Жылжымайтын мүлік объектісінің тозуын анықтау

Жоспар
Кіріспе
1 Жылжымайтын мүлікке салық салудың жалпы теориялық
1.1 Салық жүйесі,салық түрлері,экономикалық мәні және атқаратын қызметтері..................................................................................................................
1.2 Қазақстан Республикасының салық жүйесі......................................................
2.2 Жылжымайтын мүліктің құнын анықтауда қолданылатын әдістерге салыстырмалы
1 Жылжымайтын мүлікке салық салудың жалпы теориялық
1.1 Салық жүйесі,салық түрлері,экономикалық мәні және атқаратын қызметтері
Кәсіпорындардың шаруашылық субъектілері мемлекетпен арасындағы экономикалық қатынастары негізінде
Салықтар-мемлекеттік бюджетке заңды және жеке тұлғалардан белгілі бір
Салықтар-шаруашылық жүргізуші субъектілердің, жеке тұлғалардың мемлекет пен екі
Әрбір мемлекетке өзінің ішкі және сыртқы саясатын жүргізу
Мемлекет салықтарды экономиканы дамыту, тұрақтандыру барысында қуатты экономикалық
Салықтардың мәнін толық түсіну үшін олардың экономикалық маңызын
Салықтың мынадай негізгі қызметтері (функциялары) бар:
реттеушілік;
фискалдық;
қайта бөлу.
Жоғарыда көрсетілген негізгі функциялармен қатар салықтардың ынталандыру, бақылау
Реттеушілік қызметі - салықтың ең негізгі қызметі. Осы
Салықтардың екінші қызметі – фискалдық немесе бюджеттік қызметі.
Қайта бөлу қызметі арқылы түрлі субъектілер табысының бір
Мемлекет мына жоғарыда көрсетілген салықтардың қызметін пайдалана отырып,
Салықтарды топтастыру жайында айтып өту қажет.
Салықтарды мынадай нышаны, белгілері бойынша топтастырады және жіктейді:
1. салық салу объектісіне байланысты;
2. қолданылуына қарай;
3. салық салу органына байланысты;
4. экономикалық ерекшелігіне байланысты;
5. салық салу объектісін бағалау дәрежесіне қарай.
Салық салу объектісіне байланысты тікелей және жанама салықтар
Тікелей салықтар жалғаусыз немесе тікелей табысқа немесе мүлікке
Тікелей салықтарға мына салықтар жатады:
заңды және жеке тұлғалардың табысына салынатын салық;
мүлік салығы;
жер салығы;
бағалы қағаздармен жүргізілетін операцияларға салынатын салық;
жер қойнауын пайдаланушылардың арнайы салыы мен төлемі;
көлік құралдарына салынатын салық және тағы да басқа
Жанама салықтарды сатушы емес сатып алушы, яғни тұтынушы
Бюджетке түскен соң қандай шараларға жұмсалатын белгісіне қарай
Жалпы салықтар бюджетке түскен соң, ешқандай дербессіз жалпы
Арнайы салықтар бюджетке түскен соң, алдын ала белгіленген
Салықты алатын және салыққа иелік ететін органдардың ерекшелігіне
Жалпы мемлекеттік салықтарға мына салықтар жатады:
1. заңды және жеке тұлғалардан алынатын табыс салығы;
2. қосылған құнға салынатын салық;
3. акциздер;
4. бағалы қағаздармен жасалатын операцияларға салынатын салық;
5. жер қойнауын пайдаланушылардың арнайы салыға мен төлемдері.
Жергілікті салықтар мен алымдар:
1. жер салығы;
2. заңды және жеке тұлғалардың мүлкіне салынатын салық;
3. көлік құралдарына салынатын салық;
4. кәсіпкерлік қызметпен айналысатын жеке және заңды тұлғаларды
5. жекелеген қызмет түрлерімен айналысу құқы үшін алынатын
6. аукционда сатудан алынатын алым.
Экономикалық белгісіне қарай салықтар табысқа салынатын салық және
Табысқа салынатын салықтар – салық төлеушінің кез келген
Тұтынуға салынатын салықты, салық төлеуші тұтынушы ретінде тауар
Салық салу объектісін бағалау дәрежесіне қарай салықтар нақтылы
Нақтылы салықтар – салық төлеушінің салық салу объектісінен
Дербес салықтар – салық төлеушінің салық төлейтін обектісінен
Нарықтық экономиканың қалыптасу кезеңінде салық саясаттың негізгі бағыты
Салық жүйесі - өзінің құрамы жағынан бірнеше компоненттерден
Салық жүйесі компоненттерінің құрамы мынадай: қаржы қатынастары, осы
Қандай да бір механимнің құрамында бірнеше тетіктер және
Салық салу элементтері мыналар: субъект, объект, салық көзі,
Салық субъекті (салық төлеуші) – заң бойынша салық
Салық объектісі - табыс, мүлік, еңбек ету түрі,
Салық көзі – салық салынатын табыс.
Салық ставкасы немесе бәсі өлшем бірлігімен алынатын салық
Ставкалар тұрақты немесе пайызбен белгіленеді.
Тұрақты ставкалар салық объектісінен түсетін табыстың мөлшеріне байланыссыз,
Пайыздық ставкалар үш түрге бөлінеді: үдемелі немесе прогрессивті,
Үдемелі немесе прогрессивті ставкалар салық салынатын табыстың өсуіне
Регрессивтік ставкалар, керісінше, салық салынатын табыстың төмендеуіне сәйкес
Пропорционалдық ставкалар салық салу объектісінің мөлшеріне байланыссыз, тұрақты
Салық оклады – салық төлеушінің белгілі бір салық
Салық жеңілдіктері – заңға сәйкес салық төлеушіні біртіндеп
Салық төлеу мерзімі – салық төленетін уақыт.
Салық төлеу тәртібі – белгіленген мерзімде салықты төлеген
Салық төлеушілер мен салық қызметі органдарының құқығы мен
Қазақстан Республикасының заңдарына мыналар жатады:
Қазақстан Республикасының салық қатыныстарын реттейтін Қазақстан Республикасы Президентінің
Қазақстан Республикасы Президенті мен Қазақстан Республикасы Үкіметінің актілері;
Салыққа қатысты емес заңдарға салық салуға байланысты мәселелерді
Егер Қазақстан Республикасы қатысушы болып табылатын халықаралық шарттарда
Салық қызметінің негізгі міндеттері мыналар:
салық заңдарының орындалуын қамтамасыз ету, оның тиімділігін зерделеу;
заңдардың, салық салу мәселелері жөнінде басқа мемелекеттермен жасалатын
салық төлеушілергі олардың құқықтары мен міндеттерін түсіндіру; салық
Салық қызметі органдарының негізгі міндеттері:
1. салық төлеушілердің құқықтары мен мемлекет мүдделерін сақтау
2. салық төлеушілер мен салық салынатын
3. салықты есептеу мен төлеуге байланысты декларацияның және
4. салық тәртібін бұзушыларға, салықты уақтылы төлемеушілерге, салықты
5. салық төлеуден жалтарып жүрген жеке және заңды
6. мәліметтер құпиясын сақтау.
Салық төлеушілер өз тарапынан мынадай міндеттерді атқаруы тиіс:
1. уақтылы салық инспекциясына тіркеліп, тіркеу номерін алуға;
2. мемлекттік салық комитетінің актілеріне сәйкес есеп құжаттамаларды
3. белгіленген мерзімде салық декларациясын тьапсыру;
4. атқарылған жұмыс немесе көрсетілген қызмет үшін төлемді
5. салық заңдарын, салық төлеу тәртібін, салық төлеу
Салық төлеушінің құқығы
Салық төлеушінің:
1. салық жөнінде жеңілдіктерге деген құқығын растайтын құжаттарды
2. жүргізілген тексерулер актілерімен танысуға;
3. салық органдарына салықтарды есептеу мен төлеу және
4. заңға сәйкес тәртіппен салық органдарының шешімдеріне шағымдануға;
5. салық салуға қатыссыз деп саналатын ақпарат пен
Салық жүйесі және оның қызмет ету механизмі белгілі
Қарапайымдалық принципі. Бюджеттің кіріс көзін құраудағы, салықтар мен
Салық жүйесі қарапайым да айқын болуы қажет. Салық
салықтардың түрлері аса көп болмай, нақты да дәлелді
белгілі бір салықтың түріне бірыңғай салық ставкасын белгілеу
салық салу объектісін, салық салынатын табысты немесе айналымды
салық жеңілдіктері не үшін беріледі, оған қандай негіздері
салық төлеуде, салықты табыс көзінен, яғни төлем жүргізілген
Әділеттілік принципі. Салық жүйесінде әділеттілік принципі тікелей және
Тікелей әділеттілік принципі дегеніміз, салық ставкасы, салық мөлшері,
Көлденең әділеттілік принципі дегеніміз, тисті жағдайда бірыңғай салық
Салық төлеушілер белгілі бір табыс немес қызмет түрінен,
Салыстыру принципі. Бұл принцип бойынша салық ставкаларын бекіткен
салық төлеу мерзімі, әдісі, салық мөлшері салық төлеушіге
салық төлеу мерзімі, салықты есептеу әдісі, төлеу тәртібі
Салық алудың үш түрлі тәсілі бар: кадастрлық, салық
Кадастрлық тәсіл бойынша салық салу объектісін тіркеу арқылы
Декларация бойынша салық, салық төлеушінің декларацияда көрсеткен табыс
Үшінші тәсіл, яғни табыс көзі бойынша салық, салық
1.2 Қазақстан Республикасының салық жүйесі
Салық жүйесін мемлекет пен және заңды тұлғалар арасындағы
Салық жүйесі мемлекет қаржы көздерін жасақтаудың ең негізгі
Қазақстан Республикасының 1991 жылдың 25-желтоқсанында қабылданған «Қазақстан Республикасындағы
Бұл заң салық жүйесін құрудың басты принциптерін, алым
Қазақстан Үкіметі 1995 жылдың басында салық реформасының ұзақ
Осы концепцияны іс жүзіне асырудағы бірінші кезең Қазақстан
Енді бұрын қызмет еткен 42 түрлі салықтар мен
Салықтың ең басты түрі болып табысқа салынатын салық,
Салық салудың негізгі принциптері сақталып, салық салуда қарапайымдылық,
Айта кететін бір жаңалық, жаңа салық заңы бойынша
Салық немесе ағымдағы төлемдер бюджет кірісіне белгіленген мерзімде
Салықтар, айыппұл немесе өсім түріндегі берешектердің төленуін қамтамасыз
Аталып отырған жаңа салық жүйесі туралы заң өмір
Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылдың 21-желтоқсанында қабылданған Заң
Енгізген өзгерістер мен толықтырулардың қатарына мына төмендегілерді жатқызуға
салық салынбайтын минимумды анықтауда, ең төменгі жалақы орнына
арнайы экономикалық аймақтарда тіркеліп, қызмет жасайтын заңды тұлғалар,
заңды тұлғалардың жалақыға жұмсалатын шығындары шектеліп, белгіленген нормадан
жер қойнауын пайдаланушылардың барлығ Қазақстан Үкіметімен келісімшертқа тұрар
Салық жүйесінің бір орында, өзгеріссіз тұрып қалуы мүмкін
Салық жүйесінде басты орынды салықтардың түрлері алатыны сөзсіз.
Жалпы мемлекеттік салықтар:
1. заңды және жеке тұлғалардың табыс салығы;
2. қосылған құнға салынатын салық;
3. акциздер;
4. бағалы қағаздармен жасалатын операцияларға салынатын салық;
5. жер қойнауын пайдаланушылардың арнайы салығы мен төлемдері.
Жергілікті салық пен алымдар:
1. жер салығы;
2. заңды және жеке тұлғалардың мүлкіне салынатын салық;
3. көлік құралдарына салынатын салық;
4. кәсіпкерлік қызметпен айналысатын жеке тұлғаларды және заңды
5. жекелеген қызмет түрімен айналысу құқы үшін алынатын
6. аукционда сатудан алынатын алым;
Қазақстан Республикасының мемлекеттік бюджетінің кіріс бөлімінің 70 пайызы
2.2 Жылжымайтын мүліктің құнын анықтауда қолданылатын әдістерге салыстырмалы
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың барлық әдістерін мамандар үлкен үш
1. шығын әдісі,
2. табыс әдісі;:
3. салыстырмалы сатулар әдісі.
Жалпы алғанда, шығын әдісі объектіні салуға кеткен шығындар
1. салыстырмалы бірлік тәсілі;
2. элементтеу тәсілі;
3. сметалық тәсілі;
4. индекстік тәсілі.
Табыс әдісінің негізгі тәсілдерін атасақ, олар:
1. капитализация тәсілі;
2. дисконттау тәсілі.
Бұл тәсілдерді негізінен жылжымайтын мүлік объектісі табыс әкелген
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың үшінші әдісі – салыстырмалы сатуларды
1. тікелей салыстыру тәсілі;
2. жиынтық ренталық мультипликатор тәсілі.
Жылжымайтын мүлікті шығын әдісімен бағалау
Шығынды әдісті қолдану келесі кезеңдерді іске асырудан тұрады:
1. Жылжымайтын мүлік объектінің орналасқан жер учаскесінің құнын
2. Жылжымайтын мүлік объектісін қайта салудың немесе алмастырудың
3. Жылжымайтын мүлік объектісінің тозудың барлық түрлері есептеледі
4. Жылжымайтын мүлік объектісінің жалпы тозуы оны
5. Жылжымайтын мүлік объектісі мен жер учаскесінің толық
1-кезең Жер учаскесінің құнын анықтау.
Жер учаскесінің нарықтық бағасын жеке бағалау, жылыжымайтын мүлік
Жер учаскесінің нарықтық бағасын бағалау үшін келесі ақпараттар
1. меншік атағы мен жер учаскесі бойынша тіркелу
2. учаскенің физикалық сипаттамалары;
3. учаскенің ортамен байланыстары туралы мәліметтері;
4. учаскені сипаттайтын экономикалық факторлар.
Бұл мәліметтердің қайнар көзі болып қалалық, аймақтық және
Тұрғын үйлік құрылыс үшін жер учаскесінің нарықтық бағасын
1. салыстырмалы сатулар әдісі;
2. сәйкестендіру әдісі;
3. жер рентасын капитализациялау;
4. жер үшін қалдық әдісі;
5. жер учаскесін дамыту әдісі.
Салыстырмалы сатулар әдісі соңғы кезде сатылған бос учаскелер
Нарық үшін жергілікті әкімшіліктің жер учаскелерге қоятын бағасы
Салыстырмалы бос учаскелермен бағаланатын учаскелер келесі екі компонент
а) салыстыру элементтері бойынша;
б) салыстыру бірліктері бойынша.
Салыстыру элементтері болып 6 фактор:
1. мәмілені қаржыландыру шарттары,
2. сату шарттары;
3. сату уақыты;
4. орналасу орны;
5. физикалық сипаттамалары;
6. жер учаскесінен алынатын табыс сипаттамалары.
Түзетулер енгізу әдісі
Қазіргі кезде бәріне тең мүлікті бағалау бойынша Ереже-стандарт
Түзетулерді енгізу дәйектілігі
Долларлық түзетулерді енгізуде дәйектілік аса маңызды рөл ойнамайды.
Бірінші түзету қаржыландыру шоттарына жасалады да салыстырмалы сату
Екінші түзету сату шарттарына жасалады. Бұл жерде бағалаушы-сараптаушы
Үшінші түзету жер нарығындағы баға өзгеруіне байланысты қойылады.
Төртінші және бесінші түзету орналасу орны мен физикалық
Бұл түзетулердің нәтижесінде пайда болған салыстырмалы жер учаскесінің
2-кезең Жылжымайтын мүлік объектісін қайта салудың немесе
Қайта салу объект құнын немесе алмастыру құнын анықтаудың
1. Салыстырмалы бірлік әдісі. Бұл әдісті қолдануда жылыжымайтын
2. Жылжымайтын мүлік объект құнын есептеудің элементтер бойынша
3. Жылжымайтын мүлік объект құнын есептеудің сметалық әдісі.
4. Жылжымайтын мүлік объектінің бағалаудың индексті әдісі. Ол
3-кезең Жылжымайтын мүлік объектісінің тозуын анықтау.
Тозу – бірнеше себептерге байланысты жылжымайтын мүлік объект
Объект тозуын есептеу – қайта құрылған ғимарат құнын
Физикалық тозу
Уақыт өткен сайын объектінің физикалық қасиеттері өзгеруінен сипатталады.
Ғимараттың өмір сүру мөлшері оның құрамдас бөлімдерінің өмірлік
Ғимараттың элементтерінің физикалық тозуы: конструктивті элементтің үлес салмағы
Бар ғимараттың тозу жойылатын және жойылмайтын түрлері бар.
Ғимарат элементтері екі категорияға бөлінеді: ұзақ мерзімді және
Физикалық тозудың түзетілген құндық есептеуін жүргіземіз – ғимарат
Объектінің функционалды тозуы
Функционалды тозудың мәні – оның функционалды пайдалылығы бойынша
Функционалды тозу ғимарат архитектурасында, жоспарлау ыңғайлылығында, көлемінде, инженерлік
Сыртқы тозу
Бұл объектінің құнының сыртқы ортаның негативті өзгеруіне байланысты
4-кезең Жылжымайтын мүлік объектісінің тозусыз құнын анықтау. Қайта
5-кезең Жылжымайтын мүлік объектісінің және жер учаскесінің жалпы
Жылжымайтын мүлікті бағалудың табыс әдісі
Меншік иесі жылжымайтын мүлік объектісін сатып алғанда үш
1) өзі қолдану үшін;
2) табыс алу үшін;
3) мәртебесін жоғарылату үшін.
Бұл әдіс екі құрамдас бөліктен тұрады:
1) табысты капитализациялау;
2) ақша ағымын дисконттау.
Табысты капитализациялау әдісі объектіні қолданудан алынатын болашақ табыстың
С=Т/К (1)
мұндағы Т – таза табыс
К – капитализациялау коффициенті
Бұл әдіс тек болашақтағы табыс ағымы тұрақты болан
Объектінің құнын тура капитализациялау әдісімен анықтағанда мыналар қажет:
а) объектіні қолданудан алынатын таза табысты анықтау;
б) объектіні сатудан түсетін таза табысты анықтау;
в) берілген табысқа сәйкес капитализация коэффициентін есептеп шығару.
Алдыменен объектіні пайдаланудан түсетін таза табысты анықтауымыз қажет.
Таза табыс – нақты түсімнен объектіні пайдалануға байланысты
Таза табысты есептеу мүлікті қолданудан түскен жалпы табысты
Потенциалды жалпы түсім – негізгі қызметтен және қосымша
Эксплуатация шығындары:
операциялық (эксплуатациялық);
резервтер;
тұрақты.
Операциялық шығындарға: қызмет көрсетуші персоналдың жалақысы мен сыйақылары,
Резервтерге сатып алулар, мысалы жылжымайтын мүлік объектісі үшін
Шығындардың тұрақты баптарын аса көңілмен қарастыру қажет. Оларға
Бұл шығындардың бір бөлігі өзіндік құн құрамына, бір
Таза табысты есептеп шығару үшін табыстар және шығындар
Ал енді алдымызда тұрған мәселелердің бірі капитализация коэффициентін
Бұл коэффициентті есептеудің бірнеше әдістері қолданылады. Олар:
- тура капитализация әдісі;
- байланысты инвестициялар: тартылған және меншік капитал әдісі;
- байланысты инвестициялар: жер және ғимарат әдісі;
- кумулятивті әдіс;
- Эллвуд әдісі-байланысты инвестициялар: тартылған және меншік капиталы
1) тура капитализация әдісі – капитализация мөлшерін есептеудің
Бұл әдіс бағаланатын объектіні ұқсаа объектімен салыстыруға негізделген.
Капитализация нормасы =Таза табыс/Объект бағасы (2)
Бұл формула бойынша анықталған капитализация нормасы жалпы капитализация
2) бұл әдіс объектіні сатып алу үшін белгілі
Тартылған ресурстардың капитализация мөлшерлемесі ипотекалық тұрақты деп аталады
Меншік капиталының капитализация мөлшерлемесі меншік капиталына келетін табыс
Бұл әдіс жалпы капиталзация мөлшерлемесін оның құрамдас бөліктерін
Ипотекалық тұрақты көлемін қаржы нарығын талдау арқылы табуға
3) бұл әдіс мүлік кешенінің әр компонентіне, жер
Кж=Сжер*Кжер+Сғимарат*Кғимарат (3)
мұндағы Сжер- мүлік кешенінің жалпы құнындағы жер құнының
Кжер- жер үшін капитализация мөлшерлемесі
Сғимарат- мүлік кешенінің жалпы құнындағы ғимарат құнының үлесі
Кғимарат- ғимарат үшін капитализация мөлшерлемесі
4) бұл әдістің ерекшелігі коэффициенттің екі құрамдас бөлігінің
1. табыстың тәуекелсіз мөлшерлемесі
2. барлық инвестицияларға тән қосымша тәуекелге түзету. Тәуекелділік
3. қорлардың төмен ликвидтілігіне түзету. Кейбір қорлар нарықта
Капитализацияның жалпы коэффициентінің екінші құрамдас бөлігі – капиталды
Ақша ағымын дисконттау әдісі. Болашақ табыстарды дисконттау –
Объектіні иеленуден түсетін табыс мынадай нысандарда болуы мүмкін:
1. иелену мерзімінде алынатын мерзімдік төлемдер түріндегі таза
2. салықты төлеуде экономиялау;
3. жылжымайтын мүлік құнынан түсетін табыс;
4. иелену мерзімі біткеннен кейінгі объектіні сатудан түсетін
Таза операциялық табысты есептеу:
1) Потенциалды жалпы табыс – операциялық шығындарды алып
2) Толық қолданбауға және төлемдерді жинаудағы жоғалтуларға байланысты
3) Қосымша табыстар қосылады.
4) Нақты жалпы табыс – (1+3)-(2)-есептелінеді.
5) Операциялық шығындар – жалпы табысты алуды қамтамасыз
- тұрақты, объектіні қолдану деңгейіне байланыссыз шығындар;
- өзгермелі, объектіні жүктеу деңгейіне тәуелді шығындар;
- орын толтыру резерві – объектінің жеке элементтерін
6) Таза операциялық табыс=(4)-(5)-есептелінеді.
Демек, болашақ табыстарды дисконттау әдісі болашақтағы белгілі мерзімге
Негізінде жылжымайтын мүлік объектісін бағалау үшін әдісті таңдау
Батыс елдерінде басқа әдістерге қарағанда табыс әдісі жиі