Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі
Жоспар:
Кіріспе.........................................................................................
Ипотекалық несиелеудің экономикалық теорияның негіздері
Ипотекалық несиелеу түсінігі.................................................
Ипотеканың шығу тарихы.....................................................
Ипотекалық несиелеудің нарық экономикасына өту кезеңіндегі рөлі.........................................................................................
Қазақстан Республикасында шетелдердің тәжірибесі бойынша ипотекалық несиелеу жүйесінің
Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі................................
Ипотекалық несиелеудің Немістік үлгісі.........................................
Ипотекалық несиелеудің Малазиялық үлгісі...................................
ІІІ. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үйді несиелеу (ҚИК)........
Акционерлі Қоғам “Центр Кредит” банктің ипотекалық қызметіне талдау
ІV. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің сапасын
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық нарық
мәселелері........................................................................
4.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй саясатын дамыту
Қорытынды...............................................................................
Қолданылған әдебиеттер тізімі.................................................
Қосымшалар............................................................................
Кіріспе
90 жылдардан басталған реформалардың алға басуы, қоғамдық және
Ипотеканы ынталандыру бойынша шешілетін мәселелердің кешендігі, тұрғындар үшін
Бүтіндей нақты сектордың және жекелей құрылыстың стагнациясы нәтижесінде
Елімізде тұрғын үй нарығы тұрғындардың төлем қабілеттілік сұранысын
Тұрғындар үшін ипотекалық несиелеу тұрғын үйді сатып алу
Ол пәтер алуды маңызды деңгейде қысқартуға көмектеседі, бұдан
Ипотекалық несиелеу әлеуметтік және экономикалық мәселелерді шешуге көмектеседі.
Диплом жұмысының мақсаты – экономиканың тұрақты дамуын қамтамасыз
ипотекалық несиелеу түсінігін ашу
ипотеканың шығу тарихын қарастыру;
ипотекалық несиелеудің нарық экономикасына өту кезеңіндегі рөлі
ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілерін анықтау;
Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеудің тәртібін талдау (ҚИК);
Акционерлік қоғам “Центр Кредит” банктің ипотекалық қызметіне талдау
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық нарық мәселелерін анықтау;
Қазақстан Республикасында тұрғын үй саясатын дамыту бағдарламасының түсінігін
Зерттеу объектісі ретінде Қазақстандық ипотекалық компанияның, “Центр Кредит”
Зерттеу пәні ретінде ипотекалық нарық қатысушылардың өзара қарым-қатынасы
Методологиялық негіздері ретінде келесі отандық авторлардың еңбектері қолданылады:
Бұл диплом жұмысы кіріспеден, төрт бөлімнен және қорытындыдан
Бірінші бөлімде – ипотекалық несиелеу түсінігін ашып, ипотеканың
Екінші бөлімде – ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілерін қарастырдым.
Үшінші бөлімде – Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеудің жүйесін,
Төртінші бөлімде – Қазақстан Республикасындағы ипотекалық нарық мәселелерін
Жасалған жұмыстың теориялық мағынасы – бұл жерде Қазақстан
Жасалған жұмыстың практикаклық мағынасы – осы тақырыпты зерттеуде
I. Ипотекалық несиелеудің экономикалық теорияның негіздері
1.1 Ипотекалық несиелеу түсінігі
“Ипотека” түсінігі өзара байланысты экономикалық және заңды қатынастардың
Ипотека – басқа категориялардан ажыратуға көмектесетін түр сипаттары
Ипотекалық несиелеу тұрғын үй аясына жеке инвестицияны тартудың
Ипотеканың басты міндеті – қарыз қаражаттарының қайтарымдылығына кепіл
Біріншіден, ипотеканың дамуы өнеркәсіп салаларының қатарында өндірістің құлдырауына
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздыққа төтеп беруге
Үшіншіден, ипотеканың дамуы жұмыссыздық салдарын жеңілдетеді: өндіріске құрылыстық
Төртіншіден, ипотека мемлекеттің қызметіне, тұрақтылықтың көтерілуіне және бактік
Қозғалмайтын мүлік кез-келген мемлекеттің активтерінің маңызды бөлігін сипаттайды,
Қазіргі таңда қаржы нарықтық интеграциясының және ипотека арқылы
Сонда да постсоциалистік экономикасы бар елдерде ипотекалық несиелеудің
Ипотеканы зерттеу процесінде оның қызметімен байланысты жалпы әдістемелік
- “ипотека” категориясының түсінігі;
қоғамдық экономикалық формацияларда ипотеканың әрекет етуі немесе
әрекет етпеуі;
- дамыған және дамушы елдерде ипотеканың қызметін
сипаттайтын жалпы және ерекшеленетін белгілерінің қамтылуы;
- “ипотека” категориясының сандық және сапалық бағасы;
Ипотека дәстүрлі қаржылық қатынастар шегінде және олардың тарихи
Қазіргі кезде ипотека дәстүрлі дамыған экономикасы бар дамыған
Ипотеканың дамуын тежейтін негізгі факторлар: саяси және экономикалық
Әр түрлі мемлекеттер заңнамасында бекітілген құқықтық формалардың, құрылдырдың
Этимологиялық термин “ипотека” қозғалмайтын мүлік кепілін білдіреді және
Арнайы несие – ипотека және ипотекалық қарыз алу
Кепілзат (ипотекамен қамсыздандырылған міндеттеме
бойынша кепіл ұстаушының құқығын растайтын қарыз
куәлігінің басқа да аттары бар).
Ипотекалық несие (қарыз ақша), қозғалмайтын мүлікті
кепілге қоя отырып, несиелік мекемелермен қарыз
алушыларға беріледі.
Ипотекалық қатынастардың әлеуметтік-экономикалық маңызы – қосымша өнім алу
Ипотекалық несие сенімді негізде кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын
Қарыз қатынасының зерттеуі негізіне екі органикалық байланысты, бірақ
Ипотека институтын белсенді қолдану нарықтық қатынастарға өту жағдайында
Нарықтық экономикада ипотеканы кең қолдану үшін бірнеше факторларды
Өндірістік қатынастар жүйесі – жалпы негіз, оның құрамдас
Ипотека кез-келген экономикалық дамыған елдің капитал нарығының бірі
Өндірістік қорлардың айналым заңдылығы нақты, яғни өндірістік капиталдың
Шаруашылық субьектілердің коммерциялық есептілігі, материалдық қызығушылықтары.
Ипотеканың тарихи пайда болуы өнеркәсіп революциясының дайындау кезеңімен,
Нарықтық экономика жағдайында эквиваленттік шаруашылық субьектілердің әрекеттерін бағалаудың,
Ипотекалық несиелеу – банкте қарыз алу барысында қозғалмайтын
Ипотекалық несиелеудің негізгі категориясы – кепіл. Кредитор-кепіл ұстаушы
Экономикалық жүйенің элементі ретінде ипотеканы қарастыру барысында 3
Қозғалмайтын мүлік кепілі өндірісті дамыту үшін қажетті қаржылық
Ипотека обьектілерге мүліктік құқықты өткізуді қамтамасыз ете алады.
Ипотека көмегімен бағалы қағаздар базасында нақты капиталды құру.
Экономикалық қатынаста ипотека – қозғалмайтын мүлік
обьектілеріне мүліктік құқық айналысының нарықтық инструменті.
Ипотеканың экономикалық мәні келесі функцияларды
өткізуденқұралады:
материалдық өндірісті қолдау және дамыту үшін қосымша қаржы
мүлікті қайта бөлу және айналымды қамтамасыз етудің қосымша
кепілзат және өндірісті бағалы қағаздар, сонымен қатар ипотекалық
Ипотекалық несиенің ерекшеліктері:
Кепілмен міндетті түрде қамтамасыз ету. Кепіл ретінде сатып
Несие беру мерзімінің ұзақтығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын
Ипотекалық несиелеудің мақсатты сипаты.
Ипотекалық несие төмен тәуекелді банктік операция деп есептеледі.
несие сомасы, әдетте, сатылып алынатын тұрғын үйді нарықтық
несие бойынша ай сайынғы төлем мөлшері қарыз алушының
кредитор несие өтей алу бағасының процедурасы барысында қарыз
Берілген стандарттар мен талаптар кредитор мен қарыз алушы
Отандық және шет ел заңнамасының заңды нормаларын талдау
Кепіл жариялылығы – бұл мүліктің кепілмен шектелуі туралы
Меншік құқығының шектелуі шартында мүлікті қарыз алушының қолында
Кепіл үлесі түрінде қарыз мөлшерін анықтау.
Кепілге қойылған мүлік арқылы қосымша ипотекалық қарыздарды алу.
Сақтандыру есебімен қарыз ұсыну.
Қозғалмайтын мүлікті жоғалту немесе мерзімінде қарызды төлемегені үшін
Заңды мағынада ипотека – жермен, сәйкес жер учаскесімен
оны пайдалану құқығымен байланысты кәсіпорын, құрылыс, ғимараттар кепілі.
“Ипотека” категориясының келесі авторлық анықтамалары ұсынылады.
Ипотека – бұл, нәтижелері мемлекеттің мониторинг аясына енгізілетін,
ипотека қоғамдық ұдайы өндірістің құрамдас бөлігі ретінде, нарықтық
мемлекет ролі есептелген .
Заңды категориялар ұқсас экономикалық категорияларға негізделуі керек. Ипотеканың
1.2 Ипотеканың шығу тарихы
Үлестік құрылыс жүйесіне қатысу, несиелеу мөлшерлемесінің ақырындап төмендеуі
Жер – жеңіл айналыс тауары, ол меншік қарыздардан
Ежелгі Римде ипотекалық құқық екі қажетті сапаны қамтымаған
Ақырындап ипотека орта ғасырлық еуропалық заңнамаға кіруде. Германияда
Ипотекалық банктер XVIII ғ. алғашқы рет Германияда пайда
Америка Құрама Штаттарында (АҚШ) 1916 жылы 12 округте
Канадада ипотекалық банктер несиелік институттардың дәстүрлі түрі болып
Пруссияда аяқталған ипотекалық жүйе 1783 және 1871 жылғы
Орта ғасырлық кодекстер «енгізілген ипотека өзінің табиғаты бойынша
Қазіргі кезде ипотека АҚШ-та, Канадада, Англияда, Францияда, Швецияда
Нарықтық қатынастары дамыған елдерде несиенің әр түрлері жүзеге
Ипотеканың ұзақ тарихына қарамастан Еуропада ипотекалық несиелеу жүйесі
Берілген үлгіге сәйкес ипотекалық банк бірінші кезекте, төмен
біріншіден, қозғалмайтын мүлікті кепілге ала отырып, нақты стандартқа
одан кейін берілген несиелер, түрлеріне байланысты кепілзаттың біртекті
Сонымен, инвесторлар өздерінің бос қаражаттарын орналастыру үшін
сенімді инструмент алады, ипотекалық банк өздерінің шығындарын қайта
Берілген жүйенің тұрақты атқарылуы үшін көп шектеулер бар,
Сонымен қаттар ипотекалық банктерге тәуекелдің жоғарылауына байланысты коммерциялық
Ипотекалық облигация нарықтық сипатына байланысты бірінші және екінші
Несиелеу субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына ипотекалық қарыздар
АҚШ-та ипотеканы Үкімет тапсырысы бойынша қарайтын ұйымдар бар:
«Джинни Мэй» - Үкіметтік ұлттық ипотекалық ассоциация;
«Фредди Мак» - тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің федералды
«Фенни Мэй» - федералды ұлттық ипотекалық ассоциация.
Бұл ұйымдар кредиторларға кепілдер береді, бұл ипотекалық несие
Дамыған елдерде нарықтық қатынастардың қалыптасуы бойынша қаржылық механизмдер
- нарықтық туындылардың тереңдеуі және экономикалық
жағдайлардың тұрақтылығы;
- нарықтық экономика институттарының дамуы және қалыптасуы;
- қаржылық ұйымдардың, әсіресе, банктердің жұмыста «ұзын»
позициясы бойынша қайта бағдарлануы;
- тұрғындардың ақша қаражаттарын сақтау және жинаудың
тиімді әдістерінің жоқтығы;
- қозғалмайтын мүлік, әсіресе, тұрғын үй өтімділігінің жоғары
деңгейі;
- көптеген отбасы үшін тұрғын үй мәселесі өзекті;
- тұрғындардың белгілі бір бөлігінің табыс деңгейінің көтерілуі
және т.б..
1.3 Ипотекалық несиенің нарық экономикасына өту кезеңіндегі рөлі
Кеңес дәуіріндегі тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі тұрғын үй
Бұл құжат мемлекеттің тұрғын үй мәселесін шешуде маңызды
Тұрғын үй құрылыс саласындағы нвестициялық мүмкіндіктердің құлдырауы көптеген
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі бұл тұрғын үй
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі 3 басты қызмет
1. Тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен қамтамасыз
2. Тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет
Инвестордың қызметін атқару.
3. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық
механизмдер сияқты, өзіне тән ішкі құрылымдық элементтері болады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтеріне мыналарды
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оның
қарыз алушылар;
несие берушілер; риелторлық және сақтандыру компаниялары;
инвесторлар; үкімет.
Бұл аталған субъектілер тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығының
Кесте 1-Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері: мақсаты мен
Субъектілер Мақсаты және қызметтері
Қарыз алушылар Мүмкіндігіне қарай жақсы үй сатып алу,
Несие берушілер (екінші деңгейдегі банктер және өзге де
Үй сатушылар (жеке тұлғалар) Үйді тиімді бағада сату.
Риелторлық ұйымдар Үшінші бір тұлғаның тапсырмасы бойынша,
Жылжымайтын мүлік жөніндегі орталық Қазақстан Республикасы аумағында жылжымайтын
Сақтандыру компаниялары Мәмілені толық сақтандыру, пайда табу.
Тәуелсіз бағалаушылар Ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып саналатын
Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ Ипотекалық несие беру, ипотекалық
Инвесторлар Ипотекалық облигацияға қаражат салып, пайда алу.
Қамқорлық жасау органы Кәмелетке толмаған азаматтардың құқықтары мен
Мемлекет Ипотекалық несиелеу жүйесінің тұрақты және тиімді қызмет
*Шыныбеков Н.С. “Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеу жүйесі” //Хабаршы//
Кестеден көріп отырғанымыздай тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығында
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне тұрғын үй несиесін
Тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін
Тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін несиелер.
Тұрғын үйді сатып алуға берілетін несиелер.
Отандық банктік тәжірибедегі ипотекалық несиелеу ерекшеліктерін сәйкес аталған
Сонымен қатар, айта кететін бір жәйт, егер де
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі элементіне ипотекалық
Мұндағы ең маңыздысы несиенің қамтамасыз етілуі өз кезегінде
алғашқы көзі: қарыз алушының тұрақты табысы; қаншалықты қарыз
екінші реттегі көзі: сатып алынатын тұрғын үй.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі қамтамасыз ету заты –
Дамыған елдердің тәжірибесінде “ипотека” термині мынадай 3 құқықтық
Ипотекалық несие алу үшін жылжымайтын мүлікті кепілге беру
Салынған мүлік актісі (борыштық күәліктің басқа да аты
Ипотекалық несие (ақшалай займ) – жылжымайтын мүлікті кепілге
Мұндағы, тұрғын үй несиесі – ипотекалық несиенің бір
“Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші
Мұндай қамтамасыз ету түрінің өзіндік кемшіліктері бар. Атап
Жалпы тұрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет
ІІ. Қазақстан Республикасында шетелдердің тәжірибесі бойынша ипотекалық несиелеу
2.1 Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі
Ипотекалық несиелеудің практикалық дамуы мен ұйымдастырылуына әр елдегі
Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін саяси факторлар: қоғамдық
Осының барысындағы саяси жағдайдың тұрақсыздығы ипотекалық несиелеудің дамуына
мақсатты несиелік ресурстар;
екінші нарық үшін бағалы қағаздар шегінде іске асырылатын
ипотекалық несиелер мен қарыздар қамсыздандыруындағы
мемлекеттік кепілдемелер;
тұрғын үй құрылысына немесе бизнестің дамуына ипотекалық несие
Құқықтық факторлар қоғамның құқықтық аясының жалпы жағдайымен анықталады.
Осы факторлардың тобына қозғалмайтын мүлік тіркеуінің, сонымен бірге
Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін экономикалық факторларға мыналар
Тарихи жағдайлар мен факторлар ипотекалық несиелеудің дамуы мен
Осының барысында ипотекалық несиелеу ұйымының әр түрлі сызбалары
Ипотекалық несиелеудің қарапайым үлгілерінің бірін
«қарапайым-ашық» үлгі деп атауға болады. Бұл үлгі негізінен
Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсірісе қаржы
Қарастырылған үлгіден белгілі бір айырмашылығы бар «кеңейтілген-ашық» үлгі
Сурет 1. Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі*
* Мақыш С.Б. “Ипотекалық несиелеудің үлгілері” //Ақша айналысы
Американдық үлгінің принципі, жылдық табысының нақты деңгейі бар
Ипотекалық банктер, компаниялар салымдарды таза түрде тартпайды, бастапқы
Кепілзат портфелінің сатылуынан түскен қаражаттарды ипотекалық банктер жаңа
Осы сияқты үлгі бағалы ипотекалық қағаздардың екінші нарығын
Таза Үкіметтік ұйым ретінде 1936 жылы құрылған «Фенни
Несиелерді сатып алу немесе ипотекалық банктерден бағалы қағаздар
Кесте 2-Шетел банктерінің ипотекалық несиелеудің негізгі экономикалық көрсеткіштері*
Банктер Несие үлесі Несиелеу мерзімі Несие мөлшерлемесі
А 1 2 3
АҚШ-тың ипотекалық банктері 80-90% 15-20 жыл 3-4%
Германияның ипотекалық банктері 50-70% 15-20 жыл 8%
Венгрияның ипотекалық банктері Берілгендер жоқ 15 жылға дейін
*Сагиндыкова М.О. “Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования
Сонымен ипотекалық несиелеу процесінде мемлекеттің қатысуы есебінен екі
Компанияның және олармен көрсетілетін қызметтердің көптүрлілігі, әр түрлі
Қарапайым-ашық және кеңейтілген-ашық үлгілердің ерекшелігі, ипотеканың таза нарықтық
Ерекше қарауды талап ететін үшінші үлгі – «балансталған
Бұрын қарастырылған үлгілермен салыстырғанда берілген шектеу нақты қарыз
Осы сипатта үлгі, қарыз ақшаның нарықтық ауыспалығына ғана
2.2 Ипотекалық несиелеудің Немістік үлгісі
Қазіргі кезде берілген үлгіні практикада қолдану Германияда жетістікке
Тұрғын үй алғысы келетін азамат, тұрғын үйді алу
Сурет 2. Ипотекалық несиелеудің Немістік үлгісі*
* Мақыш С.Б. “Ипотекалық несиелеудің үлгілері” //Ақша айналысы
Немістік құрылыс жинақ жүйесінің негізгі артықшылығы, оның шегінде
Банктік сектордағы белсенді қызметті жеке құрылысты қаржыландырумен айналысатын
Келісім-шартқа отыру барысында салымшы-қатысушы қарыз беруге құқық алады.
Қарыз келесі жағдайлар бойынша беріледі: салымшыға сәйкес 18
Немістік құрылыс жинақ жүйесі келесі артықшылықтарды анықтайды:
қаржыландыру капитал нарығына байланысты емес;
қарыз бойынша пайыздық мөлшерлеме басында белгіленеді және өте
қарыз берушінің төлем мөлшері нақты басында белгіленеді;
қарыз бойынша төмен пайыздық мөлшерлеме, немістік құрылыс жинақ
жинақ кассалары іске асыратын төлемдер тұрғын үй секторының
Несиелік ресурстардың негізгі көзі ретінде азаматтардың мақсатты
жарналарына немістік құрылыс жинақ жүйесін базалау екі негізгі
мерзімінде жинақталған, қарыз алушының ай сайынғы төлемінің көлемін
пайыздық мөлшерлеменің ауыспалығы нәтижесінде қарыз алушының төлем қабілеттілігінің
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар.
Бұл сыйақылар табыстың нақты шектері көтерілмеген жағдайда ғана
Мемлекет үшін құрылыс жинақ жүйесінің пайдасы:
мемлекет елдегі тұрғын үй мәселелерін шешу жауапкершілігін жеке
мемлекет үшін тұрғын үйге меншікті құру, жалға пәтерлерді
мемлекет халық шаруашылығының тұрақтылығына жарна қосады;
мемлекет құрылыс жинақтарды азаматтардың қаражаттарына жұмыс берушінің нақты
Американдық және немістік үлгілерді қосатын жалпы сипат, олар
екеуі де таза банктік болып табылады. Олар құрылысты
Ипотеканың американдық үлгісі мен немістің құрылыс жинақ жүйесінің
2.3 Ипотекалық несиелеудің Малазиялық үлгісі
Қазіргі уақытта ипотекалық несиелеу жүйесі Европа және АҚШ
Малазиядағы ипотекалық несиенің процесі екі этапқа бөлінеді: а)
Секьюритизацияның процесі несие иесімен қарыз алушыларға ипотекалық несиелерді
Сонымен, ипотекалық несиелеу тұрғындардың қаражатынан тұрғын үй құрылысын
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу барысында несиелік тәуекелдерді сақтандыру
орта және одан да төмен табысы бар тұрғындар
несиелік ұйымдардың тәуекелін төмендету;
ипотекалық несие нарығының жалпы көлемін кеңейту;
қосымша стандарттарды және талаптарды енгізгені есебінен несиелік тәуекелдерді
Несиелік тәуекелдерді сақтандырудың негізгі шарттары:
сақтандырушымен келісілген, несиелік ұйымның несиелерін ұсыну және қызмет
несиелік мерзім аяқталғанға дейін сақтандыру шартын бұзу мүмкін
несиені өтемеу жағдайында кепілге қойылған мүліктің меншік құқығы
Сақтандыру құнына әсер ететін негізгі факторлар:
сақтандыру төлемдердің жиілігі – жыл бойына сақтандырылған несие
шығындар деңгейі – жыл бойына сақтандырылған несиелер бойынша
капитал құны – ипотеалық несиелерді сақтандыру барысында резервтерге
андеррайтинг жүргізуге кеткен шығындар – сақтандыру құнына қосылатын
Кез келген кәсіпкерлік қызмет кез келген аяда өмір
шығындарының тәекелдерімен байланысты, олардың уақыты мен көлемін анықтау
Кез келген ел үшін азаматтарды қымбат емес, қазіргі
Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту үшін келесі ұсыныстар
1. Ипотекалық несиелеудің американдық үлгісін –байлар үшін, ал
немістік үлгіні –орта және төмен табысы бар тұрғындар
қолдану.
Ипотекалық несиелеу жүйесі, мемлекеттің жоғары емес пайызбен және
Ипотекалық несиелерді сақтандыру, олар бойынша банк қаражаттарының
Қарыз алушы өзінің несиелік міндеттемелерін орындамау жағдайында, кредитордың
Екінші деңгейдегі банктер мен Қазақстандың ипотекалық компания кепілге
Қор нарығынан ипотекалық несие нарығына капитал бөлігін аудару
Ипотекалық несиенің белгілі бөлігін өтеу үшін орта және
Мысалы, Маврикия Үкіметі тұрғын үй сатып алушыларға несие
Компаниялардың тұрғын үй мәселесін шешуде жеңілдіктерді
ұсыну, инцестициядан табыстарға салық салудан босату
жолымен тұрғын үй қорларын құруды ынталандыру. Кез келген
жағдайда тұрғын үй объектілеріне көмек көрсету мемлекетке қалады.
Шет елдердің тәжірибесі бойынша, қарыз алушылардың несие қабілеттілігін
Прагма (USAID) корпорациясының мәліметтері бойынша, еуропалық мемлекеттер қатарында
Кесте 3-Жиынтық ішкі өнімнен % түрінде ипотекалық несиелеу*
Елдер
Голландия 65
Ұлыбритания 57
Германия 53
Ирландия 27
Португалия 26
Бельгия,Испания,Франция 25,24,21 2015 жылы Қазақстан үшін мақсатты топ
Италия 8 2008 жылы Қазақстан үшін болжам
Греция 7
Австрия 5
Қазақстан 2 2005 жылы Қазақстан үшін болжам
*Бисенова М. “Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования
Жиынтық ішкі өнімнен % түрінде ипотекалық несиелеу Голландияның
Прагма корпорациясының мәліметтері бойынша 2015 жылы
ипотекалық нарық өсімі 12 млрд. долларға дейін болатыны
болжамданады, яғни республиканың болжамды жиынтық ішкі
өнімінің өсімі есебімен ипотека нарығы жиынтық ішкі өнімнен
IІI. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің талдауы
Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеу (ҚИК)
Ипотекалық кредит беру – тұрғын үй саласына инвестициялар
Азаматтарға ипотекалық несиелер беруді екінші деңгейдегі банктер 1998
Елдегі ипотекалық несие берудің дамуымен ипотекалық несие берудің
Алайда, ипотекалық несие беру жүйесінің осындай дамуы кезінің
Қазіргі кезде ҚИК-тің жарғылық капиталы 2,5 млрд. теңгені
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие бойынша екі сатылы жүйенің
Схема 1. Ипотекалық несиелеудің екі сатылы
11 12 13 1 2
4
3 9
10
5 6
8
7
І – деңгейлі нарық
1 — тұрғын үй үшін ақша құралдарын тапсыру;
2 — тұрғын үйге меншік құқықтарын тапсыру;
3 — ипотекалық несиені беру;
4 — мүлік кепілдігі(ипотека);
9 — қарыз алушының өмірін және кепілдегі мүлікті
10 — сақтандыру жағдайы басталған кезде сақтандыру өлшемін
11 — кепілдегі мүліктің тәуелсіз бағасы;
12 — ипотеканы тіркеу және жылжымайтын мүліктің құқықтық
13 — қарыз алушы өзінің міндеттерін орындамаған жағдайда
ІІ – деңгейлі нарық
5 — уступка прав требований по ипотечному кредиту;
6 — ипотекалық несиелер үшін ақша құралдары;
7 — ипотекалық облигацияларды орналастыру;
8 —ипотекалық облигациялар үшін ақша құралдары.
ҚИК инфляцияның, инвесторлар маржаларының, ҚИК маржаларының, сақтандыру резервтері
ҚИК-тің қатысуымен ипотекалық несие беру жүйесінде 14 банк
2001 жылғы 1 наурыздағы жағдай бойынша ҚИК екінші
Ипотекалық несиелерге кепілдік беру (сақтандыру) жүйесі екінші деңгейдегі
Ипотекалық несиелеу бағдарламасы Алматы жэне Астана қалаларында ойдағыдай
Ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру бойынша 2002 жылы ҚИК-
Бірақ, біздің қоғамымыздағы көп адамдар тұрғын үй сатып
Сұрау бойынша, 40%-ға жуық халық өзінің тұрғылықты жерін
Кесте 4. Ипотекалык несиені алмау жөніндегі шешімге әсер
қиындықтар( %) *
Тұрақты ақша табысы жоқтар
Несие өтеуге жағдайы жоқтар
Жұмыс әрқашанда болатынына сенімі жоқтар
Ипотекалық несие алу үшін қандай құжаттар толтыру керектігін
Жалақының кыскарып кетуіне сенімі жоқтар
Басқалары
Жауап беруге қиналып тұрғандар
*"Несиабильность мешает развитию ипотечного кредитования". Авторы: "Комкон-2 Евразия"
Қорытындылай келсек, сол кездегі сұрау бойынша халық ипотекалық
2004 жылы Қазақтандағы ипотекалық несие нарығы өздігінен Қазақстан
Кейінгі жылдары ипотекалық несиелеу жүйесіндегі нәтижелер, ипотекалық несиелеу
Алғашқы рет тек Қазақстанда ғана емес, ТМД-да
Отандық институционалдық инвесторлардың негізгі категориясы – зейнетақы қорларын
Келесі элемент - өзгермелі және инфляция деңгейінде негізделетін
Орналастыруға арналған облигациялар.
2005 жылдың 1 наурызындағы жағдай бойынша Компания ипотекалық
Бүгінгі таңда Компания жетінші және сегізінші шығарылымдардың, сондай-ақ
Кесте 5. Ипотекалық облигациялардың шығарылымдары
№ Сипаттамалар Жетінші шығарылым Сегізінші шығарылым
1 2 3 4
1 Шығарылатын облигациялардың түрлері Атаулы купондық облигациялар,
ипотекалық, агенттік атаулы купондық облигациялар,
ипотекалық, агенттік
2 Ұлттық бірдейлендіру нөмірі KZ2CKY07В303 KZ2CKY10В315
3 Шығарылу түрі Құжатсыз Құжатсыз
4 Шығарылу және қызмет көрсетілу валютасы қазақстан теңгесі
5 Шығарылымның жалпы көлемі 5 000 000 000
6 Номиналды құны 1 (бір) теңге 1 (бір)
7 Шығарылатын облигациялардың саны 5 000 000 000
8 Айналымның басталу күні 01 қазан 2004 жыл
9 Облигациялардың өтелу күні 01 қазан 2011 жыл
10 Айналым мерзімі Айналымның басталған күнінен бастап жеті
басталған күнінен бастап он жыл
11 Айналым мерзімі облигациялардың бүкіл айналым мерзімі ішінде
12 Тираждарды, ұтыстарды өткізу талаптары қарастырылмаған қарастырылмаған
1 2 3 4
13 Сыйақы ставкасы
- Облигациялар бойынша сыйақы ставкасы (пайыздарда)
[ставка белгіленіп жатқан (2005 жылдың 01 сәуіріне дейінгі
[ставка белгіленіп жатқан (2005 жылдың 01 сәуіріне дейінгі
14 Сыйақының ставкасын қайта қарау әрбір күнтізбелік жылдың
15 Сыйақының ставкасын қайта қараудың ерекше талаптары
Егер де мәні [инфляцияның деңгейі минус 100] теріс
Облигациялар бойынша сыйақы ставкаларының үстіңгі және төменгі шектері
Айналымның басталу күніндегі жағдайы бойынша сыйақы ставкасының үстіңгі
Айналымның басталу күніндегі жағдайы бойынша сыйақы ставкасының төменгі
Облигациялар бойынша сыйақы ставкаларының үстіңгі және төменгі шектері
Айналымның басталу күніндегі жағдайы бойынша сыйақы ставкасының үстіңгі
Айналымның басталу күніндегі жағдайы бойынша сыйақы ставкасының төменгі
1 2 3 4
16
Негізгі қарызды өтеу
Облигацияларды толық өтеу облигациялар бойынша сыйақының соңғы төлемімен
Облигацияларды өтеу облигациялардың өтеу күніне дейін 1 (бір)
Егер де сыйақыны төлеу немесе облигацияны өтеу күні
Барлық төлемдерді – сыйақыларды төлеуді және облигацияларды өтеуді
Облигацияларды толық өтеу облигациялар бойынша сыйақының соңғы төлемімен
Облигацияларды өтеу облигацияларды өтеу күніне дейін 1 (бір)
Егер де сыйақыны төлеу немесе облигацияны өтеу күні
Барлық төлемдерді – сыйақыларды төлеуді және облигацияларды өтеуді
1 2 3 4
17 Қаржылық кеңес беруші туралы мәліметтер
"RG Securities" ЖШС, 2001 жылдың 11 сәуіріндегі №
2003 жылдың 05 ақпанындағы № 0403200074 бағалы
2003 жылдың 05 ақпанындағы № 0403200074 бағалы
18 Реестр ұстаушы туралы мәліметтер «Қор Орталығы» ЖАҚ,
19 Облигацияларды ұстаушылардың өкілі
Облигацияларды ұстаушылардың мүдделерін қорғаушы және өз кілеттіктерін Қазақстан
1 2 3 4
20 Облигацияның басымдылығы
1. Компания банкроттыққа ұшыраған жағдайда кепіл
2. Облигациялардың инфляцияның үстіне бекітілген үстеме
3. Агенттілік облигациялар болып табылады, осыған
4. Банктердің К2 капиталының жеткіліктілік коэффициентін
5. Ағымдағы өтімділік коэффициентін банктердің есептеу
6. Компанияның жеке капиталына тәуелсіз түрде
2. Облигациялардың инфляцияның үстіне бекітілген үстеме
3. Агенттілік облигациялар болып табылады, осыған
4. Банктердің К2 капиталының жеткіліктілік коэффициентін
5. Ағымдағы өтімділік коэффициентін банктердің есептеу
6. Компанияның жеке капиталына тәуелсіз түрде
21 Сыйақыны төлеу күндері - 01 сәуір 2005
- 01 сәуір 2006 жыл, 01 қазан 2006
- 01 сәуір 2007 жыл, 01 қазан 2007
- 01 сәуір 2008 жыл, 01 қазан 2008
- 01 сәуір 2009 жыл, 01 қазан 2009
- 01 сәуір 2010 жыл, 01 қазан 2010
- 01 сәуір 2011 жыл, 01 қазан 2011
- 01 сәуір 2006 жыл, 01 қазан 2006
- 01 сәуір 2007 жыл, 01 қазан 2007
- 01 сәуір 2008 жыл, 01 қазан 2008
- 01 сәуір 2009 жыл, 01 қазан 2009
- 01 сәуір 2010 жыл, 01 қазан 2010
- 01 сәуір 2011 жыл, 01 қазан 2011
- 01 сәуір 2012 жыл, 01 қазан 2012
- 01 сәуір 2013 жыл, 01 қазан 2013
- 01 сәуір 2014 жыл, 01 қазан 2014
1 2 3 4
№ Сипаттамалар облигациялық бағдарлама шеңберіндегі бірінші шығарылым облигациялық
1 Шығарылатын облигациялардың түрлері атаулы купондық облигациялар, ипотекалық,
2 Ұлттық бірдейлендіру нөмірі KZPC1Y03B142
KZPC2Y05B145
3 Шығарылу түрі Құжатсыз Құжатсыз
4 Шығарылу және қызмет көрсетілу валютасы қазақстан теңгесі
5 Шығарылымның жалпы көлемі 5 000 000 000
6 Номиналды құны 1 (бір) теңге 1 (бір)
7
Шығарылатын облигациялардың саны
5 000 000 000 (бес миллиард) дана
5 000 000 000 (бес миллиард) дана
8
Айналымның басталу күні
01 наурыз 2005 жыл
01 наурыз 2005 жыл
9
Облигациялардың өтелу күні
01 наурыз 2008 жыл
01 наурыз 2010 жыл
10
Айналым мерзімі
Айналымның басталған күнінен бастап үш жыл
Айналымның
басталған күнінен бастап бес жыл
11
Айналым мерзімі
облигациялардың бүкіл айналым мерзімі ішінде
облигациялардың бүкіл айналым мерзімі ішінде
12 Тираждарды, ұтыстарды өткізу талаптары
Қарастырылмаған
Қарастырылмаған
1 2 3 4
13 Сыйақы ставкасы
Сыйақы ставкасы – бекітілген, облигациялардың алғашқы таратылуы бойынша
14 Сыйақыны төлеу Облигациялар бойынша сыйақы алуға құқығы
Сыйақы бір жылда екі рет төленеді.
01 наурыз 2005 жыл - 31 тамыз 2005
жыл;
01 наурыз 2006 жыл - 31 тамыз 2006
ақпан 2007 жыл;
01 наурыз 2007 жыл - 31 тамыз 2007
Облигациялар бойынша сыйақы алуға құқығы бар облигация ұстаушылардың
Сыйақы бір жылда екі рет төленеді..
01 наурыз 2005 жыл - 31 тамыз 2005
01 наурыз 2006 жыл - 31 тамыз 2006
01 наурыз 2007 жыл - 31 тамыз 2007
01 наурыз 2008 жыл - 31 тамыз 2008
1 2 3 4
15
Негізгі қарызды өтеу
Негізгі қарызды өтеу облигациялар бойынша сыйақының соңғы төлемімен
Облигацияларды өтеу облигациялардың өтеу күнінің алдындағы күннің басталған
Номиналды құнды және соңғы сыйақы сомасын төлеу номиналды
Облигацияларды өтеу күні болып облигациялардың айналым мерзімінің аяқталу
Барлық төлемдерді – сыйақыларды төлеуді және облигацияларды өтеуді
Облигацияларды өтеу облигациялар бойынша сыйақының соңғы төлемімен бір
Облигацияларды өтеу облигацияларды өтеу күнінің алдындағы күннің басталу
Номиналды құнды және соңғы сыйақының сомасын төлеу номиналды
Облигацияларды өтеу күні болып облигациялардың айналым мерзімінің аяқталу
Барлық төлемдерді – сыйақыларды төлеуді және облигацияларды өтеуді
1 2 3 4
16 Қаржылық кеңес беруші туралы мәліметтер
"RG Securities" ЖШС, 2001 жылдың 11 сәуіріндегі №
17 Облигацияларды ұстаушылардың өкілі
Облигацияларды ұстаушылардың мүдделерін қорғаушы және өз өкілеттіктерін Қазақстан
050022, Алматы қаласы, Шевченко көшесі, 100; байланыс телефондары:
050022, Алматы қаласы, Шевченко көшесі, 100; байланыс телефондары:
1 2 3 4
18 Облигацияның басымдылығы
1. Компания банкроттыққа ұшыраған жағдайда кепіл ликвидациялық конкурстық
2. Агенттілік облигациялар болып табылады, осыған байланысты облигациялармен
3. Банктердің К2 капиталының жеткіліктілік коэффициентін есептеу мақсаттары
4. Ағымдағы өтімділік коэффициентін банктердің есептеу мақсаттары үшін
5. Компанияның жеке капиталына тәуелсіз түрде зейнетақы нарығына
2. Агенттілік облигациялар болып табылады, осыған
3. Банктердің К2 капиталының жеткіліктілік коэффициентін
4. Ағымдағы өтімділік коэффициентін банктердің есептеу
5. Компанияның жеке капиталына тәуелсіз түрде
Тұрғын үйді сатып алу және жөндеу үшін
Бұл басшылық «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ жүзеге асырып
1) максималды шегі бар
2) несиелендірудің ұзақ мерзімі;
3) тұрғын үй ипотекалық несиесін
4) аннуитенттік төлемдер
5) уақыт мараторийінсіз
6) минималды бастапқы
Ипотекалық несие – алынатын қозғалмайтын мүлік кепілі бойынша
қол байлаулардан бос болу, азаматтық айналыстан алынбау, кепілде,
тұрғындардың денсаулығын және қауіпсіздігін қамтамасыз ету бойынша минималды
басқа үйлерден немесе пәтерлерден бөлек ас үй, яғни
сәйкес органдар рұқсатымен үйлерді немесе пәтерлерді салу немесе
Сонымен, тұрғын үй ипотекалық қарызы арқылы өз тұрғын
«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» бағдарламасы бойынша тұрғын үй ипотекалық
1.
2.
3.
4.
5.
а) Сіз бен Банк арасындағы банк қарызы туралы
б) Сіз бен сатушы арасындағы тұрғын үй сату
6.
7.
8.
Қарызды қандай мерзімге алған дұрыс:
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы өз қарызгерлеріне 3 жылдан 20
Соның ішінде несиені қолданудың ұзақ мерзімі сыйақыны көбірек
Осылайшы, ұзағырақ мерзім негізгі қарызды өтеу уақытын ұзартуға
Қарызгердің немесе сатып алынған тұрғын үйді сәтсіз оқиғалардан
Ежелгі даналар «Мәңгі жасайтын ештеңе жоқ” деп айтқан
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша тұрғын үй ипотекалық
Ауытқымалы сыйақы мөлшерлемесі бойынша теңгемен берілетін ипотекалық қарыздар
Сыйақының ауытқымалы мөлшерлемесі дегеніміз қарыз мерзімінің ішінде қайта
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының ауытқымалы мөлшерлемесі инфляция индексіне негізделеді
Мысалы, 2002 жылы инфляция индексі 2001 жылмен салыстырғанда,
АҚШ долларының бағамы осы мерзімде 3,3 пайызға өсті,
Мысалы. Екі қарызгер (А және В) 2002
Ай сайын олар 15 236 теңгеден төлеп тұрулары
2003 жылы А қарызгеріне сыйақы мөлшерлемесін 0,2%-ға көбейтті,
В қарызгерінің мөлшерлемесі көтерілмеді, бірақ осы мерзім ішінде
Қарыз бойынша шетел валютасындағы бекітілген қарыз мөлшерлемесі тұрақтылық
Ипотекалық несиені қай валютада алған дұрыс:
Қазіргі таңда қаржы нарығында ипотекалық несиелер теңгемен және
Көптеген банктер мен банктік емес ұйымдар ипотекалық несиені
Сіз ипотекалық несиені теңгемен алғанда, теңге бағамы жайлы
Теңгемен алынған несие де инфляция индексіне негізделген ауытқымалы
Егер ипотекалық несиенің сыйақы мөлшерлемесі инфляция индексіне байланысты
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы халықаралық тәжрибені зерттеу негізінде
Сыйақы мөлшерлемесінің жоғарғы шегі – түрлі факторларға қатыссыз
Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі бекіткен Әдістемеге сәйкес
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша алынған ипотекалық несиенің
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының және кейбір банктердің бағдарламасы бойынша
Шынында да, кейбір банктер өз қарызгерлеріне ай сайын
1) Негізгі қарыздың сомасы айлар санына бөлінеді;
2) Сыйақы мөлшері сыйақы мөлшерлемесі мен негізгі қарыз
3) Қарызгер өтейтін сома, негізгі қарыздың төленуі тиіс
Мысал.
Қарызгер 600 мың теңге мөлшерінде 5 жылға (яғни
Ай сайын қарызгер мына сомадағы негізгі қарызды өтеуі
600 000 / 60 = 10 000 теңге.
Бірінші айдағы сыйақы мөлшері:
600 000 * 13,0 / 100 / 12
Осылайша, қарызгер бірінші айда:
10 000 + 6 500 = 16 500
Екінші айдағы өтелетін сома мөлшері негізгі қарыздың қалдығы
Осылайша екінші айда қарызгер :
10 000 + 6 391,67 = 16 391,67
Нәтижесінде, соңғы айда негізгі қарыз қалдығы 10 мың
10 000 + (10 000 * 13,0 /
Мысалда көрсетілгендей, қарызгер бұл төлем сұлбасы бойынша
Қарызгер несиені аннуитенттік жүйе бойынша өтесе де
Мысалға, дәл сондай 600 мың теңгені құрайтын жылдық
Осылайша, осы екі схеманың айырмшылығы, бірінші жағдайда өтеу
Нақтырақ айтсақ, біз қарастырған мысалда бірінші 27 ай
Алынған ипотекалық несиені мерзімінен бұрын өтелуі:
Банктердің ипотекалық бағдарламаларының көпшілік бөлігі алынған несиелерді
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы өз қарызгерлеріне алған несиесін мерзімінен
Комиссиялық төлем өтелетін соманың 2 пайызын құрайды.
Бастапқы салым, оның мөлшері және бастапқы салымды төлеуге
Бастапқы салым – қарызгердің өзі төлейтін тұрғын
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша тұрғын үй сатып
Егер Сіз өз меншігіңіздегі тұрғын үйді жөндеуге ипотекалық
Сонымен қатар, өз меншігіңіздегі тұрғын үйді қажетті бастапқы
Егер қарызды өтеуде уақытша қиыншылықтар туындаса, банк қанша
Өз кірістері мен шығындарын жоспарлау мәселесі өте күрделі
Мысал 1.
Соңғы жылдардағы теңге девальвациясы: 2000 жылы –
Мысал 2.
Соңғы жыдардағы инфляция индексі: 2000 жылы – 9,8%,
Мысал 3.
Сіз құны 1 000 000 теңгені құрайтын тұрғын
Сіз 3 жылға қарыз аласыз делік, онда Сізге
150 000 * 5 / 100 / 12
Мысал 4.
Сізде құны 750 000 теңге тұратын тұрғын үй
Егер меншіктегі үйдің құны қамсыздандыру ретіндегі меншіктегі үй
750 000 / 30 * 100 = 2
Демек, Сіз жаңа үйді мына сомаға ала аласыз:
2 500 000 – 750 000 = 1
Схема 2. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының жұмыс істеуі
Қорландыру Ипотекалық облигациялар
Несиелерді иемдену,
қызмет көрсеткені
Стратегиялық үшін сыйақы
Концепция
ларды төлемдерді аудару
тудыру
Бас келісімдер
Кеңестер Несиені беру және
тәжірибемен алмасу
шарт
Ипотекалық несие немесе ипотека – бұл Қазақстанның кез
Көптеген банктер өздерінің ипотеалық несиелерін ұсынып отырды, дегенмен
Әрине, банктердің тарапынан мұндай қатаң талаптарды да түсінуге
Кесте 6. Қазақстандағы ипотекалық несиелеу нарығындағы қатысушы банктердің
Мекемелер Ипотекалық несиелер сомасы,
млн. АҚШ доллары
ЦентрКредитБанкі 7 308 620
БТА Ипотека 6 500 000
КазкоммерцБанк 5 639 404
ЛарибаБанк 5 164 240
Алматы Сауда-Қаржы Банкі 5 080 000
ТемірБанк 5 080 000
АльянсБанк 5 080 000
Барлығы 6307 264
*Иванов М.М. “Ипотечные банки в Казахстане” //Рынок ценных
Ең үлкен үлесін ЦентрКредитБанкі алып отыр.Оның үлесіне 28%
Енді біз ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі қатысушысын қарастырамыз.
Осыған байланысты Қазақстанда 2003 жылы қазақстандық ипотекалық кредиттерге
Бүгінгі таңда біздің азаматтарымызда өздерінің тұрғын үй мәселелерін
Қазақстандық ипотекалық несиелерге кепілдік беру қоры – мемлекеттік
Қордың кепілдігімен несие алу үшін заем алушыға ипотекалық
Қор коммерциялық ұйым емес болып табылады, сондықтан да
Акционерлік қоғам “Центр Кредит” банктің ипотекалық қызметіне талдау
1988 жылы қыркүйекте “Алматы Орталық Кооперативтік банк” СССР
Банктің официальдық статусы Қазақстан Республикасының Әділет Министрлігінде банк
Ел экономикасының дамуына үлес қосу және Банк акционерлерінің
Банк өзінің еншілес банктерін, филиалдарын, өкілеттілігін ҚР территориясында
Банктің несие саясаты банктің стратегиясындағы өзгертулерге сәйкес, ҚР
АҚ “Центр Кредит” банк несиелік саясат бойынша мынадай
Банктегі несиелеу процесін ұйымдастыруға бақылау жасауға негіз ретінде
Несиелеуді жүзеге асыратын бөлімдердің қызметкерлері үшін анықтама материал
Несиелік бөлімдердің жетекшілері үшін несиелік нұсқаулықтардың талаптардың орындалуына
Несиелік талдау және аудит бөлімі жұмыскерлерінің тексеруді жүзеге
Банктің несиелеу процесі мынадай кезеңдерді қамтиды:
Несиеге деген өтінішті қарау;
Несиелік қабілетін талдау;
Несиелік келісім шарт жасасу;
Несие беру;
Несиелік мәміленің орындалуына бақылау жасау.
Несие тапсырысын қарау кезеңдері:
1. Клиентке несие беру туралы сұрақты қарастыру үшін
сәйкес банкке құжаттар тізімін ұсынуы;
2. Алдын-ала біліктілік барысында Несиелік офицер клиентпен келісе
отырып, несие бойынша ай сайынғы төлемнің мүмкін мөлшерін
есептейді, одан кейін мүмкін болатын несиелеу мерзіміне және
тілегіне сәйкес несиенің максималды сомасының есептелуі;
пакетінің жағымды нәтижелері барысында, клиент бекітілген
тарифтерге сәйкес несие тапсырысын қарағаны үшін комиссияға төлем
жүргізілуі;
Бөлшектеп несиелеу бөлімі қараған несие тапсырысы алдын-ала біліктілік
Несие тапсырысын қарау нәтижелері бойынша Несиелік офицер
клиентпен мүмкін және келісілген ай сайынғы төлем мөлшері
Қарыздың максималды сомасы тұрғын үйдің нарықтық құнынан 85%
дан аспауы керек, қосымша сақтандыру есебімен тұрғын үйдің
нарықтық құнынан 15%-дан кем болмауы;
Егер клиенттің төлем қабілеттілік талдауы нәтижесі бойынша,
олардың талап еткен несие шарттары банк талаптарын қанағаттандырмаса,
а) ай сайынғы төлем мөлшерін өзгерту;
б) несие мерзімін ұзарту;
в) несие сомасын азайту;
г) кепілдің қатысу мүмкіндігін және қосымша қамтамасыз етуді
қарау.
8. Егер несие шарттары қарастырылған болса, Несиелік офицер
хабардар етеді.
9. Несие тапсырысын қарау нәтижесі бойынша Несиелік офицер
қорытында дайындайды.
10.Несиені ұсыну туралы мәселесі Бөлшектеп несиелеу комитеті
қарауына шығарылады.
11. Комитет хаттамашысы шешімді дайындайды және шешім
протоколының көшірмесін Кіші несиелік офицерге орындау үшін
өткізеді.
12. Бөлшектеп несиелеу комитетінің шешімі екі ай мерзім
етеді. Осы мерзім өткеннен кейін несие тапсырысын клиент
қалыптастырған құжаттар пакеті негізінде қайта қарауды жүргізу
қажет.
13. Клиент несиеге алғысы келетін тұрғын үйді тапқаннан
офицер үйді қарау үшін бағалаушының әрекет етуі туралы
14. Кепіл құнын анықтау барысында Несиелік офицерге тұрғын
нақты нарықтық құнынан 30% мөлшерінде кепіл
бірдей коэффициентін белгілеу ұсынылады.
15. Егер тұрғын үйдің анықталған кепіл құны несиенің
сомасын қанағаттандырмаса, онда клиент бастапқы жарна мөлшері
көбейтуі немесе несие бойынша қосымша қамтамасыз етуді ұсынуы
қажет.
16. Клиенттің және сатушының қажет құжаттар пакеті қалыптасқаннан
кейін Кіші несиелік офицер несиені рәсімдеу және беру
пен сатушының банкке қай күні және қай сағатта
келіседі.
17. Клиент дайын болғаннан кейін Кіші Несиелік офицер
құжаттарды рәсімдейді:
а) қарыздың типтік келісімі;
б) қозғалмайтын мүлік кепілінің типтік келісімі, онда қарыз
номерін және қол қойылған күнін, қозғалмайтын мүлік бойынша
орталықта, тұрғын үйді сату-сатып алу келісімін тіркеудің номерін
және күнін толтыру үшін орын қалдырылады.
18. Келісілген уақытта банкке нотариус шақырылады.
19. Несиені рәсімдеу және беру, Кіші Несиелік офицер
заңгері қатысуымен жүргізіледі.
20. Кіші Несиелік офицер тұрғын үйді, қарыз алушының
еңбек қабілеттілігін сақтандыру бойынша сақтандыру полистерін
рәсімдейді.
21. Қарыз алушы шығысты кассалық ордер бойынша несие
алады. Клиент ыңғайлылығы үшін кассадан ақшаны тікелей несие
беру орнына ұсынады.
Несиені қайтару және оған
Несиенің берілуі сияқты несиені қайтарудың бірегей жасалған үлгісі
Іс жүзінде несиені қайтарудың төмендегідей көптеген варианттары болады:
1) мерзімді міндеттемелер негізінде эпизодтық қайтару;
2) меншікті қаражаттардың жинақталуының және несиеге деген
3) алдын ала белгіленген
4) түскен түсімді бірден несиелік қарызды жабуға
5) несиенің қайтарылу мерзімін созу;
6) мерзімі өткен қарызды «Мерзімі өткен несиелер»
7) банк резерві есебінен мерзімі өткен несиелерді
Несиенің қайтарылуын арнайы құжат арқылы жасауға да, жасамауға
Несиенің қайтарылуына бақылау жасау үшін банкте несиелер бойынша
Сыйақы мөлшері оны төлеу мерзімі және тәртібі, сондай-ақ
Пайызды есептеу барысында шартты түрде айдағы күндер саны
Банк несиелік келісімшарттың орындалуына, қарыз алушының алған несиені
Несиелік келісімшартқа байланысты өз міндеттемелерін орындамаған қарыз алушыларға
Қазіргі несиелеудің басты ерекшелігі бойынша банк қарыз алушының
АҚ “Центр Кредит” банктің ипотекалық келісім-шартының негіздері:
Келісім-шарт заты.
Кепіл заты.
Кепілдемелер.
Жақтардың құқықтары мен міндеттері.
Ерекше шаралар.
Қорытынды жағдайлар
Жақтардың заңды мекен-жайлары және реквизиттері.
(. Кепіл ұстаушының кепіл алушы алдында банктік қарыз
Ай сайынғы төлем сомасы = Несие * R/12/100//1-(1+R/12/100)-n
мұндағы, R-несиелік келісім-шарттарына сәйкес жылдық сыйақы мөлшерлемесі; n-айлар
Қарыз бойынша сыйақы мөлшерлемесі келесі формула бойынша есептеледі:
Сыйақы мөлшерлемесі = инфляция + банк спрэды
Қарызды алған мерзімнен бастап, әр екінші тіркелген кезеңнің
Сыйақы мөлшерлемесінің жоғарғы/төменгі шектері келесі формуламен есептеледі:
Жоғарғы/төменгі шектер = өткен тіркелген кезеңдегі сыйақы мөлшерлемесі
Кепіл ұстаушының кепіл берушіге талаптары, банктік қарыз келісімі
негізгі қарыз сомасы және қарыз бойынша есептелген сыйақы;
ипотекалық келісім бойынша уақытында төлемді орындамағаны үшін
кепілзатын өткізу бойынша шығындардың орнын толтыру;
кепіл туралы келісімді тіркеу бойынша, оның ішінде, кепілдің
((. Ипотекалық келісім бойынша кепіл беруші өзінің міндеттемелерін
Кепілзатына кепіл берушінің меншік құқықтары келесі құжаттармен расталады:
“Қозғалмайтын мүлік бойынша орталықта” тіркелген сатып алу-сату келісімі;
пәтер паспорты.
Кепіл мүлігінің белгіленген, келісілген бағасы кепіл берушінің және
(((. Кепіл беруші кепіл ұстаушыға ипотекалық келісім бойынша
Жақтар төмендегілерге байланысты келісімге келеді:
1.Кепілзаты кепіл берушінің иелігінде және қолданылуында қалады
Кепілзатының сынуы жағдайында немесе әрекет ететін заңға сәйкес
3.Кепіл берушіден басқа тұлғаға кепілзатына меншік құқығының өтуі
4.Кепілзатының қайта кепілге алынуы кепіл ұстаушының жазбаша келісімімен
4.1.Кепіл ұстаушының құқықтары:
кез-келген уақытта құжаттар бойынша тексерісті және кепілзатының жағдайы,
кепіл берушіден кепілзатын сақтау үшін қажетті және жеткілікті
кепіл берушіден нақты шартта әрекет ететін мерзімге белгіленген
кепілзатының жойылуының нақты қауіп-қатері туған жағдайда, кепілмен қамтамсыз
кепіл берушінің міндеттемелерін мерзімінен бұрын орындауды немесе кепілзатының
кепіл беруші нақты келісімнің немесе банктік қарыз келісімінің
өзінің қарауы бойынша кез-келген уақытта кепілзатының қайта бағалануын
кепілзатының кепіл құны төмендеген жағдайда кепіл берушіден банктік
ипотекалық келісім бойынша кепіл беруші өзіне жүктелген міндеттемелерді
Кепіл берушінің келісімінсіз үшінші тұлғадан кепілмен қамсыздандырылған міндеттемелерді
кепілзатын иелену және қолданылуының өтуін талап ету.
4.2.Кепіл берушінің құқықтары:
кепілзатын оның белгіленуіне сәйкес иелену және пайдалану;
кепілге алынған мүлікті өткізу барысында саудаға қатысу;
4.3. Кепіл ұстаушының міндеттері:
кепіл беруші кепілзатының құжаттарын қандай түрде өткізді, өзінің
кепілзатымен қамсыздандырылған барлық міндеттемлерді орындаған жағдайда, нақты шарт
Кепіл берушінің міндеттері:
нақты шарт әрекет ететін мерзім бойына кепілзатының сақталуы
кепіл ұстаушыға нақты шарт әрекет ететін мерзім бойына
кепіл ұстаушыға нақты келісімнің шараларының орындалуын бақылауға кедергі
кепіл ұстаушыға кез-келген нысанда оның шараларын өткізу барысында
физикалық тозу салдарынан кепілзатының құнының төмендеуі, сынуы немесе
нақты шарттың, оған қосымша келісімдердің, сонымен қатар сәйкес
кепіл ұстаушының сенімділік құжатын ұсыну арқылы, кез-келген күні
кепіл ұстаушыға тез арада кепілзатының жойылып кету немесе
кепілзатының аукционға өтуіне дейін бір ай бұрын кепілзатына
кепіл ұстаушының алдын-ала жазбаша келісімінсіз кепілзатының қайта жоспарлануын
V. Егер Қазақстан Республикасының заңнамасымен нақты шартты бекіткеннен
Нақты келісім шарттары жақтардың өзара келісуі бойынша ғана
Нақты келісімнің шарттарын орындау процесінде пайда болатын даулар
Сөз алмасу жолымен жақтармен реттелмеген сұрақтар бойынша даулар
VI. Нақты шарт, оған қол қою уақытынан бастап
нақты шартты рәсімдеу және тіркейтін органдарда кепілді тіркеу,
жақтар өздерінің реквизиттерінің өзгеруі туралы тез арада бір-бірін
нақты шартта реттелмеген жағдайларды жақтар Қазақстан Республикасында әрекет
нақты шарт орыс тілінде және заңды күші бар
“Центр Кредит” банктің ипотекалық несие мәлімдемесін қарауына арналған
Схема 3. Прохождение кредитной заявки РКО-10 Жауапкершілігі шектеулі
Құнның көптеген типтері және оған сәйкес анықтамалары бар.
Құнды бағалау үшін 3 стандартты әдіс қолданылады: шығын
Шығын бойынша әдіс мүмкіндікке негізделеді, мұнда ақылды сатып
Сатылудың тікелей салыстырмалы талдау әдісі тапсырысқа негізделеді, мұнда
Табыстарды капитализациялау әдісі, қарапайым сатып алушы объектіні табыс
Бұл әдістердің әрқайсысы бағалау объектісінің әр түрлі баға
Шығын бойынша әдіс. Шығын бойынша әдіспен құнды анықтау,
Физикалық тозу. Физикалық тозуды анықтау барысында объектінің жыл
Сонымен бағаланатын объектінің қалдық құны келесідей есептеледі. 51,9*1,2*$820
Мұндағы:
51,9 – бағаланатын объектінің жалпы алаңы;
1,2 – коэфициент районирования;
820 – зерттелінген объектінің 1 шаршы метр үшін
$820*(1-0,085) және 1 шаршы метр үшін $750,3 құрайды.
Сатылудың салыстырмалы талдау әдісі. Бұл әдіс құнды есептеуге
Алматы қаласында тұрғын үйді алу мүмкіндіктеріне жүргізілген зерттеулер,
Кесте7. Ипотекалық несиелеудің бағаланатын объектісін талдау*
Бағаланатын объект Салыстырмалы
объект 1 Салыстырмалы
объект 2 Салыстырмалы
Объект 3
Орны Рыскулова,65 үй,46 пәтер Рыскулова/
Розовая Рыскулова/
Розовая Сейфуллина/
Райымбека
Қабат деңгейі 3(5) 3(5) 5(5) 3(4)
Кереге материалы Кірпіш кірпіш кірпіш Кірпіш
Жағдайы Жақсы жақсы қанағаттандырылған Жақсы
Алаңы 51,9 46 60 45
Құны
$50000 $52000 $51500
1 шаршы метр құны
$1087 $867 $1144
*Центр Кредит банктің жылдық есебі
Кесте 8. Түзету кестесі*
Сипаттама Ұқсас 1 Ұқсас 2 Ұқсас 3
Сату шартындағы түзету көлемі 5% 5% 5%
Орналасу жерінің түзету көлемі 0% 0% -10%
Жағдайының түзету көлемі 0% 5% 0%
1 шаршы метр түзетілген құны $1033 $824 $1087
*Центр Кредит банктің жылдық есебі
Бағаланатын объектінің 1 шаршы метр құны $959 тең.
Табыс бойынша әдіс. Табыс бойынша әдіс, табыс алудың
уақытын анықтауды бағалау объектісінің құнына тікелей сараптама жүргізуге
Қарастырылып жатқан жағдайда сатылудың салыстырмалы әдісінен алынған құн,
Сонымен объектінің кепіл құны: $48250*(1-0,30)=$33775 немесе 4470797 тг.
Қорыта келе, барлық қолданылған әдістердің нәтижелері мәліметтерінің мақсаты
Объектінің нарықтық құнын анықтауда 3 әдіс қолданылады: табыс
- шығын бойынша әдіс
- салыстырмалы әдіс
Алматы қаласы, Жетісу ауданы, Рыскулов көшесі, 65 үй,
Сот ұйымдары
Жылжымайтын мүлікке құқықты тіркейтін ұйымдар
Мүлік нарығы
Бағалау фирмалары
Несие құрылтайшылары
(Коммерциялық банктер, ипотекалық ұйымдар)
Қарыз алушы
І- деңгелі
нарық
Сақтандыру компаниялары
ІІ-деңгейлі
нарық
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы
(қаржы капиталы – 25-30 млн.$)
Институционалдық инвесторлар
Серіктестер
Банктер және басқа қаржы ұйымдары
Халақаралық кеңесшілер
IFC, IBRD, Fannie Mae,
USAID, Cagamas
Инвесторлар:
Жеке тұлғалар
Банктер
Зейнетақы қорлары
Сақтандыру ұйымдары
Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы
Реттеуші ұйымдар
ҚР үкіметі, ҚРХБ, Қаржы
Қадағалау Агенттігі
Қарыз алушылар
Тіркелген ДЗ-ні алу. 14-күн
Жылжымайтын мүлік өкілеттігіне сатып алу-сатуды тіркеуге құжаттардың оригиналын
ДБЗ заңгерімен қол қойылған тіркелген ДЗ-ні алу.
Несие беру.
5-күн
Несие комитетінің шешімі туралы клиентті хабарландыру.Эксперттік қорытындыны ОС
Ескертулерді жою(өтініш/келісім, сақтандыру және комиммиялық ақы төлеуге шот
Құжаттарды қабылдау(анкетаны толтыру, құжат пакетін тексеру,көшірмемен салыстыру,жылжымайтын мүліктің
Қолдан-қолға беретін жазуға қол қою және ҚИК-на сатуға
Кепілдік келісім-шартына қол қою.Жылжымайтын мүлік өкілеттігінің сенімхат беруі.
Меморандум дайындау және оны қауіпсіздік қызметіне жіберу(СБ)
Эксперттік қорытындыны дайындау.Қауіпсіздік қызметтен қорындыны,бағасын аламыз. 2-күн
КМ-дағы мәлімдіме кіріспесі(резюме, комиссияны ................). 4-күн
Келісім-шарттарды дайындау үшін Заңды бөлімге досье тапсыру. 4-күн
1-ші беттерді дайындау (ипотекалық куәлік толтыру). Жылжымайтын мүлік
Жылжымайтын Орталық өкілеттігіндесатып алу-сатуды жасау және сатып алу-сату,
5-күн
Несие Комитетіне шығару. 3-күн
........... және кассаға беру үшін ОС досьесін тапсыру.
Жылжымайтын мүлікте сатып алу-сату тіркелгеннен кейін оригиналдарды алу
Клиентпен кеңесу
Ипотеканы стимулдау
Ипотекалық несиелеудің Қазақстандық үлгісі
Ипотекалық несие нарығының субъектілері
Қазақстан тұрғын-үй құрылыс жинақ банкінің ипотекасының ерекшелігі
Қазақстан Республикасында шетелдердің тәжірибесі бойынша ипотекалық несиелеу жүйесінің мүмкін болатын моделін дамыту
Ипотекалық несиелеу жүйесі
Несие операциялары
Қазақстан Республикасындағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық неселеу тәжірибесі мен жетілдіру жолдары
“Банктік тәуекел және оларды бағалау әдістері”
Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесі