Жылжымайтын мүлік
Мазмұны
Кіріспе...................................................................................3
1. Ипотекалық несиелеудің теориялық және
құқықтық аспектілері
1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні..................................5
1.2. Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері........12
2. Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу
саласындағы тәжірибесі
2.1. Қазақстан Республикасындағы баспананы
қаржыландыру жағдайы ………………………………..21
2.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелеу жүйесін талдау...................................................31
2.3.Акционерлік Қоғам «БанкКаспийскидің» ипотекалық
несие берудің анализі................38
3.Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеудің даму мәселелері мен болашағы
3.1. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі.......53
3.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелеудің даму стратегиясы.........................................59
Қортынды.........................................................................63
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі.............................
Кіріспе
Жақын арада Қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері арасында
Алайда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына
Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң қалдырады:
Екіншіден, талапкердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір жылжымайтын мүлік нарығының
Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі. Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында пәтерлер
Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің
Тұрғын үй мәселесі Қазақстанда кез-келген отбасын қобалжытатын жағдай. Бұл
Ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес, мысалы: залогқа
Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында мәселелер шешіліп жатыр.
Берілген мәселені зерттеу, ипотекалық несиелендіру жүйесіеің толыққанды қызмет етуін
Дипломдық жұмыстың мақсаты – ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық
Дипломдық жұмыстың көздейтін мәселелері:
Экономикалық құбылыс ретінде ипотекалық несиелендірудің мәнін зерттеу;
Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің нормативті-құқықтық базасын қарастыру;
Ипотеканы дамыту мақсатында дамыған елдердің тәжірибесін ашып көрсету;
ҚР-дағы ипотекалық несиелендіру жағдайын «КаспийлікБанк» АҚ-н мысалға ала
Зерттеу объектісі «КаспийлікБанк» АҚ-ы болып табылады.
Берілген жұмыстың теориялық-әдістемелік базасы ретінде ҚР-ның
заңдылық актілері, Президент жарлықтары, ипотекалық сұрақтар бойынша отандық
1. Ипотекалық несиелеудің теориялық және құқықтық
1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні
Ипотекалық несиелеу – жылжымалы мүлікті залогқа беру арқылы сатып
«Ипотека» термині алғашқы рет б.э.б. VІ ғ. Грецияда пайда
Кең мағынада, жүйе ретінде ипотекалық несие – ипотекалық
Бүгінгі таңда экономикасы дамыған елдердің ипотека нарығы қалыптасып, белсенді
Ипотеканың негізінде міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ету жатыр, оның негізінде
Ипотека – салынған жылжымайтын мүлік немесе оның үлесі залог
Ипотекалық несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға байланысты,
айналымдағы тауар залогы;
қайта өңдеу процесіндегі тауар залогы;
жылжымайтын мүлік;
Айналымдағы тауар залогы – бұл қарыз алушының тек қарыздың
белгілі бір бөлігін өтеген немесе шығатын (шығып отыратын) тауарларды
Қайта өңдеудегі тауар залогы - қарыз алушы өзінің
Жер учаскелерінің кепілақы затына және жерді пайдалану құқығы
Кәсіпорын немесе жалпылама ретінде басқа да мүлік кешенінің ипотекасы
Банкрот болуына байланысты, іс қозғалған немесе тарату туралы шешім
Кәсіпорын ипотекасы ақшалай міндеттемелермен қамтамасыз етілуі мүмкін, егер оның
Ғимарат, құрылыс сияқты жыжымайтын мүліктің бөлек объектісінің ипотекасы сол
Тұрғын үй мен пәтердің ипотекасының да өзіне тән ерекшеліктері
Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасының объектісі болып табылуы үшін
Бұрыннан келе жатқан міндеттемелерді орындауды қамтамасыз етудің кепілдік сияқты
Міндеттемелерді қамтамасыз ету әдісі ретінде ипотеканың сенімділігі бірқатар артықшылықтарымен
Бұл айырмашылық кепілдің өзінің мағынансынан туындайды. Кепілмен қамтамасыз етілген
Қарыз алушы үшін міндеттемені орындау мүліктен айырылу немесе мүлік
Жылжымайтын мүлік несиені қамтамасыз ету үшін пайдаланылады, сонымен бірге
Ипотекалық несиелеу жүйесі екі бағыттан тұрады: шаруашылық субъектілері мен
Екінші деңгейлі нарықтарда ипотекалық несиелерді сату, ол несиелеуге керекті
Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық банктер жұмыс істейді. Екінші бағытпен
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелеріне шет елдік мемлекет кепіл болады,
Ипотекалық нарық – банк және басқа да мекемелермен тұрғын
Ипотекалық нарық – қор нарығының ипотекалық сегментімен банктік қызмет
Бірінші деңгейлі нарықта несие беруші мен қарыз алушы бір-бірімен
Бұны закладной (қарыздық міндеттеме) деп те атайды. Несиелік келісім-шартқа
Схемалық түрде берілген нарықтық қатынастарды былай көрсетуге болады:
1 схема: Нарықтық қатнастар.
Клиент банктік несиелік келісім-шартқа отырып, несие сомасын өз мерзімінде
Қарыз алушымен салыстырғанда банк туралы былай айта алмаймыз.
Банк өзінің ипотекалық нарықтағы қызметін тиімді ұйымдастырып, қамтамасыз ету
Бұл мәселені шешу үшін банктің өзінің портфелінен ипотекалық нарықтың
Екінші деңгейлі нарықта арнайы құнды қағаздарды шығару арқылы несие
ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен басқа да
ірі эмиссионды – қаржылық корпорациялар. Олар банктерден бірінші деңгейлі
нақты ақшаға эмиссионды – қаржылық корпорациялардан құнды қағаздарды сатып
ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Схемалық түрде екінші деңгейлі ипотекалық нарықтық қызметін былай
көрсетуге болады: Екінші деңгейлі ипотекалық нарықта айналатын құнды қағаздардың
Берілген нарықтық қызмет ету мен ұйымдастырудың негізгі мақсаты –
Несие ресурстарының арзандауына банктің ипотекалық несиелеу субъектілеріне қосымша ресурстарды
2 схема: Екінші деңгейлі нарықтық қызмет.
Ипотекалық нарықта тауар болып несие саналады. Ол тұрғын үй
Ипотекалық нарықтың көлемі үй шаруашылықтары тарапынан ипотекалық несиеге төлем
Берілген сұранысты қанағатандыру мүмкін болмаған жағдайда нарықта көп жылдар
Тұрғын үйдің өте қымбат болуына байланысты пайда болатын ағымдық
Клиент банкпен келісім-шартқа отырып, несиені қайтару мен оны пайдаланғаны
Тұрғын үйге байланысты ипотекалық несиелеудің екінші деңгейлі нарығының қызмет
Бұл жағдайларда ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің несие ресурстары көп
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болуы мен дамуы ипотека бойынша
Ипотекалық несие дегеніміз шаруашылық субъектілері мен халықты ипотекалық несиелеумен
Ипотека жер бойынша кадастрде ипотекаға берілетін заттың орналасу жері
Ипотеканы анықтағанда жер учаскелерін тіркеу закладной түрінде жылжымайтын мүлікке
Берілген материалды қарастыру негізінде біз ипотеканы жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз
Кепілақы объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің артықшылығы оның тұрақты орналасуы
Жылжымайтын мүліктің физикалық сипаты бойынша кепілақы берушінің салынған объектіні
Ипотекалық несиелеу түсінігі үш жағдайдан тұрады:
Несиелер көбінесе көп уақыт мерзіміне беріледі: 10-30 жыл;
Несиелеу тұрғын үй сатып алуға не салуға беріледі;
Алынған тұрғын үй кепілақы болып есептеледі, несиені төлемеген жағдайда
Ипотекалық несиелеу тәртібі оның бағасының тұрақтылығымен бірге
салынған мүліктің сақталуын (қауіпсіздігін) қамтамасыз етеді, несие беруші банкке
1.2. Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері
Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық жүйенің барлық
Кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі
Алайда, «Тұрғын үй жинақ банкісінің» арқасында Қазастан
Республикасының 23 желтоқсан 1995 жылы Қазақстан Республикасы Президентінің «Жылжымайтын
Сол кезде келесі негізгі нормативті құжаттар қабылданған:
1). Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы «Жер
2) Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы «Жылжымайтын
3) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы
4) Жер учаскелеріне ипотеканың ерекшелігі, жерді пайдалануға құқықты
а) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы
б) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 7 маусым 1996 жылы
в) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 22 желтоқсан 1997 жылы
«Жерге жеке меншік құқығы» түсінігінің енуі ипотеканың дамуына әсер
Жерге жеке меншік азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғаларға
Азаматтардың жеке меншігінде жеке шаруашылық жүргізетін, мал шаруашылығымен айналысуға
Азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың жеке меншігінде құрылысқа
Кондоминимум түсінігінде анықтама бере кеткен жөн. Кондоминимум дегеніміз жылжымайтын
Ал бөлек меншікке кірмейтін жылжымайтын мүліктің бөліктері (үй бойынша
Мұндай меншік формасын қолдану, яғни пәтерлер мен тұрмыстық емес
Егер жер учаскесінде ғимараттар орналасса, онда осы ғимараттарға меншік
Бірнеше пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар орналасқан үй бойынша
«Сервитут» сөзінің де өз орны бар. Сервитут – жеке
Жер учаскелеріне кепілақы мен жерді пайдалану құқы бойынша ипотекалық
а) жеке меншік құқығында жер учаскесі бар жеке
емес заңды тұлғалар;
ә) жер учаскесінде жерді пайдалану құқы бар жеке және
Кәсіпорын, ғимарат, пәтерлердің кепілақылары келісім-шарт жасасқан соң күшіне енеді.
Ипотекалық келісім шарт жазбаша түрде бекітіледі, кепілақы беруші мен
Ипотека құқы ипотекалық келісім-шарт тіркелген уақыттан бастап пайда болады.
Ипотекалық келісім шарттың субъектілері болып табылатындар:
а) Ипотекалық келісім шарттың жақтары (кепілақы беруші) және (кепілақы
б) Тіркейтін орын;
в) Біртекті кепілақылық реестрді ұстаушы.
Ипотекалық келісім шартта мыналар көрсетілуі қажет:
кепілақы беруші мен кепілақы ұстаушының мекен-жайы, сондай -ақ заттық
негізгі міндеттемелердің мән-мағынасы, оның көлемі мен орындалуы мерзімі;
салынған жылжымайтын мүліктің орналасуы мен описі;
кепілақы берушінің ипотека берілетін жылжымайтын мүлікке құқы;
екі жақтың қайсысының болмасын арызы бойынша ипотекалық келісім-шартта заңмен
Кепілақы ұстаушы ипотека затын пайдалану арқылы алынған
табыстарын, өнімін, қарыздық міндеттемелерде басқа тәртіп көрсетілмесе өз бетінше
мүлікті шаруашылықты жүргізуге беру, жалға беру (егер заңмен шектелмесе)
Ипотека затын мұра бойынша беру үшін кепілақы ұстаушының келісімі
Ипотека затының зақымдануына немесе заң негізінде оған жеке меншік
Кепілақы беруші зақымданудан ипотека затын оның толық сомасы бойынша
Кепілақы ұстаушы құжат бойынша және фактірлі ипотека затын сақтау
Ипотека бойынша келісім-шарт кепілақы берушінің айтарлықтай әрекет еркіндігін қарастыруы
салынған мүлікті міндеттеме бойынша қарыз алушыға аудару мүмкіндігі;
мүлікті жалға беру;
кепілақы ұстаушының құқықтары ипотекалық куәлікті беру арқылы бекітіледі. Ипотекалық
негізгі міндеттемелерді орындауға;
салынған жылжымайтын мүлікке, негізгі міндеттемелерді орындау мақсатында төлетіп алуға
Ипотекалық куәлік бір данада құрастырылып, кепілақы ұстаушыға
беріледі. Ипотекалық келісім-шарттың барлық даналарында ипотекалық куәліктің берілгендігі туралы
Ипотекалық куәлікті берумен оның одан әрі басқа иелерге беріліп
Ипотекалық куәлік бойынша құқық беру басқа адамның пайдасына ипотекалық
Ипотекалық куәлік оны басқа тұлғаға ипотекалық куәліктің заңды иесімен
Ипотекалық куәлік кепілақымен қамтамасыз етілген міндеттемені орындамағанда ипотекалық куәліктің
Ипотекалық куәліктің кепілақы ұстаушысы немесе сотпен ипотекалық куәлікке құқық
Ипотеканы жүзеге асыру нәтижесінде алынған сомалар ипотекалық куәліктің кепілақы
Қарыздық міндеттеме әрекет ету мерзімінде қарыз алушы салынған жылжымайтын
кепілдік болып табылатын жылжымайтын мүлік бойынша барлық салықтарды төлеу;
салынған мүлікті сақтандыруға қолдау көрсету, несие берушінің өрт, дауыл
мүлікті әрқашан да жақсы қалыпта сақтау;
мүлікке ірі өзгерістер енгізбес бұрын несие берушіден рұқсат сұрау.
Осы міндеттемелердің қайсысын болса да орындамау қарыз алушының
қарыз міндеттемелерін орындамау болып табылады. Мұндай жағдай болғанда қарыз
Келісім-шартқа несие беруші өз несиесін қайтару мерзімін ұзарта алады
Қарыздық міндеттемелердің басқа жағдайлары – егер қарыз алушы қарыз
Қарыз алушы салықтар мен сақтандыру премияларын төлемегенде немесе мүлікке
Мұндай ауытқуларды қалпына келтіру үшін несие берушінің кеткен ақша
Көптеген несие берушілер қарыз алушылардан резервтік қорды (жабық шот
Кепілақыға несие берілген кезде қарыз алушы жылжымайтын мүлікке төленбеген
Егер жаңа сақтаныдру полисі жаңадан сатылып алынса, сақтандыру приемияларын
Жылжымайтын мүлікке кепілақылық несиелеу жүзеге асырылғаннан кейін, несие беруші
талап ете алады.
Көптеген қарыздық міндеттемелер бойынша құжаттарда оларды жоққа шығару жағдайы
Егер қарыз толық өтелсе, несие беруші кепілақыны босатуды рәсімдеу
Бұл құжатты тіркеу арқылы мүлік иесі бұрын салықтарды төлемегені
Несие беруші қарыз адамның қарыздық міндеттемесін қайта сатып алу
Қазіргі кезде кепілақылық құжаттар бірнеше заңдылық акітлерімен реттеледі:
кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі
кәсіпорын, ғимарат, пәтерлер кепілақылары жер учаскелері мен басқа да
жер учаскелерінің ипотекасына ерекшеліктер мен оларға құқықтар Қазақстан Республикасының
жылжымайтын мүлік ипотекасы да Қазақстан Республикасының Президентінің 25 желтоқсан
Кепілақылық қатынастар банк сомасында Қазақстан Республикасының
Ұлттық банкісінің заң күші бар нормативті актілерімен реттеледі, ол
Ипотеканы несиелеуде қарызбен оны қамтамасыз ету қаражаттары бойынша келісімдер
Оның негізгісіне қарыздары үшін мүлікті мәжбүрлеп ұстау құқығы жатады.
Қарыздары бойынша көп уақыт пен мүлікті мәжбүрлеп қалдыру көп
Жылжымайтын мүлікке жек меншік құқығын беру заңдылық құжаттары арқылы
Несие беруші ретінде банк немесе басқа несие мекемелері басқа
Жылжымайтын мүлікке кепілақы-бұл меншікті сатып алу әдісі емес, тек
Егер қарызды өтемесе, қарыз адамды салынған мүлікті қайта сатып
Заңнамаға сәйкес қарыздық міндеттемеде көрсетілгендей қарыз адам мүлікті қайта
Ипотека жүйесі дамыған елдердің заңдарында «қарыз адамның қайта сатып
Заңдаманың тағы бір маңызды кепілақылық құқықтағы заң нормасына кепілақылық
Жоғарыда айтылғандарды қорытындылай келе, ипотекалық міндеттемелер нарығы жылжымайтын мүлікпен
қарастырылған меншікті қайта сатып алу құқығынан айыру процесі ерекше
2. Қазақстан банктерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы
2.1.Қазақстан Республикасындағы баспананы қаржыландыру жағдайы
Қазақстан Республикасының тұрғын үй саласындағы нарықтық қатынастардың дамуы туралы
Тұрғын үй қорын жекешелендіруді белсенді жүргізу мен тұрғын үй
Қазіргі жағдайда мемлекет тұрғын үй құрылысын қаржыландыруды қойды, ережеден
Мемлекет құрылыс секторына көмек көрсетпеуі құрылыс көлемінің қысқаруына алып
Қазақстан тұрғындарының баспана мәселесінің шешілуі тұрғын үйді бюджеттен тыс
Бүгінгі таңдағы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің дамуы бірнеше проблемаларға
ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің қаржалаық базасы
ретінде банктерде ұзақ мерзімді қорлардың (ресурстардың) болмауы; депозит түрінде
ішкі қаржы нарығындағы қаржы қорларының тым жоғары
бағаға ие болуы. Ол несие бойынша жоғары пайыздықмөлшерлеме
1999 жылдың сәуірінде теңгенің девальвациясынан кейін
халықтың айтарлықтай нақты табысқа жетуі; доллардың өсуіне байланысты табыстың
халықтың төмен төлем қабілеттік сұранысы;
қозғалымсыздық нарығында қолайсыз жағдайдың болуы:
а) тұрғын үйге, Қазақстан қалаларының көпшілігінде тұрғылықсыз
қозғалымсыздық нысаналарының бағасының төмендеуі және кепілдің сәйкес келген
ә) құрылыс ұйымдарының жаңа тұрғын үй салуға қызығушылығының, себебі
б) баспана құрылысының құрылымының кемшіліктері, құрылыс ұйымдары орташа қамтамасыз
в) екінші қайтара баспана нарығында сапасыз тұрғын үйдің елеулі
г) ипотекалық нарық субъектілері үшін қозғалымсыздық мүлік туралы стандартқа
ғ) жылжымайтын мүлікпен кепілді дербес бағалау институтының дамымауы;
д) жылжымайтын мүлікті, сонымен қатар азаматтардың өмірі мен еңбек
е) ипотекалық несиемен жұмыс істеуге дағдыланған банк мамандарының аз
Аталған қиындықтарға қарамастан, банктер ипотекалық несиеге назар аударып, оны
« Бізде тұрғын үй бағдарламасы іске асырылып жатқанына
Тек 2005 жылы ғана қаржыландырудың барлық
Осы саладағы табыстар мен кемшіліктерді тыңғылықты
Жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін
Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға
Елімізде тұрғын үйді жалға беру рыногын әлемдік стандарттарға
Алматының бірқатар банк қызметкерлерімен кездесу Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің қалыптасу
Ипотеканың дамуының тағы бір факторы болып зейнетақы реформасының ұтымды
Үйлесімді жағдай жасалған кезде зейнетақы қорларының ақшалары (мамандардың
Банктерге деген сенімнің артуы мен оларға депозиттердің түсуіне өзара
Қазақстанның бірқатар банктері тұрғын үй несиелеу саласында біршама тәжірибеге
Қазіргі кезде коммерциялық банктер классикалық ипотекалық несиелеуді жеке жобалар
мемлекеттік қызметкерлерін немесе банктің аффилияланған
тұлғаларын несиелеу («Біріккен банк лариба-банкі», «Ұлттық банкі» АҚ, «КаспийлікБанкі»
банктің ірі клиентінің қызметкерлерін несиелеу, клиентті
несиелеу, берілген несиені қайтару бойынша жұмыс берушінің кепіл беру
тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу («Каспийлік банк» АҚ және
Қазіргі кезде «БТА-Ипотека» компаниясы ипотекалық несие бойынша «жеке»
Классикалық ипотекалық несиелеу сызбасы бойынша жұмыс кезінде еңбек шығындары
Азаматтарды ипотекалық несиелеу саласында белсенді қызмет көрсетуді «БТА-Ипотека» АҚ
Тұрақты қаржылық базаға ие бола тұра «БТА-Ипотека» соңғы жылдары
ипотекалық сызба – сатып алынған үйді кепідікке алу арқылы
сатып алу құқығы бар жалға алу сызбасы бойынша тұрғын
Қазіргі кезде компанияда көбінесе жеке тұлғаларды ипотекалық
несиелеу кезінде екінші сызба қолданылады. Бұл қарыз алушының ипотекалық
Жылжымайтын мүлікті (тұрғын үй, баспана) жалға алу сызбасы келесіден
Сонымен бірге пәтерге ие болу құқығы компанияда қалып, пайдалану
Бұл жағдайда екі жақ сызба бойынша жұмыс істейді:
«БТА-Ипотек» қарыз алушы қалаған баспана мен қарыз алушының андеррайтингін
компания пәтерді сатушымен сатып алу келісім-шартын жасайды;
жылжымайтын мүлік орталығында екі жақ жекеменшік құқығының компанияға өтуін
компания баспана иелігі туралы куәлік алады;
«БТА-Ипотек» қарыз алушымен сатып алу құқығы бар жалға алуға
қарыз алушы жалға алу төлемі мен сатып алу төлемін
компаниямен қарыз алушы иелену құқығының өтуі туралы мәміле жасалады;
жылжымайтын мүлік орталығында екі жақ иелену құқығының өтуін бекітеді.
Қажетті келісім-шарттарын жасау туралы шешім қабылдамастан бұрын
«БТА-Ипотека» ауқатты клиенттерінен жұмыс орнынан олардың табысы туралы анықтама
Қазіргі кезде компания балансында 100-ге жуық пәтер бар, оларға
Банк ұстанып отырған азаматтармен баспана алуды қаржыландыру сызбасын бағалай
Атаулы ұсыныстың басты кемшілігі болып азаматтың алынған баспанаға компания
Банк балансына баспананы тіркеу мүлік салығының көбейуіне әкеледі.Жалға алу
Қарыз алушының төлей алмау мүмкіндігі туындаған кезде компанияда тап
Сонымен бірге компания мамандарының айтуынша жалға алу сызбасымен байланысты
Жалпы айтқанда, қазіргі уақытта компаниямен іске асырылып жатқан сызбаны
несиелеу мерзімі 10 жылға дейін;
несие сомасы – алынған пәтер құнының 70 пайызына дейін;
несие валютасы –несие АҚШ долларына байланысты теңгемен беріледі, барлық
несие бойынша пайыздық мөлшерлеме – доллармен санағанда 17-21 пайыз
несие төлеу-біркелкі ай сайынғы төлемдер (аннуитеттік төлемдер);
несие берудегі міндетті шарт-қарыз алушыда пәтер құнының кем дегенде
ипотекалық несиені қамтамасыз етуші болып табылатын жылжымайтын мүлікті бағалауды
Қазіргі кезде банктер көбінесе жалға алу бойынша несие береді.
талдаушыларының бағалауынша, олар үшін бұл несиелеудің ең тиімді формасы.
Бірқатар банктер баспана алуға ипотекалық несиелік кезінде қауіпті төмендету
Қосымша кепілдіктер ретінде баспана алуға несие алушы қызметкерлері бар
Басқа банктер қосымша кепілдеме ретінде азаматтардың кепілдемесін қабылдайды. «БТА-
Несиенің нақты сомасы алынып отырған пәтердің нарықтық құнының
Баспана нарығын қалыптасыруда үлкен кедергі болып банктердің тұрғын үйлерді
несиелік өнімдердің көпшілігі АҚШ долларымен номинацияланған несие беруге бағдар
қазіргі кездегі несиелеудің басым сызбасы болып артынан сатыпалу құқы
анағұрлым нарық несиелер бойынша пайыз мөлшерлемесі
доллармен есептегенде жылдық 17%–дан 24%–ға дейінгі деңгейде өлшенеді;
алынған үйдің құнынан 50-70 % көлемінде несие беріледі;
банктер қарыз алушыдан сатып алынатын үйдің құнынан кем
дегенде 30 %-ға жуық сомасының болуын талап етеді;
алынатын баспана банк мамандарымен бағаланады;
банктер несиені не өздерінің қызметкерлеріне, не аталған
банктің қызметін пайдаланушы тұрақты кәсіпорындар мен ұйымдарда қызмет ететін
тұрмыстық жағдайларды жақсартуға несиелеудің дамуына
(аралық несиелеу) деген қызығушылықтың бар болуы несие көлемін төмендетіп,
Банк секторындағы жағдай мен банктің болашақ жоспарларын бағалайотырып, ипотекалық
Ипотекалық несиелеудің өзара байланысқан жүйесін құру мен өңдеуді бастауға
Соңғы жылдары Қызылорда қаласы шындығындада «үлкен құрылыс алаңына» айналып
Тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған аймақтық
Тұрғын үй бағдарламасының өткен жылы жүзеге асырылу нәтижесі
Өткен жылдың ішінде 128 пәтерлік тағы бір көп
Қалаға қарасты кент және ауылдық округтерде жас
Тұрғын үй бағдарламасы бойынша биылғы жылы салынатын
Ел басы Н. Назарбаевтың Қазақстан халқына арнаған
Жақында республиканың статистика жөніндегі агенттігі аймақтар бойынша
Сонымен қатар Ақтөбе қаласын айтып өтсек. Ақтөбе облысы өткен
Өткен жылы Ақтөбе қаласында ипотекалық несие бойынша
Ипотекалық несие арқылы тұрғын үй құрылысын жүргізуді
Ипотекалық несие арқылы пәтерге қол созғандарды талдай келгенде,
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесін талдау
Қазіргі кезде орташа Қазақстандық отбасының жылдық шығындарының экономикалық мөлшері
Қазақстанның басым бөлігі тұрақты табысқа ие, бірақ та жеткілікті
Ипотекалық несиелеу жүйесі баспана нарығында халықтың төлеуге қабілетті сұраныс
Бұл бағыттағы Үкіметтің бірінші кезеңі болып, 21.08.2000 жылғы «Қазақстан
Ұсынылып отырған тұжырымдама негізгі болып еркін нарықта дайын баспана
Сонымен бірге қаржы жүйесі анағұрлым дамыған мемлекеттерде бұл мәселе
Сонымен қатар, бұл форма экономикалық қызмет саласындағы негізгі
Қазақстанның ипотекалық компаниясының негізгі қызметтері:
ипотекалық несиелеу үрдісіне қойылатын талаптар мен
бекітілген стандарттардың негізінде алашақтарды кері қаржыландыру;
құнды ипотекалық қағаздарды шығару;
тұрмыс үй несиелеу саласында инвесторлардың ақшаларын
тарту;
ипотекалық несиелеу операциясын жүргізудің анағұрлым тиімді тәжірибесін енгізуде және
ипотекалық несиелердің қаупін жасап шығаруда алашақтардың көмек көрсетуі.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесі ипотекалық несиелеудің дүниежүзілік тәжірибесіндегі
Бағдарламаның құқықтық негізі алашақ банктермен қарыз алушыны несиелеу механизмі
Сонымен бірге тұрғын үй несиелеу үрдісіне қатысушылардың тиімді өзара
Ипотекалық несиелеудің дүниежүзілік тәжірибесінде ипотекалық несиелеудің алғы және екінші
Негізінде ипотекалық несиелеудің екі деңгейлік жүйесі қарастырылған. Яғни, Қазақстанның
Компанияның әріптес банктерімен және басқа да, ипотекалық несиелеумен айналысатын
Несиеге алынған баспана несиені қамтамасыз етуші болып табылады. Ол
Әрине, несие келісімі шарты үлкен маңызға ие, оның жасалу
берілген несие сомасы;
берілген мерзім;
несие бойынша сыйақы пайыздарының көлемі;
несиені төлеу мен ол бойынша есептелген пайыздарды төлеу кезегі;
келісім шартты ұзақ мерзімді бұзуға қажетті құжаттар.
Ипотекалық несие берудің басты шарты қарыз алушының ипотекаға
келісім-шарт жасауға келісім беруі болып табылады. Ипотека туралы келісім-шартта
Ипотекалық несие алу үрдісі стандартталған. Ол келесі кезеңдерден тұрады:
қарыз алушының алдын-ала квалификациялау кезеңі: бұл кезеңде қарыз алушы
қарыз алушының қаржы мүмкіндіктері мен алашақтың талаптарына сәйкес келген
ипотека нысанасы ретінде оның нарықтық бағасын анықтау мақсатында баспананы
қарыз алушының андеррайтингі: бұл кезең қарыз алушының несиені төлеу
келісім-шарт жасау кезеңі: а) сатып алушы мен сатушының баспананы
Жеке меншік құқығының өтуі мен ипотека іс жүзіндегі заң
талаптарына сәйкес ресімделіп, тіркеледі:
1) сатушымен есеп жүргізу кезеңі;
2) алынатын баспананы сақтандыру кезеңі;
3) ипотека келісім-шартын жасау.
Дәстүрге сәйкес, алашақ артынша несиеге қызмет көрсету жүргізеді, яғни
Несие келісім-шарты бойынша міндеттемелер орындалғаннан кейін, несие өтелген деп
Несие келісім-шартының талаптарын қарыз алушы орындамаған жағдайда алашақ кепілдікке
алашақ банк ипотекалық несие береді, одан кейін алынған баспана
Қазақстандағы ипотекалық компаниясы екінші қайтар ипотекалық нарық операторы ретінде
Институтционалдық инвесторлар екінші қайтара ипотекалық нарықта талап ету
Бұл шарттар мен талаптар жасап шығарылған компаниялар мен қарым
Бүгінгі күні Қазақстан ипотекалық қарым –қатнасы дамыған жүйе .
1-сурет Қазақстандағы ипотекалық несиелеу нарығының құрылымы
Қазіргі кезде Қазақстанда ипотекалық несиелеуі “ҚазақстанИпотекалық Компаниясы” және
1- кесте:Қазақстанда несиелеу көлемінің динамикасы.
06.2005 07.2005 08.2005 09.2005 10.2005 11.2005 12.2005
Барлық несиелер 14119 16380 18747 22268 25098 27660 29805
Ұлттық валютада 2476 3218 3488 4771 5950 6796 6727
Қысқа мерзімді 67 372 64 78 121 336 347
Ұзақ мерзімді 2409 2846 3424 4692 5829 6460 6380
Шетелдік валютада 11642 13163 18259 17497 19148 20865 22782
Қысқа мерзімді 67 165 141 109 80 80 91
Ұзақ мерзімді 11575 12998 18118 17388 19068 20785 22691
Кестеде көрсетілгендей 2005ж. шетелдік валютадағы несиелеу көлемінің өсу қарқыны
2006 жылы пайыздық қойылымның және ипотекалық несиелеу мерзімінің
ҚИК бағдарламасы бойынша жылжымайтын мүлікті несиелеудің қарқынды қатысушылары болып:
ҚИК бағдарламасы бойынша банк – серіктестермен берілетін ипотекалық
Енгізілген күні ҚИК спрэді Барлық қойы-ң белгіленуі Макс. қойылым
% маржа % маржа % маржа % маржа
01/2005 7,0% 13,6% 17,6% 17,6 4,0 16,0 2,4 17,6
04/2005 6,4% 13,6% 17,6% 17,6 4,0 13,6 0,0 17,6
05/2005 4,9% 11,9% 15,6% 15,9 4,0 13,6 1,7 15,9
08/2005 4,9% 10,0% 14,0% 13,0 3,0 13,6 3,6 13,,9
10/2005 3,6% 9,3% 13,3% 12,3 3,0 11,9 2,6 12,8
2-кесте: ҚИК бағдарламасы бойынша банк – серіктестермен берілетін
Кестеде көрсетілгендей пайыздық қойылымның төмендеуі алғашқы жылдың қаңтар
2.3. «КаспийлікБанк» АҚ-ның ипотекалық несиелеуіне талдау жасау.
“КаспийлікБанк” АҚ 16 млрд. тг. көлемінде меншікті капиталы бар
Филиал банк лицензиясы негізінде келесідей банктік операцияларды жүзеге асырады:
Жеке тұлғалардан депозиттерді қабылдау;
Заңды тұлғалардан депозиттерді қабылдау;
Банктердің және ұйымдардың кор шоттарын ашу және жүргізу;
Кассалық операциялар: қабылдау, қайта санау, айырбастау, қаптау және банкнота
Аудару операциялары: заңды және жеке тұлғалардың ақшаны аудару бойынша
Есеп – айырысу операциялары;
Ссудалық операциялар: ақша формасында несие беру: ипотекалық несиелер,тұтыну несиелері,
Шетел валютасымен айырбастау операциялары және т.б. операциялар.
«КаспийлікБанк»АҚ-ның ипотекалық несиелеуінің даму бағдарламасы:
1.Жалпы ереженің мақсаты болып шарттарды стандарттау, жеке тұлғаларға қарыз
2. Банк заңға сәйкес және банктік қарыз туралы келісімнің
3. Несиелік операциялардың бухгалтерлік есебі банктік есептік саясатының ережесін
4. Банк жұмысшылары несиелік операцияларды жүзеге асырғанда
5. Нақты несиелік операцияларды жүзеге асыру туралы шешімді
«КаспийлікБанк» АҚ-да ипотекалық несиелеудің төмендегідей төрт түрі жүзеге асырылады:
3 Кесте ипотекасы табыстылық талдауымен
Несие көлемі 270.000,0 KZT-тен 6.500,000,00 KZT МКК ГБ шешімі
Несие валютасы Теңге, АҚШ доллары
Несие мерзімі 15 жылға дейін
Бастапқы салым Мүліктің құнының 15%-нен кем емес. Бастапқы кепіл
Сыйақы KZT 3 900 000-ға дейін
3 900 001-6 500 000 16%
6 500 001-ден 15%
USD 30 000 дейін 16%
30 001 – 50 000 15%
50 001 жоғары 14%
Мерзімінен бұрын өтеу Бастапқы қарыздың өтеу сомасынан 2%-к айыппұл
Қамтамасыз етудің түрлері Алынатын мүлік 1960 ж.с., жоғары болмау
Қамтамасыз ету бойынша несиенің максималды көлемі Алынатын үйдің құнының
4.Кесте ипотекасы табыстылық талдауынсыз
Несие көлемі 270.000,0 KZT-тен 6.500,000,00 KZT МКК ГБ шешімі
Несие валютасы Теңге, АҚШ доллары
Несие мерзімі 15 жылға дейін
Бастапқы салым Мүліктің құнының 25%-нен кем емес. Бастапқы кепіл
Сыйақы
KZT
3 900 001-6 500 000 16%
6 500 001-ден 15%
USD
30 000 дейін 16%
30 001 – 50 000 15%
50 001 жоғары 14%
Мерзімінен бұрын өтеу Бастапқы қарыздың өтеу сомасынан 2%-к айыппұл
Қамтамасыз етудің түрлері Алынатын мүлік 1960 ж.с., жоғары болмау
Қамтамасыз ету бойынша несиенің максималды көлемі Алынатын үйдің құнының
Ипотекалық қарызды берудің негізгі талаптары мен сипаттамасы:
Тұрғын үй ипотекалық қарызы қарызгерге көп пәтерлі үйден жеке
Ипотекалық несие алу мерзімі 3 жыл және одан жоғары
Ипотекалық қарыз бойынша сыйақы қойылымы- толқымалы, кейбір жағдайларда тұрақты.
Мүлік алу үшін ипотекалық тұрғын үй несиесі 600 000
5.Кесте Плюс ипотекасы
Несие көлемі 270.000,0 KZT-тен 6.500,000,00 KZT МКК ГБ шешімі
Клиенттің өтініші бойынша төлеу қабілетімен сатып алынатын жылжымайтын мүлікке
Несие валютасы Теңге, АҚШ доллары
Несие мерзімі 15 жылға дейін
Бастапқы салым Мүліктің құнының 15%-нен кем емес. Бастапқы кепіл
Сыйақы
KZT
3 900 001-6 500 000 16%
6 500 001-ден 15%
30 000 дейін 16%
USD
30 001 – 50 000 15%
50 001 жоғары 14%
Мерзімінен бұрын өтеу Бастапқы қарыздың өтеу сомасынан 2%-к айыппұл
Қамтамасыз етудің түрлері Алынатын мүлік 1960 ж.с., жоғары болмау
Қамтамасыз ету бойынша несиенің максималды көлемі Алынатын үйдің құнының
Барлық несиелер бойынша негізгі қарызды қайтару мен
«КаспийлікБанк» АҚ және АҚ «ҚИК» бірлескен бағдарламасы:
6.Кесте ҚИК ипотекасы
Несие көлемі 600 000 теңге дейін
Несие валютасы Теңге
Несие мерзімі 3-20 жылға дейін
Бастапқы салым Мүліктің құнының 15%-нен кем емес. Бастапқы кепіл
Сыйақы ҚИК белгіленген қойылым -7,5% жылдық (өзгеріп тұруы мүмкін)
Мерзімінен бұрын өтеу Бастапқы қарыздың өтеу қарыз алынған күннен
Қамтамасыз етудің түрлері Алынатын мүлік 1960 ж.с., жоғары болмау
Қамтамасыз ету бойынша несиенің максималды көлемі Алынатын үйдің құнының
Несиелек сарапшымен талдау жүргізілген кезде қарыз алушы жанұясының, яғни
30 мың АҚШ долларынан (4,2 млн. Теңге) асатын барлық
Кепіл зат жағдайының мониторингі тұрақты түрде жылына бір реттен
Қарыз алушылардың табыстарының мониторингі жылына бір реттен кем
Ипотекалық тұрғын үй қарызына талаптар:
1. Қарызгер болып сатып алатын үй ол тұратын елді
2. Толық немесе жартылай алынатын мүлікке қарызгерге қарыз қаражатына
3. Қарызгерді жеке сақтандыру, кепіл затты сақтандыру келісімі болуы
Несие беруге сәйкес келетін банк комиссиялары
Банк қызметтері – 30 000 теңге;
Қолма-қол ақшаға айналдырғаны үшін комиссиялық төлем – несие сомасынан
Қарызгерге берілетін талаптары:
22 жастан жоғары;
Қалалық тіркелім;
Еңбек стажы 6 айдан кем емес;
Жалданбалы жұмыскер еңбекақы төлемінің айлық деңгейі тұрақты.
Қарызгерге және кепіл берушіге керек құжаттар тізімі
Қарызгер бойынша:
Қарыз беруге өтініш - түпнұсқа;
Қарызгердің анкетасы – түпнұсқа;
Жеке куәлігі – көшірмесі;
СТН – көшірмесі;
Қарызгердің, жанұя мүшелерінің кем дегенде
Қарызгердің және оның жанұя мүшелерінің
Қарызгердің қолының үлгісі бар
Бастапқы салым салынған жағдайда
Несиелік тарихқа субъектінің - жеке
Ипотекалық тұрғын үй қарызын алу
Кепілдік беруші бойынша:
Егер кепілдік беруші үшінші тұлға болып табылса, кепілдікпен қамтамасыз
Кепілдік берушінің жеке куәлігі мен СТН – көшірмесі (егер
Кепілдік берушінің жұбайының жеке куәлігі және СТН (егер кепіл
Басқа да бірлескен меншік иелерімен олардың жұбайларының жеке куәлігі
Кепіл мүлігінң меншік иелері мен бірлескен меншік иелерінің балаларының
Жылжымайтын мүлік нысаныныдағы кепіл зат бойынша:
Жер комитетімен берілген және жылжымайтын мүлік орталығында (БТИ) тіркелген
Жылжымайтын мүлік орталығымен толтырылған жылжымайтын мүлік объектісіне техникалық паспорт
Жылжымайтын мүлік объектісіне құқық орнататын құжат (сатып алу-сату, приватизация,
Комуналдық қызмет үшін төлемді растайтын соңғы айдағы төлем
Мүлік пен жерге салық төленгендігін растайтын соңғы салықтық кезеңнің
Тәуелсіз бағалаушының жылжымайтын мүлікті бағалағандығы туралы есеп-түпнұсқасы;
Жер комитетімен берілген және жылжымайтын мүлік орталығында (БТИ) тіркелген
Жылжымайтын мүлік орталығының толтырылған жылжымайтын мүлік объектісіне техникалық паспорт
Оның мемлекеттік тіркелуі туралы жылжымайтын мүлік орталығы мен белгіленген
Қарызгердің жұбайынан кепілдік және мүліктің соттан тыс өткізу туралы
Ипотекалық несиеге өтініш – анкета:
Несие беру шарттары;
Қарызгер/қосымша қарызгер ай сайынғы кірістері мен шығындары;
Қарызгер/қосымша қарызгер білімі мен жұмысы туралы мәлімет;
Қарызгер/қосымша қарызгердің міндеттері;
Қарызгердің (қосымша қарызгердің) меншігі болып табылатын жылжымайтын мүлік;
Бастапқы салым (үй сатып алынған кезде толтырылады);
Алынатын мүлік туралы мәлімет.
Несиелік құжаттаманы қалыптастыратын құжаттар тізімі:
Несиелік құжаттаманың бірінші бөлімі:
Құжаттардың алғашқы тізімі;
Жобаның несиелік сараптамасы;
Тәуелсіз бағалаушының немесе несиелік сарапшының кепіл мүлікті бағалауы;
Қауіпсіздік қызметкерлерімен қарызгерді тексеру шешімдері;
Несиелеу бойынша жобаны заңды сараптау;
Филиалдың несиелік комитетінің жиналыс хаттамасының – көшірмесі немесе несиелік
Құжаттың соңғы тізімі – көшірмесі;
Банктік қарыз туралы келісім шарттың – көшірмесі;
Келешектегі кепілзат келісім шартының – түпнұсқасы;
Кепілзат келісім шартының – көшірмесі;
Кепілзаттың мемлекеттік тіркеу туралы куәлігі – көшірмесі;
Тізімдеме.
Несиелік құжаттаманың екінші бөлімі (Бэк – офиста сақталады):
Қарыз келісім шартының – түпнұсқасы;
Кепілзат келісім шартының – көшірмесі;
Кепілзатты мемлекеттік тіркеу туралы куәлігі – көшірмесі;
Сақтандыру келісім шарты – түпнұсқасы;
Қарыз беруге үкім – түпнұсқасы;
Негізгі қарызды қайтару және банкке сыйақа төлеу бойынша төлем
Қарызды мақсатты қолдануы, кепіл мүліктің жағдай, қарызгердің жанұясының табыстары
Сақтандыру сыйақысын төлеу туралы төлем ордері;
Тізімдеме.
Ипотекалық несие бағдарламасы шегінде несиені беру және берілген
несиенің қайтарылуын қамтамасыз ету процессі келесі негізгі кезеңдерге бөлінген:
Өнімді таңдау және тұтынушыға сату;
Несиелік сараптаманы жүргізу және несиені беру туралы шешім қабылдау;
Несиені беру;
Несие мониторингі және оның қайтарымдылығын қамтамасыз ету.
Өнімді таңдау және тұтынушыға сату (несиелік сарапшы мен
Кезең мазмұны:
Несиелік сарапшы потенциалды клиентпен танысады, қарастырылп отырған қарыздың мөлшерін,
Клиент ұсынылған өнімді пайдалануға келісімін берген жағдайда несиелік сарапшы
Клиентке банктік қарызды алуға өтініш пен сұрақнама толтыруға көмектеседі.
Несиелік сараптаманы жүргізу және несиені беру туралы шешім қабылдау
Несиелік сарапшы бір уақытта несие бойынша несиелік істі (досье)
Несиелік сарапшы клиент алдында қарыз алушының құқықтық мәртебесін растайтын
Несиелік сарапшы қарыз алушыны тексеру үшін құжаттар көшірмесін қауіпсізлік
Кепіл затты бағалауға біріккен тексеру ұйымдастырады;
Тәуелсіз бағалаушылардың кепіл затты бағалау есебінің шынайлығын тексереді;
Несиелік сарапшы құжаттарды заңгерге өткізеді. Заңгер жоба бойынша қорытынды
Берілетін несиенің барлық шарттары Ипотекалық несиесі туралы Ережеге сәйкес
Несиені беру (несиелік сарапшы мен несиелік админастратор
Несиелік Комитет пен Несиелік бөлім басшысы несие беру туралы
Несиелік сарапшы қажетті келісім шарттарды дайындайды және оларды несие
Несиелік сарапшы кепіл затты мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыруға қажетті
Несиелік сарапшы қарыз алушы және кепіл берушімен 3 данадағы
Барлық керекті келісім шарттарға қол қойылғаннан кейін несиелік сарапшы
Несиелік сарапшы клиентті Операциондық бөлімге бағыттайды және жеке тұлғаларға
Операциондық бөлім маманы талап етуге дейінгі салым келісім шартын
Кепіл заттың мемлекеттік тіркелгені туралы құжаттарды алғаннан кейін несиелік
Несиелік сарапшы қарыз алушы мен несие бойынша төлемді жүзеге
Несие мониторингі мен оның қайтарымдылығын қамтамасыз ету (несие администраторы,
Кезең мазмұны:
Әр айдың бірінші жұмыс күнінде неселік администратор несиелік үлгіден
Несиелік сарапшылар өз қарыз алушылары бойынша клиенттерді несие бойынша
Әр күн сайын несиелік администратор қарыз алушылардың банк алдындағы
Несиелік администратор күн сайын қарыз алушының шоттарынан ақшалай қаражаттарды
Несиелік сарапшы төлем күні қарыз алушыны міндеттемесін орындамағаны туралы
Қауіпсіздік бөлім қызметкері қарыз алушымен кездесі арқылы жеті жұмыс
Егер қабылданған шаралар өз әсерін тигізбесе, банк директоры заңгермен
Әр ай сайын несиелік администратор әр несиелік сарапшының несие
Әр ай сайын бірінші жұмыс күні несиелік администратор несиелік
Несиелік сарапшы несиенің мақсатты қолданылу, кепіл зат, жаңартылған табыс
Егер несие бойынша тәуекел деңгейін жоғарылатын фактілер байқалса, несиелік
Қарыз алушы өз міндеттемелерін толық орындаған жағдайда несиелік администратор
Жабылған несиелік құжаттама архивтеледі және банктің нормативтік құжаттарына сәйкес
3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері мен болашағы
3.1. Ипотеканы несиелеудің шетелдік тәжірибесі
Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін дамыған мемлекеттердің қоғам құрылысындағы әлеуметтік-экономикалық
Тұрғын үйді қаржыландыру механизмінің аса маңызды және болашағы бар
еуропалық;
американдық.
Еуропалық үлгі ипотекалық несиелермен айналысатын банктерге көмек
көрсетуді қарастырады. Мұндай көмек көрсету құралы болып салық салу
Американдық үлгі ипотекалық несиелеу кепіліне ұйымдастырушылардың ипотекалық несие облигацияларды
Ресейдегі ипотекалық несиелеу тәжірибесінің тарихы бар. 18-ғасырдың екінші жартысынан
дворяндық жер банкі және шаруашылық жер банкі (жылжымайтын мүлік
Бұл мекемелердің (ипотекалық несиелеу мекемелері) ерекшелігі болып келесі жағдай
Өзінің қызмет көрсету барысында несиелік қоғам мен жер банктері
Қажетті қаражаттарды алу үшін қарыз алушы өзінің облигацияларын екінші
Уақыт өте аталған ереже Мәскеулік несие қоғамдастығының ипотекалық несиелеріне
Ресейдің нарықтық экономикаға көшуімен бірге ипотекалық несиелеу де жаңғыра
Ипотекалық несиелеудің ірі нарығы ретінде АҚШ танылады. Ипотекалық несие
Қарыз иесіне мекемелерімен жалпы тәртіп бойынша тартылған қаражат
АҚШ-та 30-жылдары ипотекалық несиелеуге мемлекеттік қолдау көрсету жүйесі пайда
80 %-тен 95 %-ке дейін көтеруге мүмкіндік алды.
1938 жылы арнайы заң (Federal Housing Asосіаtion Act) негізінде
1968 жылы Конгресс Фанни Мэйдің қайта құруын жүргізді. Одан
Өзінің жарғысына сәйкес корпорация тек тұрғын үй ипотекаларын ғана
Ұқсас қызметті мемлекеттік корпорация (ипотекалық несиелеудің федералды корпорациясы Фредди
1970 жылы Мемлекеттік ұлттық ипотекалық ассоциациялардың құнды қағаздарын шығару
өздерінің инвестициялық сапасы бойынша мемлекеттіктерден кем емес деуге болады.
Бұл ұйымдардың құнды қағаздарына мемлекеттік бюджет ақшалары инвестициялануы мүмкін.
Ипотекалық ссуда берушілер олармен келісімге келер алдында мұқият тексеруден
Фанни Мэй әр ипотека жауап беретін критерийлерді жасап шығарды,
Бірінші жағдайда Фанни Мэйдің бес жергілікті бөлімшелерінің біріне кепілақы,
Екінші жағдайда банктік индоссаменті бар кепілақы және кастодиал дық
Құжаттарды беру қағаздар түрінде, магниттік тасығыштар түрінде немесе желі
Американдық үлгінің ұстанымы келесіден тұрады: тұлға жыл сайынғы табыс
Ипотекалық банктер, компаниялар салымды таза түрде тартпайды, алғы операциялар
Кепілақы портфелін сатудан келіп түскен ақшаны ипотекалық банктер айналымға
80-жылдары аса тез қарқынмен коммерциялық ипотекалық нарық өсе
Алғашқы эмиссия 1987 жылы 50 миллион фунд стерлингке National
Көп жылдар бойы ипотекалық тұрғын үйді несиелеу саласында Англияда
Артынан пұл заңды түрде тәуелсіз арнайы SVP компаниясына сатылады.
Еуропада ипотекаға негізделген облигациялардың ірі нарығы болып Германия нарығы
Пфандбриф ең алғашқыда кепілақы құжатынқұраған болатын. Пфандбрифтер облигациялар қызметін
Немістің бұл жүйесінің мынандай артықшылықтарын атауға болады:
қаржыландыру капитал нарығына тәуелді емес;
ссуда бойынша пайыз мөлшерлемесі алғашында бекітіледі де, төмен болады;
басқаларға қарағанда, пайыз мөлшерлемесі жоғары болған жағдайдың өзінде төлем
жинақ кассаларымен уақытылы төлемдердің іске асырылуы тұрғын үй секторының
Америкалық және неміс үлгілерінің ұқсастығы келесіден табылады.
Олардың екеуі де банктік санатқа жатқызылады. Олар құрылысты инвестициялау
Сонымен қатар несиелерді мүлік кепіліне рәсімдеу, оларға қызмет көрсету
1 Кесте Шет мемлекеттегі несиелеу шарттарының салыстрмалы кестесі
Мемлекет Несие сомасы Несиелеу мерзімі Пайыз мөлшерлемесі
Дания 20-85% 10-35 3-4%
Германия 70-80% 10-25 3-4%
Ұлыбритания 70% 25 1,9-2,2%
Франция 60% 15 2-3%
АҚШ 70-80% 10-25 2,5-3%
Голландия 60-70% 20-25 4-6%
Жапония 80-85% 15-20 1,5-2,5%
Қазақстан 70% 10-20 10-20%
Қытай 70-80% 5-15 15-20%
3.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы
2000 жыл біздің Республикамызда ұзақ мерзімді тұрғын-үй ипотекалық несиелеу
Дүниежүзілік тәжірибе жан-жақты зерттелгенімен, Қазақстандық нарықтың ерекшеліктері банк алдында
Алғашқы кемшілік - ипотекалық несиені беру кезінде диверсификация жағдайының
Несиелеудің аталған үлгісінің механизмі келесідей: банктен ипотекалық неисе алу
Банк несиесі өзі жинаған ақшасы дайын баспана алуға жұмсалады.
Жаңа баспана алғаннан кейін азамат сатып алу келісім-шартына сәйкес
жер учаскелерін алу;
жер учаскелерін игеру;
тұрғын-үй құрылысы;
тұрғын-үй емес құрылысы.
Ипотекалық несиелеудің осы аталған түрлерінің ішінен біздің елде
тұрғын үй құрылысы ғана қолданылады, яғни несие жаңа баспана
Банк несиесі арқылы жер учаскелерін алу жер туралы заңның
жетілмеуіне байланысты мүмкін емес «Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы» Заңына
Егер де қарыз алушы ай сайынғы төлемдерін өтей алмаса
Шет елде мұндай жағдайдың алдын-алу үшін қосымша кепілмен қамтамасыз
Біріншіден, банкпен іске асырылатын сақтандыру төлемдері ипотекалық несиенің бағасын
Екіншіден, республикамыздың сақтандыру нарығы анағұрлым деңгейде дамыған және де
Тағы бір кемшілік деп қарыз алушының ипотекалық несиені өтеудің
өзіне ыңғайлы схемасын таңдау мүмкіндігінің жоқ болуын айтуға болады.
Біздің банктерімізде несиені өтеу аннуиеттік төлем сызбасы бойынша жүреді,
Екінші деңгейлі банк талаптарын анықтау кезінде аналитиктердің көзқарасы тұрғысынан
банк банктік немесе басқа да операцияларды жүргізу үшін лицензия
халықаралық стандарттарға банктердің өтуі бойынша банк бірінші топқа жатқызылуы
банк ұлттық банк бекітілген пруденциялдық нормативтерді және де орындалуға
соңғы екі жыл бойы залалсыз болуы тиіс;
банктің соңғы жылдық есеп беру тізімі ұлттық банкпен бекітілген
Мәселелердің екінші кешені – қаржы операциаларының жаңа
типтерін құруға бағытталған банктің ішкі ортасын қалыптастыру.
ҚР ипотекалық банктерінің даму болжамы келесіден тұрады: ипотекалық және
Барлық жаңалық сияқты ипотекалық несиені де халық сенімсіздікпен қабылдады.
ипотека механизмін іске асыру мен алғашқы және екінші қайтара
нарықтың барлық қатысушыларының өзара тиімді әрекеттесуін қамтамасыз етуші инфрақұрылымды
баспанамен байланысты мәмілелер кезінде табыс салығы бойынша жеңілдіктерді қарастырылатын
несие алу үшін мемелекетпен мақсатты субсидийлер беру;
ипотекалық несие субъектілері арасындағы еркін бәсекелестік үшін тең жағдайлар
қарыз алушылар үшін (алашақтардың заңсыз әрекеттерінен) әлеуметтік қорғау
Ең бастысы, менің ойымша, азаматтарға ипотека саласы бойынша
мәлімет беру және оларға бұл бизнес түрінің қандай тиімді
ҚОРТЫНДЫ
Дүниежүзі мемлекеттерінің көпшілігінде ипотекалық несиелеу халықты тұрғын үймен қамтамасыз
ҚР Үкіметі ұзақ мерзімді құрылысты қаржыландыру және ипотекалық несиелеу
Жүйенің дамуындағы жағымды фактор болып соңғы жылдардағы халық
Сонымен қатар, ең алдымен зейнетақы жүйесінің қатысына қарай, айтарлықтай
Дүние жүзілік тәжірибеде ипотекалық несиелеудің түрлі үлгілері бар. Олар
Қалыптасқан экономикалық жағдайларда АҚШ, Германия, Малайзия тәжірибелерінің негізінде жүйелердің
Қазіргі кезде ұсынылып отырған шартқа сәйкес ипотекалық несиелеуді алу
Бірінші кезеңде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер 3-10 жылға дейін
Алынған несиенi өтеу мен ол бойынша сыйақыларды өтеу аннуитеттік
Қазақстандық ипотекалық компанияның қатысуымен ипотекалық несиелеудiң жалпы сызбасы келесiдей
алашақ банк қарыз алушыға талап ету құқығының кепiлi болатын
Қазастандық ипотекалық компания ипотекалық несие бойынша алашақ банктерден талап
Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және т.б.) екiншi
Құрылуынан бастап қазiргi кезге дейiн Қазақстандық ипотекалық компания Астана
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
«Салық және бюджетке төленетiн басқа да мндеттi төлемдер туралы»
ҚР-ның президентінiң жарлығы «об ипотеке недвижимого имущества» 23.12.1995., згертiлген
Закон РК «Қ Р-ғы жергiлiктi мемлекеттiк реттеу туралы заң»
Постановление Правительства РК от 21.08.2000г. «О концепции долгосрочного финансирования
Постановление Правительства РК от 29.12.2002г. «О проекте закона РК»
Постановление Правительства РК от 07.06.2001г. «О проекте Указа президента
Постановление Правительства РК от 19.12.2002г «1330 от генеральном плане
Государственная программа развития жилищного строительства, рассчитанная на 2005-2007 гг.
Решениемаслихата г. Астаны от 06.10.1999 г. « О программе
Решение маслихата г. Астаны от 25.12.2001. « О программе
Решение 10 сессии алматиинского городского маслихата 11 созыва от
«Об утверждении правил по применению субъектами оценочной деятельности требований
Научно-практический комментарий статей Гражданского кодекса РК о залоге» Предприниматель
Винаградова Т.Н. банковские операции: уч. Пособие. Ростов на Дону,
Дюсембаев Н.М. перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане. /Банки
Дешевое жилье – реальность? /Мегаполис. июль. 2004/
Дешевые квартиры появятся уже в следующем году. /Комсомольская правда.
Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана, №8, 2003, с. 27
Заиров М.З. новая формула скидок. /Банки Казахстана,» №4, 2003,
Позитивные тенденции в сфере жилищного строительство и архитектуры 30.07.2004./Каз.
Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб: Питер,
Чекулаев М. Большой спрос при матом предложении. Перспектив ипотечного
ҚР Президентінің жолдауы «Егемен Қазақстан» 2006ж 1 наурыз
«Ипотекалық несиенің көмегі көп. Қол байлауда жоқ емес» Егемен
«Қызылордада құрылыс қарқынды» Егемен Қазақстан 2006 ж
84
10
Жылжымайтын мүлік
Клиент
Закладная (қарыздық міндеттеме)
Банк
Закладнойға нарықтық ұсыныс
Инвесторлар арасында құды қағаздарды орналастыру
Закладнойлармен қамтамасыз етілген ЭҚК құнды қағаздарының
Ипотекалық бантерден закладнойларды сатып алу
Закладнойларға қызмет көрсету
Закладнойларды бағалау мен сұрыптау
Құнды қағаздарды өтеу және қызмет көрсету
Жылжымайтын мүлік
ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ
Жылжымайтын мүлік қүқығы
Жылжымайтын мүлік нарығына әсер етуші факторлар
Тұрғын үй нарығының теориялық-әдістемелік негіздері
Нарықтық экономика жағдайындағы жылжымайтын мүлік нарығының түсінігі және мағынасы
Инвестициялық меншік түсінігі
Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалау
Жылжымайтын мүлік түрлері және оны бағалау
Инвестициялық меншік ретіндегі активтердің жіктелінуі