Несиелеу шарты




МАЗМҰНЫ
Кіріспе …………………………………………………………………… ..3
I.Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері ……………………..6
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық мәні ………………6
1.2. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен даму кезеңдері
II. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму
2.1.Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қазіргі жағдайына талдау …………………………………………………………………………….30
2.2. Ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау ......................................46
2.3. ҚР-ғы ЕДБ-нің ипотекалық несиелеу механизмі ............................63
Қорытынды ...............................................................................................82
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі..........................................................86
Кіріспе
Тақырыптың өзектілігі. Қеңес дәуіріндегі тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі
Кеңес үкіметінің құлдырауы және тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың
Бұл құжат мемлекеттің тұрғын үй мәселесін шешуде маңызды болып
Сонымен қатар, соңғы жылдар үлесінже салынған үйлер республикамыздағы тұрғын
Тұрғын үй құрылысы саласындағы инвестициялық мүмкіндіктердің құлдырауы көптеген мердігерлік
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу механизмі мәселелерін теориялық тұрғыдан оқып-білу,
Дипломдық зерттеу жұмысының мақсаты және басты міндеттері:
Дипломдық жұмыстың мақсаты – тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарға
Көзделген мақсатқа жетуде келесідей міндеттерді шешуді қажет етеді:
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің тұжырымын жасау;
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің құрылымдық элементтерін және өзіндік
Шетел тәжірибесіндегі тұрғын үйді ипотекалық несиелеу ерекшеліктерін оқып-үйрену, олардың
ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесіне
Кепіл механизмін жетілдіру жолдарын іздестіру;
Зерттеу затына жылжымайтын мүлік нарығына ұзақ мерзімді және
Зерттеу объектісіне ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің және Қазақстан
Зерттеудің теориялық негізіне қазіргі кездегі отандық және шетелдік экономистердің
I. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің теориялық негізі
1.1 Ипотека несиелеу жүйесінің экономикалық мәні
Ипотекалық несиелеу жүйесін қарастырмастан бұрын “ипотека” және “ипотекалық несие”
Көптеген экономист-ғалымдар “ипотека” терминін нарықтық экономикасы дамыған елдерде пайда
Тарихқа жүгінсек, “ипотека” сөзі алғаш рет б.э.д. VI ғасырда
Б.э.д. 594 жылы Солон өзінің белгілі реформасын жүргізе отырып,
Грек сөзінде “hypotetheca” - тіреу қою, кепіл деген ұғымды
Ипотека сөзі біртіндеп ортағасырлық еуропа заңдылықтарына енеді. Германияда ол
Өзге мемлекеттерде ипотека кеңінен дами бастаған. Пруссияда 1783 жылы,
Германияда алғашқы ипотекалық банктер торабы 1900 жылдан бастап қызмет
Франция мен Ұлыбританияда контракталық тұрғын үй жинақтарының өзге де
Ұлыбританияда өткен ғасырдан бастап, құрылыс қоғамдарының жүйелері қызмет етуде.
Соңғы жылдары банктік заңдылықтардың ырықтандырылу нәтижесінде құрылыс жинақ қоғамдарының
АҚШ-та Ф.Рузвельт тұсында тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу және
Ипотека экономикалық дағдарысты жоюға екі жолмен ықпал етуі мүмкін.
Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті дамуы экономиканың нақты секторында тереңдей
Ипотекалық несиені пайдаланбай салынған үйлер мен пәтерлерді сату қиынға
Өнеркәсіптік ипотекалық несиелеу өндірісті жаңғырта отырып, барлық салалардағы өнімдердің
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа
Бір жағынан, ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола
Екінші жағынан, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең маңызды
Қазақстанда ипотека алғаш рет 1993 жылы ҚР Президентінің жаңа
1995 жылғы 23 желтоқсандағы №2723 “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы”
Ипотека – бұл салынған мүліктің несие берушіде емес, қарыз
Классикалық түсінікте, ипотека – бұл тек несие беру ғана
Дамыған елдердің тәжірибесінде “ипотека” термині мынадай үш құққытық
Ипотекалық несие алу үшін жылжымайтын мүлікті кепілге беру (таза
Салынған мүлік актісі (борыштық куәліктің басқа да аты бар);
Ипотекалық несие (ақшалай займ) – жылжымайтын мүлікті кепілге
Ипотека несиеге байланысты әр түрді пікірлер қалыптасқан. Бір әдебиетте
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 “Жылжымайтын мүлік ипотекасы
2000 жылғы 21 тамыздағы Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесін
Жоғары айтылғандардан қорытындылай келе мынадай анықтама туындайды: ипотекалық несие
Отандық банктік тәжірибеде ипотекалық несие тек қана үй сатып
Ресей тәжірибесінде ипотекалық несиенің бір түрі ретінде тұрғын
Сонымен, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің элементтерін зерттеуден бұрын
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің қызмет етуі барысында
Тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен қамтамасыз ету;
Тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет көрсету;
Инвестордың қызметін атқару.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық жүйелер сияқты,
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтеріне мыналарды жатқызуға
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің ұйымдастырушылық-экономикалық негізі немесе несиелеу технологиясы.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оның субъектілері
қарыз алушылар;
несие берушілер;
риэлторлық және сақтандыру компаниялары;
инвесторлар;
үкімет.
Кестеден көріп отырғанымыздай тұрғын үйді ипотекалық несиелей нарығында көптеген
1-кесте. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері: мақсаты мен қызметтері
Субъектілер Мақсаты және қызметтері
Қарыз алушылар Мүмкіндігіне қарай жақсы үй сатып алу, сонымен
Несие берушілер (екінші деңгейдегі банктер және өзге де қаржы-несие
Үй сатушылар (жеке тұлғалар) Үйді тиімді бағада сату
Риэлторлық ұйымдар Үшінші бір тұлғаның тапсырмасы бойынша, оның меншігіндегі
Жылжымайтын мүлікке деген құқықты тіркеуші және онымен
мәміле жасаушы орган (жылжымайтын мүлік жөніндегі орталық) Қазақстан Республикасы
құқығы туралы ақпарат жинау, тіркеу және беру
Сақтандыру компаниялары Мәмілені толық сақтандыру, пайда табу
Тәуелсіз бағалаушылар Ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып саналатын тұрғын
Қазақстан Ипотекалық компаниясы АҚ Ипотекалық несие беру, ипотекалық облигациялар
1-ші кестенің жалғасы
Ипотекалық несиенің тәуекелін сақтандыру компаниясы Ипотекалық несиелерден туындайтын тәуекелді
Инвесторлар (ипотекалық облигацияны сатып алушы заңды және жеке тұлғалар)
Қамқорлық жасау Кәмелетке толмаған азаматтардың құқықтары мен мүдделерін қорғау
Мемлекет Ипотекалық несиелеу жүйесінің тұрақты және тиімді қызмет етуін
Ескерту – атормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің мәліметтері
Бұл аталған қатысушылардың барлығы дерлік тұрғын үйді ипотекалық несиелеу
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне оның
тұрғын үй құрылысына арналған жер телімшесі;
тұрғын үй құрылысы және қайта құру;
тұрғын үйді сатып алу.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне тұрғын үй несиесін үш
тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін несиелер;
тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін несиелер;
тұрғын үйді сатып алуға берілетін несиелер.
Отандық банктік тәжірибедегі ипотекалық несиелеу ерекшеліктерін сәйкес аталған соңғы
Сонымен қатар, айта кететін бір жәйт, егер де салынып
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің келесі элементіне ипотекалық несиенің
Экономикалық нарықтық шаруашылық жағдайларға өтуі несиелеу принциптерінде қалыптасып қалған
Қазіргі тұрғын үй ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру принциптері жалпы банктік
I топқа – жалпы экономикалық тәртіптегі принциптер:
несиенің мақсаттылығы;
несиенің дифференциялдығы.
II топқа – несиенің мәнін бейнелейтін принциптер:
несиенің мерзімділігі;
несиенің қайтарымдылығы;
несиенің ақылылығы;
несиенің қамтамасыз етілуі.
М.А. Сыргтың көзқарасымен бөлісе отырып, жалпы несиелеу принциптерін объективті
Несиелеудің объективті принциптеріне қайтару мерзімі және ақылылығы жатса, ал
Несиенің берілуі мақсаты несиелеудің барлық процесін анықтайды. Неиселеудің мақсаттылығы
Қазіргі несиенің дифференциялық принципінің мазмұны өзгерген десе болады. Біріншіден,
Мерзімділік – ол белгілі экономикалық категория ретіндегі мәніне негізделген
Несиенің ақылығы – бұл несие беруші қарыз алушыға берілетін
Ипотекалық несиеледің келесі бір принципі, берілетін несиелердің материалдық жағынан
Несиенің қамтамасыз етілуі өз кезегінде несиенің қайтарылуына кепілдік болып
- алғашқы көзі: қарыз алушының тұрақты табысы; қаншалықты қарыз
- екінші реттегі көзі: сатып алынатын тұрғын үй.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі қамтамасыз ету заты – жылжымайтын
Мұндағы, тұрғын үй несиесі – ипотекалық несиенің бір түрі.
Ипотекалық несие әрқашан жылжымайтын мүлік кепілдігі – ипотекамен, ал
Кепілдік беруші (қарыз алушы) өз міндеттемесін орындамаған жағдайда, кепілдікті
Жалпы тұрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет уақытында
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне –
Несиелеу шарты, біріншіден, несиелік мәміле жасайтын екі жақтың мүдделеріне
Несиелеу шарты, екіншіден, несиелеу принциптерінің: мақсаттық мерзімділі және қамтамасыз
Несиелеу шарты үшіншіден, банктің коммерциялық мүддесі сақталанатын негізде жүзеге
Несиелеудің төртінші шарты, банк пен қарыз алушы арасындағы жасалатын
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі бұл тұрғын үй құрылысының
Мұндағы тұрғын ипотекалық үйді несиелеу процесін ұйымдастыру деп ипотекалық
Қорыта айтсақ, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі несиелеу жүйесі
1.2 Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы
мен даму кезеңдері
Шетелде бар ипотекалық несиелеу үлгілерді Қазақстан үшін таңдауға көптеген
- саяси фактор, яғни қоғамдық жүйенің жалпы тұрақтылығы; саяси
- құқықтық факторлар, яғни бұл жерде ипотеканың дамуына ықпал
- Экономикалық факторлар, мұнда ипотекалық несиенің дамуына ықпал еткен
- Тарихи факторлар, бұл жерде халықтың несиеге қатынасы, олардың
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дами бастағанына он жылдай уақыт болды.
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен дамуын мынадай кезеңдерге
1993-1999 жж. тұрғын үй қатынастарын реформалау және тұрғын үй
2000 жылдан осы уақытқа дейінгі кезең.
Қазақстанда тұрғын үй ипотекалық несиенің дамуына себеп болған бұл
Осы заңдардың негізінде тұрғын үйді купондық жекешелендіру процесі жүргізіліп,
Тұрғын үйді реформалаудың алғашқы жылдары халықтың төлем қабілетінсіз болуы,
Ипотека туралы алғаш рет еліміз егемендік алғаннан кейін 1993
Бағдарлама мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында мынадай стратегиялық қадамдарын
Алғашқы бағдарлама негізінде 1995 жылы Қазақстанда Германияның жоғарыда аталып
Бұл банктен несие алу үшін әуелі нарықтан сатып алатын
Бұл жүйенің біздің тәжірибеде дами алмауының және қолданылуының кемшіліктері
Бір айта кететіні, бұл жүйенің қызметі ұзаққа бармады, оған
жағынан экономикадағы орын алған дағдарыс, халық жинақтарының құнсыздану олардың
Бұл кезең ипотекалық несиенің қалыптасу кезеңі ретінде сипатталып, оның
Екінші кезең 2000 жылы 21 тамыздағы “Тұрғын үй құрылысын
Қазіргі кездегі Қазақстандағы ипотекалық неиселер нарығы қалыптасу үстінде. Себебі,
2-кесте. Ипотекалық нарықтың инфрақұрылымын салыстыру
Классикалық үлгі Қазақстан үлгісі
1. Заңдылықтар, соның ішінде
Жылжымайтын мүлік туралы, жер, ғимарат және құрылғылар туралы заңдар
Жылжымайтын мүлікке қатысты меншік құқығын білу және жалжымайтын мүлікпен
2-кестенің жалғасы
жылжымайтын мүлікке қатысты меншік құқықты секьюритизациялау жөніндегі заңдар мен
Ипотекалық несие бойынша салықтық жеңілдіктер Бар, аса толықтыруды талап
Ипотекалық несиені алушыларға салықтық жеңілдіктер Жоқ
Бағалау қызметі жөніндегі заңдылықтар Бар, толықтыруды талап етеді
Ипотекалық бағалы қағаздарға инвестиция жұмсауға мумкіндік беретін нормативтік актілер
2. Қатысушылар (операторлар):
Әмбебап банктер Бар
Ипотекалық банктер (компаниялар) Бар
Ипотекалық брокерлер Бар
Титульды компаниялар Жоқ
Ұлттық ауқымдағы несиелік бюро Бар
Сақтандыру компаниялары Бар
Риэлторлар Бар
Бағалаушылар Бар
Рәсімдеуші агенттер Бар
Девеллолерлар Жоқ
Құрылысшылар Бар
3. Инвесторлар:
Әмбебап банктер Бар
Ұлттық ипотекалық компаниялар Бар
Зейнетақы қорлары Бар
Сақтандыру компаниялары Бар
2-кестенің жалғасы
Әр түрлі инвестициялық қорлар Бар
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің мәліметтері
Сонымен, қазіргі уақытта Қазақстанда ипотекалық нарықтың жабық айналымын қалыптасыруға
Ипотека және ипотекалық несие терминдері отандық және шетелдік әдебиеттерде
Грек сөзінде “hypotetheca” – тіреу қою, кепіл беру деген
Ал ипотека түсінігі біздің елімізде 1995 жылғы 23 желтоқсандағы
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 “Жылжымайтын мүлік
Отандық экономист ғалымдардың ой-пікірлерін саралай келе біз мынадай тұжырым
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің қызмет етуі барысында
1) тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен қамтамсыз ету;
2) тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет көрсету;
3) инвестордың қызметін атқару;
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық жүйелер сияқты,
Біздің көзқарасымызша, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтеріне
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің ұйымдастырушылық-экономикалық негізі немесе несиелеу технологиясы.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оның субъектілері
қарыз алушылар;
несие берушілер;
риэлторлық және сақтандыру компаниялары;
инвесторлар;
үкімет.
Қорыта айтсақ, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі – жылжымайтын
Жалпы алғанда, барлық ипотекалық тұрғын үйді несиелеу жүйелері, несие
Банктік ипотека, яғни банк ипотекалық несиелерді басқа несиелер сияқты
Американдық қайталама ипотекалық нарықтың жүйесі, ипотекалық несиелерді беруде интитутциональдық
Немістің контрактілік-жинақтаушы ипотекалық жүйесі ипотекалық тұрғын үй несиелерін беруде
Шетелде бар ипотекалық несиелеу үлгілерді Қазақстан үшін таңдауға көптеген
- саяси фактор, яғни қоғамдық жалпы тұрақтылығы; саяси режимдердің
- құқықтық факторлар, яғни бұл жерде ипотеканың дамуына ықпал
- Эконоимкалық факторар, мұнда ипотекалық несиенің дамуына ықпал еткен
- Тарихи факторлар, бұл жерде халықтың несиеге қатынасы, олардың
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дами бастағанына он жылдай уақыт болды.
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен дамуын мынадай кезеңдерге
1993-1999 жж. тұрғын үй қатынастарын реформалау және тұрғын үй
2000 жылдан осы уақытқа дейінгі кезең.
Қазақстанда тұрғын үй ипотекалық несиенің дамуына себеп болған бұл
2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму
2.1 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына талдау
Қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың басым бөлігінің өз тұрғын
Қазақстан экономикасының бәсекеге қабілетігін арттыру орта мерзімді перспективада тұрғын
Қазақстанда бұл шара ҚР Перзидентінің 2004 жылғы 19 наурызда
2004 жылы 31 мамырда осы шараларды іске асыруды жүйелік
Осыған байланысты Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007
Қазақстандағы тұрғын үй секторы нарықтық қатынастарға өтті және тұрғын
Меншік нысандар мен қаржыландыру көздері бойынша тұрғын үйлерді пайдалануға
Тұрғын үй қоры тізімінің 2004 жылғы 1 қаңтарға берген
Қазақстандағы тұрғын үй қорының 96,8%-дан астамы жеке меншікте (235,3
1 тұрғынның тұрғын үймен қамтамасыз етілуінің қазіргі кездегі әлеуметтік
Мемлекет тұрғын үй құрылысының негізгі қатысушысы болудан қалды. Оның
Соңғы жылдары тұрғын үй құрылысын қаржыландырудағы мемлекеттің үлесінің азайғандығын
3-кесте. Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысы көрсеткіштерінің динамикасы
Көрсеткіштер 1998 1999 2000 ж 2001 2002 2003 ж
2004
1.Тұрғын үйлерді пайдалануға 3-кестенің жалғасы
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Беру (%-бен), соның ішінде:
мемлекеттік кәсіпорындар
15,4
0,9
6,0
2,6
3,5
2,1
2,1
-жеке кәсіпорындар,
84,6
99,1
94,0
87,4
73,5
71,2
98,5
Соның ішінде халықтың қаражаты есебінен
71,0
84,5
61,8
67,7
89,5
90,1
88,5
2. Пәтерлердің орташа мөлшері (шаршы метр)
107,8
106,9
126,0
146,9
150, 5
159,1
160,2
3-кестенің жалғасы
3. Пәтерлердің жалпы алаңындағы тұруға икемді алаңдардың үлес салмағы,
63,5
73,9
54,7
53,9
54,8
58,7
60,4
4. Бір шаршы метрдің орташа құны, (мың теңге.)
5,9
6,7
12,0
14,9
17,5
24,5
45,7
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің мәліметтері
Статистика мәліметтерінен екі оң ағымды байқауға болады: біріншісі –
2000-2003 жылдары халықтың қаражаты есебінен 4600,1 мың шаршы метр
Жеке тұрғын үй құрылысының көлемі соңғы төрт жылда 57,3
Республикадағы жеке тұрғын үй құрылысын дамыту бір қалыпты емес.
2000-2003 жылдары мемлекеттік емес сектордың кәсіпорындар мен ұйымдары есебінен
Бұл кәсіпорындар мен ұйымдар табысы орта және жоғары табысы
2001-2003 жылдары мемлекеттік меншіктегі кәсіпорындармен ұйымдар 475 мың шаршы
2002 жылы республиканың тоғыз облысында мемлекеттік қаражаттың қатысуымен бірде
Сонымен қатар бірнеше жылдар бойында пайдалануға берілген үйлердің көлемі
Соңғы 10 жылдағы Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй қорының жалпы
4-кесте. ҚР-ғы тұрғын үй қоры
Жылдар Тұрғын үйлерді пайдалануға беру
(мың шаршы метр)
1993 ж. 3856
1994 ж. 2322
1995 ж. 1663
1996 ж. 1407
1997 ж. 1344
1998 ж. 1132
1999 ж. 1105
2000 ж. 1218
2001 ж. 1506
2002 ж. 1422
2003 ж. 1635
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің мәліметтері
Бұл кестеден құрылыстың соңғы жылдардағы қарқынымен тұрғын үй қорының
Тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныстың, сондай-ақ баға белгілеудің
Республика бойынша тұрғын үйге деген сұраны біршама жоғары. Бұл,
Соңғы жылдардағы халықтың тұрмыс деңгейінің негізгі көрсеткіштері 5-кестесімен берілген*.
5-кесте. ҚР халықтың тұрмыс деңгейінің негізгі әлеуметтік-экономикалық көрсеткіштері
Көрсеткіштер 1998ж 1999ж 2000ж. 2001ж 2002ж. 2003ж.
1. Үй шаруашылықтарының иелігіндегі жиынтық табыс, млрд теңге
1363,8
1583,5
1677,8
1938,6
2445,8
2854,3
Жан басына шаққандығы табыс, мың теңге
91,2
135,7
174,7
218,8
254,2
298,5
2. Үй шаруашылықтарының нақты ақырғы тұтынуы, млрд теңге
1344,0
1692,8
1913,7
2318,5
2640,9
3027,1
Халықтың орташа жан басына 5-кестенің жалғасы
3020
5539
6102
7334
8339
9623
Шаққандағы табысы, айына теңгемен
5-ші кестенің жалғасы
Бір жұмыскерге келетін номиналды есептелген орташа айлық жалақы, теңге
9682
11864
14374
17303
20323
23221
Ең төменгі күнкөріс шамасы (жан басына шаққанда орташа есеппен,
3716
2605
2680
3484
4320
5450
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің мәліметтері
Айта кету керек, халықтың көп бөлiгiңнiң жинақтары жоқ, себебi
Статистикалық мәлiметтер бойынша соңғы жылдардағы Республикамыз бойынша қала орталықтарындағы
6-кесте.
шаруашылықтарының құрылымы 2004ж 1 қаңтарына
Қалалар Халық саны, мың адам От басы, мың
Алматы 1340 356
Астана 602 165
Ақтөбе 275 79
Атырау 150 43
Қарағанды 445 127
Өскемен 307 102
Шымкент 385 110
Павлодар 286 82
Орал 250 71
Қостанай 207 59
Тараз 325 93
Петропавл 190 54
Қызылорда 155 44
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің мәліметтері
1997 жылы астананы Алматыдан Астана қаласына көшiрудiң де сұранысқа
Егер республикамыздың басқа аймақтарындағы жағдайға көңiл бөлсек, онда Алматы
2002-2003 жж. ҚР-ғы жылжымайтын мүлiктiң нарықтық бағасының жағдайы 7-
7-кесте. Аймақтардағы тұрғын үй бағасының жағдайы
Қалалар 2002ж.
1 шаршы метр
бағасы, АҚШ долл 2003ж.
1 шаршы метр
бағасы, АҚШ долл Өсу қарқыны,
%
Алматы 400 650 160
Астана 350 650 180 Ақтөбе 240 350 140
Атырау 350 450 110
Қарағанды 80 280 350
Өскемен 50 250 500
Шымкент 50 220 440
Павлодар 30 120 400
Орал 120 220 180
Семей 100 150 150
Қостанай 50 120 240
Тараз 60 100 160
Петропавл 30 70 230
Қызылорда 20 40 200
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң мәлiметтерi
Соңғы екi үш жылда жеке тұрғын үйлерге (қаланың сыртында
Табыс деңгейiнiң және отбасы жағдайының өзгеруiне қарай өздерiнiң тұрғын
Тұрғын үйдiң ұсынысына келсек, республикамыздың барлық аумағында бұл көрiнiс
Қазақстандағы тұрғын үйлердi пайдалануға беру жағдай 8-кестемен бкрiлген.
8-кесте. Қалада тұрғын үйлердi пайдалануға беру
(жалпы көлемi мың шаршы метр).
Жылдар Барлық меншiк формасындағы кәсiпорындар мен ұйымдар Соның iшiнде
Мемлекеттiк Мемлекеттiк
емес Халықтың қаражаты есебiнен
1993 ж. 3856 2202 1654 1057
1994 ж. 2322 925 1397 764
1995 ж. 1663 556 1107 628
1996 ж. 1407 293 1114 699
1997 ж. 1344 229 1115 851
1998 ж. 1132 174 658 803
1999 ж. 1105 108 997 843
2000 ж. 1218 108 1210 958
2001 ж. 1506 86 1420 1004
8-кестенің жалғасы
2002 ж. 1422 80 1342 1206
2003 ж. 1635 114 1521 1368
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң мәлiметтерi
Кестеден мемлекттiк үлесiнiң тұрғын үй құрлысындағы азайып отырғандығын байқаймыз.
Қазiргi уақытта алғашқы нарыққа қарағанда қайталама нарықтағы үйдiң
Тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу өнiмдерiне қатысты төлем қабiлеттiлiк сұранысты
Ресми деректер бойынша жан басына шаққандағы орташа айлық табыс
Сондықтан, отбасына шаққандағы төлем қабiлеттiлiк сұранысты анықтау үшiн отбасының
9-кесте. Халықтың табыстары және оларды бөлу
Қалалар Халық
саны Отбасы саны 1 отбасына келетiн орташа табыс Бiр
Алматы 1340 000 356 000 45125 1 624 5005000
Астана 602 000 165 000 37544 6 194 760
Өскемен 307000 88000 24140 2 124 320 000
Ақтөбе 275000 79000 25192 1 990 168 000
Қарағанды 445000 127000 27440 3 484 880 000
Павлодар 286000 82000 26536 2 175 952 000
Шымкент 385000 11000 12791 1 407 010000
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң мәлiметтерi
Ескертпе: бөлу құрылымын есептегенде бiрнеше әдiстер қолданылады. Қазiргi жағдайда
Отбасының саны бес бiрдей топқа бөлiнедi.
мұнда әр топқа табыстарды бөлу былай жүргiзiледi: 1-топқа –5
2-топқа- 10 %, 3- топқа - 16%, 4- топқа-
- әр топ бойынша алынған табыстардың сомасы отбасының
Бұл таңдаудың мақсаты- тұрғын үй құнының 1 шаршы метрi
Ипотекалық несиелеуде шет елдiк тұрғын үйлердiң бағасын салыстырмалы түрде
10-кесте. Бiрқатар елдер бойынша тұрғын үйдiң 1 шаршы метрiнiң
Тұрғын үй көлемi
(шаршы метр) Көлемнiң бағасы 1 шаршы метрдiң бағасы
125 50 0,40
130 110 0,85
140 65 0,46
142 80 0,56
145 100 0,69
Венгрия – Будапешт, (мың АҚШ долларында)
140 49 0,68
10-кестенің жалғасы
280 133 0,93
860 342 0,78
Қазақстан – Алматы, (мың АҚШ долларында)
32 8 0,35
50 13 0,45
75 20 0,75
Ескерту – автормен құрастырылған: Баға көрсеткiштерi шартты мәлметтердi пайдалану
Дүние жүзiндегi көптеген елдерде тұрғын үйдi несиеге сатып алу
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыруда мемлекеттiң ролi зор. Мемлекет бюджеттiк
11-кесте. Тұрғын үй құрылысына жұмсалған инвестициялар
Жылдар Барлығы,
Млн. тенге Соның iшiнде
Мемлекеттiк кәсiпорындар мен ұйымдар Халық
1999 13 771 41 146 5829
2000 22 435 2000 6644
2001 27 310 4387 8017
2002 36 158 6862 9141
2003 57 363 15 502 13151
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң мәлiметтерi
Қазiргi тұрғын үйлердi қаржыландыру көздерiнiң iшiндегi ең маңыздысы банктердiң
2.2 Ипотекалық несиелеу тәжiрибесiне талдау
Ипотекалық несиелеудiң дамуының әлеуметтiк және экономикалық рөлiнен басқа, елiмiздiң
Ипотекалық несиелеу – ең төменгi тәуекелдi банктiк операцияны бiлдiредi.
Ипотекалық несиелеу сөзсiз банктiк қызметтiң перспективалық бағытына жатады. Ипотекалық
Жалпы ипотекалық несиелердiң басқа несиелерден ерекшелiгi мынадай факторларға байланысты:
Қарыз алушының несиенi қайтару тәсiлi, яғни ай сайын және
Көптеген несиелер мерзiмiнен бұрын қайтарылады. Ипотекалық нарықтың бүгiнгi даму
Қарыз алушы жағынан жобаны мiндеттi түрде тең қаржыландыру.
Ипотекалық куәлiктердiң өтiмдi қайталама нарығының болуы, яғни ол да
Бiршама төменгi пайыз мөлшерлемесi (ережеге сәйкес, пайыз мөлшерлемесi ипотекалық
Ипотекалық несиенi алушылардың мiндеттемелерiнiң қамтамасыз етiлуi. Ережеге сәйкес, несиелiк
Қамтамасыз етiлетiн мүлiктiң құнын есептеу тәсiлi (ұзақ мерзiмге берiлген
Несиелiк тәуекелдi төмендетуге мүмкiндiк беретiн арнайы процедуралар (мәлiменiң нотариальды
Несиелердiсекьюритизациялау мүмкiндiгi (несиелердiң ипотекалық несиелер тобымен қамтамасыз етiлген борыштық
Несиелеудiң осындай тәсiлдерiн дамытуға байланысты мемлекеттiк қолдау жүйесiнiң болуы
Тұрғын үйдi ипотекалық несиелеудiң басты бiр ерекшелiгi қарыз алушылардың
Қазақстанда 2001 жылдан бастап халықаралық стандарттарды ескере отырып жасалған
Қазақстан ипотекалық компаниясы (ҚИК) тiкелей займ берумен айналыспайды ол
Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің
-бірінші деңгейде – алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілер,
-екінші деңгейде – алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілерден
ҚР-ғы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы
1-деңгейі 2-деңгейі
Алғашқы несие берушілер
Қайта қаржыландырушы
Банктер
Банктік емес мекемелер
Қазақстан Ипотекалық компаниясы
1-сурет. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы
Ескерту – автормен құрастырылған: ҚИК мәліметтері бойынша жасалынған.
Тұрғын үй ипотекалық несиесін беруші екінші деңгейлі банктерді және
Қайта қаржыландырушыға “Қазақстан ипотекалық компаниясы” АҚ жатады. Аталған компания
Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесіндегі басты ерекшелік мұндағы
Қазақстан Ипотекалық компаниясы (ҚИК) 2001 жылы ақпанда ҚР
Компанияның қызметі, сондай-ақ тұрғын үйді ұзақ мерзімде қаржыландырушы банктер
ҚИК-нің қайта қаржыландыруға арналған ипотекалық несиелерге қяотын өзіндік талаптары
- өзгермелі сыйақы мөлшерлемесімен берілетін (жекелеген жағдайларда тұрақты сыйақы
- шекті сыйақы мөлшерлемесі белгіленген тұрғын үй ипотекалық несиесін
- ипотекалық тұрғын үй несиелері ұзақ мерзімді болуға тиіс
- ипотекалық тұрғын үй несиесінің мөлшері кепілге алынған тұрғын
- кепілге берілген жылжымайтын мүлік міндетті түрде сақтандырылуы
- қарыз алушы өзінің өмірін және еңбекке қабілеттігін сақтандыруға
Қазақстандық Ипотекалық компанияның қызметінің келесі бір ерекшелігі сол,
Мұндағы қайта қаржыландыру механизмі былай болып келеді:
1. Несие берушi ипотекалық несиенi бередi. Салынған мүлiк туралы
2. Арнайы қордың құрылтайшылары ақшалай қаражаттардан құяды. Инвестициялық декларация
3. Арнайы қордың сенiмдi басқарушы (немесе басқарушы компания) қорға
Мұнда арнайы қор ретiнде Қазақстан ипотекалық компания қызмет етедi.
Бастапқы кезде Компания қайта қаржыландыратын тұрғын үй ипотекалық несиелерi
2001 жылдың шiлде айынан 2002 жылдың сәуiр айына дейiн
Екi жылғы қызметiнде Компания ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша
2002 жылы қарашада Компания Қазақстанада алғаш рет ипотекалық облигацияларды
ҚИК-ның ипотекалық несиелеу бағдарламасы республиканың барлық аймақтарында қызмет етуде.
12-кесте. Ипотекалық несиелер нарығының мөлшерi
I
тоқ.
1999
ж. II
тоқ.
1999
ж III
тоқ.
1999
ж IV
тоқ.
1999
ж I
тоқ
2000
ж II
тоқ
2000
ж I
тоқ
2001
ж II
тоқ
2001
ж II
тоқ
2002
ж I
тоқ
2003
ж
Нарықтың көлемi, (млн АҚШ долл.) 3 4 5
8 15
27
40
70
96
Өсуi, %
333 225 330 23 888 80 48 75 37
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң мәлiметтерi
Өсу қарқының мардымсыздығы, бiрiншiден орташа жалақы мөлшерiнiң төмендiгi мен,
ҚИК соңғы жылдары ипотекалық несиенiң халықтың қалың жiгiне қолжетiмдi
2003 жылы құрылған Тұрғын үй құрылыс банкiнiң өз жұмысын
Ипотекалық нарықтың дамуына күш беретiн жаңа қаржы институттары болуы
Өзiнiң ипотекалық бағдаламалары бар несиелiк мекемелер;
ҚИК – тiң бағдарламасы бойынша және онымен бiрге серiктес-
Өзiнiң ипотекалық бағдарламалары бар және ҚИК-ы бағдардамасы бойынша жұмыс
Компанияның бағдарламасы бойынша қайта қаржыландырылатын ипотекалық несиелердiң типтiк сипаты
13-кесте. Компанияның бағдарламасы бойынша қайта
қаржыландырылатын ипотекалық несиелердiң типтiк сипаты.
Несие валютасы Несие теңгеде берiледi және қайтарылады
Несенiң сомасы 3 000 000 теңгеден жоғары
Несиенiң берiлу мерзiмi 3-20 жылға дейiн
Несииенi қайтару Ай сайынғы төлемдер несие бойынша негiзгi қарыз
Отбасының орташа айлық табысын есептеуде соңғы 12 айлық табыстары
Табыс алу көздерiне мыналар кiредi:
негiзгi жұмыс орны бойынша алатын
жалақы;
қосымша iстейтiн жұмысынан алатын
жалақы;
дивидент түрiндегi табысы;
салымдары бойынша сыйақы түрiндегi
табыстары және сақтандыру төлемдерi;
зейетақы және степендия;
жалгерлiк ақы формасындағы таза табысы;
алимент және баларға арналған жәрдемақы;
Сонымен қатар, ай сайынғы шығыстарға да мән берiледi.
Несиелiк қаражаттарға сатып алатын тұрғын үйге байланысты ай сайынғы
13-ші кестенің жалғасы
несие бойынша ай сайынғы төлемдер (негiзгi қарызды және сыйақыны
сақтандыруға байланысты ай сайынғы төлемдер (қарыз алушының өмiрiн сақтандыру,
ай сайынғы мүлiкке салынатын салық (сатып алынған тұрғын үйге
ай сайынғы коммуналдық төлемдер.
Тұрғын үйдi сатып алуға байланыссыз ай сайынғы шығыстар:
алимент бойынша ай сайынғы төлемдер;
басқа несиелердi қайтару (осы ипотекалық несиеден басқа);
мiндеттi салықтық төлемдер (өзге мүлiкке салынатын салықтар, көлiк құралдарына
өзге де мiндеттi ай сайынғы шығыстар (тұрғын үйдi жалдау,
Несиелiк қаражаттарға сатып алынған тұрғын үйге байланысты шығыстардың отбасының
Барлық тұрақты шығыстардың (тұрғын үймен байланысты және байланыссыз жоғары
Егер аталған көрсеткiштермен ипотекалық несиеге байланысты төлемдер қарыз алушының
13-ші кестенің жалғасы
доллардан кем болса, онда коэффициентердi 45% және 50%-ға дейiн
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң мәлiметтерi
Компания бағдарламасы бойынша ипотекалық нарықтың ең iрi қатысушыларына, яғни
Қазақстан Республикасындағы “Қазақстан ипотекалық компаниясы” АҚ мен банктердiң бiрiгiп
Ипотекалық несиелердi сатып алуға және оларға қызмет көрсетуге байланысты
ҚИК тұрғын үй ипотекалық несиенi беретiн және оған қызмет
Компанияның талаптарына серiкткс – банктердiң сай келуi;
Серiстес – баектердiң қаржылық тұрақтылық критерилерi;
3) Компанияның сатып алатын ипотекалық несиелерiне қызмет көрсетуге
4) Компанияның сатып алатын ипотекалық несиелерiн беру және қызмет
Қайта қаржыландыруды Компания серiктес банктерге мынадай шарттар орындалғанда ғана
Екiншi деңнейдегi банктерге қойылатын талаптар:
а) банктердiң ипотекалық несиелер беруге және оларға қызмет көрсетуге
ә) банк екiншi деңгейдегi банктердегi жеке тұлғалардың салымдарын (депозиттерiн)
б) банк өтiнiш бергенге дейiн 3 ай iшiнде
в) “Тәуелсiз халықаралық аудиторлық ұйымдар тiзiмiне” енген тәуелсiз аудиторлық
2. Банктiк операциялардың жекелеген түрлерiн жүзеге асырушы ұйымдарға қойылатын
а) ипотекалық несиелер беруге және оларға қызмет көрсетуге және
3. Серiктес-банктер қызметкерлерiне қойылатын бiлiктiлiк талаптары:
а) Серiктес-банктердiң құрылымдық бөлiмшелерде Компаниямен ұсынылған ипотекалық несиелеу бағдарламасы
ә) ипотекалық несиелер беру және оларға қызмет көрсетудi жүргiзушi
4. Серiктес банктердiң iшкi құжаттарына қойылатын талаптар:
а) ипотекалық несиелердi рәсiмдеу, беру және қызмет көрсету тәртiбiн
ә) ипотекалық несиелердiң қайтарылмау тәуекелiн бағалау әдiстемесi болуы тиiс;
б) ипотекалық несиелердi беру және қызмет көрсету процесiнде тәуекелдердi
2003 жылдың 1 қаңтарына берiлген мәлiметтер бойынша Қазақстандағы жалпы
2 – сурет. Қазақстандағы ипотекалық несиелеу нарығының құрылымы.
Ескерту – автормен құрастырылған: ҚИК мәлiметтерi негiзiнде жасалған.
Ипотекалық несиелеу нарығында үлестерi бойынша Қазкоммерц банкi - 38
Әрине қалған банктерде аталған нарықта қызмет көрсетуде, бiрақ олардың
Бүгiнгi күнi ипотекалық несиелеудiң үлесi (тұтыну несиесiмен қоса алғанда)
Экономикадағы өсу тұсында банктерiмiз өзiнiң активтерiн осындай несие түрiн
2003 жылдың 1 қаңтарындағы статистикалық мәлiметтерге сүйенсек, халыққа тұрғын
ҚР – ның аймақтары бойынша банктердiң берген ипотекалық несиелерiнiң
14-кесте. Аймақтар бойынша банктердiң халыққа берген ипотекалық несиелерi.
Аймақтар 01.2003ж.
млн.тенге үлесi, % 01.2004ж.
млн.тенге үлесi, %
Астана қаласы 827
Алматы қаласы 4
Ақмола 59
Ақтөбе 446
Алматы облысы
Атырау 372
Шығыс Қазақстан
Жамбыл
Батыс Қазақстан
Қарағанды 232 2,7 1040
Қостанай 212 2,6 655 2,2
Қызылорда 31 0,4 83 0,3
Маңғыстау 324 4,1 922 3,1
Павлодар 141 1,7 940 3,2
СҚО 111 1,4 296 1,0
14-кестенің жалғасы
Оңтүстiк Қазақстан 150 1,8 1085 3,7
Барлығы 7 985 100,0 29509 100,0
Ескерту - атормен құрастырылған: ҚР Ұлттық банкiнiң статистикалық бюллетенiнiң
Жоғарыдағы кестеден соңғы екi жыл iшiнде республика аймақтары бойынша
4 330 млн. теңге, Астана бойынша 827 млн.теңге ипотекалық
ҚР статистика агенттiгiнiң мәлiметтерi бойынша Астанадағы тұрғын үй құрылысын
Ең төменгi көрсеткiш Ақмола, Қызылорда және Алматы қалалары бойынша
Әр аймақтың ипотекалық несиелеу көлемiндегi үлесiнiң әр түрлi болып
Осы берiлген несиелердi валюта түрлерiне және мерзiмдерi бойынша арнайы
15-кесте. Банктердiң халыққа ипотекалық несие беруi
01.2002ж 01.2003ж 01.2004ж.
Млн.
Тенге үлесi, % Млн.
тенге үлесi, % Млн.
тенге үлесi, %
Барлығы,
Соның iшiнде: 2624 100,0 7 985 100,0 29
Ұлттық
Валютада
Шетел валютасында
1094
1050
41,7
58,31
1504
6479
19,8
80,2
6 727
22782
22,8
77,2
қысқа мерзiмдi
ұзақ мерзiмдi 156
2 468 5,9
94,1 181
7 804 2,3
97,7 438
29071 1,5
98,5
Ескерту - атормен құрастырылған: ҚР Ұлттық банкiнiң статистикалық бюллетенiнiң
Соңғы жылдары ипотекалық несиелердiң ұлттық валютаға қарағанда шетел валютасында
2002 жыллдың 1- қаңтарына берiлген барлық ипотекалық несиелердiң жартысына
2003 жылдың 1- қаңтарына берiлген барлық ипотекалық несиелердiң 1
7 804 млн.теңге не 97,7% құрайды.
Бұл жерде ипотекалық несиелердi шетел валютасындағы үлес салмағының жоғарылығын
Сонымен, ипотекалық несиелеу жүйесiнiң қызмет етiлуiн талдай келе, мынадай
2.3 ҚР-дағы ЕДБ –дiң ипотекалық несиелеу механизмi
Несиелiк процесс несиеге деген өтiнiштi өңдеуден басталып, несиенiң толық
Қазiргi несиелеу механизмiнiң құрамы келесiдей құрамдас бөлiктерден тұрады :
Несиенiң жекелеген түрлерi
Несиелеу обьектiлерi.
Несиелеу шарты.
Неселеу мәмiленi құжаттау.
Несиенiң мөлшерiн белгiлеу.
Несиенi беру процедурасы
Несиенi қайтару тәртiбi.
Несиелеу процесiне жасалатын бақылау.
Кепiл заттарын бағалау және iске асыру.
Ипотекалық несиенiң түрлерiне: тұрғын үй ипотекалық несиесiн, жер ипотекалық
Ипотекалық несиелеу обьектiсiне тұрғын үй құрылысы, өндiрiс құрылыстары, жер
Несиелеу шарты – деп несиелеудiң базалық элементтерi,
Несиелеу шарты, бiрiншiден, несиелiк мәмiле жасайтын екi жақтың мүдделерiн
Несиелеу шарты, екiншiден, несиелеу принциптерiнiң : мақсаттық мерзiмдiлiгi және
Несиелеу шарты үшiншiден, банктiң коммерциялық мүддесi сақталатын негiзде жүзеге
Несиелеудiң төртiншi шарты, банк пен қарыз алушы арасындағы жасалатын
Ипотекалық несиелеу тәртiбi кепiлге берiлетiн мүлiктi оның бағасының тұрақтылығын
Ипотека – несиенi қамтамасыз етудiң ең тұрақты тәсiлдерiнiң бiрi
әлемдiк банктiк тәжiрибеде, барлық елдердiң ипотекалық банктерiне Орталық банктер
Тек ипотекалық несиелеу институттары мен олардың клиенттерi құқықтық қорғалған
ҚР-ғы ипотекалық несиелеу шарттары бiрдей емес және оны 16-кестеден
16-кесте. ҚР-ғы ипотекалық неселеу шарттары 01.01.2004 ж.
Шарттары Қазком-мерц АСҚ банкi Халық банкi ЦКБ КИК
Бастапқы салым, 0% 15-85 30-70 15-85 15-85 15-85
Несиелеу мерзiмi, жыл 10-20 15 20 15 20
Сыйақы мөлшерлемесi, % 12,5-18 16-18 16,5-18 16,5-18 9,5
Жыл сайынғы
сақтандыру, % Тұрғын үй құнынан 0,47% Несиенәң сомасынан
Қолма қол ақшаға айландыру, % Несие сомасынан 1,1%
Несиенi ерте қайтарғаны үшiн айып-пұл салу 2 жылдан бұрын
Ескерту – автормен құрастырыдған: ҚИК мәліметтері негізінде жасалған.
Ипотекалық несиенi пайдалану мерзiмдерi мен сыйақы мөлшерлемелерiне байланысты екiншi
Бастапқы кезде барлық банктер жеке тұлғаларға ссудалық шот ашуды
Мысалы, Центркредит банкi АҚ-ның халықты несиелуге байланысты осындай жасаған
17-кесте. Халықты несиелеу көлемi және құрылымы
Филиалдар Халыққа
берiлген
барлық
несиелер Соның iшiнде
Тұтыну
Ипотекалық
Млн теңге Млн теңге % Млн теңге %
Атырау 596,2 508,1 85 88,1 15
17-кестенің жалғасы
Семей 460,2 433,2 94 27,0 6
Ақтөбе 293,4 148,8 51 144,6 49
Павлодар 290,2 279,5 96 10,7 4
Жезқазған 274,4 249,8 91 24,8 9
Қарағанды 255,5 235,1 92 20,4 8
Алматы 230,9 135,0 58 95,9 42
Орал 196,4 128,8 66 67,6 34
Өскемен 192,7 83,6 43 109,1 57
Астана 91,4 86,7 45 104,7 55
Ақтау 122,6 83,6 68 39,0 32
Қостанай 86,2 64,3 75 21,9 25
Рудный 44,1 43,9 99,6 0,2 0,4
Петропавл 42,4 40,5 95,5 1,9 4,5
Қызылор-да 39,9 38,5 97,2 1,4 3,5
Көкшетау 37,8 36,7 100,0 1,1 2,8
Талдықор-ған 33,2 33,2 64,5 0 0
Шымкент 28,7 18,5 100,0 10,2 35,5
Тараз 24,8 24,8 78 0 0
Банк бойынша
барлығы 3 441,3 2672,7
768,6 22
Ескерту–автормен құрастырыдған: Экономика және статистика 2,2003 ж.55-59 б.
Халықты несиелеу туралы мәлiметтерден аталған банктiң кейбiр аймақтардағы ипотекалық
Халықты несиелеу құрылымында тұтыну несиелерiнiң үлесi 78%, ал ипотекалық
Несиелiк мәмiленi құжаттау екi басты келiсiм-шартқа негiзделедi: несиелiк
Несиенiң мөлшерiн белгiлеу несиенiң сомасы, несиенiң валютасы және несиенiң
Несиелеу процедурасы өзiне тән бiрнеше сатылардан тұрады.
ҚР-ғы тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу процесi мынадай сатыларды қамтиды:
1. Кеңес беру – несиелеу шартын қарыз алушыға түсiндiру
2. Құжат жинау – ипотекалық несиелеуге қатысты құжаттарды жинау.
3. Келiсiм – шарт жасау- несие берушi мен
4. Қарау- жетi банктiк күнi iшiнде несиелеу жобасын қарау
5. Есеп айырысу күнi – несиенi беру туралы оң
6. Сатып алу- сату келiсiм-шартын жасау, сатушымен есеп айрысу
7. Сатып алу- сату келiсiм –шартын тiркеу, 5 жұмыс
Несиеге алатын жылыжымайтын мүлiкке банктердiң қоятын талабы мынадай:
- Тұрғын үйге азаматтық айналымнан алынбаған, кепiлге қойылмаған, арест
- Тұрғындардың денсаулығын және қауiпсiздiгiн қамтамасыз етуге байланысты санитарлы-гигиеналық
- Тұрғын үйдiң алаңы жылу, газ және электр жүйесiмен
- Коммуналдық пәтерлер кепiлге алынбайды;
- Тиiстi органдардың рұқсатынсыз үйге не пәтерге құрылыс
Қарыз алушы туралы ақпарттарды жинақтағаннан кейiн банктер андеррайтинг процедурасын
Бiрiншiден қарыз алушының тапсырған құжаттарының заңи жағынан шыныйлылығы тексерiледi.
1) Қарыз алушының кемiнде екi жыл бiр мамандықты атқаруы
2) Соңғы екi жылдағы жұмыспен қамтамасыз етiлу тұрақсыздығы анықталған
- жұмысты ауыстырудың бiр немесе бiрнеше қызмет аясында болуы;
- жұмысты ауыстырылудың кәсiби өсуге байланыстылығы.
Кейiннен банк клиеттiң несиелiк қабiлiтiн анықтайды. Айталық, қарыз алушының
1. Сараптамалық бағалау әдiсi. Бұл әдiс қарыз алушының несиелiк
2. Балдық жүйе әдiс (несиелiк скоринг әдiсi). Бұл әдiс
Несиелiк скоринг негiзiнде қарыз алушының несиелiк қабiлетiн шынай бағалауда
- Жасы 20 жастан асса әр жылға 0,01 балл
- Жынысы: әйел –0, еркек –0 балл.
- Аталған жерде тұру мерзiмi: әрбiр тұрған жылына
- Мамандығы: төменгi тәуекелi бар мамндығы үшiн
- Жұмыс iстейтiн саласы: мемлекеттiк мекемеде, банкте, брокерлiк
-Жұмыспен қамтылуы: аталған кәсiпорында жұмыс жасаған әр жылы үшiн
- Қаржылық көрсеткiштер: банктiк шоты болса 0,45 балл, жылжымайтын
Осы коэффииценттер негiзiнде Д.Дюран “жақсы” және “жаман” клиенттердiң
Лариба банк ББ ААҚ – ның материалында қарыз алушының
Шетел тәжiрибесiнде несиенi қайтарудың бiрнеше сызбасы бар:
Стандартты (өзiн-өзi амортизациялайтын) несие. Бұл сызба негiзiнен бiр мөлшердi
Мысалы, банк 5 жылға, 10 %- бен АҚШ долларын
18-кесте. Өзiн-өзi аммортизациялайтын ипотекалық несиенiң қайтарылу кестесi
Жылдар Жалпы төлем Несиенi қайтару төлемi Сыйақы төлемi
1 212,47 129,14 83,33
2 212,47 130,21 82,26
3 212,47 131,30 81,17
4 212,47 208,97 3,50
5 212,47 210,71 1,76
Барлығы 12748,23 10000,00 2748,23
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң мәлiметтерi
Мұндай ипотекалық несиенi қайтару әдiсi қарыз алушының негiзгi қарыз
Айнымалы төлемдерi бар ипотекалық несие үлгiсi. Мұндай қайтару тәртiбi
19-кесте. Айнымасы төмендегі бар ипотекалық несиені қайтару үлгісі
Жылдар Жалпы төлем Несиенi қайтару төлемi Сыйақы төлемi
1 0 888,33 888,33
2 0 888,33 888,33
3 0 888,33 888,33
4 0 888,33 888,33
5 1000 888,33 888,33
Барлығы 1000 5000 15000
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң мәлiметтерi
Несиенi қайтарудың бұл әдiсi қарыз алушы үшiн қолайлы, себебi
Негiзгi сомасы тiркелген ипотекалық несие. Кейбiр ипотекалық несиелер бiрдей
Ай сайынғы төлем мына формула көмегiмен анықталады.
Төлем мөлшерi = К- [(К/n * nI)]*i/12
Мұндағы,
К- берiлген несенiң сомасы,
П- аймен берiлген несиенiң мерзiмi,
nl- сыйақы төленген айлар саны,
i- жылдық сыйақы мөлшерлемесi.
Осы формуламен жоғарыдығы мысал бойынша төлемдердi қайтару кестесiн құрайық
20-кесте. Негiзгi сомасы тiркелген ипотекалық несиенi қайтару кестесi
Жылдар Жалпы төлем Несиенi қайтару төлемi Сыйақы төлемi
1 166,67 83,33 250,00
2 166,67 81,94 248,61
3 166,67 80,56 247,22
4 166,67 2,78 169,44
5 166,67 1,39 168,06
Барлығы 1000 2541,67 12541,67
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң мәлiметтерi
Ай сайынғы сыйақы мөлшерлемесi бойынша қарыз алушының төлейтiн сомасы
Өспелi төлемдер ипотекалық несиесi. Мұндай төлемдер айнымалы төлемдерi бар
Айнымалы мөлшерлеме. Мұндай жағдайда ипотекалық несие бойынша сыйақы
Бiрақ ипотекалық мiндеттемелердi механикалық түрде бағалау болашақтағы сыйақы
Шетел тәжiрибесiн ескерiп, қазақстандық банктер өздерiне қолайлы өзiн-өзi амортизациялайтын
Аталған калькулятор көмегiмен қарыз алушы өзiнiң сатып алатын тұрғын
Ипотекалық несиелеуде келесi бiр маңызды кезең қарыз алушының күнделiктi
Орташа айлық табысы шығыстардан артатын болса, онда қарыз алушының
“Лариба банк ББ” клиенттiң төлем қабiлетiн анықтаудың қарапайым формасын
Центр кредит банкi АҚ-ның тәжiрибесiнде ипотекалық несиелеуге байланысты клиенттiң
Несие бойынша ай сайынғы төлем сомасының ең жоғары шамасы
Ең жоғары төлем сомасы = Қарыз алушвның табыстары /
Мұнда табысы ретiнде қарыз алушының және тең қарыз алушының
Несие бойынша төменгi тиiстi ең жоғары соманың есеп айырысу
Нормативтiк төлем қабiлетi = Төлеуге тиiстi ең жоғары сома
Қарыз алушының ай сайынғы табыстары мен ай сайынғы шығыстарының
Бос ақша қаражаттары = Қарыз алушы отбасының ай сайынғы
Бос ақша қаражаттарының есеп айырысу төлемдерiне қатынасы қарыз алушының
Нақты төлем қабiлетi = Бос ақша қаражаттары – Есеп
Қарыз алушының төлем қабiлетiн талдау жасау негiзiнде, оның төлем
- жоғары төлем қабiлеттiлiк, яғни нақты төлем қабiлеттiлiк шамасы
- қанағаттанарлық төлем қабiлеттiлiк, яғни нақты төлем қабiлеттiлiк шамасы
- терiс төлем қабiлеттiлiк, яғни нақты төлем қабiлеттiлiк шамасы
Егер төлем қабiлеттiлiк бойынша қарыз алушының нормативтiк төлем қабiлетi
Екiншi кезең – тұрғын үйдi бағалау, яғни ипотека затының
Жылжымайтын мүлiктiң құнын бағалауда үш негiзгi әдiс қолданылады:
1. Шығындық әдiс. Бұл әдiс 5 сатыдан тұрады:
жердiң құнын бағалау;
ғимараттың, қосымша құрылыс объектiлерiнiң ағымдағы құнын бағалау;
моральдiк және заттай тозу шамасын бағалау;
тозу құнын белгiленген құнынан шегерiп тастау;
жер құнын белгiленген құнына қосып, мүлiктiң жалпы құнын бағалау.
2. Табыстық әдiс. Бұл әдiс күту принципiне негiзделедi, яғни
жылжымайтын мүлiктi сатып алушының алдағы уақытта табыс алатынын есепке
жыл сайынғы жалгерлiк табысты бағалау;
бос қалған орындарды ұстауға кететiн және жалгерлiк ақы жинауға
мүлiктi пайдалануға жыл сайын жұмсалатын шығыстарды шегерiп тастап, таза
мүлiктен алатын табысының бағасын анықтайды; Бұл
капиталдану нормасы таза пайдалану табысының мүлiктi нарықта сату бағасына
Капиталдану нормасы және таза пайдалану табысы негiзiнде
Мүлiктiң құны мынадай формула бойынша есептеледi :
Мүлiк құны = Таза пайдалану
Капиталданунормасы
3.Сатуды тiкелей салыстырмалы талдау әдiсi. Бұл әдiс нарықтағы
жылжымайтын мүлiктi бағалауда, сатуға байланысты жасалған
мәмiлелер, ұсыныстар туралы ақпараттар жинау мақсатында нарықты зерттеу;
ақпарттың шынайлылығын растау мақсатында ақпаратты таңдау;
жылжымайтан мүлiктi бағалауға сәйкес келетiн өлшем бiрлiктi
таңдау және әр таңдаған өлшем бiрлiгi бойынша салыстырмалы талдау
нарықта сатылатын сол типтес мүлiктiң жекелеген элементтермен
бағаланатын обьектiнi салыстыру.
Жылжымайтын мүлiктi бағалауда пайдаланатын әрбiр әдiстердiң артықшылықтары мен кемшiлiктерiн
Талдау жасалатын ақпараттар типi, сапасы және ауқымдылығы;
Мүлiктiң құнына ықпал ететiн ерекше факторлардың ескерiлуi;
Жылжымайтын мүлiк нарығындағы жалпы экономикалық
жағдайды есептке алу;
Қарастырылатын аудандағы экономикалық саяси және физикалық
Күштердiң ықпалын есепке алу.
Ипотекалық несие алудағы соңғы кезең қарыз алушымен сатушының арасында
Ұзақ мерзiмдi несиелеумен айналысатын банктер арнайы сақтандыру бағдарламасын қолданады.
- Жеке басын сақтандыру, яғни өмiрiн, денсаулығын, еңбекке қабiлеттiгiн
- Мүлiктiк сақтандыру, яғни мүлiктi иелену және пайдалануға
Сақтандыру бағдарламасының обьектiсi 23 кестеде келесi берiлген.
21-кесте. Сақтандыру бағдарламасының обьектiсi
Сақтандыру түрi Обьектiсi Сақтандырылатын жағдайлар
Жеке басын
сақтандыру Қарыз алушының өмiрi Сақтандыру шарты мерзiмi iшiнде ҚР
Еңбекке қабiлетiн жоғалтуын сақтандыру Сақтандыру шарты мерзiмi iшiнде әр
Мүлiктiк сақтандыру Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиеге кепiл ретiндегi тұрғын
Ипотека затына қатысты оның иесiнiң құқығы Қарыз алушының ипотека
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң мәлiметтерi
Сақтандыру шартына сәйкес қарыфз алушының барлық сақтандыру төлемдерiн төлеуiне
22-кесте. Сақтандыру шартының парамерлерi
Құжаттар түрлерi Сақтандыру тарифтерi Сақтандыру сомасы
Өмiрiн және еңбекке қабiлеттiгiнен айыру Бiр жылғы сақтандыру сомасынан
(қаншалықты қарыздың сомасы азайған сайын сақтандыру сомасы да азайып
Мүлiктi сақтандыру шарты Несиенiң барлық мерзiмiнде сақтандыру сомасының 0,3-1,5%
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөнiндегi ҚР агеттiгiнiң мәлiметтерi
Сақтандыру шарты жасалғаннан кейiн несие берушi несиеге қызмет көрсете
Қарыз алушы несиелiк шарттағы қайтару мерзiмiн 30 күнге кешiктiрген
Ипотекалық несиенi берi механизмi қарапайым және қарыз алушы үшiн
Қорытынды
Қазақстан экономикасының бәсекеге қабiлеттiгiн арттыру орта мерзiмдi перспективада тұрғын
2004 жылы 31 мамырда осы шараларды iске асыруды
Осыған байланысты Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007
Тұрғын үй қоры тiзiлiмнiң 2004 жылғы 1 қаңтарға берген
Қазақстандағы тұрғын үй қорының 96,8%- дан астамы жеке меншiкте
Тұрғынның тұрғын үймен қамтамасыз етiлуiнiң қазiргi кездегi әлеуметтiк нормасы
2000-2003 жылдары халықтың қаражаты есебiнен 4600,1 мың шаршы метр
Жеке тұрғын үй құрылысының көлемi соңғы төрт жылда 57,3%-ға
Республикадағы жеке тұрғын үй құрылысын дамыту бiр қалыпты емес.
2000-2003 жылдары мемлекеттiк емес сектордың кәсiпорындар мен ұйымдары есебiнен
Қазiргi уақытта алғашқы нарыққа қарағанда қайталама нарықтағы үйдiң бағасы
Тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу өнiмдерiне қатысты төлем қабiлеттiлiк сұранысты
Дүние жүзiндегi көптеген елдерде тұрғын үйдi несиеге сатып алу
Тұрғын үй құрылысының қаржыландыруда мемлекеттiк ролi зор. Мемлекет бюджеттiк
Қазiргi уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мемлекетерiнiң
- бiрiншi деңгейде – алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесiн
- екiншi деңгейде – алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесiн
Тұрғын үй ипотекалық несиесiн берушi екiншi деңгейлi банктердi және
Қайта қаржыландырушыға “Қазақстан ипотекалық компаниясы ” АҚ жатады. Аталған
Қазақстандағы тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу жүйесiндегi басты ерекшелiк мұндағы
Қолданылған әдебиеттер тізімі:
Қазақстан Республикасы Ата Заңы 30 тамыз 1995 жыл.
ҚР Азаматтық кодексі, жалпы бөлім 1999 ж. 1 шілде,
“Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі туралы” ҚР Заңы 1995 ж.
“қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметі туралы” ҚР Заңы
“Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар
2005 ж. 23 желтоқсандағы № 107-ІІІ Заңымен енгізілген өзгерістермен
ҚР “Қозғалмайтын мүлік кепілдігін тіркеу туралы” Заңы 1998 ж.
ҚР ҰБ басқармасы шешімімен бекітілген 1999 ж. 16 тамыз
1995 жылы. “Жылжымайтын мүлік ипотекасы” туралы ҚР Президентінің заң
“Банковское дело”, учебник. Под ред. д.э.н. Сейткасымлва Г.С.- Алматы,
“Ақша, Несие, Банктер”. Оқулық. Г.С. Сейткасымовтың жетекшілік етуімен.- Алматы,
Хамитов Н.Н. “Банковское дело” курс лекции, Алматы, 2005.
Мақыш С.Б. “Банк операциялары”, оқу құралы. - Алматы, 2005.
Мақыш С.Б., Ильяс А.Ә.“Банк ісі оқу құралы”. - Алматы,
“Банковское дело”. Учебник под ред. проф. Лаврушина О.И.
Альжанова А. Развитие системы ипотечного кредитования под залог земли
Ипотека. Правовая база сравнительного анализа: Комментарий // Предприниматель
Статистический бюллетень Национального банка.- 2000. - №1.- С.50.
Экономическое обозрение.- 2004.-№1 “Ипотека развивается полным ходом”.- С.15-19.
Журнал “Банки Казахстана”.- 2004, №6. “Современные перспективы развития
Марченко Г. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” –
Марченко Г. “Казахстанская ипотека: год спустя” – Банковское дело
“Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования” автор; “КОМКОН-2 Евразия” –
Сагиндыкова М.О. – Председатель правления КИК, “Повышение доступности
Баялбаева А.К. “Национальные модели ипотечного кредитования”, Банки Казахстана, 2005,
Наурызбаева Н. “Жилстройбанк: от госпрограммы к индивидуальным проектам казахстанцев”.
1 “Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік бағдарламалары және оның
86