Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың әдістері
Мазмұны
Кіріспе 5
1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері 8
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы 8
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері 12
Тарау 2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері және олардың Алматы
2.1. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың әдістері 20
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді, бағалау және
Объектінің орналасуын сараптау. 53
Инженерлік коммуникациялар 54
Көлемді-жоспарлы шешімдер 54
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары. 62
3.1.Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс-тәжірибесі 62
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау
Қорытынды 70
Қолданылған әдебиеттер тізімі 74
Кіріспе …………………………………………………………………………5
Тарау 1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы……………………………………………………………………….8
1.2.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері………………………………………………………………….. 12
Тарау 2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері және олардың Алматы
2.1. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың әдістері………………………………………………………………….22
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді,
Тарау 3. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру
3.1.Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс-тәжірбиесі………………………………………………………………………………….69
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизімін жетілдіру жолдары……………………………………..75
Қорытынды ……………………………………………………………………78
Қолданылған әдебиеттер тізімі …………………………………………..82
Кіріспе
Меншікке экономикалық және заңдық категория ретінде ғылыми тұрғыдан талдау
Меншік тек экономикалық мағынада емес ,құқылық формада да даму
Ал меншіктің дамуымен қатар, әртүрлі экономикалық қатынастар да дами
Қазақстандағы нарықтық экономикалық дамуының қазіргі кездегі сатысында кез келген
Құнды бағалаудың, мәміленің негізделген бағасын анықтау кезінде, потенциалды сатушы
Осыған байланысты құнның түрлері де әртүрлі болады.
Бағалау реттелген, мақсатты процесс болып табылады.
Қазақстандағы және халықаралық стандарттарға сәйкес, әртүрлі құнды бағалау кезінде,
Қазақстан Республикасында бұл мамандық жаңа болып саналады, сондықтан
Қазақстан Республикасында жүргізіліп жатқан реформалардың мақсаты, адамзаттық қоғамның құқықтық
Құқықтық мемлекетті құру және даму мәселелеріне, қоғамның барлық мүшелерін
Осылайша, тәуелсіз бағалаудың арнайы қызмет түрі ретінде дамуы және
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының көлемі туралы объективті, негізделген қорытындысы,
Берілген дипломдық жұмыстың тақырыбы - ,,Алматы қаласының Алмагүл шағын
Жеке мүліктің құқықтар негізінде жылжымайтын мүлік меншігі жатыр.
Ерікті нарықтық функционалуы үшін, құнды жасайтын, факторларды түсіну, маңызды
Берілген дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты-жылжымайтын мүлік объектісінің нақты нарықтық
Дипломдық жұмыстың мақсатынан келесі міндеттер туындайды:
-Жылжымалы мүлікті бағалаудың негізгі принциптері мен әдістерін негіздеу.
Берілген бағалау объектісінің мінездемесіне, меншік құқығына сипаттама беру.
Жылжымайтын мүлік объектісін бағалаудың негізгі тәсілдерін қолдана отырып, объектіні
Жылжымайтын мүлік нарығының түрлері және оның ерекшеліктері.
1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері
1.1.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы
Жылжымайтын мүлік нарығы- шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып алушылар
Жылжымайтын мүлік нарығында тауардың сатылу уақыт периоды жоғары. Жылжымайтын
Жылжымайтын мүліктің индивидуалды қасиеттерінің себептерінен, станционарлығынан (сатып алушыға
Тауардың нарықта болуының әртүрлі уақыты, тауардың ликвидтылығы сияқты, экономикалық
Жылжымайтын мүлік нарығындағы тауарлардың төмен ликвидтылығы, сатушы мен сатып
Трансакциялық шығындар бар болса, ұсыныс бағасының сату бағасынан үлкен
Соңғысы, комиссиялық шығындар, пошлиналар, салықтар және басқа шығындар есебіне
Жылжымайтын мүлік нарығы туралы ақпаратты алу туралы айтатын болсақ,
Шығын тәсілінің негізі-құрылыс-монтажды жұмыстарына сметалар құру. Өкінішке орай, бүгінгі
Экономикалық факторлардың құрамына, жеке және заңды тұлғалардың кірісінің деңгейі
Әлеуметтік факторларға, халық санының өзгеру тенденциясы, оның жастық құралы,
Әкімшілік факторлардың құрамына, әртүрлі шектеулер, бақылау, жылжымайтын мүлікті құруға
Қоршаған ортаны, әлеуметтік инфрақұрылымның жағдайы, көліктік жағдай лар, экология,
Сұранысты анықтайтын факторларға, саяси, ұлттық, мәдени шарттар, елдің әдет-ғұрыптары
Жылжымайтын мүлік нарығы бірінші және екіншіге бөлінеді. Бірінші нарық-
Екінші нарықта, бұрын қолданылған және белгілі бір меншіктенушінің иелігінде
Бірінші нарықта ұсынылатын жылжымайтын мүліктің саны жаңа құрылысқа тәуелді.
Бірінші және екінші нарық өзара байланысты. Егер бір себептермен
Жылжымайтын мүлік нарығын оның сигментациясынсыз қарастыру мүмкін емес. Жылжымайтын
Жылжымайтын мүлік нарығының келесі сигменттерін ажыратады: тұрғын үй нарығы,
Әрине бағалау өткізу кезінде бұл сегментацияға көп көңіл бөлінуі
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы.
Бағалау қызметінің сұрақтарын реттеу үшін Қазақстан Республикасында 2000 жылдың
Қазақстан Республикасының әрекет етуші заңына сәйкес, бағалау қызметімен шұғылдыну
Қазақстанда бағалау, бағалау қызметін атқарудың Мемлекеттік лицензияның негізінде, жеке
Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт жасасу негізінде жасалынады.
Құнды анықтау белгілі бір мерзімде жасалынады-бұл уақыт бойынша есепті
Көп жағдайда жас мамандар бағалаумерзімін анықтауда қате жібереді. Олар
Келісімшартқа қатысушы жақтмінардың біреуі бағалау объектісін сатып алуы, ал
Баға дегеніміз-меншік объектісі, тауар, қызметтер және тағы басқалары үшін
Құн дегеніміз-құндылықтардың, меншік объектілерінің, тауарлардың, қызметтердің және тағы басқалардың
Бағалаушы құнды анықтайды, ал баға әртүрлі жағдайларға байланысты, не
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі түсініктері мен принциптері
Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау күрделі аналитикалық процесс болып
Нарықтық құнды есептеудің барлық әдістері, процедурасы және техникасы егерде
Еркін бәсекелестік нарықта сату үшін барлық қажетті жағдай сақталса,
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың процедурасы мен әрекетін түсіну үшін, жылжымайтын
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптері келесі төрт жалпы қабылданған топқа
-Қолданушының пікіріне негізделген принциптер.
-жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты принциптер
-Нарықтық ортамен байланысты принциптер
-Ең тиімді және ең нәтижелі қолдану принципі./14/
Бұл принциптер өзара байланысты. Анықталған меншікті сараптау кезінде бірнеше
Қолданушының пікіріне негізделген принциптер келесілерді қосады: пайдалылық, орын басушылық
Пайдалылықтың анықтамасы: пайдалылық- жылжымайтын мүліктің ағымдағы берілген уақыт периодында
Орынбасудың анықтамасы: Орынбасу принципі бойынша меншіктің максималды құны пайдалылығы
Бұл принцип, бағалау процесіндегі қоолданылатын, құнды анықтайтын, дәстүрлі үш
Орынбасу принципі мен альтернативті шығын түсінігі ұқсас болып табылады.
Инвестордың қор салудың альтернативті варианттарынан бас тартып, және берілген
Күтудің анықтамасы күту-ол кірістің және басқа да пайданың ағымдағы
Ақша пайыз әкелетіндіктен, болашақта алынатын бір доллардың құны қазіргі
Бұл принциптердің ішіне кіретіндер: қалдырмалы өнімділік, салым (немесе қазына),
Қалдырмалы өнімділіктің анықтамасы: еңбек, капитал және кәсіпкерлік қызметтің шығындары
Максималды түсім-шаруашылық тауарлар дүкеннің иеленушісі сатып алушылардың көбінің қолы
Минималды шығындар-автокөлік өндірушісі қала орталағындағы іскер бөлімінде орналасқан учаскеге
Қолайлылықтағы қажеттілікті қанағаттандыру –тұрғын-пайдаланушы әдемі көрініс ашылатын жер үшін
Салым (предельная продуктивность). Салым-факторға шыққан фактілік шығындар емес, кез-келген
Салым-бұл кез-келген қосымша өндіріс факторының бар немесе жоқ болу
Өспелі және кемімелі кіріс. Жер меншіктенуші мына сұраққа жауап
Тепе-теңділіктің анықтамасы: жерді пайдаланудың кез-келген типіне, өзара келіскен жағдайда,
Экономикалық көлем (величина) . Жер учаскесінде құрылыстарды тұрғызудың оптималды
Экономикалық шама-берілген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жерді пайдаланудың оптималды
Экономикалық бөлініс. Мүліктік заңнама жерге деген мүліктік құқықты бөліп
Экономикалық бөліністің анықтамасы: егер жылжымайтын мүлік меншігі бір немесе
Нарықтық жағдаймен байланысты принциптердің ішіне кіретіндер тәуелділік, сәйкестік, үсыныс
Тәуелділік. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін маңызды фактордың бірі-оның
Ситусты ең болмаса, төрт деңгейде, экономикалық аймақпен жер пайдаланудың
Егер жер пайдаланудың қоршаған жүйесінде, не жылжымайтын мүліктің экономикалық
Байланыс шығынымен өлшенеді: Бағаланатын объектінің кез-келген бір нақты мақсатқа
Кіріс ағымдары, көбіне көп, орналасу жерінен тұтынушы нарығынан қалай
Сәйкестілік. Нарықтық стандартқа сәйкес келмейтін проект қаржылық ара қатынаста
Сәйкестілік принципімен регрессия және прогрессия принциптері байланысты, берілген нарықтың
Бағаланатын меншіктің құнымен, көршілес орналасқан объектілердің жоғары құнына байланысты,
прогрессия орынды.
Жылжымайтын мүлік нарығы жетілмеген болғандықтан, меншіктенушінің ауысуы болатын бағаны
Ол факторларға, сатылым процесінің шартттарын дұрыс орната білу, қатысушылардың
Ұзақ мерзімді жоспарда, баға өзгерісінің бағытын анықтауда сұраныс пен
Және басқа да көптеген тәсілдермен нарықтық механизміне өзгерістер енгізуі
Егер нарықтағы сұраныс көлемі жетіспей немесе тұтыну көлемі артығымен
Ұсыныс жеткіліксіз немесе сұраныс жоғары болған жағдайда бағаға деген
Сұраныс пен ұсыныстың анықтамасы: ұсыныс-анықталған баға бойынша қолда бар
Бәсекелестіктің өрлеуі, аудандағы жылжымайтын мүлік ұсынысының өсуіне әкеледі.
Бәсекелестіктің анықтамасы: бәсекелестіктің өрлей түсуі, таза кірістің орташа деңгейінің
Бұл принцип, нарықтық нормадан асатын кіріс ағымының құнын бағалауға
Өзгерудің анықтамасы: жылжымайтын мүлік объектінің құны бір қалыпты болып
Жылжымайтын мүлікке ейлінше әсер ету мүмкіншілігі бар оқиғаларды аналитиктер
Ең жақсы және ең тиімді пайдалану принципі-бұл, жоғарыда қарастырылған,
Объектінің бағалаудың тиімді мерзімінде анықталған өте жоғары ағымдағы құнмен
Ең жақсы және ең тиімді қолдану принципі, учаскенің құнына
Бағалаушылардың шешетін мәселелерінің негізгісі-құнды бағалау. Бағалау объектісіне ұқсас меншік
Тарау 2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері және олардың Алматы
2.1. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтаудың әдістері
Құнды анықтау кезінде, жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, сонымен қатар
-шығын тәсілі
-сатылымдарды салыстыруға негізделген тәсіл
-кіріс тәсілі
Осы тәсілдердің әрқайсысы, жылжымайтын мүлік объектісінің, бағалық мінездемесінің әртүрлі
Ескертетін жай: төменде келтірілген бұл әдістердің классикалық процедуралары, бағалау
Шығын тәсілін қолдану үшін, жылжымайтын мүлікті шығын тәсілімен бағалау
Орынбасу принципі.Бұл принцип, ақылды сатып алушының, еш кешігусіз және
Сұраныс пен ұсыныс принципі. Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар
Баланс принципі. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда
Тәуелділік және өзгеріс принципі (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар мен
Шығын тәсілінде, сыртқы себептердің нәтижесінде ғимараттардың құнының төмендеуін сыртқы
Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не
Шығын тәсіліндегі бағалау принциптерін дұрыс қолдану, қажетті шешім құруына
Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану кезінде нарықтық
Шығын тәсілін құнды анықтауда қолдану кезінде, бағалаушылар ,,қайта құру,,
Теориялық көзқараспен қарағанда, шығын тәсілмен анықталған бағалау құны-құрылыс копиясын
Бар ғимараттар өздерінің, бүгінгі күнде қолданыстан шыққан, материалдарын, құрылыс
Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы пайдалануына байланысты
Салыстырмалы бірлік әдісі.
Салыстырмалы бірлік әдісі аудан құнының салыстыруына немесе бағаланатын объектінің
Контракт бағасы туралы мәліметтің жоқ болуы кезінде, құн көрсеткішін,
Көптеген жағдайда, берілген әдісті, арнайы анықтамалар мен ценниктерден алынған,
Бірлік құн базалық ғимараттың бағалау мерзіміне және зерттелетін ғимараттың
Мына бір фактіні атап өту керек, бір қарағанда бұл
Компонент бойынша бөлшектеу әдісі.
Берілген әдістің мәні болып, барлық құрылысының құны құрылыс компоненттерінің-фундаменттердің,
Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра,
Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-проектік материалдарға сәйкес
Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген
Жоғарыда айтылғанды қорытындылайтын болсақ, компонент бойынша бөлшектеу әдісі, бірлік
Сандық тексеріс әдісі.
Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар еңбекті көп қажет
Жылжымайтын мүлік объектісінің тозуын анықтау.
Кез келген ғимарат пен құрылым анықталған эксплуатациялық сапасымен, герметикалығымын,
Бұл жағдайда, табиғи тозуды (эксплуатациялық сапаның жоғалуы), функционалды және
Жинақталған тозу-бұл табиғи бұзылудың нәтижесінде болатын қайта құру немесе
Шығын тәсілінде тозу ағымдағы орын ауыстыру немесе қайта құру
Ағымдағы құнды бағалаудың негізі етіп, орын ауыстыру құнын қолданса,
Жинақталған тозуды бағалаудың әдістері.
Жинақталған тозуды бағалау үшін бірнеше әдісті қолдануға болады.
Бастысы, абайлы ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының құрылыстың қалпына көз
Экономикалық қайтарылым әдісі.
Берілген формуламен бұл әдіс жинақталған тозудың көлемінанықтайды:
AB=EA—TELxCN;(1)
Мұнда AB-жинақталған тозу
EA- тиімді жас (құрылымның қалпы мен пайдалылығымен көрсетілетін жас)
TEL-жалпы экономикалық өмір (жылжымайтын мүліктің жақсаруы меншіктің құнына қосымша
CN-жаңа құрылыстың құны (қайта құру немесе орын ауыстырушы)
Бұл әдісте оның пайдалануына шектеу жасайтын жағдайлар бар:
1. Жалпы экономикалық өмір мен тиімді жастың жалпы көлемін
Тозу түрлеріне айырмашылық жасамайды.
Құрылымның бөлек элементтерінің жалпы экономикалық өмірі мен табиғи өмірінің
Сатылымдарды салыстыру әдісі
Ұқсас объектілерді сату және бос жер учаскелердің сатылымдары туралы
Еске сала кететін жайдың бірі-салыстырмалы сатылымдар, меншіктің толық құқығы
Бөлшектеу әдісі.
Бөлшектеу әдісінің мәні, оның нақты қарастыруында және тозудың барлық
жойылатын және жойылмайтын табиғи тозу;
жойылатын және жойылмайтын функционалды тозу;
сыртқы және экономикалық тозу;
Егер қоспалы шығынның құны түзетуге шыққан шығыннан артық болса,
Табиғи тозудың анықтамасы.
Конструкциялардың, элементтердің, инженерлік жабдықтардың жүйесінің (әрі қарай жүйе) және
Объектіні табиғи тозуды анықтау үшін, тексеру кезінде дефектілердің мәлімет
Табиғи тозу, әрі алып қойған жөндеу жұмыстары бойынша жойылатын
Жойылатын табиғи тозу
Жойылатын табиғи тозуды нашар эксплуатацияның есебіне жатқызады, сондықтан да
Жойылатын табиғи тозудың ақшалай анықтамасы-,,жөндеу жұмысының құны-объектіні бастапқы қалпының
Жойылмайтын табиғи тозу.
Жоғарыда айтылғандай, жойылмайтын табиғи тозу, қазіргі кезде тәжірбиелі түрде
Жойылмайтын табиғи тозған құрылым элементтерін тәжірбиеде, ,,ұзақ өмір сүретін,,
Өмір жасы қысқа, элемеенттермен шартталған табиғи тозу-(бүкіл объектінің қызмет
Қысқа өмір сүретін элементтердегі жойылмайтын тозуды бағалау үшін, элементтің
Ұзақ өмір сүрумен шартталған (бүкіо объектінің қызмет ету мерзіміне
Ереже бойынша, бұл-ғимараттар мен құрылымдардың конструктивті негізгі элементтері (фундамент,
Функционалды тозуды анықтау.
Функционалды тозу немесе функционалды ескіру конструктивті шешімнің қазіргі стандарттарына
Берілген бағалаудың міндеттерін шешу үшін, функционалды тозу-,, проектілердің жетіспеушіліктерінің,
Жойылатын функционалды тозу.
Табиғи тозуға ұқсас функционалды тозуды жойылатын және жойылмайтын деп
Сараптаманың мақсаттары үшін жойылатын функционалды тозудың құнын, ,,объектінің эксплуатациясынан
Функционалды тозудың себептері деп:
-элементтердің қосылуын талап ететін жетіспеушіліктер
-элементтердің ауыстыруын немесе модернизациялауын талап ететін жетіспеушіліктер
-,,одан әрі жақсартулар ,,
Қоспаларды қажет ететін жетіспеушіліктерге , берілген құрылымда жоқ және
Ауыстыруды немесе модернизацияны талап ететін элементтердің жетіспеушілігіне орындалатын, алайда
Жойылмайтын функционалды тозу.
Құрылымның қазіргі заман стандартына конструктивті шешімнің сәйкес еместігінің
Сыртқы (экономикалық) ескіру.
Комерциялық пайдаланылу жағдайында объектінің шартталған орналасу жерінде рентаның төмендеуі
Берілген бағалаудың мәселелерін шешу үшін сыртқы әсердің тозуы, ,,сыртқы
Сыртқы тозуды бағалаудың екі әдісі бар:
-сыртқы әсерге қатысты кірістің жоғалу капитализациясы
-сыртқы әсердің болуымен және болуынсыз ұқсас объектілердің сатылуын салыстыру/7/
Мәліметтің толық болған жағдайында екінші әдісті қолдану дұрыс болар
Тозудың әр типінің көлемін анықтай отырып, ғимарат немесе құрылымның
Шығын тәсілінің әдістерімен бағалаудың негізгі этаптары.
Шығын әдісі ғимараттың қайта құру құнынан тозуды алып тастағандығы
Берілген тәсілді қолданудағы бағалау процедурасының негізгі этаптары:
Ұйғарымдағы жердің оптималды пайдалану мақсатында ие болу немесе ұзақ
Жаңа аналогты ғимараттар мен құрылымдарды тұрғызудың құнын есептеу, қайта
Жылжымайтын мүлік объектісінің табиғи және морольді тозуының деңгейін анықтау.
Ғимараттың нақты құнын табу үшін қайта құру құнын тозу
Объектінің есептелген нақты құнына жердің құнына қосылуы.
Нарықтық сатылымдарды салыстыру әдісі
Нарықтық сатылымдарды салыстыру әдісін қолданылған кезде төмендегі принциптерді пайдаланылады.
Сұраныс пен ұсыныс принципі. Нарыұтағы баға сатушы мен сатып
Нарықты сараптау кезінде сұраныс пен ұсынысты бірдей ескеру қажет.
Тепе-теңділік (баланс) принципі. Меншіктің бағасы нарықтық
құнға сәйкес келуі үшін, жердің құны мен құрылымның құнының
Орынбасу принципі. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құны, сатып алушының ұқсас
Тәуелділік принципі. Орналасу сапасы берілген жерде қабылданған жерді пайдалану
Өзгеру принципі. Құнның өзгеруі, жылжымайтын мүліктің өзінің өзгеруімен қатар,
Жақын арада сату-сатып алу шарттары туралы сенімді ақпараттың жеткілікті
Табысты үлкен объектілерді сату кезінде, экономикалық мінездемелер мен сату
Бағалау мерзіміне салыстырмалы объектінің қарапайым нарықтық шарттан сату жағдайындағы
Дәлелденген, таңдалған салыстыру объектілердің біреуі де бағалау объектісіне толығымен
Жердің сатылымдарын сараптау кезінде, көбіне көп келесі салыстыру бірліктерін
-аудан бірлігінің бағасы
-жол бойындағы учаскенің ұзындық бірлігі үшін бағасы
-участок бағасы
-тығыздық бірлігінің бағасы;
Аудан бірлігінің бағасы ең көп тараған салыстыру бірлігі болып
1 жүздік (сотка) бағасын, қалалық учаскелерде 1 шаршы метрдің
Комерциялық мақсаттағы жерлер үшін франтальді бірлік ұзындығының бағасын қолданылады.
Көлемі мен формасы сәйкес учаскелерді сараптау кезінде учаскенің бағасы
Тығыздық бірлігінің бағасы құрылыс тығыздығының заңды шектеулеріне негізделген.
Учаскелердің сатылымдарын сараптау кезінде келесі салыстыру бірліктерін пайдаланылады:
-жалпы ауданның бір шаршы метрдің бағасы
-арендаға берілетін таза ауданның бір шаршы метрінің бағасы
-ғимараттың бір шаршы метрінің бағасы
-бөлменің бағасы
-жылжымайтын мүліктің пәтері мен басқа бірлігінің бағасы
-ғимарат пен құрылымның бір куб метрінің бағасы
-пайда әкелетін бірліктің бағасы
Жалпы ауданның бір шаршы метрінің бағасы жеткілікті анықталмаған, алайда
Арендаға берілетін таза ауданның бір шаршы метрінің бағасына лифтілердің
Ғимараттың бір шаршы метрінің бағасы жылжымайтын мүліктің сатылу бағасынан
Ғимарат немесе құрылымның бір шаршы метрінің бағасы мына объектілер
Табыс әкелетін бірліктің бағасы көрікті құрылымдарға сай келеді, мысалы
Салыстыру элементтеріне жылжымайтын мүліктің бағасына әсер ететін жылжымайтын мүліктің
Қарастыруға, ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының ойынша, бәсекелеске түсе алатын
Құнға тәуелді болатын элементтерді анықтау үшін, нарық шарттарының толық
Бағалау тәжірбиесінде, міндетті түрде сарапталатын, келесі негізгі салыстыру элементтерін
-жерге деген меншік құқығы
-қаржыландыру шарттары
-сатылым шарты мен уақыты
-орналасуы
-табиғи сипаттамалары
-экономикалық сипаттамалары
-пайдалану
-жылжымайтын мүлікпен байланысты емес құнның компоненттері
Міндетті емес элементтерге жылжымайтын мүлікке қол жеткізуі, суға деген
Көп жағдайда, жылжымайтын мүліктің бағасы оған берілген меншік құқығымен
Жылжымайтын мүліктің көптеген түрі, соның ішінде пайда әкелетін меншік
Нарықтық арендалық төлеммен контрактылық арендалық арендалық төлемнің арасындағы айырманың
Меншіктің толық құқығы мерзімнің аренда болып саналады.
Салыстырмалы объектінің әр сатылымы оның әр шаршы метріне төленген
Берілетін құқықтар.
Салыстыруды тек қана объектімен оның аналогтарының бірдей құқықтары берілсе
Сату шарттары.
Сату шарттарының түзетулері сатушы мен сатып алушының арасында нарық
Екінші жағынан сатылым нарық бағасынан жоғары болуымүмкін. Мысалы, сатып
Сатылу шарттарындағы түзетулердің басты қиындығы-берілген объектіні үлкен абайлылыға бар
Төлеу шарттары.
Сатып алушылардың максималды пайда табу мақсаты есептеу түрінің әртүрлі
Ең көп тараған жағдайларға сатыушының, өзінің, келісімшартты қаржыландыруы жатады,
Мұнда сатып алушының несие мерзімі аяқталғанша сатып жіберу мүмкіншілігін
Орналасуы, ыңғайлылығы
Нарықтық сол секторындағы салыстырмалы келісімшарттың сарабынан түзетулер есептеліп шығарылады.
Пайдалану мәні(назначение). Қолданылуы.
Салыстыру объектілерін таңдау кезінде, сатылғаннан кейін бағалау объектісі ретінде
Сатылу уақытының факторы.
Бұл фактордың оптималды түзетуін, тұрақты табиғи және экономикалық параметрі
Көлеміне тәуелді бағаны түзету
Басқа тең жағдайларда үлкен учаскелердің аудан бірлігінің бағасы кіші
Бұл түзету корреляциялық-регрессивті сараптама әдісімен дәл, нақты анықталады. Оны
Объектінің қалпы.
Жаңа ғимаратқа қарағанда, ғимараттың тозу пайызы оның құнының төмендеу
Жай жөндеу жұмысының болуы, аналогты жөндеу жұмысының өткізілу құнынан
Евроремонттың болуы объект құнының соммасын құнның 100 пайызға дейін
Бос жердің ауданы.
Ғимараттың,жоспарда, әр жағынан 30 пайызға үлкейтілген, жалпы ауданының арасындағы
Сәулет өзгешелігі, конструктивті шешім, подвал мен техникалық қабаттың болуы.
Мүмкінділігінше бағаланатын объектіден, осы көрсеткіштер бойынша айырмашылығы бар, аналогты
Қолайлылық және басқа да жергілікті сипаттамалар
Мусоропроводтың, мусор жинақтаушының, көгалдандырудың болуы, құнды 2 пайызға дейін
Кез-келген коммуникацияның болуы не болмауы құнның төмендеуіне не жоғарылауына
Барлық объектілер бойынша келісімшарттар, жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы
Салыстырмалы объектілермен жүргізілетін мәмілелер қарапайым жағдайларда өткізіледі, яғни сатушылардың
Сатылымдарды жұптап салыстыру әдісі бір параметрдің түзету көлемін алу
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауға мүмкіншілік беретін әдістің бірі,
Бұл көрсеткіштерге:
жалпы ренталық мультипликатор (ЖРМ);
капитализацияның жалпы коэффициенті
Жалпы ренталық мультипликатор, сатылым бағасының не мүмкіншілікті жалпы кірістің
Мүмкіншілікті немесе жалпы кірісті таңдау, нарықта қалыптасқан дәстүрлерге тәуелді
Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен құнды анықтау үшін, мыналар қажет:
-бағаланатын объектінің нарық төлемінің көлемін нарықты сараптау негізінде анықтау.
салыстыру объектілері үшін, нарықты сараптау негізінде, сатылу бағасының әрекеттегі
Берілген меншік типінің ЖРМ-ы үшін бағалау объектісінің арендалық төлемінің
Жалпы ренталық мультипликатор ешқандай түзетулерді қажет етпейді, себебі ол
Жалпы капитализация коэффициенті (КЖК) таза операциялық кірістің сату бағасының
Капитализацияның жалпы коэффициентін қолдану үшін, нарықта тәуекел деңгейімен кіріс
Содан соң, капитализацияның жалпы коэффициентін таза операциялық кірісті сату
Бағалау объектісінің құнын, оның болжамалы таза операциялық кіріс көлемін
Сатылымдар іне бөлумен табады.дың салыстыру әдісімен бағалау процедурасының негізгі
Сатылымдардың салыстыру әдісін қолданудың мәні, келесі әрекеттерді ретті түрде
Нарықты зерттеу және бағаланатын объектіге максималды ұқсас болатын объектіні
Әр таңдалған объектінің мәмілесінің шарттары мен мерзімдері, табиғи сипаттамалары.
Салыстырмалы объектілердің бағасына, бағаланатын объектімен оның арасындағы айырмашылықтарға сай,
Салыстырмалы объектілердің келтірілген бағасының сараптамасы және ең ықтимал болатын
Кіріс тәсілі.
Кіріс тәсілін пайдаланған кезде, төмендегідей интерпритацияда күту принципін, сұраныс
Күту принципі. Берілген принцип копитализация әдісі үшін негізгі болып
Сұраныс пен ұсыныс принципі. Болашақтағы пайда мен табыс нормасын
Орынбасу принципі. Орынбасу принципі меншік үшін баға, ар, төлем,
Тепе-теңділік принципі. Кірісті капитализациялау әдісінде тепе-теңділік, немесе салымды қолданылудығ
-иелену мәні;
-қаржылық жағдайы;
-заңды құқығы
Иелену мәні, меншіктің индивидуалды, акционерлік және партнерлық түрінде қатынастың
Меншік құнындағы меншік және несие капиталының арақатынасының қаржылық жағдайы
Заңды құқықтар меншікті иелену формасын, меншіктің толық құқығын, арендаға
Тәжірбиеде, нарықтық құнды бағалаудың көбі белгілі заңды құқықтардағы иеленудің
Жылжымайтын мүлікке табыс әкелетін ерекшеліктеріне, жылжымайтын мүлікке жатпайтын компоненттердің
Пайдасы бар жылжымайтын мүлікті бағалау құнды бағалау процедурасы болып
Осылайша, берілген әдіс бағалау мерзіміне, ғимараттың бағасы-реконструкция аяқталғаннан кейін
Ғимаратты аренда үшін қолданылудың мінездемесі, ең жақсы және ең
Кіріс пен шығысты сараптау кезінде ретроспективті (өткен жылдарға) мәліметпен
Кірісті тікелей капитализациялау әдісімен немесе қолма-қол ақшаның дисконтталған ағымын
Кірісті тікелей капитализациялау әдісінің негізінде болашақтағы пайданы күту принципі
Қарапайым иеленуші коммерциялық жылжымайтын мүлікті тәуекелділік деңгейі аналогты проектіге
Абсолютті өлшемдерден әрі болу үшін, барлық бастапқы көрсеткіштер алғашқы
Әдетте, қайтарылым нормалары кіріс нормасы мен ақша ағымының нормасына
Кіріс нормасы объектіден алынатын кіріс пен инвестиция өлшемінің арасындағы
Кіріс нормасына мыналарды жатқызады:
-капитализацияның жалпы ставкасы
-меншік капиталының капитализациясының ставкасы
қарыз капиталының капитализациясының ставкасы
-жердің капитализация ставкасы
-ғимараттың капитализация ставкасы
Пайда нормасы проектпен уақыт мерзімінде күтілетін пайдалардың арасындағы арақатынасты
-пайыз нормасы
-дисконт нормасы
-табыстың ішкі нормасы
-қайтарымның жалпы нормасы
-меншік капиталының қайтарым нормасы
-қарыз капиталының қайтарым нормасы
Қайтарым нормасы күрделі пайыздың жылдық ставкасы ретінде көрінеді және
Капиталдың кірістік немесе табыс нормасы меншіктенушінің барлық мерзімінде күтетін
Әдетте, қайтарым нормасы қосылған пайыздың жылдық ставкасы ретінде көрсетіледі
Капиталдың кірістік немесе табыс нормасы меншіктенушінің барлық мерзімінде күтетін
Жылжымайтын мүліктің құнын тікелей капитализация әдісімен немесе қайтарым нормасы
Тікелей капитализация әдісі жылдық кірісті меншік құнына, жылдық
Бұл әдіс өте қарапайым және түсінікті, сонымен қатар ұзақ
Тікелей капитализация әдісінде құнды бағалау үшін мына формула қолданылады:
V=І-R(2),
Мұнда, V- құн
І- кіріс
R- капитализация коэффициенті.
Қайтарым нормасы бойынша капитализация әдісі болашақтағы пайданы меншіктің қазіргі
Бұл әдіс кірістің күтетін өзгерістер мен меншік құнына қатысты
Қайтарым нормасы бойынша капитализация әдісін ақша ағымын дисконттауын сараптау
Ақша ағымын дисконттау әдісінің негізінде күту принципі жатыр.
Осы принципті негіз тұта отырып, нарықтық құн берілген объектінің
Осылайша, жылжымайтын мүлік объектінің құны, инвестордың капитал қайтарылымына және
Тиімділікті анықтау кезіндегі болашақтағы шығынның нәтижесін бағалау есепті периодтық
Есептеу горизонты есептеу қадамының санымен өлшенеді. Есептеу қадамы есептеу
Жылжымайтын мүліктен алынатын кіріс пен шығынның біркелкілігін, шығынның кіріске
Есептің ақша бірлігі ретінде АҚШ доллары алынады. ;;Дисконт ставкасы,,
Осылайша, дисконт ставкасы болашақта күтілетін түсімдерді алу құқығы үшін,
Жылжымайтын мүлікті бағалау жағдайында, дисконт ставкасы капиталды салудың тиімділігінің
Дисконт ставкасын анықтауда тәуекел маңызды болып табылады.
Болашақтағы кірісті алу күтімін ақтау деңгейін тәуекел деп атайды.
Ақша қаражатының деңгейін болжау үшін, тәуекел бастамалы бағалаудың ықтималдығы
Бағалаудың негізгі сәттерінен дисконт ставкасын таңдау болып табылады. Жылжымайтын
Кіріс нормасын анықтауда, тәуекелсіз операциялардың ортаевропалық көрсеткіштерін қолданылуға болады,
Есептің дәлдігін жоғарылату үшін, дисконт ставкасының тәуекелсіз құраушысын отандық
Мемлекет бойынша тәуекелді сараптамаға қосу қажет, себебі дисконт ставкасын
Жылжымайтын мүлік объектісіне салынатын салымдардың тәуекелдері екі түрге бөлінеді.
Бүгінгі күнде төмен өнімділікке түзету 3 пайызға теңестіріліп алынған,
Кірісті капитализациялау әдісі күтілетін кірістің сенімді бағалауының болуын болжайды.
Нарық құнды бағалау үшін жылжымайтын мүліктің болжамалы кірісінің есебі
Көп жағдайда, кесте түрінде беріледі:
Потенциалды жалпы кіріс, бұл - жылжымайтын мүліктің 100 пайызы
Тиімді қазіргі кездегі жалпы кіріс-тұрып қалу үшін жеңілдіктер мен
Таза операциялық (эксплуатациялық кіріс- қазіргі кездегі жалпы кірістен
Салықты төлеуге дейінгі ақша қаражатының ағымы- ТЭК (таза эксплуатациялық
Салықты төлегеннен кейінгі ақша қаражатының ағымы- меншіктенушінің ақшалай төлемдерін
Кірістің көрсеткіштері ретінде ТЭК (таза экспл кіріс)-ті немесе салық
Объектінің дұрыс функциалауын қамтамасыз ету үшін және кірісті қайта
Операциялық шығындарды мыналарға бөледі:
-шартты –тұрақты шығындар
-шартты -өзгермелі немесе эксплуатациялық шығындар
-орынбасу шығындары немесе резервтер
Шартты тұрақты шығындарға, объектінің эксплуатациялық деңгейіне тәуелді емес өлшемді
Шартты өзгермелі шығындарға, объектінің эксплуатациялық жүктілігінен және қызмет көрсету
Негізгі шартты-өзгермелі шығындар бұл:
-басқару шығындары
-коммуналды шығындар (газ, электроқуат, су, жылыту, телефон және т.б)
- жинау шығындары (уборка)
эксплуатация шығындары
территорияны ,,ұстауға, бағуға,, шыққан шығындар
қауіпсіздікті қамтамасыз етуге шыққан шығындар және т.б.
Орынбасуға кеткен шығындарға, тек бір-екі рет қана орынды болатын
Оларға көбіне көп, жақсартулардың тез тозатын компоненттерін прериодты өзгертуіне
Орынбасудың шығындары, орынбасу қорына жылма-жыл төленетін төлемдер ретінде есептеледі:
Егер иеленуші иелену мерзімінде (есептеу гаризонтын) тозып жатқан жақсаруларды
Егер болжанатын иелену мерзімінің периодында тез тозатын компоненттерді өзгерту
Операциялық шығынның қазіргі кездегі жалпы кіріске қатынасын операциялық шығынның
Кірісті капитализациялау әдісімен бағалаудың процедурасының негізгі этаптары.
Потенциалды жалпы кірісті салыстырмалы объектілер үшін аренда нарығында ағымдағы
Бағаланатын жылжымайтын мүліктің эксплуатациясы бойынша шығынды есептеу, берілген нарықта
Егер есеп тікелей капитализация әдісімен жүргізілсе, капитализация ставкасы
2.2. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді, бағалау және
Бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісінің сипаттамасы.
Орналасуы
Мекенжай: Қазақстан Республикасы, Алматы қаласы, Бостандық ауданы, Алмагул шағын
Мүліктің меншіктенушісі
Объектінің меншіктенушісі: Сериков Болат Серикович
Иеленудің негізі: 16.03 1999 жылдан № 548 мена келісімшарты.
Жер учаскесінің сипаттамасы және жер иеленудің құнын анықтау
Жер учаскесі жоқ
Объектінің орналасуын сараптау.
Объект қаланың оңтүстік –батыс бөлігінде орналасқан.
Жер иелену түрлерінің көп кездесетіндер: тұрғын, сауда-саттық, білім беруші.
Ауданның құрылыстарының типтері: көшелі
Құрылыс түрі: кірпішті, монолитті және темірбетонды көпқабатты ғимараттар
Шу деңгейі: норма шегінде
Қоршаған ортаның қалпы: норма шегіндегі газдылық және шаңдылық
Автокөлік жүрісінің интенсивтілігі: қоғамдық көліктің түрлері-автобустар, таксилер, маршрутты таксилер.
Табиғат –климаттық жағдайлар.
Климаты: кенет континенталды
Жауын-шашын: түсудің негізгі периодтары-қар, жаңбыр.
Желдің бағыты: оңтүстік-батыс, солтүстік-батыс, желдің жылдамдығы p=3-5 м/сек.
Желдің жүктелуі-0,38 КПА (38 кгс/кв.м)
Сейсмикалығы-9 балл
Ең салқын бескүндіктің температурасы –(-28 градус),ал ең ыстық бескүндіктің
Жер қатудың нормативті тереңдігі-1,2 метр
Жер бетінен 10 метр тереңдікке дейін жер сулары жоқ.
Қоршаған ортаның қалпы: ластаушы заттардың шекті концентрациясы.
Инженерлік коммуникациялар
Сумен қамтамасыздандыру: қалалық жүйелерден
Канализация: қалалық, көліктерге түсіріп тастау
Жылумен қамтамасыздандыру: қаланың орталық жылу жүйелерінен жылыту
Электрмен қамтамасыздандыру: қалалық электр жүйелерден.
Ауданның экономикасы
Даму сатысы: тұрақты қалып
Экономиканың негізгі салалары; сауда, білім
Денсаулық сақтау жолдары және коммуналды қызметтер жоққа шығарылады.
Көліктік инфрақұрылым: дамыған
Халықтың еңбек ету деңгейі мен кірісі: орташа деңгейді
Еңбек етуге мүмкіншілікті халықтың саны: мәліметтер (өте аз) жоққа
Аудандағы тұрғылықты минимум: орташа
Жылжымайтын мүлік нарығы: кәсіпкерлік және мүлікке және тұрғын үйлерге
Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын шығын тәсілімен
анықтау
Объектінің техникалық сипаттамалары
Көлемді-жоспарлы шешімдер
Эксплуатацияға енгізу жылы-1986г
Сыртқы және капиталды қабырғалар –темірбетонды помельдер.
Қабаттылығы-9 қабатты тұрғын үйдің 8-қабатында
Жалпы ауданы-66,0 шаршы метр
Тұрғылықты ауданы-49,9 шаршы метр
Ас үй ауданы-7,7 шаршы метр
Бөлмелердің биіктігі-2,85 метр
Қолайлы жағдайлары-инженерлік –техникалық құрылғылары бар.
Пәтер-бұрыштық емес
Санитарлық дәнекерлер-бөлек
Ғимараттың орташа нормативті қызмет көрсету мерзімі-100жыл.
Табиғи тозуы (конструкциялық элементтері бойынша)-20 пайыз /1 кесте/;
1-кесте.
Алмагүл шағын ауданында орналасқан үш бөлмелі пәтердің конструктивті
Конструктивті элементтердің атаулары Конструктивті элементтердің сипаттамасы Типтік объектінің өлшемдері,
Фундамент Темірбетонды 3 20 0,6
қабырғалар мен қоршаулар Темірбетонды 31 20 6,2
Жабулар Темірбетонды 12 20 2,4
Шатыр Біріктірілген жұмсақ жабынды 4 25 1,0
Едендер Линолеуіммен жабылған,бетонды 9 20 1,8
өтпелер, терезелер мен есіктер 2 створкалы есіктер-филентобты 11
Сәндеу жұмыстары әктелген, штукатурленген, түсқағаздар жабыстырылған 5 20 1,0
Ішкі сантехникамен элктротехникалық құрылғылар Санитарлы дәнекерлер кафелденген,жақсы жағдайда 18
Басқа жұмыстар - 7 10 0,7
Барлығы - 100 - 20,05
Жылжымалы мүлік нарықтық құнын бағалау жұмыстарын жүргізген кезде, кірістік,
Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз-жылжымайтын мүлік объектісінің, толық қайта құру
Элемент бойынша есептеу әдісі дегеніміз-қайта құру немесе орынбасу құнын,
Құнның іріктелген жалпыланған көрсеткіштер әдісі дегеніміз-қайта құру немесе орынбасу
Берілген пәтердің құнын бағалау, 2002 жылдың 17 сәуірінен (№447)
C=Cб*S*Кфиз-К функц*Кзон*Кизм мрп ; (3)
Мұндағы С-мүліктің салық салу мақсатындағы құны, теңгеде көрініс табады
Сб- тұрғын бөлмелердің бір шаршы метрінің, теңгемен анықталатын, құны
S-мүліктің пайдалы ауданы, шаршы метр
К физ-Табиғи тозу коэффициенті
К функц-функционалды тозу коэффициенті
К зон- зоналау коэффициенті
К изм мрп-айлық есептік көрсеткіштің өзгеру коэффициенті.
К функц=Кэт*Кучл*К мат.ст*Кблаг; (4),
Мұнда К функц=1,0*1,0*1,0*1,0=1,0
К изм.мрп=мрп тек г 971—мрп 2002г 919=1,05 (5)
С=45 000*66*0,8*1,0*2,3*1,05=5738 040тг (бес миллион жеті жүз отыз сегіз
Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын кіріс тәсілімен анықтау
Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз-жылжымайтын мүлікті болашақта қолданғанынан күтілетін кірістерді
тікелей капитализация әдісі-кірістің тұрақты өлшемінде жылжымайтын мүліктің объектісінің тұрақты
Ақша ағымдарын дисконттау әдісі-өзгеріс шарттарынан және объектіні қолдануына байланысты
Капитализациялау – бұл кірісті ағымдағы құнына конверциялау. Бұл әдіс,
Нарықты конъюктуралы зерттеуіне сәйкес, қаланың берілген ауданында, үш
2 кесте.
Алмагүл шағын ауданында орналасқан үш бөлмелі пәтердің
Статья атаулары Соммасы
Потенциалды жалпы кіріс, біріккен бірлік 4 200
Жалпы ауданы,м2 66
Арендалық төлем ставкасы, біріккен бірлік /айына 350
Арендалық төлем ұтыстары, % 3
Қазіргі кездегі жалпы кіріс, біріккен бірлік 4080
Операциялық шығындар, % 3
Бағыммен ағымдағы жөндеу жұмыстарының шығындары,%
Таза операциялық кіріс, біріккен бірлік 3876
Бағалау мерзіміне ҰБ-тың долларының курсы 130,6-ға тең.
Кумулятивті құрылым әдісімен капитализация коэффициентін анықтау.
Тәуекелсіз пайыздық ставка-6 %
Тәуекел үшін сыйлық-3 %
Төмен ликвидтылық үшін қосылым-1%
Инвестициялық менеджмент үшін қосылым-1%
Барлығы: 11%
V=3876/0,11=35236 б.б =4 601 822(төрт миллион алты жүз
Осылайша, осы зерттеуді өткізу уақытына, Алмагул шағын ауданының №Х
Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын нарықтағы сатылымдарды салыстыру тәсілімен анықтау
Салыстыру тәсілінің әдістері дегеніміз-объект-аналогтарды сату мәмілелерінің сарабына және сәйкес
Сатылымдарды саыстырмалы сараптау әдісі-объектінің құнын, салыстырмалы объектілердің жақын арадағы
Нарықтық ақпарат әдісі-жылжымайтын мүлік объектісінің құнын, жоғалтатын объектінің орналасу
Сатылымдарды салыстыру әдісін іске асыру этаптардың келесі реттілігін болжайды:
нарықты, жасалған мәмілелер, түзетулер, бағалау объектісіне аналогты жылжымайтын мүлік
Ақпаратты оның сенімділігін жоғарлату және жасалған мәмілелердің нарықтық еркін
Бағаланатын объекітемн салыстыру үшін таңдалған, нарықта бөлек элементтері бойыншасатылған
Бағаланатын объектінің құнын бекіту, салыстырмалы сипаттамаларды сараптау жолымен және
Нарықтық мәліметтері бойынша көрсеткіштердің (салыстыру элементтерін) түзетулерін есептеу.
Салыстыру объектілерін сатуының түзетілген бағасын есептеу үшін салыстыру объектілеріне
Бағаланатын объектінің құнын анықтау үшін салыстыру объектілерінің сатуының түзетілген
Жылжымайтын мүліктің құнын берілген әдіспен анықтау үшін, жылжымайтын мүлік
Көрсетілген облыстағы маркетингтік зерттеулер өзіне, бағаланатынға ұқсас, жылжымайтын мүлік
Салыстырмалы әдіс-периодтық басылымдарды, жарнамалық хабарландыруларды пайдаланып, Алматы қаласы бойынша
3 кесте.
Алмагүл шағын ауданындағы пәтерлерді сату-сатып алу
туралы ақпарат
Объектілердің сипаттмалары Бағалау объектісі Салыстырмалы объектілер
1-объект 2-объект 3-объект
Орналасуы,шағын аудан
қабырғаның материалы
жалпы ауданы,(м2)
тұрғылықты ауданы,(м2)
Кухня,(м2)
Этажділігі
Сан дәнекер
Құны (біріккен бірлік.) Алмагул
Т/б
66,0
49,9
7,7
8(9)
бөлек Алмагул
Т/б
66,0
48
6
4(5)
бөлек
35 500 Алмагул
Т/б
70
40
10
9(9
бөлек
37 700) Алмагул
Т/б
75
52
8
2(9)
бөлек
40400
4 кесте
Салыстырмалы 2-объектіге енгізілген түзетулер кестесі
Сипаттама Сатылған салыстырмалы объект Тәуелсіз (админ.)
түзету, % Кумулятивті (мультип) түзету, %
Этажділігі
Орналасуы,шағын аудан
Қабырғаның материалы
Жағдайы
Барлығы 9(9)
Алмагул
Т/б
Жақсы +5% -нашар
0
0
0 1,05
1
1
1
1.05
Жасалған сараптаманың негізінде, тұрғын үйдің екінші деңгейдегі нарығында, 1
Жылжымайтын мүлік объектісінің ақырғы нарықтық құнын анықтау
Бұл бөлімде бағалау процесі барысында анықталған құндар өте нақты
5 кесте
Бағалау нәтижелерін келтіру
Көрсеткіштердіің атаулары Объектінің бағалау барысында анықталған құны, тенге Анықталған
Шығын 5 738-040 30 1 721412
Сатылымдардың сарабын салыстыру әдісі 4874 354 40 1 949
Кіріс әдісі 4601 822 30 1380546
Кұны 5051699 тенге
Бұндағы пайыздарды берілген жүйемен алудың себептеріне, біріншіден, Қазақстан Республикасының
Біздің әлеуметтік ортада халқымыз өздерінің табыстарын ашық көрсете, айта
Шығын әдісіне келетін болсақ,бұл тәсіл әрқашан нақты мәлімет бере
Сондықтан бүгінгі күнде Қазақстанда сатылымдарды салыстыру тәсілі сенімді болып
Пәтердің құнын бағалауда барлық үш тәсіл де қолданылған және
Алмагул шағын ауданының номері Х үйдің номері У пәтері
Берілген есепте қарастырылып отырған бағалау объектісіне, бағалаушылардың өзіндік, жеке
Бағалау процесі, барлық шектеуші шарттар мен алғышарттар есебімен жүргізілген.
Бағалаушы мына жағдайларда жауапты емес:
-Бағаланатын объектінің құқытарына қатысты заңды сұрақтар
-Визуалды қарастыру жолынан басқа жолмен табуға мүмкін болмайтын, объектінің
-Объектінің басқару сұрақтарына жататын қаржылық және салықтық есептер.
-Жергілікті жерде өлшеуші жұмыстарды жүргізу және объектінің ең жақсы
Бағалау, бар конструкцияларда және жер асты қоймаларда улы, зиянды
Берілген есеп, толық көлемде және көрсетілген мақсаттарда ғана сенімді,шын
Бағалаушының міндетіне, бағаланатын объект бойынша көрнекті материалдарды көрсету кірмейді
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары.
3.1.Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс-тәжірибесі
Мемелекеттің заңды және жеке тұлғалардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыру
Мүлікпен жасалынатын операциялар мен мәмілелердің барлығы меншік объектісінің құнын
Ресейдегі бағалауға 2005 жылы он үш жыл толады. Шет
Мүліктік дауларды шеші қажеттілігіне байланысты, бағалау, нарықтық инфрақұрылымның
Бағалау қызметі, инвестициялаудың тиімділігі анықтау, аяқталмаған құрылыс жұмыстарын анықтау,
Меншік объектілерін бағалау бойынша қызметтің алғашқы сәттіліктері, оның мықты
Шаруашылық процестерде бағалаушылардың қатысуының негізгі себебіне, негізгі қорлардың қайта
Қазіргі кезде қоғамда бағалау қызметін жетік білетін мамандар өте
Ресейдің кейбір ғалымдары жылжымайтын мүлікті бағалаудың оқу-әдістемелік құралдары детерминерленген
Ресей Федерациясының азаматтық кодексі, федералды заңдар, бағалаудың халықаралық стандарттары
Ескере кететін жайлардың бірі: Ресей Федерациясындағы бағалау қызметінің алғы
Ресей мен Қазақстанның бағалау процесстерінің басқа елдерден нақты өзгешелігін
Сұраныс ұсынысты туғызады, Батыс елдерінде бағалау, нарықтық инфроқұрылымның саласы
Әдістмелік тәсілдер дамытылып теория жетілдіреді.
Шет елдерінде жерге деген жеке меншіктің болуымен қатар, бөлек
Бүгінгі күнде жылжымайтын мүлікті бағалаудың 10 публикациясына тек қана
Америка Құрама Штаттарына жүргізілетін бағалау процесстері Ресей
1 - сурет. Бағалау процесі (АҚШ)
Бұл кестеден айырмашылықтардың жоқ екендігін көруге болады.
Яғни жалпы процесс немесе бағалауды өткізудің жоспары жалпыға
Әдебиеттерді қарай келе,АҚШ-та қолданылатын, ал Казақстан мен Ресейде әлі
Учаскенің құнын аллокация немесе ұксастық әдісімен бағалау.
Аллокация немесе ұқсастық әдісі (abstractіon or allocatіon technіque) жер
Нарықтық тәсілдің модификациясы болып табылады және толық құрылған
Аллокация әдісінің негізінде тепе-теңділік принципі жатыр,
Ÿяғни жер,ғимарат пен құрылымдардың өзара арақатынасының құны,өзара бәсекелес бірдей
Учаскені бағалау кезінде,аллокация техникасын басқа әрі жоғарыда айтылған, әдістерді
Ескі ғимараттыры бар объектіні бағалағанда, аллокация әдісі қателіктер жіберуі
Бұл әдістің жетіспеушілігі: мүмкіншіліктері шектеулі, дәл ақпаратты қажет етеді.
Америкада бағалауды жүргізуге әсер ететін фактордың біріне тозуды есептеу
Тозуды есептеу мерзімі. 1986 жылғы салық реформасы туралы Заңы
Тозуды есептеу әдісі. 1986 жылғы салықтың
Салық салудың осындай есептеулері өте тиімді болып келеді.
Сонымен қатар Американың бағалау моделінде жетістіктер мен қоса жетіспеушіліктері
,,Меніңше, Дж Фридман мен Н.Орудэй, сатылымдарды тікелей салыстырмалы сараптама
Олар, салыстырылатын объектілердің бағасына немесе ақшалай түзетулер жолымен (әр
Бұл жағдайда, бәрінен бұрын, уақыт факторына әсер ететінге түзетулер
,,….жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша оқу құралдары детерминерленген шартттардан бас
Сонымен қатар Рутгайзер өзінің жұмыстарын осы екі автордың кітабын
Және де орыс ғалымдарының бірі; жылжымайтын мүлікті бағалау әдістерін,
Бүгінгі күнде бағалау соның ішінде жылжымайтын мүлікті бағалау, қызметіне
Ендеше осы жетістіктер мен жетіспеушіліктерді көре тұра, жас ғалымдар
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау
Жылжымайтын мүлік нарығы регионалды локальды нарықтардың жиыны болып табылады.
Жылжымайтын мүлік-ұлттық байлықтықтың маңызды құраушы бөлігі, оның бөлігіне әлемдік
Жылжымайтын мүлік нарығының басқа нарықтың болуы тіптен мүмкін емес,
Жылжымайтын мүлікті сату бойынша отандық тәжірбиесі ескеретін болсақ, онда
Жылжымайтын мүлікке салынған қорлар инфляциядан қорғалған, сондықтан онымен жасалынатын
Мемлекет басқа тауарларға сияқты жылжымайтын мүліктің сатылуына бөгет жасалмайды,
Меншіктенушінің қолында, жылжымайтын мүлік, жеке қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін, сонымен
Тұрғылықты үйлер, көп жағдайда, жеке қажеттіліктерді қанағаттандыру үшін қолданылады,
Нарық сатушы мен сатып алушының бас қосуының экономикалық
Жылжымайтын мүлік нарығы-индивидуалды сипаттамалары бар тауарлар нарығы. Жылжымайтын мүлікке
Кіріс тәсіліне келетін болсақ, бүгінгі күнде бүл тәсіл күрделі
Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа көптеген факторлар әсер
Жетілдіру процесіне қосуға болатын жайдың бірі-жылжымайтын мүлікті пайда әкелетін
Ескере кететін жайларға, бағалау тәсілдерін қолдануды жатқызуға болады.
Әрине осындай мәмілелерді шешуде тек қана бағалаушылардың қатысуы жеткіліксіз,
Қорытынды
Жылжымайтын мүлік құнын анықтау-күрделі аналитикалық процесс. Ол бағалау объектісінің
Егер нарықтық құнның барлық әдістері, процедурасы және есептеу техникасы
Нарықтық құн-қажетті сату шарттары сақталатын, ерікті және бәсекелестік нарықтағы
Жоғарыдағы дипломдық жұмыстың негізгі тақырыбы-жылжымайтын мүліктің (пәтердің) негізделген нарықтық
Ал жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы да қажетті. Себебі
Осылардың барлығы бірінші бөлімде қарастырылған, сондықтан да оны теориялық
Берілген жұмыстың екінші бөлімі, Алматы қаласында орналасқан жылжымайтын мүлік
Яғни бір объектінің мысалында, ол пәтер, көрсетілген. Ол объект
Біріншіден, бағалаудың заты, мақсаты және мерзімі анықталады.
Екіншіден, жылжымайтын мүлік объектісінің сипаттамасы-орналасқан жерін сипаттау, жер учаскесін
Үшіншіден, жылжымайтын мүлік объектісінің құндарын тәсілдерді қолдану арқылы анықтау.
Негізгі көрсеткіштерге, құнның түрі, объектіні бағалау мерзімі, бағалау сәтіндегі
Бірінші болып шығын тәсілінің элемент бойынша есептеу, әдісі қолданылады.
Келесі құнды кіріс тәсіліні әдістері арқылы табылды. Олар; тікелей
Кезекті үшінші құн, нарықтағы сатылымдарды салыстыру тәсілінің, әдістерімен анықталды.
Олар: сатылымдарды салыстырмалы сараптау әдісі, нарықтық ақпарат әдісі.
Бұл әдістердің жетекшісі-жақын арада жасалған мәмілелер туралы ақпараттар қолданылады.
Жүргізген сараптың нәтижесінде үшінші құн да анық болып шықты.
Ақырғы қадам, ол- табылған үш құннан, бір оптималды нарықтық
Табылған құнмен пәтер сатылуы да, сатылмауы да мүмкін. Оған
Дипломдық жұмыстың үшінші бөлімінде Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін
Жетілдіру жолдарын анықтап, дамыту, жетілдіру үшін белгілі бір концепцияларға,
Берілген жұмыстың бірінші және екінші бөлімдері өзара өте тыңыз
Үшінші бөлім алдындағы екеуімен өте тығыз байланысты емес, алайда
Бұл жұмыс, менің дипломалдылық тәжірбиемнен кейін жазылғын. Мен ол
Қортыныдыға келетін болсақ, бұл жұмыс толығымен Алматы қаласындағы, Алмагул
Бағалаудың үш тәсілін қолдана отырып, мен объектінің ақырғы нарықтық
Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығы жаңадан дамып бастап жатқандықтан, алдағы
Қолданылған әдебиеттер тізімі
Указ Президента Республики Казахстан ,,О мерах по реализации
Стратегии развития Казахстана до 2030 года,,. – Алматы,1998
ЗаконРеспублики Казахстан ,,Об оценочной деятельности в
Республике Казахстан,, от 30 ноября 2000 года №109 –
Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года
№442 – ІІ.
Гражданский кодекс Республики Казахстан//Казахстанская
Правда 1995, 31 января – 4 февраля.
Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (перевод с
англиийского) Дж. Фридман, Н. Ордуэй.,академия народного
Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001
Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости – СПб:
Дияров С.К. Экономика недвижимости – Кызыл-Орда,2003
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое
Регулирование. – М.: Бек, 1997
Калачева С.А. Недвижимость. – М., 1998
Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике
КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.;1998
Методические указания по выполнению дипломных работ для студентов всех
Оценка недвижимости: Учебник./Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:Финансы
Оценка и налогооблажение имущества предприятий. БердниковаТ.Б., Москва, ИНФРА –
Правила оценки физического износа зданий и сооружений. РДС РК
Риполь – СарагосиФ.Б. основы оценочной деятельности: Учебное пособие. –
Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия
Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости., СПб,1995
ТарасевичЕ.И. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург. Издательство СПб,1997
Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/ Под ред.
Экономикалық теория негіздері: оқулық. Алматы ,,Санат,,1998
1
66
1 кезең міндетті анықтама
А) тапсырмалық мақсаты
Б) қажетті құн түрі
в) меншік объектісінің заңды құқықтарының идентификациясы
г) бағалау мерзімі
2-кезең. Бағалау жоспарын құру
а) ақпаратқа қатысатын талаптарды анықтау
Б) сәйкес әдістемені идентификациялау
В) уақыт шығыны мен еңбек шығынын бағалау
Г) тапсырысты орындау шарттары мен гонарар туралы ұсынысты ұсыну
3-кезең Ақпаратта жинау және тексеру
а) орнласу ауданы
б) участок пен көрші жатқан территория
в) құрылыстар сараптамасы
г) заңды және басқармашылық сұрақтар
д) экономикалық қызмет туралы мәлімет-кіріс,шығындар, айналым
кіріс
Нарық
Шығын
4кезең-бағалауға орынды тәсілдерді қолдану
сараптама
5-кезең Келісушілік
а) бағалау принциптарымен байланыстағы факторларды шолып қарау
б) көрсеткіштер және ықтималды көрсеткіштер
в) логикалық ойлар мен пікірлер
г) құн туралы ақырға шешім
6-кезең. Құнды бағалау нәтижесі туралы есеп
пікір, көзқарас
Мүлікті бағалау
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері
Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау
Инвестициялық меншік түсінігі
Жылжымайтын мүлiктi бағалаудың әдiстерi және олардың Алматы қаласында орналасқан пәтердi бағалау мысалындағы тәжiрибелiк қолданысы
Инвестициялық меншік ретіндегі активтердің жіктелінуі
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы
Жылжымайтын мүлік қүқығы
Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті басқару және жылжымайтын мүлік объектісін, пәтерді, бағалау және сараптау
Жылжымайтын мүлік