Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением, их разновидности и особенности.
Обязательство ренты широко известно праву стран с рыночной экономикой. Однако в законодательстве Казахстана до перехода республики к рыночной экономике такое обязательство не было предусмотрено, так как для него в СССР не было необходимых экономических условий. Правда, в качестве зачатка обязательства ренты, нормы о котором получили развитие в главе 28 ГК, можно рассматривать главу об отчуждении дома с условием пожизненного содержания в ГК КазССР.
Обособление ренты в системе норм ГК обусловлено спецификой этого обязательства как регулятора особой сферы имущественных отношений.
Комментируемая глава состоит из 4 параграфов. Параграф I содержит общие положения о ренте, параграф 2 посвящен постоянной ренте, параграф 3 - пожизненной ренте и параграф 4 - пожизненному содержанию с иждивением.
Глава 28 регламентирует, таким образом, два основных вида ренты: постоянную и пожизненную. В свою очередь, в пожизненной ренте выделяется в качестве особого вида пожизненное содержание с иждивением. Хотя глава 28 озаглавлена как "Рента и пожизненное содержание с иждивением" и, таким образом, обязательства ренты и пожизненного содержания с иждивением как будто бы рассматриваются как самостоятельные виды обязательств, пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность обязательства ренты, а еще точнее - вид обязательства пожизненной ренты. Этот вывод прямо вытекает из п. 2 ст. 517 ГК, где указано, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.
Параграф 1 главы 28 содержит общие положения, относящиеся ко всем видам ренты. Этот параграф начинается определением договора ренты (п. 1 ст. 517), но не содержит определения обязательства ренты, что характерно и для других глав Особенной части ГК, посвященных отдельным видам обязательств. В этих главах, как и в комментируемой главе, обычно дается определение соответствующего договора, но не обязательства, а потому понятия обязательства приходится выводить из соответствующего легального определения договора.
Между тем, договор и обязательство по ГК не однозначные понятия. В силу п. I ст. 378 ГК договором признается только соглашение об установлении, изменении или прекращении гражданских прав, в том числе обязательственных. Иначе говоря, договор рассматривается ГК как юридический факт, вид сделки, но не как правоотношение, каковым является обязательство. Договор же - это одно из оснований возникновения обязательств, а обязательству ст. 268 ГК дает самостоятельное определение, отличающееся от определения договора. При этом акцент в определении обязательства делается на обязанности сторон, а не на права, как это сделано при легальном определении договора, хотя во всяком обязательстве обязанностям одной стороны корреспондируют права другой.
Опираясь на общее определение обязательства в ст. 268 ГК и легальное определение договора ренты, приведенное в п. 1 ст. 517 ГК, можно охарактеризовать обязательство ренты, как такое обязательство, по которому одна его сторона, именуемая получателем ренты, передает другой стороне, именуемой плательщиком ренты, в собственность определенное имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодический выплачивать получателю ренты ренту в виде определенной денежной суммы или (и) предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Нетрудно заметить сходство приведенного определения обязательства с легальным определением договора ренты, данном в п. 1 ст. 517, которое скорее сформулировано по формуле обязательства, данной в ст. 268 ГК, а не по формуле понятия договора, приведенной в п. 1 ст. 378 ГК. Возможно, что легальное определение договора ренты через обязанности сторон связано с тем, что в науке гражданского права договор часто понимают не только как юридический факт, одно из оснований возникновения обязательств, но и как договорное правоотношение, одним из видов которого является обязательство.
Единственным основанием возникновения обязательства ренты, что с очевидностью вытекает из ст. 517 ГК, является договор.
Учитывая длительность срока обязательства ренты и его экономическую значимость для сторон, закон предъявляет повышенные требования к форме его заключения. Согласно ст. 518 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если получатель ренты передает ее плательщику под выплату ренты недвижимое имущество, то договор подлежит кроме нотариального удостоверения также государственной регистрации.
Последствия несоблюдения императивного требования закона о форме договора ренты предусмотрены статьями 154 и 155 ГК. Несоблюдение требования закона о нотариальном удостоверении договора ренты влечет за собой его недействительность, поскольку договор, требующий по закону его нотариального удостоверения, считается совершенным только после такого удостоверения. Недействительность договора ренты влечет за собой и несоблюдение требования о его государственной регистрации. Таким образом, если в составе передаваемого получателем ренты ее плательщику имущества имеется недвижимость, то договор ренты считается совершенным на основе сложного фактического состава - нотариального удостоверения договора и его государственной регистрации. Отсутствие хотя бы одного из этих юридических фактов влечет за собой недействительность договора ренты.
Признание недействительным договора ренты из-за несоблюдения его формы влечет за собой последствие, предусмотренное п. 3 ст. 157 ГК: каждая из сторон договора обязана возвратить другой стороне все полученное по договору, а при невозможности возврата в натуре возместить стоимость в деньгах.
Порядок нотариального оформления договора определен законом "О нотариате" от 14 июля 1997 года, а порядок государственной регистрации - Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 25 декабря 1995 года.
Ряд особенностей имеют правила ГК в отношении сторон обязательства ренты. При этом комментируемая глава не содержит каких-либо специальных правил в отношении плательщиков ренты. Следовательно, ими могут быть как физические, так и юридические лица, если их правоспособность этому не препятствует или не предусмотрены какие-либо специальные правила реализации их правоспособности. Так, например, учреждение не вправе без согласия собственника распоряжаться закрепленным за ним имуществом, выделенном ему по смете. В аналогичном положении находятся и казенное предприятие в отношении закрепленного за ним имущества (ст. 206 ГК). Следовательно, учреждения и казенные предприятия могут выступать в качестве рентодателей только с согласия собственника закрепленного за ним имущества. Такое согласие требуется на заключение договора ренты и государственным предприятиям, имеющим имущество на праве хозяйственного ведения. Это связано с тем, что заключение договоров ренты выходит за пределы предмета и целей деятельности государственного предприятия, предусмотренных ст. 18 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, "О государственном предприятии". А в таком случае сделки, включая договоры, могут совершаться предприятием, в силу п. 2 ст. 8 этого Указа, лишь с разрешения уполномоченного государственного органа.
Что касается получателей ренты, то ими, в зависимости от вида ренты, могут быть граждане и некоммерческие организации (при постоянной ренте) или только граждане (при пожизненной ренте, в том числе пожизненном содержании с иждивением). Этот вывод прямо вытекает из п. 1 ст. 523, п. 1 ст. 530 и п. 1 ст. 532 ГК. Получателем постоянной ренты некоммерческое юридическое лицо может быть лишь в том случае, когда это соответствует целям его деятельности, предусмотренным учредительными документами.
Таким образом, закон ограничивает круг юридических лиц получателей постоянной ренты, во-первых, не включая в их число юридические лица - коммерческие организации, а во-вторых, и некоммерческие юридические лица, если заключение договора ренты противоречит целям их деятельности.
Нормы закона о круге юридических лиц получателей ренты носят императивный характер. Поэтому договор постоянной ренты, в котором получателем ренты выступает коммерческое юридическое лицо или даже некоммерческая организация, если это не соответствует целям ее деятельности, признается, в соответствии со ст. 158 ГК, недействительным с момента его совершения как не соответствующий требованиям закона.
Что касается граждан - получателей ренты, то никаких специальных ограничений их участия в договорах ренты в качестве ее получателей закон не устанавливает. В частности, ими могут быть как трудоспособные лица, так и нетрудоспособные, как имеющие, так и не имеющие иных источников дохода.
Основная обязанность получателя ренты по договору заключается в передаче плательщику ренты определенного договором имущества. Как правило, это имущество, должно быть передано в собственность плательщика ренты. Это прямо вытекает из текстов п. 1 ст. 517 и п. 1 ст. 519 ГК.
В собственность плательщику ренты может по договору передаваться любое имущество, кроме изъятого из оборота и ограниченного в обороте ( п.п. 2 и 3 ст. 116 ГК). Это значит, что под выплату ренты может передаваться как недвижимое, например здания, сооружения, предприятия как объекты прав, так и движимое имущество, включая деньги и ценные бумаги. Сказанное относится как к отдельным вещам, так и их комплексам, сочетанию предметов движимого и недвижимого имущества. Напротив, не может передаваться под выплату ренты имущество, которое может находиться только в государственной собственности, например воды, леса.
Особо следует остановиться на возможности передачи под выплату ренты земельных участников. Несомненно, что под выплату ренты могут передаваться находящиеся в частной собственности земельного участка при условии, что они находятся на землях, которые могут быть в частной собственности плательщика ренты. Это связанно с тем, что некоторые виды земельных участков, например участки, предоставляемые для ведения личного подобного хозяйства могут находиться только в собственности граждан, но не юридических лиц - плательщиков ренты (п. 1 ст. 33 Указа "О земле"). Сложнее обстоит вопрос о возможности передачи под ренту права землепользования. Дело в том, что пунктом 1 ст. 517 ГК однозначно предусмотрена передача рентодателю под ренту имущества в собственность, а не на каком-либо ином праве.
Поэтому, когда плательщику ренты земельный участок передается в собственность, такая передача вполне соответствует норме п. 1 ст. 517 ГК. Иначе обстоит дело с возможностью передачи рентодателю под выплату ренты права землепользования. Это право может быть исключенным из гражданского оборота или оборотоспособным. Так, не допускается совершенние сделок в отношении права землепользования на землях общего пользования, землях, предоставленных для нужд обороны; особо охраняемых природных территорий и земельных наделов (п. 3 ст. 39 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона "О земле" от 22 декабря 1995 года). Не вправе отчуждать и сдавать в залог земельные участки государственные землепользователи ( п. 2 ст. 44 Указа "О земле"). Включенным в гражданский оборот являются право землепользования негосударственных землепользователей. Эти землепользователи могут передавать свое право на основе гражданско-правовых сделок другими лицами за плату или безвозмездно, на весь участок или его часть ( п. 1 и 2 ст. 39 Указа " О земле).
Право постоянного землепользования негосударственных землепользователей - это оборотоспособное вещное право, близкое по правовому режиму к праву собственности на землю. Отсюда можно сделать вывод, что право постоянного землепользования негосударственных землепользователей может передаваться плательщику ренты. Такой вывод находит опору и в норме п. 1 ст. 520 ГК, говорящей об обременении рентой права на земельный участок и, следовательно, учитывающей возможность передачи под ренту права землепользования, находящегося в гражданском обороте.
Статья 519 ГК предусматривает возможность отчуждения имущества под выплату ренты, как за оплату, так и бесплатно. Этот вопрос решается сторонами договора при его заключении и соответствующее условие фиксируется в договоре.
Закон не предусматривает препятствий для передачи части имущества за плату, а части - бесплатно. Детально условия и порядок передачи имущества под выплату ренты ГК не регламентируются. Однако в нем содержится отсылочная норма (п. 2 ст. 519 ГК), по которой при передаче имущества за плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами комментируемой главы и не противоречит существу договора. При этом закон не предусматривает заключения двух или даже трех договоров (ренты и купли-продажи и (или) дарения), а только применение норм ГК о купле-продаже и дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под выплату ренты. Следовательно, договор ренты - это единый самостоятельный договор, порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность нескольких договоров, порождающих несколько самостоятельных обязательств. Поэтому при применении к передаче имущества под выплату ренты норм глав ГК о купле-продаже и дарении всегда следует учитывать, во-первых, соответствие этих норм нормам главы 28, а при их расхождении применять нормы главы 28 ГК о договоре ренты, и, во-вторых, учитывать, не противоречат ли правила глав 25 и 27 ГК существу договора ренты. Ведь приобретение плательщиком ренты у ее получателя имущества за плату или бесплатно не опосредуется договорами купли-продажи или дарения, а осуществляется по договору ренты, который порождает обязанность выплаты плательщиком ренты в качестве встречного удовлетворения рентных платежей получателю ренты. Поэтому, например, к передаче имущества по договору ренты применяются нормы о форме договора ренты, а не о форме договоров купли-продажи или дарения.
Как об этом сказано в п. 1 ст. 519 ГК, имущество под выплату ренты передается в собственность плательщика ренты. Ему же может быть передано и право постоянного землепользования негосударственного землепользователя. Это означает, что к плательщику ренты переходит и право распоряжения переданным ему имуществом, включая права на его отчуждение. Но отчуждение плательщиком ренты переданного ему получателем ренты имущества может неблагоприятно отразиться на интересах получателя. Поэтому комментируемая глава предусматривает ряд юридических средств охраны интересов получателя ренты. Эти средства различны в зависимости от того, передается ли под выплату ренты недвижимое или движимое имущество.
В отношении недвижимого имущества, в частности, такой гарантией является правило ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества, передаваемого плательщику ренты по договору.
Легальное определение понятия обременения недвижимого имущества дано в подпункте 4 ст. 1 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Под обременениями этот Указ понимает ограничения прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества.
Обременение, предусмотренное п. 1 ст. 520 ГК заключается в том, что при отчуждении недвижимого имущества, полученного плательщиком ренты под ее выплату, обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества и он таким образом, становятся плательщиком ренты. Следовательно, обременение в данном случае заключается в наличии определенных прав получателя ренты на имущество, переданное под выплату ренты.
Гражданский Кодекс ничего не говорит о последствиях отчуждения на законных основаниях плательщиком ренты части недвижимого имущества, полученного от получателя ренты. Следует признать, что в этом случае обязанности плательщика ренты переходят к приобретателю ренты частично, пропорционально стоимости или ущерба имущества, переданного под выплату ренты.
Говоря об обременении рентой недвижимого имущества, следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 521 ГК при передаче под выплату ренты прав на земельный участок или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. В силу п. 2 ст. 315 ГК залогодатель, который в данном случае выступает плательщик ренты, вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя (плательщика ренты), если иное не предусмотрено законодательными актами, договорами или не вытекает из существа залога.
Подпункт 1 ст. 520 ГК ничего не говорит о необходимости согласия на отчуждение плательщиком ренты имущества, полученного под ренту от ее получателя. Но в силу п. 1 ст. 521 ГК получатель ренты является залогодержателем на переданное плательщику ренты имущества, и потому его согласие на отчуждение плательщиком ренты недвижимого имущества, полученного под ренту, обязательно. Без такого согласия само отчуждение имущества не соответствует закону. Обязательство по выплате ренты не переходит к приобретателю имущества, плательщик ренты остается обязанным по выплате ренты перед ее получателем. Следует также учесть, что в силу ст. 413 ГК продавец обязан передать покупателю имущество свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять имущество, обремененное правами третьих лиц. Поэтому, если покупатель не знал и не должен был знать об обременении рентой купленного им имущества, он вправе требовать от продавца уменьшения покупной цены или расторжения договора. Если же покупатель не потребует расторжения договора и договор не будет расторгнут в установленном законом порядке, обязательства по платежу ренты сохраняются за ним, даже если он не давал согласия принять имущество, обремененное правами получения ренты.
В силу п. 2 ст. 520 ГК, плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность третьего лица, несет субсидиарную ответственность по выплате ренты по отношению к ответственности приобретателя имущества, если законодательным актом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по обязательству. О понятиях и условиях субсидиарной и солидарной ответственности говорят статьи 288, 357 и 287 ГК.
Отношения по выплате ренты, как правило, длительные, а имущество под выплату ренты передается получателем ренты ее плательщику еще до начала выплат рентных платежей. Поэтому ГК предусматривает меры по обеспечению выплаты ренты. Формы обеспечения зависят от того, недвижимое или движимое имущество передается под выплату ренты. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества императивной нормой установлено, что в обеспечение обязательства получатель ренты приобретает право залога (ипотеки) на переданное имущество даже без включения соответствующего условия в договор. Но ст. 521 ГК содержит в себе норму об обеспечении интересов получателя ренты и при передаче под выплату ренты движимого имущества. Пунктом 2 ст. 521 ГК установлено, что при передаче под выплату ренты движимого имущества договором ренты должно быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательства в соответствии со ст. 292 ГК или должен быть застрахован в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
Следует отметить, что условие об обеспечении интересов получателя ренты при передаче под ренту движимого имущества п. 2 ст. 521 ГК относит к существенным условиям договора. Согласно п. 1 ст. 393 ГК договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем существенным его пунктам. Следовательно, при отсутствии условия об обеспечении исполнения договора он не может считаться заключенным и порождать права и обязанности сторон.
Говоря о способах обеспечения обязательства ренты, п. 2 ст. 521 ГК отсылает к ст. 292 ГК. В п. 1 ст. 292 ГК сказано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором. Понятие этих видов обеспечения обязательств дано в главе 18 ГК. Выбор видов обеспечения обязательств по договору ренты определяется соглашением сторон этого договора с учетом его особенностей.
Следует отметить, что в самой главе 28 ГК в ст. 522 предусмотрена неустойка за просрочку выплаты ренты в размере, предусмотренном ст. 353 ГК, если иной размер неустойки не установлен договором. Размер неустойки по ст. 353 ГК исчисляется, исходя из официальной ставки рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан на день исполнения денежного обязательства или соответствующей его части.
Другой альтернативной формой обеспечения выплаты является страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по выплате ренты. Этот вид страхования относится к добровольному имущественному страхованию, в котором в качестве страхователя, т.е. лица заключающего договор страхования со страховщиком, т.е. лицом, осуществляющим страхование выступает плательщик ренты, а в качестве выгодоприобретателя, т.е. лица, получающего страховые возмещение, выступает получатель ренты.
Страхование регламентируется главой 40 ГК и Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, "О страховании" от 3 октября 1995 года. В качестве страховщиков по п. 1 ст. 10 упомянутого Указа может выступать коммерческая организация, созданная для осуществления страховой деятельности и имеющая лицензию на право осуществления соответствующего вида страхования.
Поскольку получатель ренты заинтересован в наибольших гарантиях его интересов, следует признать, что в договоре ренты может быть предусмотрен конкретный страховщик и основные условия страхования, которые должны быть включены в договор страхования с учетом законодательства о страховании.
Постоянная рента
Постоянной ренте посвящен (§ 2 комментируемой главы). В этом параграфе можно выделить четыре группы норм: о получателе постоянной ренты (ст. 523), форме, размере и сроках выплаты постоянной ренты, ее выкупе ( ст. 526-528) и риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Естественно, что к обязательству постоянной ренты применимы и общие положения, помещенные в § 1 комментируемой главы.
В силу п. 2 ст. 523 ГК права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться гражданам и некоммерческим организациям, если участие в договоре ренты в качестве ее получателя соответствует целям их деятельности. Порядок и условия уступки требования определены в ст.ст. 345-347 ГК. Порядок правопреемства при реорганизации юридических лиц установлен ст. 46 ГК, а порядок и условия наследования предусмотрены разделом 6 ГК "Наследственное право". Возможность перехода прав получателя ренты в порядке правопреемства предусмотрена только для постоянной ренты, но не пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В последних двух случаях правопреемство после получателя ренты противоречило бы существу обязательства, направленного на пожизненное содержание получателя ренты.
По общему правилу п. 1 ст. 524 ГК постоянная рента выплачивается в деньгах. В соответствии со ст. 127 ГК она должна исчисляться и выплачиваться в валюте Казахстана - тенге. Выплата ренты в валюте иностранных государств возможна лишь в случаях, разрешенных законодательством о валютном регулировании. Договором ренты может быть предусмотрена выплата не в деньгах, а путем предоставления плательщиком ренты ее получателю каких-либо вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, размер которой по периодам платежей должен быть определен договором (п. 2 ст. 524 ГК). Возможно по соглашению сторон и сочетание различных видов выплаты ренты.
Согласно ст. 525 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Правило ст. 525 ГК диспозитивно, и договором могут быть установлены иные сроки ренты. Порядок исчисления сроков определен главой 6 ГК. Эти правила важны для определения конкретной даты платежей, а следовательно, и для исчисления размеров ответственности за просрочку выплаты ренты, предусмотренной ст. 522 ГК. Вместе с тем договором могут быть установлены и конкретные сроки платежей, например, до десятого числа первого месяца после квартала, за которой осуществляется платеж.
Учитывая длительный характер платежный по договору постоянной ренты и возможность изменения реальной стоимости денег, п. 3 ст. 524 ГК устанавливает, что размер выплачиваемой ренты изменяется пропорционально изменению расчетного показателя, установленного законодательными актами.
Размеры расчетных показателей на каждый год определяются законами "О государственном бюджете", принимаемыми ежегодно, и обычно дифференцируются поквартально.
Период выплаты постоянной ренты может быть весьма длительным. Ведь постоянная рента потому и называется постоянной, что конечный срок ее выплаты не устанавливается, а предусматриваются лишь периодические сроки выплаты. Со временем в период выплаты ренты экономическое положение сторон и возможность исполнения договора плательщиком ренты могут существенно измениться. Поэтому ГК в целях охраны интересов сторон по обязательству ренты предусматривает возможность его прекращения по инициативе каждой из сторон обязательства. Это прекращение обязательства может происходить путем выкупа ренты (ст. 526-528 ГК). Под выкупом ренты понимается основание прекращения обязательства посредством выплаты плательщиком ренты определенной денежной суммы ее получателю. Выкуп - это специфическое основание прекращения обязательства, характерное по законодательству Казахстана для обязательства ренты. В п. 1 ст. 367 ГК, перечисляющим основания прекращения обязательств, выкуп среди таких оснований прямо не предусмотрен. Но п. 3 ст. 367 ГК установлено правило, по которому законодательством и договором могут быть предусмотрены и иные основания прекращения обязательств, кроме перечисленных в п. 1 этой статьи. Таким основанием, в частности, является выкуп ренты, предусмотренный нормами комментируемой главы. Выкуп как основание прекращения обязательств наиболее близок к отступному, предусмотренному ст. 369 ГК. Однако отступное по ст. 369 ГК предусматривается соглашением сторон, а выкуп постоянной ренты предусмотрен императивными нормами закона. Согласно п. 3 ст. 526 ГК, условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп недействительно.
Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен ее плательщиком как по желанию самого плательщика (п. 1 ст. 527 ГК), так и по требованию получателя ренты (ст. 526 ГК).
Законом не предусмотрен срок, по истечении которого с момента заключения договора плательщик по своей инициативе может выкупить ренту. Но договором в интересах получателя ренты может быть предусмотрено, что право выкупа постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты может осуществляться в случаях, предусмотренных императивными или диспозитивными нормами закона (подпункты 1-4 ст. 527 ГК), например, в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты, а также в иных случаях, предусмотренных договором (подпункт 4 ст. 527 ГК).
Статьей 528 ГК регламентируется выкупная цена ренты. По общему правилу п. 1 ст. 528 ГК, выкупная цена постоянной ренты как при выкупе ее по инициативе плательщика, так и по требованию получателя определяется договором ренты. Если же условие о цене, по которой выкупается рента, договором не определено, она определяется ст. 528 ГК по-разному, в зависимости от того, было ли передано плательщику ренты ее получателем имущество под выплату ренты за плату или бесплатно. Если имущество было передано за плату, то выкупная цена равна годовой сумме рентных платежей (п. 2 ст. 528 ГК). При передаче имущества под выплату ренты бесплатно выкупная цена считается из годовой суммы рентных платежей и цены переданного имущества.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, регламентируется ст. 529 ГК.
По общему правилу п. 1 ст. 190 ГК, риск случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не установлено законодательными актами или договорами.
Статья 529 ГК, устанавливая специальные правила о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в собственность под выплату ренты, дифференцирует правила о таком риске в зависимости от того, бесплатно или за плату передано имущество. Если это имущество передано бесплатно, то риск его случайной гибели или повреждения несет плательщик ренты, и, несмотря на гибель или повреждение имущества, обязанности плательщика ренты перед ее получателем полностью сохраняются. Это не препятствует выкупу ренты на условиях, определенных законом или договором. При случайной гибели или повреждении имущества, переданного под выплату ренты за плату, плательщик ренты вправе при гибели всего имущества требовать прекращения обязательства, а при гибели части имущества или его повреждении - изменения условий выплаты ренты(п. 2 ст. 529 ГК).
Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением
Пожизненной ренте и пожизненному содержанию с иждивением посвящены ст. 530-539 ГК. Пожизненное содержание с иждивением - это вид пожизненной ренты. Поэтому нормы параграфов 3 (Пожизненная рента) и 4 (Пожизненное содержание с иждивением) близки друг другу. Более того, по п. 2 ст. 535 ГК к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено параграфом 4 о пожизненном содержании с иждивением. Естественно, к указанным выше двум рентным отношениям применяются и нормы параграфа первого главы 28 "Общие положения".
Различие между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением заключается в том, что пожизненная рента представляет собой денежные суммы, периодически выплачиваемые получателю ренты в течение его жизни (п. 1 ст. 531 ГК), а при пожизненном содержании с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе и необходимой помощи. Не исключена при пожизненном содержании с иждивением дополнительно выплата определенных денежных сумм. При этом в договоре должна быть определена денежная оценка такого содержания в целом, т.е. стоимость общего объема содержания применительно к определенным периодам времени выплаты ренты (п. 1 ст. 531 и п. 2 ст. 536 ГК).
Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением могут быть установлены как на период жизни гражданина, передавшего имущество под выплату ренты, который в этом случае выступает и как получатель ренты, так и на период жизни другого указанного им гражданина. В последнем случае в отношениях ренты участвуют три лица: лицо, передающее имущество под выплату ренты, плательщик ренты и третье лицо в качестве получателя ренты (п. 1 ст. 530 ГК).
Допускается установление пожизненной ренты в пользу не одного, а нескольких граждан, в том числе лица, передавшего имущество под выплату ренты, и указанных им граждан на период жизни каждого из них.
В том случае, когда договор заключается между гражданином, передающим имущество под выплату ренты, и плательщиком ренты с условием выплаты ренты третьему лицу или лицам на период жизни последних, такой договор по смыслу ст. 530 ГК становится договором в пользу третьего лица.
Отношения сторон по договору в пользу третьего лица определены ст. 391 ГК. По смыслу норм этой статьи ГК, третьим лицом в договоре пожизненной ренты и договоре пожизненного содержания с иждивением является гражданин (или граждане), в пользу и на период жизни которого (которых) устанавливается рента или содержание с иждивением. Этот гражданин или граждане с момента выражения ими плательщику ренты намерения воспользоваться своим правом приобретают самостоятельное право требования к плательщику ренты в размерах, обусловленных договором ренты. При этом плательщик ренты и лицо, передавшее имущество под ренту на основе договора друг с другом, не вправе расторгнуть или изменить договор без согласия третьего лица. Если третьих лиц несколько, то каждый из них после выражения своего намерения воспользоваться своим правом, приобретает самостоятельное права требования на часть ренты, обусловленную договором.
В том случае, когда третье лицо указано в качестве пожизненного получателя ренты наряду с лицом, передавшим имущество под выплату ренты, имеет место договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением), осложненный правом третьего лица. В этом случае получатель ренты как сторона договора и третье лицо, выразившее намерение воспользоваться своим правом, приобретают самостоятельные права требования на части рентных платежей, обусловленные договором.
Договор ренты в пользу третьего лица должен быть заключен в соответствии с требованиями ГК к его форме, обусловленными ст. 518 ГК. Однако эти требования относительно формы касаются только самого договора, но не формы выражения намерения третьего лица воспользоваться своим правом. Такое намерение может быть выражено в любой форме, в частности, путем принятия платежа по ренте.
Доли нескольких получателей ренты предполагаются равными. Но договором ренты могут быть определены размеры долей каждого лица, получающего ренту. При этом в случае смерти одного из нескольких получателей ренты, его доля переходит к другим получателям, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 530 ГК).
Размеры и формы пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением определяются договором в соответствии со ст. 531, 536 и 537 ГК. Размеры денежных сумм, выплачиваемых по договору ренты, и характер и виды натурального обеспечения по договору пожизненного содержания с иждивением определяются договором в расчете на период платежа, а именно на месяц, если иное не предусмотрено договорами (п. 2 ст. 531 ГК). При этом размер пожизненной ренты и стоимость натурального обеспечения в расчете на месяц не могут быть менее расчетного показателя. При увеличении величины расчетного показателя размер выплат по ренте должен пропорционально увеличиваться.
Пожизненная рента, если иное не предусмотрено договором, должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца. Что касается предоставлений по договору пожизненного содержания с иждивением, то их сроки определяются договором и существом обеспечения. Естественно, например, что уход за получателем ренты и предоставление ему необходимой помощи должны осуществляться на постоянной основе, а не по окончании месяца. Поэтому при возникновении спора об объеме содержания с иждивением суд должен исходить из принципов добросовестности и разумности (п. 3 ст. 536 ГК). При этом договором может быть предусмотрена замена предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах (ст. 537 ГК).
В целях охраны интересов получателей ренты ст. 538 ГК предусмотрены ограничения на отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания с иждивением. В этой статье получают развитие нормы ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества, которая относится к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Хотя ст. 538 помещена в параграфе о пожизненном содержании с иждивением главы 28, следует признать, учитывая близость этого договора с договором пожизненной ренты, что нормы ст. 520 ГК применимы и к последнему договору.
В параграфах 3 и 4 главы 28, применительно к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, содержатся специальные нормы о порядке прекращения указанных обязательств по инициативе получателя ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты (ст.ст. 535 и 539 ГК).
Понятие существенного нарушения договора дано в подпункте 2 п. 2 ст. 401 ГК, определяющего общие основания изменения и расторжения договоров. Под существенными указанная статья понимает такие нарушения, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В договоре пожизненной ренты это, прежде всего, может касаться нарушений сроков и размеров обусловленных договором платежей, а применительно к обязательству пожизненного содержания с иждивением стоимости и качества предоставляемого плательщиком ренты имущества, а также обусловленной помощи и ухода.
Получатель ренты при существенном нарушении договора плательщиком ренты вправе по своему выбору требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора. При этом порядок выкупа ренты определяется ст. 528 ГК. Его особенность, предусмотренная п. 2 ст. 533 ГК, заключается в том, что, если под выплату ренты или содержания с иждивением переданы жилой дом или иное имущество, получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты, если, конечно, это имущество сохранилось у плательщика ренты. А это может относиться, прежде всего, к недвижимому имуществу.
Порядок и последствия расторжения договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением подробно главой 28 ГК не определены. Здесь применим общий порядок, предусмотренный главой 24 ГК. Что касается специальных норм, относящихся к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, то они содержатся соответственно в п. 2 ст. 533 и п. 2 ст.539 ГК.
Статья 534 ГК говорит о риске случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного плательщику под выплату пожизненной ренты. Но эта статья распространяется и на договор пожизненного содержания с иждивением. Риск случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного под выплату ренты, несет ее собственник - плательщик ренты, независимо от того, бесплатно или за плату было передано имущество. Поэтому случайная гибель или порча указанного имущества не освобождает плательщика от обязательств по выплате ренты на условиях, предусмотренных договором.
Норма ст. 534 ГК отличается от соответствующей нормы, касающейся постоянной ренты (ст. 529 ГК).