ғимараттын алынған
Құнсыздануды наықтау үшін функционалды тозудың қалпына келмейтін көлемді –
Ғимаратты жақсы күйде сақтау үшін қалпына келмейтін функцияларды тозудың
Сыртқы (экономикалық) тозуы - объектінің құнсыздануы, сыртқы ортанын
Сыртқы тозу бағасына келесідей әдістер қолданылады:
Жалға алу құнының капитализациясының жоғалуы;
Салыстырмалы сату;
Экономикалық өмірінің уақыты.
Капитализациясының жоғалуы әдісі қалпына келмейтін функционалды тозуда жалға алу
Салыстырмалы сату. Алдынғы айтылған объектілердің мәліметіне сүйінеді. Осы салыстырмалы
Мысалы: сыртқы тозуды бағалау керек, офистің тартылымдығының қасына орналасқан
Салыстырмалы анализ арқылы сатудың барлық жиналған тозуы объектінің беті
Өмірлік уақыт әдісі. Экономикалық өмірлі аз қалған соң оны
Бұзу себептері:
Ішін өзгерту үшін;
Жол магистралін ұзарту үшін.
Қиратылған ғимараттың техникалық жағдайын ескеру керек, көп кездерде ғимараттың
Түзетулер долларда жасалады. Егер салыстырмалы сатуды маңызды элемент сапасы
Мысалы: ғимаратты бағалау қажет, бұрын тұрғын үй болатын ал
Эксперт ғимаратты толық көргеннен кейін былай деп шешті:
Бағаланатын ғимараттың эффекті жасы – 30 жыл;
Қалған экономикалық жасы – 60 жыл.
Сыртқы фактор әсерінсіз жинақталған тозу пайыз есептелуі:
И=ЭВ/(ЭВ+ОСЭЖ)*100=(30*90)*100=33%
Сыртқы факторды қосқанда тозу пайызы:
И=(30/32)*100=93%
Сыртқы фактор әсерінен бұл жағдайда жинақталған тозу 93%. Басқа
☻ Экономикалық өмірлігі аз болғандықтан инвестициялық тартымдылығы азаяды, сөйтіп
Жер телімінің нарықтық құнын анықтау әдісі.
Жер телімінің нарық құнын бағалауы негізгі 5 әдістен тұрады:
Сатылуға қойылған әдісі. Бос жер телімінде қойылған және салыстырмалы
Бағаланатын жер телімдеріне алынатын аналогтар:орналасқан орны, сатылған уақыты, физикалық
Өзара қатынасты белгілеу әдісі. Ғимараттың сатылу анализдеріне негізделген, яғни
Жер ренасының капитализация әдісі. Капитализайия түсімінен көрсетіледі, яғни жалға
Техниканың қалдық әдісі. Жерді бағалау үшін аналогтың бос тұрған
Жер телімінің өркендеу әдісі. Жер телімінің құнын шығару керектігінде
Жеке телімдердің саны мен бөлек өлшемі. Жер телімінің бөлінуіне
Көбінесее телімдердің құнын есептегенде қойылған сатылым әдісі қолдаынылады. Жер
Телімді сатудың шығынды есептемесінде негізделген. Шығынды шығын қатеріне қосады,
Сатылған телімдерден түскен түсімнің ортақ ақшалай құны шығыннан алып
Жеке жер телімінің сату дисконтының ақшалай түсімі.
Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы Заңнамасы.
Осы заң бағалау объектілерінің нарықтық немесе өзгеше құнын белтілеу
Қазқстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы заңдар Қазақстан Республикасының Конституциясынна
Егер Қазақстан Республикасы бекіткен халықаралық шартта Қазақстан
Бөлім. Шығын әдісінің қолдануы мен анализі.
«Real Pricе» ЖШС-гі жөнінде қысқаша ақпарат.
«Real Pricе» ЖШС бғалау компаниясы (2005 жылдың тамызынан –
Қазіргі таңда «Real Pricе» ЖШС бағалау компаниясы бірлесіп жұмыс
Сонымен қатар, «Real Pricе» ЖШС компниясы ЖШС «Мирина Центр»,
«Real Pricе» ЖШС компаниясының директоры – Смаил Қайрат Смаилұлы.
Компния қолданатын бақылаудың негізгі әдістерінің бірі болып Алматы қаласының
Бақылаудың аталған әдісі бағаланатын нысанның шынайы нарықтық құнын анықтау
«Real Pricе» ЖШС-нің шығын әдісін қолдануы.
Шығындық әдіс бойынша бағалау қалпына келтіру құнын қосқанда
(құрылыс көлемі*1969 жылдағы салынған 1м3 құны*түзетілген коэффициенттер)=қалпына келтіру құны*кәсіпкер
Тәжірибеде ипотекалық несиелеу нарық бағасын шығаруда шығын әдісі кейде
Шығын әдісі өте қиын сол үшін әрбір құрамды қарауды
Құрылыс – монтаж жұмыс кезінде инфляция коэффициентін қолданамыз,
Қалпына келтіру құнын есептеу үшін нақтыланған есеп көрсеткішін қолданған
Ішкі және сыртқы бетінің коэффицентті тозу есебі инженерлік құралдар
1969 жылдың коэффициентін 1984 жыл коэффициентіне аударылған, сосын құрылыс
Жылжымайтын мүлікті қалпына келтіру құны кәсіпорын пайдасынан жоғарлауы керек.
Тәжірибеде көбінесе объектінің нарық бағасы шығарылады да жер телімі
Әрбір бағаланатын объектінің өрде айтылып кеткендер бойынша тұрғын үй
Шығын әдісінің анализі.
Жер телімінің құқықты иелену құнының есебі.
Қазақстан Республикасы бойынша 8 мамырдың 1996 жылдың № 576
2098 кв.м*717тенге*2=3008532тенге немесе 20 000АҚШ доллары
Ғимараттар мен үймереттердің қалпына келтіру құны.
Бағаланатын тұрғын үй ғимаратының нарық және қалпына келтіру құны.
Нарық құны – нарық жағдайынан жаңа фондты құру (тозуды
Ғимараттар мен үймереттердің қалпына келтіруқұнын анықтау үшін біз 1969
Негізгі формула:
ВС=YC91*V*И01
Мұндағы:
YC91 – 1961 – 1991 жылдың құрылыс көлемінің бірлік
V – құрылыс көлемі куб.м – мен есаптегенде;
И01 – құрылыстың 1991жылдың индексті құнын 24.09.2001жылға ауыстыру.
Өнімнің ұүнын индекс көрсетеді, баға көлемінде құны жұмыс пен
Материалдврдың қолдануы келесідей индекстер негізі болып конструкциялар мен бұйымдар,
Тозу анализі.
Тозу материалды және функционалды болып бөлінеді, бағалау күніне байланысты
Тозудың 3 түрі бар:
физикалық;
фукционалды:
сыртқы (эконмикалық) тозу.
Физикалық тозу. Эксплуатация кезіндегі қалыпты тозу құрғақ шіру, шытынау,
Фукционалды (моральды) тозу. Функционалды тозу құнды жоғалтқаны болып табылады,
Сыртқы (эконмикалық) тозу. Сыртқы тозудың сыртқы ортаның әсерінен
Берілген бағалау есептемесінде ғимараттың тозуын жылдың реконструкциясынан алынған, яғни
Біз тұрғын үйдің қалпына келтіру құнын есептедік, жиналған тозуды
1991ж. бағасы ретінде көрсетілген коэфициент:
Тұрғын үй салынған конструкциясы 1991ж. 1кв.м құны
1. 2- қаббаты кірпішті тұрғын үй 370
2. 3 - қаббаты кірпішті тұрғын үй 350
3. 4 – 51см толық қаббаты кірпішті темір бетонды
4. 5 - 51см толық қаббаты кірпішті темір бетонды
5. 4 – қабатты панельді тұрғын үй 250
6. 5 - қабатты панельді тұрғын үй 280
7. 9 – қабатты толық панельді үй 333
8. 12 – қабатты моналитті тұрғын үй 368
9. 2 – қабатты каркасты – қамысты 176
10. 9 – қабатты каркасты кірпіш қосылған тұрғын үй
Ішкі бетінің коэффициенттері:
Кот Бет әлпетінің түрі
0,8 10 жыл бұрын жасалған жай ремонт
0,9 10 немесе 3 жыл бұрын жасалған жай ремонт
0,95 1 немесе 3 жыл бұрын жасалған жай ремонт
1,00 1 жыл бұрын жасалған жай ремонт
1,1 1 немесе 3 жыл бұрын жасалған жақсы ремонт
1,2 1 жыл бұрын жасалған жақсы ремонт
1,4 3 немесе 10 жыл бұрын жаслған өте жақсы
1,6 1 немесе 3 жыл бұрын жасалған өте жақсы
1,8 1 жыл бұрын жасалған өте жақсы ремонт
Келесі коэффициенттер айтылған компанияда қолданылады және мысал ретінде Алматы
Салынған жылы:
Курс доллары:
Көрсеткіш Пәтер
1. Аудан көлемі (м2) 179,5
2. 1991 ж. м2 құны (тенге) 492
3. Сыртқы бетінің коэффициенті 1,05
4. Ішкі бетінің коэффициенті 1,6
5. Орналасқан орны 1,7
6. 1991 ж. аударылған коэффициент(ҚР Агенттігің материалдарынан) 184,934
7. Қалпына келтіру құны (тенге) 46 644 938
8. Кәсіпкерлік түсімі 30% 13 993 481
9. Толық қалпына келтіру құны - тенге 60 638
10.Жиақталған тозу - % 8 489 379
11. Пәтердің нарық құны теңгемен 52 149 041
12. Пәтердің нарық құны АҚШ долларымен 427 872
Осыған байланысты төрт пәтерлі үйдің физикалық тозуын қосқанда нарық
3. Бөлім. Шығын әдісі бойынша жаңартулар мен өзгерістер.
Шығын әдісінің қолдануының кемшіліктері.
Шығын әдісін қолдану өте күрделі, дегенмен әрбір компанияның ерекше
Жаңартулар мен өзгерістер.
Бұл әдіске өз үлесімді қосу үшін менің ойымды көрсетсем
Қорытынды.
Жылжымайтын мүлікті бағалау әдістері мәселеінің әрбір елде қалыптасқан өзіндік
Жұмсау тәсілінің негізгі идеясы объект өзіне ұқсас мүлікке жұмсалған
Жұмсау әдісін қолдану 5 кезеңнен тұрады:
Бірінші кезең: үйлер мен ғимараттарды қалпына келтірудің ағымдағы құнын
Сараптаудың сандық әдісі барлық шығындарға тәптіштеп шығаруды көздейді. Мұнда
Элементтік әдіс бағалаудағы объекті шығындарын ұқсас объектілерін шығындармен әрбір
Екінші кезең: ғимараттың тозуын анықтау. Тозу мөлшерін анықтау үшін
Үшінші кезең: есептелген орнын басу+құнын, тозу мөлшеріне сәйкестендіріп, ғимараттың
Төртінші кезең: жер телімі құнын анықтау құрылыстан жер құын
Шығын әдісін әр бір компанияда қолданады, қолдану кезіндегі ерекшеліктері
Қолданылған әдебиеттер тізімі:
А.И. Оңдасынова «Баға белгілеу» - Алматы, 2003 ж.
Ресина В.И. «Экономика недвижимости» - москва, 2003 г.
Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республики
Абрамов С.М. «Инвестирование» - Москва: центр экономики и маркитенга,
Баканов М.И., Шеремет А.Д. «Теория экономического анализа» - Моква:
Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью в России» - Москва:
Гранова И.В. «Оценка недвижимости» - Санпетербург: Питер,2001 г.
Дияров С.К. «Экономика недвижимости» - Кызыл – Орда, 2003
Жариков Ю. Г., Масевич М.Г. «Недвижимое Имущество: правовое регулированте»
Калачаева С.А, «Недвижимость» - Москва: 1998 г.
Коваленко С.П. «Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан» -
Коростелев С.П, «Основы теорри и практики оценки недвижимости» -
«Международные стандарты оценки» - Москва: РОО, 1995 г.
Методические рекоминдвции по оценке эффективности инвестиционных проектов (официальные издания,
А.Г.Грязнов, Федотовой М. А. «Оценка недвижимости» Учебник - Моква:
Риполь – Сарагости Ф.Б. «Основы оценочной деятельности» Учебное пособие
Тарасевич Е. «Методы оценки недвижимости» - Санпетербург, 1995 г.
Есипов В.Е. «Теория и методы оценки недвижимости» Учебное пособие
Стоянова Е.С. «Финансовый менеджмент: иеория и практика» Учебник
Байгісиев М.Қ. «Жылжымайтын мүлік экономикасы» - Алматы: қазақ университеті,
Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости» Учебное пособие – Москва, 1994
ПРИЛОЖЕНИЕ А
Республика Казахстан, г. Алматы, пр. Абая, 48а
Оценочная компания
Государственная лицензия по оценке имущества ЮЛ – 00587-(76435-1910-ТОО)
Отчет
об оценке нежилого помещения
Оценка произведена на 24.01.2007 г. на основании договора №
Заказчик: ???
Наименование объекта: нежилое помещение, общей площадью 38,4 м2 ,
Местонахождение объекта: г. Алматы, Бостандыкский район, ул. Айманова, дом
Специалист по оценке: ???
Рыночная стоимость: 18 541 094 тенге, что эквивалентно
Залоговая стоимость: 13 905 789
- Алматы -
2007
Содержание отчета об оценке:
Содержание отчета об оценке……….………………………………………………………2
1. Допущения и ограничения…………………………………………………………….…..3
Глоссарий…………………………………………………………………………………4
Процедура оценки………………………………………………………………………..5
Сертификат качества оценки…………………………………………………………….6
Список источников использованной информации…………………………………. ...6
Выбор методов оценки………………………………………………………………….. 7
3. Исследовательская часть………………………………………………………………….8
3.1. Описание объекта оценки……………………………………………………………….8
Цель оценки……………………………………………………………………………….8
Вид оценки…………………………………………………………………………………8
Назначение оценки……………………………………………………………………….8
Правовой анализ объекта ………………………………………………………………..9
3.6. Краткая характеристика объекта…………………………………………………………9
4. Расчет стоимости объекта………………………………………………………………….10
4.1. Оценка объекта, рассчитанная затратным методом……………………………………11
4.2. Оценка объекта, рассчитанная сравнительным методом…………………………….11
4.3. Согласование результатов и заключения о стоимости объекта……………….…….12
Приложение 1
Настоящий отчет об оценке подготовлен ТОО «Real Price»,
1. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ
Настоящие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного
Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
● Настоящий отчет достоверен только в полном объеме и
● Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно
● Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет
● Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только
● Оценщик не несет ответственность за дефекты имущества, которые
● Оценщик не несет ответственность за достоверность финансовой и
● При проведении оценки Оценщик предполагал отсутствие каких-либо скрытых
● Оценщик не несет ответственность за юридическое описание права
● Все иллюстрированные материалы использованы в настоящем отчете исключительно
● От Оценщика не требуется появляться в суде или
● Оценщик обязуется сохранить конфиденциальность в отношении информации, представленной
● В своих действиях Оценщик выступает как независимый исполнитель,
Отчет об оценке применим с учетом нижеследующих ограничивающих
● Все заключения и прогнозы, сделанные в Отчете, базируются
● Оценщик не должен проводить оценку из каких-то механических
● Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут
Независимость оценщика:
● Оценка не может проводиться Оценщиком, если:
в отношении объекта оценки Оценщик имеет, либо приобретает вещные
Оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором,
● Не допускается вмешательство Заказчика, либо иных заинтересованных лиц
● Размер оплаты Оценщику за проведение оценки не может
Глоссарий
Основные термины, используемые в настоящем отчете
Оценщик – физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на
Заказчик – физическое или юридическое лицо, потребитель услуг Оценщика;
Отчет об оценке – передаваемое Заказчику письменное сообщение Оценщика
Оценочная деятельность – предпринимательская деятельность, осуществляемая Оценщиками и направленная
Дата оценки – день или период времени, на который
Оценка – определение возможной рыночной или иной стоимости объекта
Повторная оценка – определение рыночной или иной стоимости объекта
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный
Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки,
Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют
Цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект
Ликвидационная стоимость – (стоимость при вынужденной продаже) – это
Иная стоимость – иная, кроме рыночной, стоимость объекта оценки
Недвижимое имущество (недвижимые вещи, недвижимость) – это земельные участки,
Движимое имущество (движимые вещи и ценности) – это деньги,
Подход к оценке – способ определения возможной рыночной или
Доходный подход – это применение одного или совокупности методов
Затратный подход – это применение одного или совокупности методов
Сравнительный подход – это применение одного или совокупности методов
Износ – это процесс потери физических, функциональных и других
Законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования объекта, которые
Физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной местности
Финансовая осуществимость – рассмотрение того, какое физически осуществимое и
Максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово –
Процедура оценки
Проведение оценки осуществлялось в следующем порядке:
► Заключение договора на проведение оценки;
► Обследование объекта оценки с выездом на его месторасположение,
► Сбор, обработка и анализ данных, влияющих на рыночную
► Сбор, обработка и анализ информации, относительно объекта оценки
► Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан
► Выбор подходов и методов оценки, выполнение расчетов по
► Обобщение результатов, полученных на основе применения методов оценки
► Оформление и передача Заказчику настоящего отчета об оценке.
Определение рыночной стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно
● Затратный подход;
● Сравнительный подход;
● Доходный подход.
Каждый из этих подходов предусматривает применение соответствующих методов оценки
Сертификат качества оценки
Мы, оценщики, выполнявшие данную работу, подтверждаем на основании наших
● Утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются
● Анализ, мнения, суждения и заключения соответствуют сделанным допущениям
● Содержание и форма отчета об оценке выполняются согласно
Список источников использованной информации
► Закон РК «Об оценочной деятельности в Республики Казахстан»,
► Данные объекта оценки;
► Информационные данные рекламных и торговых организаций;
► Рекламная и информационная пресса;
► Интернет сайты;
► Литература:
● Международные стандарты оценки МСО 1-4 1030425, 1030426, 1030447,
● Европейские Стандарты Оценки Недвижимости Европейской группы ассоциации профессиональных
● Принципы корпоративных финансов (Р. Брейли, С. Майерс; М-1997);
● Оценка недвижимости (А.Г. Грязнова, М.А. Федотова; М-2003);
● Техническая инвентаризация недвижимости (Алматы; ЮРИСТ, 2002);
● Методы оценки недвижимости (Тарасевич Е.И.; Санкт – Петербург,
● Правила по определению физического износа недвижимого имущества Утверждены
● Постановление Правительства Республики Казахстан от 02 сентября 2003
● Совместный приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 21
● Совместный приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 21
● Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 23 ноября
● Совместный приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 21
2. ВЫБОР МЕТОДОВ ОЦЕНКИ
Установление рыночной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных
Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора или покупателя
Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости зданий за вычетом
Основные этапы процедуры оценки при данном методе(
● расчет восстановительной стоимости;
● определение величины физического, функционального, внешнего износа;
● уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения
Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и
Основные этапы процедуры оценки при данном методе(
● исследование рынка с целью сбора информации о совершенных
● отбор информации с целью повышения ее достоверности;
● подбор подходящих единиц измерения и проведения сравнительного анализа
● сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов,
● установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных
Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип
Основные этапы процедуры оценки при данном методе(
● оценка валового потенциального дохода предприятия;
● оценка потерь от неполной загрузки производится на основе
● расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на
● полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в
► Описание отчета: краткое.
3. ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
3.1. Описание объекта оценки
► Объектом оценки является: нежилое помещение, общей площадью 38,4
► Юридический адрес указанного объекта: Республика Казахстан, г. Алматы,
►Анализ месторасположения объекта
Локальное расположение объекта оценки В квадрате улиц: Жарокова –
Развитость инфраструктуры, близлежащие объекты В 30 м Бостандыкский акимат,
Обеспечение общественным транспортом Хорошее. Маршрутные такси № 66,12,32,502,544
Состояние подъездных путей Хорошее
Удаленность от главных дорог ул. Айманова. – 30 м,
Сектор С
3.2. Цель оценки
►Целью оценки является, определение рыночной и рекомендуемой залоговой стоимости
3.3. Вид оценки
► Согласно п. 3 ст. 6 Закона РК «Об
3.4. Назначение оценки
►Предполагается, что результат произведенной оценки будет использован для предоставления
Правовой анализ объекта
► Согласно представленной нам информации, собственником данного объекта является
Документы, подтверждающие право собственности и другие права Заказчика на
Технический паспорт на регистрируемые объекты недвижимости (многоквартирные жилые дома,
2. Акт на право частной собственности на земельный
3. Договор купли продажи нежилого помещения, расположенного на
► Оцениваемые права
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РК (ст. 188), включает
Краткая характеристика объекта
► Результаты визуального осмотра показали следующее:
► Оценщиками применена 4х-бальная характеристика - 1-неуд., 2-уд.,
Состояние дома 3
Год ввода в эксплуатацию 1962 г.
Этажность ч 1(4)
Тип конструкции кирпич
Кол-во квартир на площадке 4
Состояние подъезда, лестничной клетки 3
Санузел совмещенный
Балкон нет
Телефон отдельный
Расхождения с техническим паспортом кафе, выданным ТОО «ЦН БТИ»
Состояние окружающей среды хорошее
Общее состояние нежилого помещения Оценщиками определено: хорошее
Дата визуального осмотра 24.01.2007 г.
Вид деятельности: Кафе – бар - «Радуга».
Дополнительное описание:
Кухня – 5,9 м2: стены – кафель; пол –
Служебная – 3,2 м2: стены – кафель; пол –
Коридор – 1,6 м2: стены – кафель; пол –
Коридор – 2,7 м2: стены – кафель; пол –
Зал – 25,0 м2: стены – кафель; пол –
Характеристика земельного участка
Кадастровый номер земельного участка – 20-313-001-178;
Право частной собственности на земельный участок, общая долевая собственность,
Площадь земельного участка – 0,0813 га;
Целевое назначение земельного участка – для эксплуатации
Ограничения в использовании и обременения земельного участка – обеспечить
Делимость земельного участка – неделимый.
Согласно Акта на право частной собственности на земельный участок
4.РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
На 24.01.2007 г. 1 доллар США по курсу Национального
4.1. Оценка нежилого помещения, рассчитанная затратным методом
С = С1 * S * (1-И) * K1
И = коэффициент износа * [(2007 – год постройки
C – стоимость нежилого помещения, на дату оценки
С1 – стоимость строительства за квадратный метр
S – общая площадь нежилого помещения
И – физический износ (коэффициент износа для панельных строений
K1 – коэффициент этажности (первый и верхний -
Р – районный коэффициент в зависимости от зоны расположения
Физический износ (Иф) 0,202
Коэффициент износа 1,9
Коэффициент на этажность (K1) 0,95
Коэффициент районирования (Р) 1,7
Восстановительная стоимость 800
Площадь (S) 38,4
Год постройки 1962
Индекс цен 170,83
Стоимость в тенге 1 982 341
Курс доллара на дату оценки 125,71
Стоимость в долларах США 15 769
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого нежилого помещения с учетом
4.2. Оценка нежилого помещения с земельным участком, рассчитанная сравнительным
Таблица 1
Характеристика Оцениваемый объект Сравниваемые объекты
Объект №1 Объект №2 Объект №3
Месторасположение Бостандыкский район, ул. Айманова, дом 202, № 33
Материал стен дома кирпичный кирпичный кирпичный кирпичный
Этаж 1(4) 1(5) 1(4) 1(4)
Общая пл., м2 38,4 100,0 38,0 40
Телефон отдельный отдельный отдельный отдельный
Санузел совмещенный раздельный раздельный раздельный
Общее состояние хорошее хорошее хорошее хорошее
Земельный участок в сотках 0,19 0 0,2 0
Стоимость, в $ 358 000 165 000
Цена, в $/м2 3 580 4 342
Величина поправки
на условия продажи -5% -5% -5%
Скорректированная
цена 1м2 3 401 4 125 3
Величина поправки
на тип конструкции 0% 0 % 0
Скорректированная
цена 1м2 3 401 4 125 3
Величина поправки
на месторасположение 0% 0% 0%
Скорректированная
цена 1м2 3 401 4 125 3
Величина поправки
на ремонт и состояние 0% 0% 0%
Скорректированная
цена 1м2
3 401 4 125 3 800
Величина поправки
на земельный участок
15% 0% 15%
Скорректированная
цена 1м2 3 911 4 125 4
Величина поправки
на планировку 0% 0% 0%
Скорректированная
цена 1м2
3 911 4 125 4 370
Средняя стоимость 1м2 с учетом корректировки 4 135
Общая пл., м2 38,4
Стоимость, в $ 158 784
стоимость, в KZT 19 960 737
(Информация по объектам-аналогам получена из СМИ №2 от 18.01-24.01.2007
4.2.Оценка нежилого помещения с земельным участком, рассчитанная методом
Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации дохода с
NOI
V=
R
где V – стоимость;
NOI – репрезентативная величина ожидаемого операционного годового дохода;
R – ставка капитализации.
Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства,
Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего,
Для оценки объекта данным методом, на основании собранных и
Нами была взята за основу стоимость аренды коммерческих помещений,
Аренда коммерческого помещения составляет от 5 028 тенге до
Далее, путем вычета из стоимости арендной платы всех затрат,
Так же, в ходе дополнительного анализа было вычислено, что
Принимая во внимание, что площадь всех помещений оцениваемого объекта
Таким образом, валовой месячный доход от сдачи объекта в
Но этот доход, в силу специфики рынка, не может
Вследствие большого спроса и относительно малого предложения хорошо расположенных
Учитывая вышеизложенное, реальный валовой годовой доход составит 3 185
Расчет ставки капитализации, %
Таблица 1
Безрисковая ставка 6,0
Риск, связанный с недостатками управления 2,5
Риск, связанный с неликвидностью проектов 2,0
Риск, связанный с правовой нестабильностью в стране 2,5
Финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и
Ставка возврата капитала 1,5
Итого 17,0
Расчет стоимости недвижимости по методу прямой капитализации
Таблица 2
Наименование Единица измерения Сумма в тенге
Потенциальный валовой доход тенге 3 185 976
Потери при недозагрузке % 5
Действительный валовой доход тенге 3 026 677
Операционные расходы тенге 46 886
Доход до уплаты налогов тенге 2 979 791
Налоги тенге 1 356 919
Чистый операционный доход тенге 1 622 872
Коэффициент капитализации % 17
Стоимость объекта тенге 9 546 306
Таким образом, стоимость объекта по методу прямой капитализации составляет
4.3. Согласование результатов и заключения о стоимости объекта
При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы
Затратный метод не применялся в связи с тем, что
В результате анализа мы пришли к выводу о целесообразности
Результаты, полученные разными методами, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости,
При выводе итоговой величины стоимости следует руководствоваться, прежде всего,
Согласно вышеизложенного считаем, что удельный вес затратным методом составляет
Обоснованная итоговая стоимость объекта недвижимости
№ п/п Подходы Предварительная стоимость,
в долларах США Удельный вес Компонент итоговой стоимости,
в долларах США
1. Затратным методом 15 769 5 % 788
2.
Сравнительным
методом 158 784 90 % 142 906
3 Методом прямой капитализации 75 939 5 %
Итого
147 491
Заключение
Таким образом, вероятная рыночная стоимость нежилого помещения с учетом
При определении залоговой стоимости объекта рекомендуется применить коэффициент понижения
147 491 доллар США – 25 % = 110
2
Физикалық тозудың коэффициенттерін анықтау әдістері
Машиналар мен жабдықтарды бағалаудың әдістемелік негіздері
Детальдар тозуы
Техникалық жүйелердің тозуы
2 – бөлмелі пәтердің нарықтық құнын анықтау
Өзндік құн есеп-қисабы және құнның ірілендірілген нормативтері
Кәсіпорындағы өндірістік қорлар
Нарықтық талдаудың ортаға қолдану әдісі
Кәсіпорынның құралдары мен машиналарын бағалаудың маңызы
Автокөлік құралдарын шығындық тәсілмен бағалау