Жылжымайтын мүліктің объектілерін бағалау

МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ 3
1.ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТЕР НАРЫҒЫНЫҢ ҚАЛЫПТАСУЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ ЖӘНЕ ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗДЕРІ
1.1 Жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуының теориялық және әдіснамалық негіздері
1.2 Жылжымайтын мүліктің түрлерін бағалаудың мақсаттары 12
2. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ОБЪЕКТІЛЕРІ МЕН СУБЪЕКТІЛЕРІН БАҒАЛАУДЫҢ МАҚСАТТАРЫ
2.1 Жылжымайтын мүліктің объектілерін бағалау 19
2.2 Жылжымайтын мүліктің субъектілерін бағалау 22
3. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫНЫҢ ДАМУЫНЫҢ НЕГІЗГІ БАҒЫТТАРЫ 24
ҚОРЫТЫНДЫ 30
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР 32
КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасының Конституциясында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің барлық
Кез – келген елдің тұрғын үй саясатының бастапқы мақсаты
Жылжымайтын мүлік нарығы ұлттық экономиканың маңызды құрамдас бөлігі және
Тұрғын үй мәселесі кеңес дәуірі кезінен – ақ шешуі
Жеке тұрғын үй баспанасының болуы – әрбір отбасы үшін
Осыған орай, тұрғын үй мәселесін шешу Қазақстанның мемлекеттік саясаты
Жылжымайтын мүлік нарығын дамытудың қазіргі кезеңіндегі маңызды міндеттерінің бірі
Осыған орай, тұрғын үй және тұрмыстық орнығу, яғни жылжымайтын
Қазіргі кезде Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы мен дамуына
Осы курстық жұмыста жылжымайтын мүлікті бағалау басты проблемалардың бірі
Жылжымайтын мүлік сферасында мемлекеттік саясаттың табысты түрде жүзеге асырылуының
Бағалау үшін кәсіпорын басқарушыларынан және жұмыскерлерінен алынған ақпараттын пайда
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері мен қағидаларымен осы курстық жұмыста
1.ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТЕР НАРЫҒЫНЫҢ ҚАЛЫПТАСУЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ ЖӘНЕ ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗДЕРІ
1.1 Жылжымайтын мүліктер нарығының қалыптасуының теориялық және әдіснамалық негіздері
Қазақстан экономикасының көтерілуі, сондай – ақ халықтың басым бөлігінің
Бңздңғ зерттеу тақырыбын тереңдете талдау барысында ғалымдардың жылжымайтын мүлік
Біздің пікірімізше жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз – жылжымайтын меншікке
Біз келтірген анықтамадағы жылжымайтын мүлік нарығының басқа тауар нарығынан
Демек, жылжымайтын мүлік объектілері кеңістікте орын алмастырмайды, оларды бір
Жылжымайтын мүлікті зерттеуші әртүрлі авторлардың жіктеуін талдап және қорытындылау
Жылжымайтын мүлік объектісін жіктеудің ұсынылып отырған тәсілін талдай отырып,
Тұрғын үй объектілерін негізгі белгілері бойынша: аумақтық орналасуы бойынша
Жылжымайтын мүлік нарығын зерттеуші ресейлік ғалымдар арасында жылжымайтын мүліктің
Біздің көзқарасымыз бойынша коммерциялық жылжымайтын мүлік – адам еңбегі
Коммерциялық жылжымайтын мүлік түсінігінің негізгі ерекшеліктері, қаржы активі ретінде,
- коммерциялық жылжымайтын мүлік иесінің табыс алуға бейімділігі;
- әлеуетті тұтынушылар (жалға алушылар) ғимараттарды кәсіпкерлік қызмет ету
- жылжымайтын мүлік объектісі ұзақ уақыт иесіне тұрақты
- коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының дамуы, оны басқару қажеттілігін
Коммерциялық жылжымайтын мүліктерді кеңсе және сауда алаңдары және мейрамхана,
Өркениетті нарықты экономикада да жылжымайтын мүлік объекті түрлерінің барлығы
Тұрғын үй нарығы мен коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы арасындағы
Жылжымайтын мүлік нарығы елдің экономикасында маңызды, күрдлелі жүйе және
Жылжымайтын мүліктер нарығын зерттеу – бұл нарықта қандайда бір
Жылжымайтын мүлік нарығының көптеген ұстанымдар бойынша жетілмегендігі, яғни нарықтың
Зерттеудің кешенділігін қамтамасыз ету үшін нарықтың жайын айқындайтын көрсеткіштердің
Біздің ойымызша, ғылыми әдебиеттерде қалыптасқан тұрғын үй және коммерциялық
Сұраныс эайын, тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығында
Біздің көзқарасымыз бойынша, аталмыш нарықты зерттеуде ішкі және сыртқы
Әлеуметтік маңызына қарамастан, жылжымайтын мүлік нарығы сегменті ретінде тұрғын
Жылжымайтын мүлік халықаралық инвестициялардың белсенді объектісіне айналды. Әртүрлі шет
1.2 Жылжымайтын мүліктің түрлерін бағалаудың мақсаттары
Жылжымайтын мүлікті бағалау процесінің ерекшелігі оның нарықтық сипаты болып
Белгілі бір кәсіпорын мүлігінің даму құнын бағалау кезінде келесі
жылжымайтын мүліктің қандай да бір бөлігін сатудың белгілі бір
жылжымайтын мүлік бөлігін кепілдікке салу арқылы несие алу;
жылжымайтын мүлікті сақтандыру және сақтандырылған мүліктің құнын анықтау;
жылжымайтын мүлікті жалға беру;
мүлікке салықты есептеу үшін салықтық базаны анықтау;
жылжымайтын мүліктің бір бөлігін басқа құрылғалы жатқан кәсіпорынның жарғылық
қандай-да бір инвестициялық жобаны жүзеге асыруда бизнес-жоспарды өңдеуді бағалау;
шығындық тәсілді қолдану кезінде кәсіпорын құнын жалпы бағалауында аралық
Жылжымайтын мүлік негізінен үш түрге бөлінеді: жер, тұрғын үйлер
Жер учаскесін бағалаудың 20 әдістері бар. Оның ішіндегілерін қарастыратын
сәйкес келетін сатылымды салыстырмалы талдау;
аудару;
капитализация, жер рента әдісі;
жер үшін қолдың техникасы;
жер учаскесін дамыту әдісі;
шағымдану;
салыстырмалы бірлік;
базалық учаске;
регрессия (оның ішінде көпфакторлы модельдер әдісі);
жалпы ренталық мультипликатор әдісі.
Салыстырылатын сатылымды салыстырмалы талдау әдісі соңғы уақытта сатылған, және
Қазақстан Республикасы Үкіметінде жылжымайтын мүлікті, жерді аукциондық сату туралы
Бағаланатын жер учаскесі салыстырмалы және салыстырылатын еркін учаскемен сәйкестігі
келісімді қаржыландыру шарты;
сату шарты;
сату бағасы;
орналасқан жері;
заңды сипаттамалар;
жер учаскесінен алынатын табыс сипаттамасы.
Жер учаскесінің сату – сатып алу келісімінің қаржыландыру шарты
Аудару әдісі жер учаскесін бағалау салыстыратын кешенді сатудың жалпы
Жер учаскесін капитализациялау әдісінің көмегімен жер учаскесінің құнын анықтау
Жер үшін қалдық техникасы әдісі жер учаскесінің құнын бағалаудың
Жер үшін қалдық техникасы ең жақсы және ең тиімді
Шығындық әдіс иелену шығын бойынша жер учаскесі құнын анықтау,
Салыстыру бірлігінің әдісі жылжымайтын мүлік құнының орташа мәні аудандар
Базалық учаске әдісі жер учаскесінің салмақтандырылған құнын және келесі
Жалпы ренталық мультипликатор әдісі ұқсас жер учаскесін сату бағасымен
Арендатор үшін жер учаскесін жалға алу құны – бұл
Ғимараттар мен құрылыс жайларды бағалау қағидалары кәсіпорынды бағалау қағидаларына
пайдаланушы қағидасы;
жер учаскесіне, онда тұрған ғимараттар мен құрылыс жайларға қойылатын
нарық ортасымен байланысты қағидалар;
ғимараттар мен құрылыс жайларды ең жақсы және ең тиімді
Жылжымайтын мүлік құны түрлі белгілер бойынша жіктелетін көптеген факторлармен
Шығындық тәсіл құрылысқа шығын объектінің нарықтық құнын анықтаудың бағыты
Жер учаскесінің нарықтық құны анықталады;
Қалпына келтіру құны есептеледі;
Барлық тозу түрлері есептеледі;
Жалпы тозу мөлшері шегеріледі;
Нарықтық құнды қосу жолымен объект құны анықталады.
Жер учаскесінің нарықтық құны анықтау барысында жерді арнайы азаматтар
Қалпына келтіру құнын анықтаудың төрт әдісі бар:
салыстырмалы әдіс - құнды бірлік санына көбейту жолымен есептеледі;
элементтік әдіс - элементтік шығын арқылы объект құнын
сметалық әдіс - құрылыстың объектілі және біріккен сметасын
индекстік әдіс - мұнда сәйкес индекске баланстық құнды
Тозу түрлері: табиғи, функционалдық.
Табиғи тозуды есептеудің төрт әдісі бар: эксперттік, құндық, нормативтік,
Функционалдық тозудың мөлшері шығындардың қоймалық бөлмелердің бағаларының айырмашылығының және
2. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ОБЪЕКТІЛЕРІ МЕН СУБЪЕКТІЛЕРІН БАҒАЛАУДЫҢ МАҚСАТТАРЫ
2.1 Жылжымайтын мүліктің объектілерін бағалау
Жылжымайтын мүлікке нені жатқызуға болады, ал нені жатқызуға болмайды
Бағалау объектісі иеленушісінің құқықтары жинақталған қандай болмасын
Қазіргі жағдайда жылжымайтын мүліктін қандай да бір обьектісі
Әр түрлі даму сатыларында экономикалық ғылым оған әр алуан
Меншік және жылжымайтын мүлік белгілі бір ұйымдық құрылымдар –
Осылайша, жылжымайтын мүлік табыс алу мақсатында жүзеге асырылатын өнім
Кәсіпорын өзінің меншікті нарықтағы орнын алуға, өздеріне тән ортадан
Кәсіпорынды, жылжымайтын мүлікті бағалау ең мүмкінірек сату бағасы бола
Бағаға мұндай көзқарасқа сәйкес, табыс немесе ақша ағымын тудыратын
Егер меншікті, жылжымайтын мүлікті капиталдың баланстық бағасы оның нақты
Жылжымайтын мүлікті бағалау объектісі келесілер бола алады:
жалпы кәсіпорын;
кәсіпорынның қозғалмайтын мүлкі;
машина паркі;
материалдық емес активтер;
меншік иесінің мақсаттары мен қажеттіліктеріне байланысты басқа элементтер.
Жылжымайтын мүлікті жалпы ренталық мультипликатор көмегімен объект құнының есебі.
Бағаланатын объектіге ұқсас объекті табылған жағдайда тікелей салыстыру әдісі
С =Бан • К1 • К2... Кт
мұндағы Бан — объекта-аналогтың бағасы;
К1 , К2... Кт – Жылжымайтын мүліктін объекті немесе
Бдоп – Салыстырмалы объектілер ерекшеленетін қосымша қондырғылардың бағасы.
Егер жылжымайтын мүлік объектілер теңестірілсе, тозу болса, онда өзгерістерді
2.2 Жылжымайтын мүліктің субъектілерін бағалау
Қазақстан Республикасының жылжымайтын мүлікті субъектілерінде жердің дифференциацияланған салық салу
Меншік субъектісі – нақты объектіге капитал, жер және сәйкес
Кәсіпорын мүлігінің даму құнын бағалау субъектілеріне келесі жағдайларда келтіріледі:
жылжымайтын мүліктің қандай да бір бөлігін сатудың белгілі бір
жылжымайтын мүлік бөлігін кепілдікке салу арқылы несие алу;
жылжымайтын мүлікті сақтандыру және сақтандырылған мүліктің құнын анықтау;
жылжымайтын мүлікті жалға беру;
мүлікке салықты есептеу үшін салықтық базаны анықтау;
жылжымайтын мүліктің бір бөлігін басқа құрылғалы жатқан кәсіпорынның жарғылық
қандай-да бір инвестициялық жобаны жүзеге асыруда бизнес-жоспарды өңдеуді бағалау;
шығындық тәсілді қолдану кезінде кәсіпорын құнын жалпы бағалауында аралық
Субъектінің бағаланатын құнына деген сұраным мен ұсыным да үлкен
3. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫНЫҢ ДАМУЫНЫҢ НЕГІЗГІ БАҒЫТТАРЫ
Жылжымайтын мүлік нарығын қаржыландыруға негізгі басыңқы бағыттардың бірі жаңа
Біздің зерттеуіміз бойынша жылжымайтын мүлік нарығын сатып алу мақсатында
Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің
Қазіргі уақытта көкейкесті мәселе болып мемлекет халқына – қатардағы
Зерттеу барысында ипотеканың дамуын тежейтін бірнеше мәселелер анықталды: макроэкономикалық
Қазақстан дамуының қазіргі кезеңінде тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландыру
Тұрғын үй несиелеудің жинақтау жүйесінің тұрақсыз экономика жағдайында ерекше
Мемлекеттің белсенді қолдауымен тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің дамуы,
Жеке және заңды тұлғалардың үлестік қатысу туралы шарты негізінде
Халық пен кәсіпорындардың өз қаражаттарын тұрғын үй құрылысына салудың
Біздің зерттеуіміз көрсетіп отырғандай, үлестік қатысу жүйесінде кемшілктер де
Тұрғын үй саясаты ауқымындағы мемлекеттік міндеттердің маңыздыларының бірі халықты
Тұрғын үйге қолжетімділік күрделі көп қырлы индикатор болып табылады.
Жаңа тұрғын үй саясатының басыңқы бағытта болып, біздің пікірімізше
Қолжетімділік коэффициентін есептеудің базалық әдістемесі бойынша типтік пәтердің орташа
k (V,I) = V/I
Д
Мұндағы k = тұрғын үйге
Д
V – пәтердің орташа құны (value – құны); I
Қолжетімділік коэффициент нөлге тең мәнге ие болса, онда пәтер
Жанұяның жылдық жиынтық табысы жанұяның орташа өлшемі менжан басына
Қазақстан Республикасында тұрғын үйге қолжетімділік коэффициенті бұрынғы жылмен салыстырғанда
Кесте 1. Қазақстан Республикасының өңірлері бойынша қолжетімділік коэффициенті (жыл
жылдар
2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008
K (V, I) = V/I
Д
Д
Қазақстан Республикасы 12,1 9,6 8,3 15,6 16,7 12,4 10,2
Ақмола 15,4 9,9 7 21,6 41,7 15,6 9,4 31,3
Ақтөбе 12,2 10,9 9,1 9,7 16,8 14,5 11,2 11,3
Алматы 57,3 30,4 24,7 22,4 -570,1 65,6 40,2 34,9
Атырау 4,1 4,2 3,2 8,9 4,5 4,8 3,6 10,1
Шығыс Қазақстан 25,5 7,8 4,9 8,0 -425,8 10,7 6,1
Жамбыл 4,9 9,4 8,5 8,3 6,1 17,6 12,3 11,7
Батыс Қазақстан 6,7 5,7 4,6 9,0 9,4 7,8 5,7
Қарағанды 13 7,2 2,6 6,3 22,4 9,3 3,2 7,8
Қостанай 13,4 10,9 11,1 16,1 22,4 14,5 13,6 18,7
Қызылорда 6,6 6,1 5,1 9,2 10,9 9,4 7,1 11,2
Маңғыстау 3,1 2,8 2,5 5,3 3,5 3,2 2,8 5,6
Павлодар 10,1 9,6 10,5 17,2 14,2 12,5 12,8
Солтүстік Қазақстан 11,7 5,7 4,8 11,2 27,8 8,5
Оңтүстік Қазақстан 33,4 11,9 9,5 19,7 -125,8 31,3 17,4
Астана қаласы 7 6,5 5,2 5,1 7,7 7,2 5,7
Алматы қаласы 7 6,1 7,1 13,8 8 6,9 7,9
Ескертепе – ҚР статистика Агенттігінің мәліметтері негізінде автор есептелген
Қарастырылған кезеңде тұрғын үйге қолжетімділік коэффициенттің барлық өңірлерде жоғарлауы
ҚОРЫТЫНДЫ
Осы курстық жұмыстың басты мақсаты жылжымайтын мүлік объектісін бағалау
Бірінші бөлімде жылжымайтын мүліктін түсінігін мемлекеттік деңгейде қарастыру және
Екінші бөлімде жылжымайтын мүліктін объектілері мен субъектілерін бағалаудын мақсаттары
Субъектімен материалдық (рухани) игілік арасында ешқандай қатынастар субъектілер өздеріне
Үшінші бөлімде мемлекеттік бағдарламаны тиімді жүзеге асыруды бағалауда тұрғын
Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының кеңсе және сауда нарығы сегменттері
Жүргізілген зерттеу қорытындысында кеңсе жылжымайтын мүліктің табыстылығы, бағасы жалпы
Есептеу нәтижесінде сауда жылжымайтын мүліктің табыстылығы да экономикалық көрсеткіштерге
Бүгінде көптеген шетел компаниялары өздерінің өкілдіктерін инвестициялық тартымды қазақстандық
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
В.В. Григорьев «Оценка предприятий» // Москва 1998
Грязнова А.Г. «Оценка недвижимости», Финансы и статистика. М., 2005
Оценочная компания "Тендер Эксперт" http: //www.tender-expert.ru, 1997
Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятий: теория
Международные стандарты оценки: В 2 т. / Под ред.
ҚР- ның Жер кодексі. Алматы, ЛЕМ 2003
ҚР Президентінің халыққа жолдауы 2008
Международные стандарты оценки: В 2 т. / Под ред.
Жер тағдыры ел тағдыры. Н.Назарбаев. Егеменді Қазақстан.2002-23 қазан
Д. Фридман «Анализ оценка приносящей доход недвижимости» // М.,
В.В. Григорьев «Оценка объектов недвижимости» // М: Инфра –
Ауыл болмысынан атырағысыз мәселе: Жер тағдыры. Т.Еполов Егеменді Қазақстан.2002-25
ҚР-ның Жер құқығы. Жалпы бөлім. ҚЭУ 2005
Маршалл А. Қағидаы экономической науки. В 3 т. М.:
Шеннон П, Пратт. Оценка бизнеса / Под ред. В.
Б. Рахимбеков «Недвижимость – основной рычаг экономики» //
А., 2000
33
Сурет 3 – Жылжымайтын мүліктер нарығын қаржыландыру тетіктері.
Ескертпе – Автор құрастырған

Ұқсас жұмыстар

ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ

Жылжымайтын мүлік қүқығы

Жылжымайтын мүлік нарығы

Нарықтық экономика жағдайындағы жылжымайтын мүлік нарығының түсінігі және мағынасы

Жылжымайтын мүліктің объектісінің сипаттамасы

Жылжымайтын мүлік нарығының сипаттамасы мақсаттары, бағыттары және әдістері

Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы

Жылжымайтын мүлік түсінігі және оны бағалаудың теориялық негіздері

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы