МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ТҮСІНІГІ ЖӘНЕ МЕМЛЕКЕТТІК ДЕҢГЕЙДЕ ҚАРАСТЫРУ.........................................................................................4
1.1 жылжымайтын мүліктін түсінігін мемлекеттік деңгейде қарастыру...............4
1.2 жылжымайтын мүліктің түрлерін бағалаудың мақсаттары..............................6
2 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ОБЪЕКТІЛЕРІ МЕН СУБЪЕКТІЛЕРІН БАҒАЛАУДЫН МАҚСАТТАРЫ
2.1 жылжымайтын мүліктін объектілерін бағалау ...............................................10
2.2 жылжымайтын мүліктін субъектілерін бағалау ..............................................15
3 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ ӘДІСІ МЕН ҚАҒИДАСЫ
ЖӘНЕ АҚПАРАТТЫҚ ӘСЕРІ................................................................................17
ҚОРЫТЫНДЫ ..........................................................................................................24
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ...............................................................26
КІРІСПЕ
Осы курстық жұмыста жылжымайтын мүлікті бағалау басты проблемалардың
Жылжымайтын мүлік сферасында мемлекеттік саясаттың табысты түрде жүзеге
Бағалау үшін кәсіпорын басқарушыларынан және жұмыскерлерінен алынған ақпараттын
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері мен қағйдаларымен осы курстық
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ТҮСІНІГІ ЖӘНЕ ТҮРЛЕРІН БАҒАЛАУ
1.1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ТҮСІНІГІН МЕМЛЕКЕТТІК ДЕҢГЕЙДЕ ҚАРАСТЫРУ
Қазақстан Республикасында нарықтық экономика жеке меншік нысандарының көп
Қазіргі кезде жылжымайтын мүлік түсінігі ең көп тараған
Өзінің меншік иелену құқығын жүзеге асырғысы келетін әр
Мемлекеттік саясаттың стратегиялық мақсатқа жетуі үшін мыналарға топталуы
- жер учаскесінің және өзге жылжымайтын мүліктің
- нәтижелі қолдануды ынталандыруы, жылжымайтын мүлік объектілерінің және
жер және жылжымайтын мүлік сферасын мемлекеттік саясат арқылы
Мемлекеттегі жер және жылжымайтын мүлік меншігіне ерекше
Бұл мәселелермен кәсіпорындар, фирмалар, акционерлік қоғамдар, қаржылық институттар
атқарушы билік органдарының жылжымайтын мүлік сферасында
жер және өзге жылжымайтын мүлік сферасында мемлекеттік саясаттың
Жылжымайтын мүліктін азаматтық айналымын және жерді қолдану мен
1.2 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ТҮРЛЕРІН БАҒАЛАУДЫҢ МАҚСАТТАРЫ
Жылжымайтын мүлікті бағалау процесінің ерекшелігі оның нарықтық сипаты
Белгілі бір кәсіпорын мүлігінің даму құнын бағалау кезінде
- жылжымайтын мүліктің қандай да бір бөлігін сатудың
- жылжымайтын мүлік бөлігін кепілдікке салу арқылы
- жылжымайтын мүлікті сақтандыру және сақтандырылған мүліктің құнын
- жылжымайтын мүлікті жалға беру;
- мүлікке салықты есептеу үшін салықтық базаны
- жылжымайтын мүліктің бір бөлігін басқа құрылғалы жатқан
- қандай-да бір инвестициялық жобаны жүзеге асыруда бизнес-жоспарды
- шығындық тәсілді қолдану кезінде кәсіпорын құнын жалпы
Жылжымайтын мүлік негізінен үш түрге бөлінеді: жер, тұрғын
Жер учаскесін бағалаудың 20 әдістері бар. Оның ішіндегілерін
сәйкес келетін сатылымды салыстырмалы талдау;
аудару;
капитализация, жер рента әдісі;
жер үшін қолдың техникасы;
жер учаскесін дамыту әдісі;
шағымдану;
салыстырмалы бірлік;
базалық учаске;
регрессия (оның ішінде көпфакторлы модельдер әдісі);
жалпы ренталық мультипликатор әдісі.
Салыстырылатын сатылымды салыстырмалы талдау әдісі соңғы уақытта сатылған,
Қазақстан Республикасы Үкіметінде жылжымайтын мүлікті, жерді аукциондық сату
Бағаланатын жер учаскесі салыстырмалы және салыстырылатын еркін учаскемен
келісімді қаржыландыру шарты;
сату шарты;
сату бағасы;
орналасқан жері;
заңды сипаттамалар;
жер учаскесінен алынатын табыс сипаттамасы.
Жер учаскесінің сату – сатып алу келісімінің қаржыландыру
Аудару әдісі жер учаскесін бағалау салыстыратын кешенді сатудың
Жер учаскесін капитализациялау әдісінің көмегімен жер учаскесінің құнын
Жер үшін қалдық техникасы әдісі жер учаскесінің құнын
Жер үшін қалдық техникасы ең жақсы және ең
Шығындық әдіс иелену шығын бойынша жер учаскесі құнын
Салыстыру бірлігінің әдісі жылжымайтын мүлік құнының орташа мәні
Базалық учаске әдісі жер учаскесінің салмақтандырылған құнын және
Жалпы ренталық мультипликатор әдісі ұқсас жер учаскесін сату
Арендатор үшін жер учаскесін жалға алу құны –
Ғимараттар мен құрылыс жайларды бағалау қағидалары кәсіпорынды бағалау
пайдаланушы қағидасы;
жер учаскесіне, онда тұрған ғимараттар мен құрылыс жайларға
нарық ортасымен байланысты қағидалар;
ғимараттар мен құрылыс жайларды ең жақсы және ең
Жылжымайтын мүлік құны түрлі белгілер бойынша жіктелетін көптеген
Шығындық тәсіл құрылысқа шығын объектінің нарықтық құнын анықтаудың
- Жер учаскесінің нарықтық құны анықталады.
- Қалпына келтіру құны есептеледі.
- Барлық тозу түрлері есептеледі.
- Жалпы тозу мөлшері шегеріледі.
-Нарықтық құнды қосу жолымен объект құны анықталады.
Жер учаскесінің нарықтық құны анықтау барысында жерді арнайы
Қалпына келтіру құнын анықтаудың төрт әдісі бар:
салыстырмалы әдіс - құнды бірлік санына көбейту жолымен
элементтік әдіс - элементтік шығын арқылы объект
сметалық әдіс - құрылыстың объектілі және біріккен
индекстік әдіс - мұнда сәйкес индекске баланстық
Тозу түрлері: табиғи, функционалдық.
Табиғи тозуды есептеудің төрт әдісі бар: эксперттік, құндық,
Функционалдық тозудың мөлшері шығындардың қоймалық бөлмелердің бағаларының айырмашылығының
2 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ОБЪЕКТІЛЕРІ МЕН СУБЪЕКТІЛЕРІН БАҒАЛАУДЫН МАҚСАТТАРЫ
2.1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН ОБЪЕКТІЛЕРІН БАҒАЛАУ
Жылжымайтын мүлікке нені жатқызуға болады, ал нені жатқызуға
Бағалау объектісі иеленушісінің құқықтары жинақталған қандай
Қазіргі жағдайда жылжымайтын мүліктін қандай да бір
Әр түрлі даму сатыларында экономикалық ғылым оған әр
Меншік және жылжымайтын мүлік белгілі бір ұйымдық құрылымдар
Осылайша, жылжымайтын мүлік табыс алу мақсатында жүзеге асырылатын
Кәсіпорын өзінің меншікті нарықтағы орнын алуға, өздеріне тән
Кәсіпорынды, жылжымайтын мүлікті бағалау ең мүмкінірек сату бағасы
Бағаға мұндай көзқарасқа сәйкес, табыс немесе ақша ағымын
Егер меншікті, жылжымайтын мүлікті капиталдың баланстық бағасы оның
Жылжымайтын мүлікті бағалау объектісі келесілер бола алады:
жалпы кәсіпорын;
кәсіпорынның қозғалмайтын мүлкі;
машина паркі;
материалдық емес активтер;
меншік иесінің мақсаттары мен қажеттіліктеріне байланысты басқа элементтер.
Жылжымайтын мүлікті жалпы ренталық мультипликатор көмегімен объект құнының
Бағаланатын объектіге ұқсас объекті табылған жағдайда тікелей салыстыру
С =Бан • К1 • К2... Кт
мұндағы Бан — объекта-аналогтың бағасы;
К1 , К2... Кт – Жылжымайтын мүліктін объекті
Бдоп – Салыстырмалы объектілер ерекшеленетін қосымша қондырғылардың бағасы.
Егер жылжымайтын мүлік объектілер теңестірілсе, тозу болса, онда
2.2 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІН СУБЪЕКТІЛЕРІН БАҒАЛАУ
Қазақстан Республикасының жылжымайтын мүлікті субъектілерінде жердің дифференциацияланған салық
Меншік субъектісі – нақты объектіге капитал, жер және
Кәсіпорын мүлігінің даму құнын бағалау субъектілеріне келесі жағдайларда
жылжымайтын мүліктің қандай да бір бөлігін сатудың белгілі
жылжымайтын мүлік бөлігін кепілдікке салу арқылы несие алу;
жылжымайтын мүлікті сақтандыру және сақтандырылған мүліктің құнын анықтау;
жылжымайтын мүлікті жалға беру;
мүлікке салықты есептеу үшін салықтық базаны анықтау;
жылжымайтын мүліктің бір бөлігін басқа құрылғалы жатқан кәсіпорынның
қандай-да бір инвестициялық жобаны жүзеге асыруда бизнес-жоспарды өңдеуді
шығындық тәсілді қолдану кезінде кәсіпорын құнын жалпы бағалауында
Субъектінің бағаланатын құнына деген сұраным мен ұсыным да
3 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ ӘДІСІ МЕН ҚАҒИДАСЫ ЖӘНЕ
Жылжымайтын мүлікті бағалау қағидалары мен әдістемесі 20
Жылжымайтын мүлікті бағалау процесінің теориялық базасы болып, отандық
Жылжымайтын мүлікті пайдаланушы қағидасы
Жерді, ғимаратты, құрылыс-жайларды және т.б. кәсіпорынның ортақ мүліктік
Сыртқы нарық жағдаймен байланысты қағидалар
Жылжымайтын мүлік кешенін ең жақсы және ең тиімді
Жылжымайтын мүлікті бағалау қағидалары арасындағы байланыстар
1- сурет
Осы суретте көрсетілгендей бұл қағидалар өзара байланысты. Қаржы-шаруашылық
Қазақстан үшін ол салыстырмалы түрде жаңа бағдарлама болып
ЖМБСХК негізгі міндеттері болып келесілер табылады: жылжымайтын мүлікті
ЖМБСХК өзінің қызметінде бухгалтерлік есеп стандарттары бойынша халықаралық
1985 ж мамырда ЖМБСХК БҰҰ Кеңесінің экономикалық және
Кәсіби білікті мамандар жылжымайтын мүлікті бағалаушылар мемлекеттік органдардан,
Бағалаудың кәсіби нормалары – бұл кәсіби органдармен өз
Жылжымайтын мүлікті бағалаушыға қойылатын негізгі талаптарға келесілер жатады:
кәсібилік. Жылжымайтын мүлікті бағалаушыда кәсіби ұйымның сертификаты болуы
жұмыстың белгілі бір тәжірбиесі. Әдетте жылжымайтын мүлікті бағалаушы,
жеке қасиеттері: адалдық, обьективтілік және ойлаудағы тәуелсіздік. Жұмысты
тапсырыс берушімен жасалған келісім-шарт шарттарын орындауға міндеттілік.
Бағалау процесін зерттеу жағынан қарағанда кәсіпорын құнын бағалау
Ақпарат көздеріне байланысты ақпарат ішкі және сыртқы болады.
Мұнда бағаланатын кәсіпорынның әрбір өнім (жұмыс, қызмет) түрі
Сұраным мен оның өзгерісін анықтайтын фактілер туралы ақпарат
Жалпы мәліметтерді беру әдістерінің ең таралған түрі –
Ішкі ақпаратқа әсеріне келесі арнайы мәлімет көздері жатады:
Бағалау үшін кәсіпорын басқарушыларынан және жұмыскерлерінен алынған ақпарат
Бағаланатын кәспорын туралы ішкі ақпаратты жинаудың әдістерінің бірі
Кәсіпорынды бағалау үшін кәсіпорын әрекетін мемлекеттік реттеу туралы
Мүліктік тәсілмен кәсіпорын құнын бағалау үшін ішкі ақпараттың
Кәсіпорын кешенінің мысал ретінде құрамы:
I Жылжымайтын мүлікті;
- жер учаскесі;
- ғимарат, құрылыс-жайлар, көпжылдық екпелер;
- инженерлік инфрақұрылым;
- аяқталмаған құрылыс;
- басқа да қозғалмайтын мүлік объектілері.
II Жылжымайтын мүлік және салымдар
- Машиналар мен жабдықтар, есептеуіш техника, өлшеу техникалары,
- Күрделі салымдар мен аванстар (қондырылмаған жабдықтар құнын
- Ұзақ мерзімді (бір жылдан артық) қаржылық салымдар
- «Негізгі құралдар және басқа да айналымнан тыс
Ішкі ақпаратты әрекет сфералары бойынша әлеуметтік, экономикалық, техникалық
Басқару процесіндегі ролі бойынша ішкі және сыртқы ақпаратты
Өзгеру дәрежесіне байланысты ақпарат біріншілік, өндірістік және жинақтаушы
Біріншілік ақпарат – баланс пен қаржылық жағдай туралы
Ақпарат қамтылуына байланысты сапалы, сандық және аралас болып
Ақпаратты өнімді қолдану мүмкіндіктеріне байланысты жылжымайтын мүлікті бағалауда
Жоғарыда келтірілген бағалау үшін қажетті келтірілген белгілер жинағы
Ақпарат жиналғаннан кейін оның сенімділігі тексеріледі, талданады, трансформацияланады
Бухгалтерлік есепті трансформациялау жылжымайтын мүлікті бағалаудың нақтырақ нәтижелеріне
ҚОРЫТЫНДЫ
Осы курстық жұмыстың басты мақсаты жылжымайтын мүлік объектісін
Бірінші бөлімде жылжымайтын мүліктін түсінігін мемлекеттік деңгейде қарастыру
Екінші бөлімде жылжымайтын мүліктін объектілері мен субъектілерін бағалаудын
Субъектімен материалдық (рухани) игілік арасында ешқандай қатынастар субъектілер
Үшінші бөлімде жылжымайтын мүлікті бағалау әдісі мен қағидасы
Ақпарат көздеріне байланысты ақпарат ішкі және сыртқы әсерінің
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
В.В. Григорьев «Оценка предприятий» // Москва 1998
Грязнова А.Г. «Оценка недвижимости», Финансы и статистика. М.,
Оценочная компания "Тендер Эксперт" http: //www.tender-expert.ru, 1997
Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятий:
Веб сайт Российской компания «Эксперт-Оценка». http://www .9r.ru/part1. html
Международные стандарты оценки: В 2 т. / Под
ҚР- ның Жер кодексі. Алматы, ЛЕМ 2003
ҚР Президентінің халыққа жолдауы 2008
Международные стандарты оценки: В 2 т. / Под
Жер тағдыры ел тағдыры. Н.Назарбаев. Егеменді Қазақстан.2002-23 қазан
Д. Фридман «Анализ оценка приносящей доход недвижимости» //
В.В. Григорьев «Оценка объектов недвижимости» // М: Инфра
Ауыл болмысынан атырағысыз мәселе: Жер тағдыры. Т.Еполов Егеменді
ҚР-ның Жер құқығы. Жалпы бөлім. ҚЭУ 2005
Маршалл А. Қағидаы экономической науки. В 3 т.
Шеннон П, Пратт. Оценка бизнеса / Под ред.
Б. Рахимбеков «Недвижимость – основной рычаг экономики» //
А., 2000
Жылжымайтын мүлікті пайдаланушы қағидалары: пайдалылық, ауыстыру, күту
Жылжымайтын мүлікті мүліктік кешенін ең жақсы және ең
Жылжымайтын мүлікке ортақ мүліктік кешенін құрайтын жерді, ғимараттарды
Сыртқы нарықтық ортамен байланысты қағидалар: тәуелділік, сәйкестену, ұсыным,