Мазмұны:
1.Тұрғын жылжымайтын мүліктің негізгі түсінігі
1.1 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері
1.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылыс жинақ
банктерiнiң бағалау көрсеткiшi және қолданылатын терминдер
2 Тұрғындық мүлікті бағалау
2.1 Тұрғындық мүлікті бағалаудың ерекшеліктері.
2.2 Тұрғындық мүлікті бағалау тәсілдері.
3 Қазіргі кездегі тұрғындық жылжымайтын мүлікті бағалау
Қорытынды
Әдебиеттер тізімі
Кіріспе
Жылжымайтын мүлік саны ойынша халықтың меншігіндегі елдің
Кең мағынада жылжымайтын мүлік екі негізгі элементтерден
Дамыған елдер тұрғын жылжымайтын мүлікті бағалау мен
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар инвестициялары және ондай инвестициялардағы
Жылжымайтын мүлік ретінде одан әрі пайдалану мақсатымен салу
Қазақстан Республикасы өз тәуелсіздігін алғалы
Мемлекет өзінің ішкі экономикасын біршама
Бұл курстық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасының
өзіндік ұстанымдарына тоқталу табылады.
3
1.Тұрғын жылжымайтын мүліктің негізгі түсінігі
1.1Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері
Жылжымайтын мүлік (Недвижимое имущество) — азаматтық актіде
Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау – материалдық актив
Бағалау, экономикада — материалдық игіліктердің құнын анықтау
Бағалау түрлері
Номиналды Бағалау — инфляцияны есепке алмай бағаланған экономикалық
Реальды Бағалау — инфляцияның болжалды шегін ескере
Оптималды Бағалау — дамудың оптималды бағдарламасын жасау
Жекешелендіруге ұсынылған объектілерді Бағалау — мүлікті аукционда сату
Негізгі қорды Бағалау — негізгі қордың құнын анықтауға
1) толық алғашқы құн — жаңа іске қосылған
2) тозбасы шығарылған бастапқы құн — негізгі қор
3) толық қалпына келтіру құны — негізгі қорды
4) тозбасы шығарылған қалпына келтіру құны — негізгі
Жылжымайтын мүліктерді Бағалау — жылжымайтын мүліктерді сатып
Статистикалық бағалау әдістері - әлеуметтік-экономикалық үдерістердің сандық
Болжамдық бағалау. Мұнай мен газ кендерін геологиялық-барлау
Төменде жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың жекелеген топтарына мысалдар
(а)
(b) жер учаскелері және ғимараттар;
(c) машиналар мен жабдықтар;
(d) су кемелері;
(е) әуе кемелері;
(f) автокөлік құралдары;
(g) жиһаз және инженерлік жабдықтың салынатын элементтері;
және
(h) кеңсе жабдығы.
Тұрғындық жылжымайтын мүлікті бағалаған кезде қолданылатын терминдер:
Аннуитетті төлем – ипотекалық несиелер бойынша бүгінгі күнгі ең
Несиені амортизациялау – заемшының несие қарызының оның жүйелі түрде
(ТТБ) Техникалық түгендеу бюросы – азаматтар мен
Екінші ипотекалық нарық – ипотекалық кепілдеме қағаздар сатып
Депозиттік ұяшық – жалға алынатын банктегі жеке сейф.
Несиелік келісім шарт – банк немесе басқа несиелік ұйым
Сатып алу-сату келісім шарты – екі жақты ақылы
Пәтердің тұрғынды ауданы – қабырғаның ішіне салынған шкафтарды
Заемшы – қарыз берушіге (кепіл ұстаушыға) онымен алынған несиені
Акт қағаз – аттаулы бағалы қағаз оның заңды иегеріне
Кепіл – қарыз берушімен өзіне алған міндеттемелерді атқаруын жасатқыздыратын
Ипотекалық несие – жылжымайтын мүлік кепіл болып табылатын, келісілген
Қарыз берушілер – төлем қабілеттілігін бағалау негізінде ипотекалық несиелерді
Аяқталмаған құрылыс – құрылыс объектілерінде құрылыс-монтаждық және басқа да
Тәуелсіз бағалау – мүддесі жоқ мамандырылған тараппен жасалатын
Пәтердің жалпы көлемі – лоджияны, балконды, терассаны және дәлізді
Бағалаушы – бұл бағалау қорытындыларын тапсырыс берушіге немесе басқа
Бағалу агенттігі – ипотека (ипотекалық несиені берілген кезде, кепілге
Ипотека пәнін бағалау – жеке және заңды тұлғаларды ипотекалық
Пайыздық мөлшерлеме – берілген қарыздар үшін банктермен алынатын төлем.
Тікелі (таза) сату – ішінде ешкім тұрмаған немесе басқа
Риэлтор – жылжымайтын мүлікпен айналысатын кәсіпкер.
1.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылыс жинақ
банктерiнiң бағалау көрсеткiшi
Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылыс жинақ банктерiнiң
Осы Ереже Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылыс жинақ
Бағалау көрсеткiшi келiсiлген сомаларды салымшыларға төлеудiң кезектiлiгiн белгiлеуге өлшем
Ережеде қолданылатын ұғымдар
Бағалау көрсеткiшi - осы шарт бойынша салымдардың ұзақтығы мен
Тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасының салымшысы (салымшы) - тұрғын
Тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы туралы шарт - салымшы
Жинақталған қаражат сомасы - салымшының салымдардан, тұрғын үй құрылыс
Шарттық сома - салымшыға тұрғын үй жағдайын жақсарту жөнiндегi
Бағалау көрсеткiшiн есептеу сәтi - салымшының жинақ ақшасы шартпен
Ең төменгi бағалау көрсеткiшi - тұрғын үй заемын беруден
Бағалау көрсеткiшiн есептеу тәртiбi
Бағалау көрсеткіші жинақ ақшаның ең төменгi қажет сомасы мен
Бағалау көрсеткiшiн есептеу үшiн мынадай формула қолданылады:
n
E(Ві + Пі + Гі)*%*Ті
і=1
оп ----------------
ДС / 1000
Мұнда
ОП - бағалау көрсеткiшi;
Ві - i-төлемiнiң (салымының) мөлшерi;
Пі - есептелген сыйақы сомасы;
Гі - есептелген мемлекеттiк сыйлықақының сомасы;
% - салым бойынша банктiң сыйақы ставкасы;
Ті - төлемдi (салымды) енгiзген сәттен бастап бағалау көрсеткiшін
і, n - төлемдердiң (салымдардың) реттiк нөмiрi;
ДС - шарттық сома.
Бағалау көрсеткiшiн есептеу үшiн бiр ай 30 (отыз) күннен,
Бағалау көрсеткiшiн есептеу үшiн келтiрiлген формула мынадай факторларды ескередi:
1) салымшылардың төлемдердi (салымдарды) жүзеге асыруының толықтығы және уақтылығы:
2) салымшылардың төлемдердi (салымдарды) мерзiмiнен бұрын енгiзуi: жинақтаудың
3) жинақ ақшаны жинақтау мерзiмiнiң ұзақтығы: жинақтау мерзiмi
4) салымшының жинақтауды жүзеге асыру кестесi: cалым мөлшерi
Бағалау көрсеткiшiн қолдану тәртiбi
Тұрғын үй заемын алу үшiн бағалау көрсеткiшiнiң ең төменгi
Ең төменгi бағалау көрсеткiшiн банктiң қолданылып жүрген тарифтiк бағдарламаларына
Бағалау көрсеткішi әр түрлi шарттар бойынша бағалау көрсеткiштерiн жай
Тұрғын үй заемын алу үшiн басым құқық тұрғын үй
Әр түрлi шарттар бойынша бағалау көрсеткiшiнiң мәнi тең болған
Актив ретінде танылуы мүмкін жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің бастапқы құны мыналарды
-импорттық бажды, сатып алуға шығатын өтелмейтін салықты
-активті керек жерге жеткізуге және үйым басшылығының
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін бөлшектеуге және
Тікелей шығындарға жатқызу мысалдары мыналар болып табылады:
-жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін салуға немесе
- алаңды әзірлеуге арналған шығындар;
-жеткізуге және түсіруге арналған бастапқы шығындар;
-орнатуға және жинастыруға арналған шығындар;
-активті керек жеріне жеткізу және оны қажетті
-білікті қызмет көрсетулердің құны.
Ұйым 2-«Босалқылар» IAS стандартын объектіні бөлшектеуге, жоюға және өзі
Тұрғын жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісіне жұмсалатын шығындарға
-жаңа өндірістік немесе техникалық құрылыстар ашуға арналған
-жаңа өнімді немесе қызмет көрсетулерді енгізуге арналған
-әкімшілік және басқа жалпы үстеме шығындар
Кейбір операциялар жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін салуға
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың бір немесе одан
2 Тұрғындық мүлікті бағалау
2.1 Тұрғындық мүлікті бағалаудың ерекшеліктері.
Бағалау принциптері: Тұтастай алғанда, барлық операциялар нарықтық құн бойынша
Бағалаудың негізгі принциптері бағалау объектісінің өзіндік ерекшеліктерін
Бағалау мақсаттары мен анықталатын құнның түрлері:
1)шекті өнімнің салым принципі-объект құнының сомасы жоғарлауымен (төмендеуі)
2)динамикалық және теңгерімділік принципі- бағалау объект құнының өзгеруімен
3)орынбасу принципі-баламалық пайдалығы бар басқа ұқсас объект сатып
4)күту принципі-мүлікке болашақ иелік ету кезінде алынуы
5)пайдалылық принципі-нақты жерде және белгілі бір уақыт аралығында пайдаланушының
Бағаланып отырған пәтер Астана қаласының Алматы ауданында мынадай мекен-жайда
Пәтер монолиттік 9қабатты үйде орналасқан,2008жылы соғылған.Тұтас үйге жөндеулер 2009жылы,ал
Мекен-жайы: Астана қаласы,Б.Момышұлы көшесі,13 үй,7-пәтер бойынша орналасқан пәтер жеке
Бағалау обьектісі Астана қаласының коммуналдық қызметтердің барлық түрімен
Кесте 1
№ Сипаттама атауы Көрсеткіштер
1. Пәтердің қабаттылығы 9
2. Тұрғын бөлмелер саны 2
3. Жоспарлануының санаты мен типі бөлектетілген
4. Пәтердің орналасуы бұрышты емес
5. Бөлмелердің орналасуы бөлектетілген
6. Санитарлық түзілімдердің ерекшелігі
7. Жалпы ауданы,м2 86кв,м
8. Тұрғын бөлмелер ауданы 70кв,м
9. Асхана ауданы,м2 13кв,м
10. Пәтерге соңғы жүргізілген жөндеулер 2010жылы
11. Телефон желісі блокиаторлық желі
12. Қылтима бар-жоқтығы бар
13. Пәтердің техникалық жағдайы:
- терезе ойысы-пластикалық жақсы
- есік ойысы:ішкі есік-ағаш,сыртқы есік-темір жақсы
- қабырғаның нәріленуі:санитарлық түзілімдерде-кафель жақсы
- асханада жартысы кафель,жартысы водоимульсиямен боялған жақсы
- Бөлмелерде түсқағаз жабыстырылған жақсы
- еден-ламинат жақсы
14. Санитарлық техникалық жабдықтардың жағдайы:
- ыдыс жуғыш-отандық жақсы
- қол жуғыш-шет елдік жақсы
- шомылғыш-отандық жақсы
- унитаз-шет елдік жақсы
15. Жылыту жүйесінің техникалық жағдайы(радиатор-шойын) жақсы
16. Лифт көтергіші-шет елдік өте жақсы
Қазақстан экономикасының жетекші салаларының біріне тұрғын үй құрылысы саласы
Тұрғын үй құрылыс кешені макроэкономиканың ұлғаймалы өндірісінің құрылымдық
Құрылыс кешені материалдық өндірістің бір саласы ретінде, басқа
Екіншіден, тұрғын үйді сату, негізінен, белгілі сатып алушыға
2.2 Тұрғындық мүлікті бағалау тәсілдері.
Бағалау тәсілдері мен әдістерін жалпы шолу,бағалауда қолданылатын
Мүлік құнын бағалау кезінде ең қиын мәселе қолданылатын бағалау
Жылжымайтын мүлік құнын бағалаудың көптеген әдістерінің бірнеше жіктемелері бар.
Бағалау тәсілі-бағалаудың бір немесе бірнеше әдістерін қолдана отырып
Бағалау әдісі-бағалау обьектісінің нарықтық немесе өзгеше құнын орнату
Бағалау әдісін мыналарға байланысты топтауға болады:
-есептеу кезінде негіз болып алынған ақпараттар-бағалау объектісінің өткен,қазіргі жағдайы
-қолданылатын тәсілдері.Олар кірістік,шығындық және нарықтық деп бөлінеді.
Бағалаудың әдістері бөлек қолданылмайды,керісінше бір-бірін толықтырады,яғни бағалау үшін
Шығын тәсілінің әдістерімен алынған бағалау қорытындылары бағалау
Шығындық тәсіл. Ақпаратталған сатып алушы бағаланатын мүлікке сапалығы және
Шығын әдісіне Қайта өндіру құны түсінігі негіз ретінде
Салыстырмалы тәсіл. Бұл әдістің негізгі принципі – тутынушы бұл
Салыстырмалы тәсіл негізінен сату-сатып алу келісімдері жеткілікті
Салыстырмалы тәсілдің негізгі артықшылықтары:
1.бағалаушы ұқсас кәсіпорындардың нақты бағаларын сауда-саттығына хабардар
2.бағалау өткен мәліметке негізделеді және қайраткер кәсіпорындардың
3.нарықта нақты мүлтіксіз келісімнің бағасы максималды жағдайға
Сонымен бірге салыстырмалы тәсілдің кемшіліктері де бар:
-кәсіпорындардың болашақта дамуын елемейді;
- ұқсас кәсіпорындардан ақпарат алу өте қиын процесс;
-бағалаушы қиын түзетулер енгізуі және жасауы тиіс,
Салыстырмалы тәсілдің негізгі 3 әдісі бар:
1.Салалық коэффициент әдісі.
2.Нарық капитал әдісі.
3.Келісім әдісі.
1. Салалық коэффициент әдісінің негізгі кәсіпорынның аналогін тандау немесе
Батыс елдерінің бағалаушы фирмаларының тәжірибелік қортындысы мындай
-жарнамалық агентіктер мен бухгалтерлік фирмалар 0,7 және
-мейрамханалар мен туристтік агенттіктер – 0,25 –
-кәсіпорының болшек саудасы – 0,75 – 1,5 бағасына
-көлік құралдарының құрылысы – 1,5 – 2,5 бағасынан: таза
2. Нарықтың капитал әдісі ұксас компаниялардың акцияларының нарықтың бағасына
3. Келісім әдісі (немесе сату-сатып алу келісімдері) – нарықтың
Бағалық мультипликатор – бұл кәсіпорынның нарықтық бағасын немесе акциялары
Бағалық мультипликаторларының арасында көбінесе қолданылатындар:
- саллыққа дейінгі бағасы/пайдасы;
- бағасы және таза пайдасы;
- өзіндік капиталдың бағалық/ баланстық нәтижесі.
Осы мультипликаторларды әрбір жағдайға қарап таңдап алынады
Табыстық тәсіл. Мүліктің кіріс әкелу мүмкіндігі,оның құнын бағалаудағы
. Табыстық тәсілде бағалаудың күту қағидасы айқынырақ
Табыстық тәсілді жүзеге асыру үшін бағаланатын объектіден күтілетін табысты
Табыстық әдісін қолданғанда объектіні ең тиімді қолдану қағидасын
Бұл әдіс келесі жағдайларда қолданылады. Біріншіден, қарастырылып отырған өндірістік
Табыстық тәсіл екі әдістен тұрады:
таза табысты капитализациялау әдісі;
ақша ағымын дисконттау әдісі.
Табысты капитализациялау әдісі-қорды пайдаланудан алынған болашақ табыстың ағымдағы құнымен
Дисконтталған ақшалай ағымдары әдісімен анықталған бизнестің нарықтық құны инвестормен
Тұрғын үй құрылысы кәсіпорындарының шаруашылық қызметтері тұрғын үй
Ескерту - Сызба Оңтүстік Қазақстан облысы статистика басқармасы мәліметтері
Сурет 1 – Оңтүстік Қазақстан облысында тұрғын үйлерді іске
мың шаршы метр
Технологиялық құрылым барлық инвестициялық үрдістер сипаты мен күрделі салымдардың
Оңтүстік Қазақстан облысындағы негізгі капиталға бағытталған инвестициялардың
3. Қазіргі кездегі тұрғындық жылжымайтын мүлікті бағалау
Халықтың тұрғын үй қорымен қамтамасыз ету көлемі
Тұрғын үй құрылыс кешенін басқару үрдісінде оның атқарып
1) тұрғын үй құрылысы саласының шаруашылық ісін жүргізуде қызмет
2) нарық жағдайында тұрғын үй құрылысы кәсіпорындарының өндірістік-шаруашылық
3) тұрғын үй құрылыс кешеніндегі кәсіпорындарда басқару барысында қалыптасқан
Кесте-2. Тұрғын үйлерді іске қосу алаңы және серпіні
Көрсеткіштер
2005
ж.
2006
ж.
2007
ж.
2008
ж.
2008 ж. 2005 ж. (%)
Іске қосылды, жалпы алаңы, мың шаршы метр
Меншіктің барлық нысанындағы кәсіпорындар мен ұйымдармен
соның ішінде ауылдық жерлерде
765,5
221,8
929,3
337,6
812,5
268,9
609,3
299,9
79,5
135,2
соның ішінде:
Халықтың өз есебінен және
несие көмегімен
соның ішінде ауылдық жерлерде
597,6
206,1
884,4
335,3
723,6
264,7
374,7
167,6
62,7
81,3
адамға есептегендегі тұрғын үйлерді іске қосу,
жалпы алаңы шаршы метр
қалалық жерлерде 342,8 407,2 348,5 255,8 74,6
ауылдық жерлерде 126,1 165,3 187,3 218,9 173,5
Арнайы экономикалық аймақ – капиталды инвестициялау және
«Астана – жаңа қала» АЭА құру кезінде біздің еліміз
«Астана – жаңа қала» АЭА құрудың басты мақсаты
Қазақстан Республикасы Президентінің «Астана – жаңа қала» АЭА құру
АЭА аумағы басында 1 052,6 га құрады, 2005 жылы
«Астана – жаңа қала» АЭА аумағында жағымды инвестициялық климат
АЭА аумағында құрылыс жүргізу мақсатында тауарлардың айналымы бойынша (жұмыс
Құрылыс барысында толық тұтынатын тауарларға қосылған құн салығы бойынша
Құрылыс обьектілері салынып жатқан жер учаскелерін жер салығынан босату;
Ғимарат пен имараттың қалған сомасының мүлігі салық салу обьектісі
Одан басқа АЭА аумағы еркін кедендік режимі жүргізілетін аумақ
АЭА аумағында инвесторлар үшін кеден және салық жеңілдігінен басқа
Осындай бағдарламаны жүзеге асыру АЭА аумағының кешенді құрылысын жүргізуіне
Сөйтіп, потенциалды инвесторларға инженерлік желілер және жолдар салынған инженерлік
«Астана – жаңа қала» АЭА аумағы құрылысында алдыңғы қатарлы
Мемлекет басшысының 2001 жылғы 15 тамыздағы Жарлығымен әлемге әйгілі
«Астана – жаңа қала» АЭА аумағының құрылысына өз үлестерін
Бейбітшілік және Келісім сарайының, Хан шатыры мәдени-ойын-сауық орталығының жобасын
М. Николетти 3 500 мың орындық кешенді киноконцерт зал
СТАТИСТИКАЛЫҚ МӘЛІМЕТТЕР
Арнайы экономикалық аймақ аумағында құрылған күннен бастап 231
2007 жылдың 1 шілде айы бойынша 793,5 млрд.
Бүгінгі күнде 513,5 млрд. теңге игерілді. Соның ішінде 2007
«Астана – жаңа қала» АЭА құрылғанына 5 жыл ішінде
Жыл
2002 жыл
2003 жыл
2004 жыл
2005 жыл
2006 жыл
2007 жыл
Млрд. теңге
30,7
44
49,8
74
139,3
165
Кесте-3.Астана қаласының дамуына бөлінетін инвестиция динамикасы.
Құрылысты 85 шамасында бас мердігерлік және 600-ден жоғары
Қорытынды
Мемлекет өзінің ішкі экономикасын біршама
Халықаралық ақшалай талаптар мен міндеттемелерді мемлекеттік реттеумен
елдің төлем қабілетін сипаттайтын - халықаралық өтімділік
Мемлекеттік органдардың қызметін бағалауға Президент Әкімшілігі және Премьер-министр
Тұрғын үй құрылыстық кешенін дамытуға кең көлемде қол
Үй құрылыстық кешенінің қызмет атқаруы барысында тұрғын үй
Ақпараттық жүйенің құрылымы өзара байланысты алты ішкі
Пайдаланылған әдебиеттер:
1. Ашимбаев Т.А. Экономика Казахстана на пути к рынку:
2. Берденов Қ. Қазақстан мемлекет ретінде қалыптасуы мен экономиканың
3. Воловой В.В. Политэкономия. М, 1999.
4. Елемесов Р. Переходная экономика: проблемы методологии и теории.
5. Ермекова Э.М. Состояние и перспективы развития социальной сферы
6. Информационно-статистический сборник «Казахстан: 2003-2004годың, Алматы, Агенство РК по
7. Кубаев Е. Экономичская политика и экономический рост. Алматы,
8. Кенжегузин М.Б., Додонов В.Ю. Шевелев С.А. Формирование и
9. Курс переходной экономики. Под.ред. Л.И. Абалкина. М, 1997
10. Казахстан в цифрах за 2004 год. Агентство РК
11. Қазақстан Республикасының Президентінің жолдауы.//Егеменді Қазақстан 2003, 5 сәуір.
12. Қазақстан Республикасының Президентінің жолдауы.//Егеменді Қазақстан 2005,
13. Қаржы-экономика сөздігі. - Алматы: ҚР
14. Джек Фридман, Николас Ордвей, Оценка и анализ
15. Қазақ Энциклопедиясы, 1 том
16. Ертаев Е.Ж. Құрылыс кешеніндегі маркетингтік даму ерекшеліктері
17. Ермағанбетов М.Р
Тұрғын үй құрылысы кешенін қалыптастыру және дамытудың теориялық
http://stud24.ru/economics/zhylzhymajtyn-mlk-obektlern-mnezdemes-zhne/178609-520964-page5.html