Ипотекалық несие алу шарттары
МАЗМҰНЫ
Кіріспе 3
I. ИПОТЕКАНЫҢ ДАМУЫНЫҢ ҒЫЛЫМИ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ 7
1.1 Ипотекалық институттардың мәні және даму кезеңдері 7
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен ипотекалық банктердің негізгі қызметтері
1.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді құқықтық реттеудің дамуы 20
2. ҚР-ғы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу қызметіне талдау
2.1. Коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу механизмі 32
2.2.«ҚИК» ЖАҚ-тың ипотекалық несиелеу жүйесі. 41
2.3. 2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан Респубикасында тұрғын үй құрылысын
III. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ
3.1 Қазіргі кезеңдегі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің жағдайы 51
3.2 Тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру компаниясы және оның даму
3.3. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіруді дамыту мәселелері мен келешегі
ҚОРЫТЫНДЫ 77
Қолданылған әдебиеттер тізімі 80
Кіріспе
Ипотекалық несие – бұл батыс елдерінде жоғары қарқынмен
Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және
Тақырыптың өзектілігі.
Тұрғын үй нарығының дауымен олардың құрылуы әрқашанда экономикалық өсүдің
Біріншіден адамдар өздерінің өмір сүру жағадайын жақсарту, тамақ-ас, киім
Екіншіден, өндіріс күшін орналастыру, экономиканы құрылымдық жағынан қайта құру,
Үшішіден, осы тұрғын үй құрылысының дамуы құрылыс заттарын өндіретін
Ипотекалық несие тиімді салым жасаудың шынайы баламасын көрсетеді. Негізінен
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың
Әрине бұл жүйе мемлекет экономикасының даму қарқынына байланысты болып
Қазақстанда ипотеканы дамыту ҚР президентінің заң күші бар 1995
Мұндағы халықты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін құрудың алғашқы
Соңғы кездерде ипотекалық несиелендіру проблемасы жиі көтеріліп жатыр және
Белгілі болғандай американдық үлгі көптеген жылдар бойы мемлекет тарапынан
Ал экономикасы дамыған мемлекеттерде сонымен қатар, Қазақстанда да тұрғын
Жұмыстың мақсаты мен міндеттері.
Жұмыстың мақсаты ипотекалық несиелендірудің әртүрлі елдердегі түрлі моделдері негізінде
ипотека мен ипотекалық несиелендіруге анықтама беру;
- тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландырудың моделдері мен олардың
- ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру ұйымдастыру жүйесін
- Қазақстанның ипотекалық компаниясының (КИК ЖАҚ-ты) қызметін
- ипотекалық несиелендіру жүйесіне несие ресурстарын тартудың механизмдерін анықтау
Дамыған мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді дамытудағы сәтті тәжірибесі ипотекалық несиелендіру
Жұмыстың құрылымы мен құрамы. Ол кіріспе мен негізгі үш
I. ИПОТЕКАНЫҢ ДАМУЫНЫҢ ҒЫЛЫМИ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық институттардың мәні және даму кезеңдері
Ипотека түсінігі дүниежүзілік қаржы экономика жүйесіне ежелгі Грециядан енген.
Осындай қазықтар негізінде жер иесінің барлық қарыздары есептелініп отырылған.
Ипотекалық институттың жаңадан даму кезеңі Рим империясиы тұсында басталды.
Негізінен ипотекалық институттар қысқа уақыт аралығында
Фидуция - бұл сенім немесе сенім келісемі негізінде
Фидуцияның негізгі мәні ол бойынша келісім шарт жасалынуымен
Фидуцияның алғашқы даму кезеңінде қарызгері қорғайтын ешқандай нақты бір
Ипотекалық институттың келесі даму кезеңі қарызгерді
«Пигнус» келісімі (яғни «пигнус» кезеңіндегі кепілдік туралы келісім) кепілдікке
Ипотекалық институттың пайда болуының сонғы сатысы сол кездегі саяси
Кейінірек кепілдіктің бұл түрі оның басқа да түрлеріне атап
Ипотекалық келісімдерге қатысушылардың құқықтарын қорғаудағы мемлекеттің орны ерекше болды.
Сосын ипотека бітіндеп орта ғасырлар заңдарында кездесе бастады.Атап айтқанда
“Hypoteka est tota in tota, et tota in qualibet
Талаптың дұрыс қойылмауы немесе тоқтатылуы ипотеканың тоқтаылуына немесе қәтелігіне
Америка мен Англияда ипотека (mortgage) өзіндік ерекшеліктерге ие, яғни
Сонымен, тарихи ипотекалық несиелендіру қарызгердің өз міндеттемелерін қамтамасыз етудің
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен ипотекалық банктердің негізгі қызметтері
Жер учаскелері ипотекасының ерекшеліктері. ипотекалық несилендіруде ауыл шаруашылығына
Көлемін есепке алғанда жеке учаске ретінде қолдануға жарамайтын және
Жер учаскесін ипотекалық несиелендіру және кепілхат бойынша келісім шартқа
Кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жерде орналасқан немесе соған
Ал егерде кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жер учаскесінде
Егерде ипотеалық несиелер бойынша міндеттемелер өз уақтысында өтелмесе немесе
Кәсіпорын ипотекасының ерекшеліктері. Кәсіпорын ипотекасының объектісі болып жалпы бірыңғай
Кәсіпорынның ипотекалық несие бойынша кепілдікке қою кәсіпорын мүлкінің иелерінің
Кәсіпорын ипотекасы оның активтері көлемінің жартысынан кем болмаған сомадағы
Банкроттыққа ұшырап жатқан немесе ликвидациялау және қайта құру туралы
Ипотекаға кепілдікке қойылған мүлік құрамы мен құнының бағасы кәсіпорын
Егерде кепілхатта көрсетілген кәсіпорын активінің жалпы соммасының көлемі өзгермейтін
Тұрғын үй мен пәтер ипотекасының ерекшеліктері. Тұрғын үй ипотекасы
Тұрғын үйдің бір бөлігін құрайтын бөлме ипотекалық несиенің объектісі
Ипотекаға тек қана кепілдікке берушінің мүліктік құқығындағы тұрғын үй
Тұрғын үй немесе пәтерде келісім және жәлгерлік келісім шарт
Егерде басқа да шарттар қарастылрылмаған ипотекалық несие бойынша келісімде
Бірақ, ол кепілдік ұстаушының келісімінсіз де сондай пәтерді жалға
Ипотекалық банктер қозғалмайтын мүлік кепілдігімен ұзақ мерзімді несиелер беретін
Ипотекалық банктер берілетін несиелер үшін қәжетті құралдарды кепіл хаттарды
Банк тарапынан шығарылатын құнды қағаздар ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілуіне
Кепілдіктің құнын есептеу үшін әрбір ипотекалық банкте банк басқармасы
Банктің өз клиентіне ұсынуы мүмкін несиенің шарты
Таза пайда = сату курсы - бонификация
Кепілхаттарын шығару арқылы банктер эмиссияның барлық екзеңінде олар бойынша
Ипотекалық банк кепілхаттар бойынша пайыздық төлемдерін олардың қолдану мерзімі
Міне осындай ерекшеліктірі арқылы кепілхаттарды сату есебінен берілетін несиелер
Қәзіргі кезде кепілхаттар 10 жыл мерзімге шығарылуда. Жаңа эмиссия
Ұсынылған несиені беру үшін банк өзі шығарған кепілхаттарын сатуы
Ипотекалық банктер қарызгерлерге несиені жедел түрде өтеү құқығын тек
Екінші жағдайда ипотекалық несиенің өтелуі оның жалпы сомасының 30%
Ипотекаллық облигациялар банктердің артықшылығы бар ипотека және ипотекалық міндеттемелерімен
Басқа құнды қағаздар сияқты кепілхаттар да (ипотекалық облигациялар) биржада
Барлық кепілдікке байланысты құқықтар мемлекет тарапынан сенім білдірілген тұлға
Кепілхаттар әр түрлі өзіндік ерекшеліктермен шығарылады. Олармен бірге купондар
Купондардың өз уақтысын көрсетіліп отырылуы үлкен маңызга ие. Өйткені,
Бұл жүйенің тиінділігін қамтамасыз ету онің келесідей негізгі құрылу
1. Лицензиялау – яғни кепіхаттарды шығару үшін арнайы лицензия
2. Орын толтыру принципі.
Ипотекалық банк тарапынан шығарылған облигациялардың жалпы
суммасы әр уақытта ипотекалық несие арқылы жабылып отырылуы керек.
3. Жабылу шегі.
Кепілдікке қойылған мүлік құнының тек қана 60-70% облигацияны қамтамасыз
4. Жабу регистрі.
Облигацияларды жабуға қызмет ететін барлық активдер кепілдыкке қойылған объектінің
5. Облигация устаушылардың артықшылықтары.
Банктың банкроттық жағдайында облигация устаушыларының өз шығындарын банк міндеттемелері
6. «Қорғаныс тірегі» принципі.
Ипотекалық несие операцияларымен және кепілдік хаттарды шығарумен байланысты банктің
7. Қадағалау принципі.
Дүниежузілік банктік практикада ипотекалық банктердің қызметі үстінен қатаң қадағалау
Ипотекалық облигациялар есебінен ипотекалық несе үшін қажетті ресурстарды тарту
1.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді құқықтық реттеудің дамуы
Азамаматтық Кодекстің қайта қаралуымен кәсіпорын, ғимарат, тұргын үй, жер
Қозғалмайтын мүлікке деген құқықты және олармен жасалынатын мәмлелерді құқықтық
Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрықтың қабылдану қажеттілігі қозғалмайтын мүлікпен
Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрық банктер тарапынан ипотекалық несиенің
1998 жылы 30 шілдеде ҚР-ның «Қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеу
Жалпы ереже бойынша қозғалатын мүліктің және оның кепілдігі тіркеу
Қозғалатын мүлік кепілдігі туралы заңмен Азамаматтық Кодек нормаларының сәйкессіздігі
Қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеу туралы заң кепілдікті тіркеудің өзара
ТМД елдерінде ипотека қозғалмайтын мүлік кепілдігі ретінде қарастырылады. Мысалы,
Бірақ, ҚР-ның Азамаматтық Кодексі бойынша ипотека мәнін түптен өзгертетін
Кез келген кепілдікке қойылған мүлікті пайдалану және иемдену субъектісі
кепілдікке қойылған мүлікті пайдаланатын және иемденетін субъектпен (кепілдік беруші
Қазақстанда ипотека түсінігіне кепілдік беруші немесе үшінші тұлға пайдалануында
Ипотекалық несиеге қойылатын негізгі талаптар халықты несиелендірудің отандық және
ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиелері 3 жыл және
несие арқылы сатып алынатын және де несие кепілдігі болып
қарызгер өз қаржаттары есбінен сатып алынатын үйдің 30-40 пайызына
несие бойынша негізгі қарыз сомасы аннуитеттік төлемдер формуласы негізінде
ай сайынғы төлемдер барлық есептік екзең ішінде қарызгердің жиынтық
несиеге алынған үй сол мезеттің өзінде несие бойынша кепілдік
орнын толтыру жағдайында ипотекалық несие негізінде сатып алынған және
ипотекаға қойылған тұрғын үй әр түрлі шектеулерден тәуелсіз сондай-ақ,
несиеге алынған тұрғын үй қарызгер тарапынан тиімді түрде пайдаланылуы
Қазақстандағы тұрғын үй нарығының ерекшеліктерінің халықтың табысын есепке алаотырып
ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция қарқынын есепке алаотырып индексацияланған
несие сомасы оған сатып алынатын және кепілдік ретінде қарастырылған
орнатылатын сыйақы мөлшерлемесі нарықтық яғни оның өз уақтысында төленуін
негізгі қарыз сомасымен ол бойынша пайыздар аннуитеттік төлемдер формуласы
Компания тарапынан банктерден алынған ипотекалық тұрғын үй несиелері келксідей
Берілетін ипотекалық тұрғын үй несиесі, ол бойынша жүзеге асырылатын
Несиелер үш және одан артық жылға беріледі;
Ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша есептелетін сий ақы мөлшерлемесі
Берілетін несиенің максималды сомасы 4,5 млн. тенгеден (30 мың
Ипотекалық несие көп қабатты үйдегі жеке бір квартираны иемдену
Компания ай сайынғы немесе тоқсан сайын бірдей төлемдермен өтелінетін
мұнда:
A – аннуитеттік төлем сомасы;
S – несие сомасы;
P – кезеңдер бойынша проценттік ставка (улестік)
n – кезеңдер саны.
Бұл коэффицент қарызгердің өз бюджетіндегі барлық мідеттемелерінін несие
Ипотеқалық несие сомасымен кепілдікке қойылған мүлік құнының арасындағы қатынас
Жоғарыда аталған талаптарға сайкес бұл ара қатнастың максималды қолемі
К з = И / К * 100
мұнда:
К3 -- ипотекалық міндеттеме коэффициенті, %
И - ипотекалық несие сомасы;
К - қозғалмайтын мүліктін жалпы сомасы.
Бұл коэффицинт банк-кредитор және копманияның өз мойнына алатын
Компания ипотекалық турғын үй несиесінің түріне байланысты
Сүйтіп, ең негізгі кезеңдердің бірі болып ипотекалық несиелерді беру
Банктер тарапынан ипотекалық несиелердің жузеге асырудың негізгі
несие сомасы;
мерзімі;
несиені пайдаланғаны үшін төленетін проценттік ставка мөлшері;
несие мен проценттік төлемдердің өтеліну кезектілігі;
несиелік келісім шарты бузу және несие мен проценттердің
Ал ипотека туралы келісімде келесідей шарттар қарастырылады:
ипотека затты;
кепілдікке қойылған үйдің бағасы;
ипотекамен қамтамасы етілген негізгі мідеттемелердің көлемі (ипотекалық
берілген несие сомасы мен ақша қаражаттарын пайдаланғаны үшін өтелетін
несие мерзімі (яғни негізгі міндеттемелердің орындалу мерзімі)
ипотекаға қойылған мүліктің қарызгер пайдалануында екендігін растайтын көрсетме;
ипотекаға қойылған мүлікті сақтандыру бойынша қойылатын талаптар;
ипотека заттын қарызгер иелігінен алу және т.б. шарттар туралы
Несиелік және ипотекалық келісім шарт бойынша екі жақтын құқықтары
Егерде қарызгер несиені қайтармаған жағдайында кредитор кепілдікке қайылған мүлікті
Ипотекалық несиені алудың стандарты тәртібі келесідей негізгі етатардан
1) қарызгерді алдын ала
Қарызгер несиелік келісім шартқа отыру олдында кредитор турлы өзіне
кредитор тарапынан ипотеклық несиенің отеліну иқтымалдығын бағалау және қарызгердің
Жоғарыда аталған процедура қарызгер андеррайтингі деп аталады. Кредитор қарызге
кредитор талатары мен қарызгердің қаржылық жағдайына сәй келетін пәтер
Екінші жағдайда потенциалды қарызгер кредитордың есептеген және берілүі мумкін
ипотека затын яғни үйді оның нарықтық құнын аныктау арқылы
Мұнда, қарызгер мен үй иесі арасындағы сату-сатып алу туралы
Тиімді шешім қабылдаған кезде кредитор қарызгермен несиелік келісім шартқа
Нисенің қамтамасыз етілуі келесі құжаттар негізінде жүзеге
жасалынған мәміленін нотериалды түрде расталғандығын білдіретін тұрғын үй
сату-сатып алу және тұрғын үй ипотекасы туралы үш жақты
сату-сатып алу келісім шартын тіркелген кезден бастап турғын үй
турғын үй сатушысымен (иесімен) есеп айырысу. Қарызгер алдын ала
Ипотека заттын, қарызгердің өміргер, сондай-ақ, мүмкіндігінше турғын үйге деген
Қарызгер тарапынан міндетемелер орындалмаған жағдайда кредитор кепілдікке қойылған мүлікті
Ипотека затты жузеге асырылған соң алынған сома кредитор қарызын
Несиелік тоәуекелді төмендету үшін келесі шарттар жузеге асырылуы қажет:
кредиторды қарызды өндіру және кепілдікке қойылған мүлікті жузеге асырудың
қарастырылған құықтардың келіп шығу тәуекелін төмендету үшін жерді, қозғалмайтын
ипотекалық несиелер андеррайтингінің механизимін қайта жасау (жақсарту);
ипотекалық несиелерге қызмет көрсетумен оларды берудің сенімді процедурасын істеп
Проценттік тәуекелді төмендету үшін кредиторлар тарапынан несие бойынша төлемдерді
Мұндай тәуекелді төмендетудің негізгі жолдарының бірі болып нарықтык
Өтімділік тәуекелін төмендету кредиторлар тарапынан тұрғын үй
2. ҚР-ғы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу қызметіне талдау
2.1. Коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу механизмі
Қазақстан Республикасында қызмет ететін екінші деңгейлі банктер ипотекалық несиелуде
Ипотекалық несие алу шарттары
Несиенi алу мақсатымен Сiзге Қазақстан Ипотекалық Компаниясына, тiкелей серiктес
Несие бойынша сыйақы мөлшерлемесi (пайыздық мөлшерлеме) қалқымалы болып келедi
- бастапқы мерзiмдi сақтай отырып және айлық өтеу сомасын
- бастапқы мерзiмдi қысқарта отырып, несие шартына қосымша келiсiм
Несие бойынша сыйақы ?
Несие бойынша соңғы сыйақы мөлшерлемесiн Компанияның серiктес банктерi ай
Несие қандай валютада берiледi?
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы бағдарламасының шеңберiнде берiлетiн несиелердiң принциптi айырмашылығы
Осымен байланысты Компания жобаларының шеңберiнде барлық несиелер теңгеде берiледi.
Бастапқы салымды төлеуге қор жетпей жатса не iстеу керек?
Сiздiң қажеттi бастапқы салым сомасына қолыңызда бар тұрғын үйдi
Несиеге қандай тұрғын үй алуға болады?
Қарыз алушы өзiнiң қалауы бойынша көп пәтерлi үйден
Қашан қарыз алушы тұрғын үйдiң нақты меншiк иесi болады?
Ипотекалық несие беру артықшылықтарының бiрi Сiз несие алумен қатар
- Сiз және банк
-
-
-
-
Несие алу үшiн қажет құжаттар тiзiмi
Ипотекалық несиені ресімдеу және беру үшін қарыз алушының ұсынатын
1. Несие шартына қол қойылғанға дейiн мiндеттi түрде ұсынылатын
1.1. Қарыз алушы белгiленген түрде қолын қойған өтiнiш-анкета.
1.2 Қарыз алушының отбасының құрамы туралы анықтама (¹3 нысан)
1.3 Қарыз алушының/қоса қарыз алушының жеке куәлiктерi (көшiрме)
1.4 Қарыз алушымен бiрге тұратын барлық кәмелетке толған отбасы
1.5 Барлық кәмелетке толмаған отбасы мүшелерiнiң тууы туралы
1.6 СТТН куәлiгi (көшiрме)
1.7 Неке қию туралы (немесе неке бұзу туралы) куәлiк
1.8 Неке келiсiм-шарты (бар болса) (көшiрме).
1.9 Бар болса, жұмыс орнындағы кадрлар қызметi куәлаған еңбек
1.11 Қарыз алушының (қоса қарыз алушының) негiзгi және қосымша
1.12 Тұрғын үйдiң меншiк иесi (қоса меншiк иесi) болып
1.13 Ипотека денiне деген құқықтарды белгiлейтiн құжаттар, соның iшiнде:
(сатушыда болатын) сатып алу-сату шарты, пәтердiң немесе үйдiң жоспары;
кадастрлық нөмiрi бар жер учаскесiне деген меншiк құқығының (пайдалану
Жылжымайтын мүлiкке деген құқықты мемлекеттiк тiркеу туралы куәлiк (Жылжымайтын
Пәтердi немесе үйдi бағалау кесiмi.
Құқықтық кадастрдың тiркеу парағынан үзiндiсi бар ¹2 ақпараттық анықтама
1.14 Жеке сақтандыру және жұмыс қабiлеттiгiн жоғалтуды сақтандыру шарты
2 Несие шартына қол қойғаннан кейiн мiндеттi түрде ұсынылатын
2.1 Мемлекеттiк тiркеуi туралы белгiсi бар ипотека шартының түпнұсқасы.
2.2 Несие қаражаттары есебiнен сатып алынған және қарыз алушының
2.3 Несие қаражаттарына сатып алынатын тұрғын үй кепiлiне және
2.4 Несие есебiнен сатып алынатын тұрғын үйдiң, сондай-ақ
3 Гарант немесе кепiлгер бар болған жағдайдағы қосымша құжаттар
Ипотекалық несиенi беруге арналған басқа да қосымша құжаттар:
3.1 Жеке немесе заңды тұлғалардың гарантиялары/кепiлдiктерi
3.2 Гаранттың (кепiлгердiң) жеке куәлiгiнiң көшiрмесi
3.3 Егер жеке тұлға гарант/кепiлгер болса – отбасының құрамы
3.4 Егер заңды тұлға гарант/кепiлгер болса –жарғының және құрылтай
3.5 Қарыз алушының мiндеттемелерiн орындауды қамсыздандыратын кепiлдiктердi банкке ұсыну
3.6 Гарантия, кепiлдiк шартына қол қойған гаранттардың және кепiлгерлердiң
3.7 Қажет болған жағдайда Компанияның сұрауы бойынша – қарыз
4 Кепiл берушi қарыз алушы болмаған жағдайда (зат кепiлгерi)
4.1 Ипотека заты деген құқықтарды белгiлейтiн құжаттар, соның iшiнде:
(сатушыда болатын)сатып алу-сату шарты, пәтердiң немесе үйдiң жоспары;
кадастрлық нөмiрi бар жер учаскесiне деген меншiк құқығының (пайдалану
Жылжымайтын мүлiкке деген құқықты мемлекеттiк тiркеу туралы куәлiк (Жылжымайтын
Пәтердi немесе үйдi бағалау кесiмi.
Құқықтық кадастрдың тiркеу парағынан үзiндiсi бар ¹2 ақпараттық анықтама
5 Қарыз алушы заңды тұлға құрмаған кәсiпкер болған жағдайда
5.1 Тұтас жылдық табыс туралы салық комитетiнiң анықтамасы
5.2 Кәсiпкердi тiркеу туралы куәлiк (патент)
5.3 Белгiлi лицензияланатын әрекет түрлерiн жүзеге асыру лицензиялары
5.4 Сауда орнының немесе өндiрiс орнының бар екендiгiн растайтын
5.5 Сауда орнына немесе өндiрiс орнына деген меншiк құқығын
5.6 Пайда болу күндерi көрсетiлген дебиторлық және кредиторлық қарыздар
5.7 Алдыңғы жылдардың салықтарының төленгендiгi туралы құжаттар
Ипотекалық несие алу шарттары
2.2.«ҚИК» ЖАҚ-тың ипотекалық несиелеу жүйесі.
Банктік мекемелердің үлестік құрылыс жүйесіне қатысуға тарту, біртіндеп несиелеу
Қазіргі жағдайда ипотека көп елдерде азаматтардың пәтер мәселесә бойынша
Нарықтық экономикаға өтумен байланысты біздің ел де ипотекаға қол
Тұрғын үй құрлысын қаржыландыру механизімінің пайда болуы, халықтың көп
2003 жылдың 1 наурызда банктер мен ипотекалық ұйымдардың айтуы
Диаграмма 1.
ҚР-ның қаржы секторы дамуының қазіргі кезеңі екінші деңгейлік банктердің
Орташа Қазақстандық жанұяға тұрғын үй мәселесін шешуге ипотека
Бір тиынның екі жағы болады демекші ипотекалық несиенің дамуы
Тұрғын үй құрлыс жинақтау банкі.
Жоғарыда атап көрсеткендей, Қазақстанда қазірде сәтті жұмыс істеп жатқан
«Қазақстандық Ипотекалық Компания» ЖАҚ-ның бағалы қағаздар операциясы бөлімінің басшысының
Қазақстандық құрылыс жинақтамалар жүйесі немістің «Bausparkassen» тұрғын үй контрактық
Қазақстанның құрылыс жинақтамалар жүйесін құру 2000 жылы тұрғын үй
Мемлекеттік бюджет қаражаттары есебінен құрылған банктің жарғылық капиталы 1,5
Болжамдар бойынша, 10 мыңнан 70 мың теңгеге дейін табыс
Отандық тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің алғашқы салымшысы елдің
Құрылған құрылыс жинақтар жүйесі ипотекалық несиелеудің жай ғана жүйесінен
Салымшы қажетті соманы жинақтағаннан кейін, ол құрылыс жинақтар жүйесінің
ҚТҚЖБ-мен бірлесе жұмыс істейтін клиент тұрғын үйді сатып және
Осылайша, тұрғын үй құрылыс жинақтар жүйесіне қатысу ҚР-да жұмыс
ҚТҚЖБ Қазақстанның ірі қалалары мен барлық облыс орталықтарындағы
Халықтың қай тобының тұрғын үй проблемасын Қазақстанды құрылған
Келтірілген мысал бойынша, біздің тұрғын үй жинақтар жүйесінің келесі
кез-келген адам 5-7 жыл бойы өзінің тұрғын үй проблемасын
орта деңгейден төмен табыс алатын отбасылар үшін жоғарыда көрсетілген
жылжымайтын мүлік бағаларының турақты жоғарылауы жағдайында орта деңгейден төмен
салымдар бойынша сыйақы ретінде банктер уәде берген жылдығы 3-4%
Отандық тұрғын үй жинақтар жүйесінің негізгі жетістіктер келесідей:
салымшыға мемлекеттен сыйақы кепілдігі (бүгінгі жағдайлар бойынша жыл сайын
балалар үшін тұрғын үй проблемасын шешу мүмкіндігі. Бұл жағдайда
тұрғын үй мен несиелендіру мезанизмі жұмысының қауіпсіздігі кепілдігі, өйткені
Жоғарыда сипатталғандарды қорытындылай келе, табысы төмен отбасыларға тіпті болашақта
2.3. 2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан Респубикасында тұрғын үй құрылысын
Бүгінгі күні Республикамызда ипотекалық тұрғын үй несиелеріне деген сұраныстың
«ҚИК» АҚ-ның Бағдарламасы бойынша ипотекалық несие, тұрғын үйді сатып
Арнайы бағдарламаның ерекшеліктері:
сыйақы ставкасы – 10%;
алғашқы жарна тұрғын үй құнының 10%-нан кем емес;
несие беру мерзімі 20 жылға дейін;
мерзімінен бұрын несие борышын өтеу 3 жыл ішінде берілмейді;
Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасының құрылысы, ең алдымен, сыйақы ставкасын
Мемлекеттік бағдарлама бойынша тұрғын үйді сату тәртібі – үкіметтің
Мемлекеттік бағдарлама бойынша тұрғын үйге қол жеткізуге мүдделі Қазақстан
Тұрғын үй сатып алудағы басым құқықтықтың берілуі:
балалары бар жас отбасына;
мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебінде тұрған мемлекеттік органдар және мекемелердегі
әлеуметтік саладағы мемлекеттік мекемелердің қызметкерлеріне.
Тұрғын үйді сатып алу туралы шешім қабылданғаннан кейін, Өкілетті
Несие алу барысын жеделдету үшін, әлеуетті несиегер алдын-ала қандай
Несие алушы сатып алу-сату шартты қолына алғаннан кейін серіктес
III. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ
3.1 Қазіргі кезеңдегі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің жағдайы
Бұрыңғы КСРО кезіндегі тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі туралы
Егерде сандық көрсеткіштерді сүйенетін болсақ ҚР-дағы тұрғын үй ахуалы
Тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныс. Қазақстандағы тұрғын үй
Соңғы 4 жыл ішіндегі халықтың өмір сүру деңгейінің негізгі
1-кесте.
ҚР-дағы халықтың тұрмыс денгейін сипаттайтын негізгі
әлеуметтік-экономикалық көрсеткіштер*.
2002ж. 2003ж. 2004ж.
2005ж.
Үй шаруашылытарының жиынтық
табысы, млрд. тенге.
1367,9
1583,5
1677,8
Халықтың жан басына шаққанда,
мың тенге.
90,8
106,1
112,8
ЖІӨ-ге салыстырмалы процентпен
78,9
78,5
64,5
Үй шаруашылықтарының соңғы
тұтыну дегейі, млрд. тенге.
1370,4
1592,4
1831,2
Халықтың жан басына шаққанда,
мың тенге.
мың тенге.
90,9
106,7
123,2
ЖІӨ-ге салыстырмалы процентпен
79,1
79,0
70,4
Халықтың жан басына шаққандағы
айлық орташа ақшалай табыстары, тенге.
3224
5539
6499
8401
Бір қызметкердің орташа айлық атаулы жалақысы, тенге.
9683
11864
14374
17364
Халықтың орташа айлық ең
төменгі күнкөріс денгейі, тенге.
3336
3394
4007
4596
Халықтың ең аз жалақы мөлшері
(айына орташа жан басына шаққанда, тенге).
2395
2605
2680
3484
Деректер көзі: Қазақстан цифрларда 2004ж. статистикалық журналы (149б.)
Кестеден көріп отырғанымыздай халықтың көптеген бөлігінің өз қаражаттарының бір
Мысалы үшін, ҚР Статистика жөніндегі Агенттіктің мәліметтері бойынша,
Ал тұрғын үй ұсынысына келетін болсақ, республика бойынша ол
2-кесте.
Қазақстанда тұрғын үйлерді іске қосу (жалпы көлемі мың шаршы
Жылдар
Барлық іске қосылған тұрғын үйлер
Меншік түріне қарай
Мемлекеттік
Мемлекеттік
емес Халық қаражаттары-ның есебінен
1996
5046
3308
1738
1122
1997 3956
2202
1654
1057
1998
2322
925
1397
764
1999
1663
556
1107
628
2000
1407
293
1114
699
2001
1344
229
1115
851
2002
1132
174
958
803
2003
1105
108
997
843
2004
1110
100
1010
958
2005
1143
86
1057
1004
Қазақстан цифрларда 2004ж. Статистикалық журнал (227б.)
Сүйтіп 1999 жылы тұрғын үй құрылысының көлемі 1994 жылмен
3-кесте
Салынған пәтерлер саны*.
2002г.
2003г.
2004г.
2005ж.
Барлық салынған пәтерлер
алаңы ш.м. (1000 адамға.) 75,7
73,6
82,0
100,7
Салынған пәтерлер саны
( 1000 адамға); 0,7
0,6
0,7
0,8
Барлық салынған пәтерлер, мың.
10,5
90,6
10,9
12,4
Пәтердің орташа мөлшері,
ш.м. 107,8
114,9
111,5
120,9
Құрылып біткезілген үйлердегі
пәтерлер саны,
(жатақханадан тыс).
100
100
100
100
Пәтер түрі бойынша
жалпы қортындыдан %-бен
Бір бөлмелі 7
6,1
8,6
6,2
Екі бөлмелі
20
16,3
17,2
18,3
Үш бөлмелі
32
32,7
36,2
37, 2
Төрт бөлмелі және одан көп
41
44,9
38,0
38, 3
Қазақстан цифрларда 2005ж. Статистикалық журнал (228б.)
Сонымен, құрылыс саласы бойынша статистикалық көрсеткіштердің ішінде айтарлықтай дәрежеде
Біріншісі жеке және жеке меншік өз бетінше үй құрушылардың
Екіншісі – бұл құрылып жатқан пәтерлердің орташа көлемінің
Алматы қаласындағы тұрғын үй құны (2003ж.)*
Алматы қаласындағы пәтерлер құны
Тұрғын үйдің екінші
ретті нарығы
Тұрғын үйдің алғашқы нарығы
Бір бөлмелі
$3000-13000
$10000-17000
Екі бөлмелі
$6000-20000
$15000-30000
Үш бөлмелі
$10000-35000
$20000-50000
Төрт бөлмелі
және одан көп
$15000-60000
$30000-100000
www. af.kz
Жүргізілген талдауға сәйкес, тұрғын үй құрылысы жыл сайын өсіп
Қорыта айтқанада, ипотекалық несиелендіру механизмі – бұл төлем қабілетті
3.2 Тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру компаниясы және оның даму
Қазақстанда ипотекалық несиелендіру жүйесінің қызмет атқарып жатқанына 10 жылдай
ҚР Азамаматтық Кодекі (Жалпы және Негізгі бөлім 27.12.1994ж.);
«Қозғалмайтын мүлік кепілдігін тіркеу туралы» 1998ж. 30 июндағы ҚР
«ҚР банктері мен банктік қызметтер туралы» ҚР президентінің бұйрығы
«Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы» заңды күші бар ҚР президентінің
Өз кезегінде 2000 жылдың 25 августында «Тұрғын үй құрылысын
Осылайша, экопомикалық тұрақсыз жағдайда яғни мемлекетте үлкен көлемде ипотекалық
Осыдан келіп шығып Қазақстан үшін ең тиімді модель Малайзиялық
Егерде қайта сатып алу міндеттемесінсіз келісім жасалынған болса ол
Сол концепция негізінде 2000 жылдың 20 декабырында ҚР ҰБ-кі
КИК-тің негізгі қызмет түрлеріне келесілер жатады:
- өз құқығына суйене отырып орнатылған стандарттар мен талаптар
турақты және қалқымалы проценттік ставкалармен құнды қағаздар шығару;
тұрғын үй құрылысы саласына инвесторлар қаражаттарын тарту;
КБ-тердің қаржылық жағдайы туралы мәліметтер алып отыру туарлы ҰБ-пен
- банктерге ипотекалық несие бойынша әдістемелік насихаттамалар дайындау;
- ипотекалық несиетуралы банктерге консалтингтік қызметтер көрсету,
Компания келесідей құқықтарға ие:
- банктер әкелген ипотекалық несие бойынша мәліметтерге талдау жүргізу;
- олардың сапасын тексеру;
- мемлекеттік және басқа да мекемелерден қарызгер туралы мәліметтер
- ипотекалық несиелендіру бойынша мамандардың классификациясын жоғарылату мақсатында оларды
Компанияның ұйымдық құрылымынан басқа оның қызмет ету принциптері де
Ипотекалық несиелер – бұл ұзақ мерзімді құнды қағаздар болып,
Екінші ретті ипотекалық нарықты ұйымдастырудың келесідей айырмашылықтардан тұратын негізгі
Европалық моделге сәйкес банктер облигациялар шығаруды өз бетінше асырады
Несиелендіру схемасы қарапайым болып келеді. Банктер нарықта делдал ретінде
Келесі саты ипотекалық облигацияларды шығару – яғни осы жоғары
Жабу принципі (орнын толтыру) – кепілхат бойынша кепілдікке қойылған
Сәйкестік принципі – активтер мен тартылған құралдар мерзімі бір
Американдық модель екінші ретті ипотекалық нарықтың екі денгейлі моделі
Алғашқы кезеңде ЕДБ-лер жеке тұлғаларға үй сатып алу үшін
Ипотекалық несие көрсеткіштері (пйыз, мерзім, несие көлемі) компания мен
- несие ҚР ҰБ-і алассификациясына сәйкес стандартты болуы керек;
- берілетін несие көлемі алынатын үй құнының 70%-нан аспаған
- қарызгер үй құнының 30%-нан кем болмаған сомада алғашқы
- алынған үй несие кепілдігі ретінде қызмет етеді;
- кепілдік пен қарызгердің өмірі сондай-ақ, жұмысбастылығы міндетті түрде
Егерде банк ипотекалық несиені Компанияға сатқысы келсе онда ол
Екінші кезеңде компания коммерциялық банктерге ипотекалық несиелерді сату мүмкіндігін
Компанияның ипотекалық облигациялардың келесі негізгі екі түрін шығару және
1) Купонды облигациялар – номиналды құнына сәйкес процентпен есептелетін
2) Дисконтты ипотекалық облигациялар – бұл табыс көзі олардың
Үшінші кезеңде институтционалды инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары) екінші
Жалпы ипотекалық несиелендірудің Қазақстандық моделі келесідей болып келеді:
1- тұрғын үй үшін ақшалай қаражаттардың өткізілуі;
2- тұрғын үйге деген құқықтың берілуі;
3- ипотекалық несиені беру;
4-үйді кепілдікке қою (ипотека);
9- кепілдікке қойылған мүлік пен қарызгер өмірінің сақтандырылуы;
10 - сақтандыру жағдайы жүзеге келгенде сақтандыру көлемінің өтелінуі;
11 - кепідікке қойылған мүлікті тәуелсіз түрде бағалау;
12 - мүліктің құқықтық статусын тексеру және ипотеканы тіркеу;
13- қарызгер тарапынан өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда кепілдікке қойылған
Екінші ретті нарық
5 – ипотекалық несие бойынша талап ету құқын төмендету;
6 – ипотекалық несие үшін ақшалай қаражаттар;
7 – ипотекалық облигацияларды орналастыру;
8 – ипотекалық облигациялар үшін ақшалай қаражаттар.
Компания қызмет ету барысының алғашқы кезеңінде-ақ, негізінен тұрақты проценттік
Несиенің ең төменгі мөлшері 3 мың доллар, ал оның
Компания 2001жылдың июлінен бастап өз жобасын Алматы және Астана
3.3. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіруді дамыту мәселелері мен келешегі
2000 жылы Қазакстанда ұзақ мерзімді тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін қалыптастырудағы ең басты жетістікке
Ипотекалық несие берудің халықаралық тәжірибесімен және Қазақстандағы банктердің осындай
Олай болса, 3 адамнан тұратын отбасының орташа айлық табысы
Сондықтан, ипотекалық несие беру шарттарының біркелкілігі – келесі бір
Дамыған елдердегі ипотекалық несиенің топтамасын жасағанда несиелеудің нысаны ретінде
жер телімдерін сатып алу;
жер телімдерін игеру немесе пайдалану;
тұрғын үй құрылысын жүзеге асыру;
тұрғын үйге жатпайтын нысандарды салу.
Жоғарыда көрсетілген ипотекалық несиелеу түрлерінің ішіндегілерден тұрғын үй
Мұндай жағдайда Ресейде және батыстық елдерде «аралық несиелер» деп
Аралық несиелер бойынша төленетін өсімақы мөлшерінің өте төмен екендігіне
Ипотекалық несие беретін кейбір банктер жылжымайтын мүлік жөніндегі агенттіктермен
Келесі мәселе – егер несие алушы несиенің айлық төлемақысын
Бастапқы жарна мөлшерін төмендетуге мүмкіндік беретін аса маңызды тәсілдердің
Бізде неліктен қосымша кепілдікті ипотекалық несие беру жүйесінің қолданылмайтынына
Меншік иелерін банктермен бірігіп жұмыс істейтін ипотекалық компаниялармен ортақтаса
«Ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және ұзақ мерзімді тұрғын үй
кредиторлар тарапынан ипотекалық облигациялар шығару және оларды қаржы нарығында
несие берушіні ұжымдық инвестициялар жүйесі арқылы қайта қаржыландыру;
несие берушіні ипотекалық несиелердің екінші нарығының операторлары арқылы қайта
банктер мен өзге де ұйымдар тарапынан берілетін несиелер мен
Бүгінгі күні ипотекалық несиелеуге ұзақ мерзімді ресурстар банктердің пассивті
Қаржылық құралдарды шығару арқылы капитал тартудың өзіндік ерекшелігі бар.
Менің ойымша, мынадай шарттарды орындаған жағдайда келешекте елімізде ипотекалық
қолданыстағы заңнамаға кейбір өзгерістер енгізу;
қаржы нарықтарының тұрақтылығын қамтамасыз ету;
нарыққа қатысушылар арасында өз міндеттерін қайта қарастыру керектігі жөніндегі
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу саласында американдық үлгінің бір түрінен саналатын
Қандай болса да Қазақстан аумағында қос жүйенің қызмет етуі
ҚР Статистика жөніндегі агенттігінің мәліметтеріне жүгінсек, 2002 жылдың бірінші
5-кесте
ЕДБ-нің несиелеу объектілері бойынша жүзеге асырған несиелері
(кезең соңына млн.тенге).
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Барлық несиелер (млн. тг) 57991 85992 139070 271403 481475
оның ішінде:
айналым құралдарын сатып алуға 30852 50840 73578 166941 319684
негизгі құралдарды сатып алуға 3842 8739 14749 27718 40955
жекешелендірілген мемлекеттік объектілерді сатып алуға 995 617 1215 978
жаңа құрылыс және қайта қалпына келтіруге 7596 4530 7874
азаматтардың тұрғын үй салуы мен сатып алуына 1818 1801
азаматтардың тұтыну мақсаттарына 1105 1794 3021 6599 15251 31475
құнды қағаздар сатып алуға 454 1120 1317 7924 20165
басқа да ақсаттарға 11329 16551 34830 43267 52148 76557
“Қр-ның қаржысы”, Статистикалық жылнама 1990-2003жж. (249б.)
5-кестеден байқалғандай, 2002 жылға қарағанда тұрғын үй сатып алуға
тұрғын үй ипотекалық несиелер нарығына ұзақ мерзімді бюджеттен тыс
барлық нарыққа қатысушылардың өзара тиімді әрекеттестігін қамтамасыз етудің инфрақұрылымын
ипотекалық банктерді, ипотекалық компанияларды, сақтандыру және бағалаушы компанияларды құру;
тұрғын үй жөніндегі мәмілерді жүргізу барысында табыс салығына қатысты
мемлекет тарапынан несие алуға мақсатты субсидиялар бөлу;
ипотекалық несиелеу субъектілері арасында еркін бәсекенің дамуы үшін тең
қарызгерлерді кредиторлардың заңсыз әрекеттерінен сондай-ақ, несиені өтей алмау жағдайында
Қорыта айтқанда, ең негізгісі адамдардың ипотека туралы түсінігін кеңейту,
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚР-дағы ипотекалық қарым-қатынастарды
1. Халықаралық төжірибе көрсеткенідей
2. Қазақстандағы ипотекалық несиелендіруді дамытудың алғы шарттары болып түрғын
3.Қазақстанда ипотекалық несиелендірудің жүзеге асырыла бастағанына бес-ақ жыл
4.Қазақстанда ипотекалық несиелендіру жүйесін малазиялық моделге сүйене отырып енгізу
5. Ипотекалық ұсыныстардың
6.Өте жоғары бағалы үйлерді несиелендіру нарығы шектеулі, өйткені
яғни қарызгер міндеттемелерінің көлемі өте жоғары. Тәуекелдің тағыда
7. Қазақстанда ең алдымен қарапайым адамдардың қажеттілігін қамтамасыз ететін
8. Түрғын үйді несиелендіру жүйесінің концепциясы қадылдануымен ол
құраған болса, осы жылы (2005ж.) ол 8,6 млрд.
Қолданылған әдебиеттер тізімі
1. Хлестеков Л.И. “История ипотеки: как все начилось...”
2. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі, 2-ші пункті 299б.
Астана, Фолиант,2001.
3. «Жер туралы» ҚР президетінің заңды күші бар бұрығы
1995ж. № 2717).
4. «Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР президетінің заңды
5. Веремейкина В. Д. Ипотека в Росси: проблемы и
6. «Қозғалмалы мүлік кепідігін тіркеү туралы » ҚР заңы,
№ 254).
«Программа долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного
Методические рекомендации по организации и порядку осуществления
9. Сейткасимова Ж.Б. Казахстанское ипотечное кредитование/ Деловой мир
10. Альжакова А. Развитие системы ипотечного кредитования под
11. Сагындыкова М.С. Способы обеспечения исполнения обязательств,
а/р, А., 2000, с.7
12. Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски//Жилищное
13. Бриншинова Г.Б. Ипотечное кредитование/ Гуманитарный вестник университета им.
14.Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка.
Экономикс, 2001ж.
15. Дюзельбаева Г. Развитие системы ипотечного кредитования в зарубежных
16. Кантарбаева А.К. Ипотека зарубежных стран//Финансы Казахстана,
17. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт.// Деньги
18. Молдыбаев М. Математический анализ условий ипотечного редитования/ Вестник
19.Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски//Жилищное
20. Токобаев Н.Т., Ипотечные облигации//Рынок ценных бумаг Казахстана.
2002 - № 8
19. Досымов Б.С. Современные проблемы ипотеки.//Банки Казахстана.-2001.
№ 8.- С. 19-21.
20.Джаншанло Н.А. Современные проблемы ипотеки в РК//Банки Казахстана, 2003,
21. Карасаев С. Перспективы развития ипотечного кредитования в РК//РЦБК.-2000.
22. Краткий статистический ежегодник . А.: АСРК,2002.
23. Социально-экономическое развитие Казахстана. Статистический сборник. А.: АСРК. 2002.-№04.
24. Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования //Банки
25. Бисекова М. Жилищное кредитование: система стройсбережений и перспективы
26. Бисекова М. Жилищное кредитование: система стройсбережений и
27. nationalbank.kz
28. ipoteka.kz
29. bta.kz
30. af.kz
51
Қазақстандағы ипотеканы заңнамалық реттеу
ҚР-ның экономикасының қазіргі жағдайындағы несиенің теориялық аспектілері
Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің даму жолдары
Ипотекалық несие түсінігі туралы
Ипотекалық несиелендірудің Қазақстандағы рөлі мен алғышарттары
Ипотекалық несие туралы ақпарат
Қазақстанда ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың үлгілері
Ипотекалық несиелендіру
«Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді дамытудың негізгі бағыттары»
Екінші деңгейлі банктердің несиелеу әдістері мен формаларының дамуын қарастыру