Жоспар:
Кіріспе
Негізгі бөлім:
Жылжымайтын мүлік нарығының сипаттамасы мақсаттары, бағыттары және әдістері.
Жылжымайтын мүлік нарығыныңсипаттамасы
Жылжымайтын мүлік нарығының жалпы жағдайы мен даму үрдісін
Жылжымайтын мүлік нарығын сегменттеу және оның сыйымдылығын
Товар ретіндегі обьектінің классификациясы
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер
Кіріспе
Тәуелсіз мемлекеттер ұйымының бұрынғы елдерінде, Қазақстанды қоса алғанда
Елдегі болған мемлекеттік кәсіпорындар, тұрғын үйлерді жекешелендіру және
Жылжымайтын мүлік нарығында ипотеканы жылжымайтын мүлікті комерциялық бағалау,жеке
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың мақсаты мемлекеттік нарықтық қатынастар саласында
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың міндеттері болып олардың құндарының
Сондықтан қазіргі кезде жылжымайтын мүліктің түрлі объектілерін бағалау
Ресейде және ТМД-ң басқа елдерінде, Қазақстанда да қазіргі
Қазақстан Республикасында елдің экономикасының дамуының нарықтық жағдайларынакөшуінің барлық
Қазір әлемдік кеңістікте жылжымайтын мүлікті бағалау
1.Жылжымайтын мүлік нарығының сипаттамасы, мақсаттары, бағыттары және әдістері.
1.1. Жылжымайтын мүлік нарығының сипаттамасы.
Шаруашылық қызметінің кез келген өрісі, оған жылжымайтын мүлік
Жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз- жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызуды,өткізуді,пайдалануды
Жылжымайтын мүлік нарығы жүйесінің қызметі жағдайында мынадай қатынастар
- жылжымайтын мүлік объектілерін жасау барысында-инвесторлар,құрылысшылар,мерді-герлер және жылжымайтын
- жылжымайтын мүлікке құқық айналымы процесінде-сатушылар мен
- жылжымайтын мүлік объектілерін пайдалану процесінде-меншік иелері
Бұл қатынастар, әрине өздерінің мазмұны бойынша бір-бірімен едәуір
Дәл осы объектіге тән өзгешеліктер жылжымайтын мүлік нарығы
Қосымша өзгешеліктерге мыналар жатады:
- сұраныс және ұсыныс арасындағы өзара әрекеттердің
- трансакциялық шығындардың жоғары деңгейі;
- бастапқы және қайталама жылжымайтын мүлік нарығының
- жылжымайтын мүлік объектілері өтімділігінің төмен деңгейі.
Енді осыларды талдап көрейік.
Жылжымайтын мүлік нарығында сұраныс пен ұсыныстың жағдайы мен
Жоғарыда айтып кеткеніміздей,жылжымайтын мүліктің объектісі жер, капитал және
Бұл арада мынадай мәселе туындалды. Жылжымайтын мүлік нарығында
Сонгымен, жылжымайтын мүлік нарығында-
ғы ұсыныс денгейі бірқтар тәсілдермен ұлғайтылуы мүмкін
Жылжымайты.н мүлік нарығының ұсынысын икемді болмауының себебі жылжымайтын
Жылжымайтын мүлік нарығының өзіне тән ерғекшелігі ұсыныс өзгешеліетерімен
Қайталама нарықта- бұл сатып алудың сатудың қарама-қарсы мәселелері
Жылжымайтын мүлікті бағалау әдістері.
Жылжымайтын мүлікті бағалау әдістері мәселесінің әрбір елде қалыптасқан
Жұмсау тәсілінің негізгі идеясы объект өзіне ұқсас мүлікке
Жұмсау әдісін қолдану 5 кезеңнен тұрады:
Бірінші кезең: үйлер мен ғимараттарды қалпына келтірудің ағымдағы
Сараптаудың сандық әдісі барлық шығындарда тәптіштен шығаруды көздейді.
Элементтік әдіс бағалаудағы объекті шығындарын ұқсас объектілерін шығындармен
Екінші кезең: ғимараттың тозуын анықтау. Тозу мөлшерін анықтау
әдіс қолданылады:
бөлу әдісі
мерзімдік әдіс
нарық әдісі
Бөлу әдісі өз кезегінде 3 құрамдас бөлікке бөлініп
физикалық тозу
функцияналдық тозу
сыртқы әсерден тозу
Физикалық тозу дегеніміз – пайдалану салдарынан немесе табиғи
Функцияналдық тозу дегеніміз – тұтынушышың немесе нарық талаптары
Сыртқы әсерден тозу дегеніміз – қоршаған ортаның өзгеруіне
Үшінші кезең: есептелген орнын басу (толтыру) + құнын,
Сәйкестендіру мынандай қарапайым формуламен шығарылады:
ТС=СЗ-И
Мұндағы ТС – ағымдағы құны
СЗ – орын басу құны
И – тозу құны
Төртінші кезең: жер телімі құнын анықтау құрылыстан ада
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығының жалпы жағдайы мен даму
Жылжымайтын мүлік нарығын сараптау дегеніміз- нарықтын даму үрдістерін
Мұндай зерттеулер әр түрлі мақсатта жүргізіледі және оларды
1. Жылжымайтын мүлік нарығын нарықтық экономиканың ерекше сферасы
Бұл топқа жататын зерттеулер мынадай мәселелерді шешуге бағытталуы
Мұндай зерттеулер, ең алдымен нарыққа (тартылған) кәсіпқой қатысушылар
2. Нақты объектігі немесе жобаға қатысты дәлелді шешім
- жылжымайтын мүлік объектісіен инвестициялау туралы шешім қабылдау;
баға саясатын немесе жолдау ақысын қалыптастыру;
жылжымайтын мүлік объектісін сату туралы шешім қабылдау.
Нарықты зерттеу маниторингісі дегініміз- қадағалаудағы параметрлерді кеңінен қамту
Жылжымайтын мүліктің әр түрлі типтері
Жалдау ақысының деңгейі
Жылжымайтын мүлікпен мәлімдердің сандық құрылымы және динамикасы
Объектілерді нарықты ұстап тұру кезеңі
Жылжымайтын мүлік объектілері құрылысына немесе оларды жаңартуға жұмсалатын
Жылжымайтын мүлікпен мәселелер жасау шығындары
Салынып жатқан объектілердің саны, қызметі және түрлері.
Нарықтың ерекшеліктерін ескерсек жоғарыдағы ақпаратты алудың біраз қиындықтары
- мәселелер туралы ақпараттың жабықтығы
- апараттық дерек көздерінің шашыраңқылығ
- мәселелердің нақты мазмұны мен нысанындағы (формасындағы) алшақтықтар(мысалы,
Жылжымайтын мүлік нарығының жағдайытуралы ақпарраттық дерек көздерін таңдау
Алынған ақпаратты қорытындылау кезінде оның қолданылатын түрінің ережесін
салыстыру үшін қолданылатын бірлікті дұрыс таңдау, яғни тұрғын
таңдалған сегменттің шектерінен шықпаудың қадағалау, яғни нарықтағыпәтерді үйлердегі
зерттеу барысында пайдаланатын көрсеткіш түрін дәл анықтау,
бұлардың бәрін пысықтап, анықтап алуды қажетсінетін көрсеткіштер екекндігі
Сараптаудың бірінші кезегінің нәтижесі болып нарық белсенділігі динамикасы
Сату-сатып алу мәселелері жалпы санының сыртында айтарлықтай күрделі
Құрылыс нарығы субъектілері санның өсу қарқыны тұрғын үйлерді
Нақты зерттеудің келесі қадамы нарықта болып жатқан
Индекс дегеніміз- есептік кезеңнің қайсыбір көрсеткішінің динамикасын
1.3.Жылжымайтын мүлік нарығын сегменттеу және оның сыйымдылығын анықтау.
Нарықты сегменттеу дегеніміз- физикалық және экономикалық сипаттамаларына қойылатын
Жылжымайтын мүлік нарығында жүргізілетін сегменттеу бірқатар белгілер негізінде
Бастапқы тұрғын үй нарығындағы сегменттеудің жөні бөлектеу, бұл
-элиталық тұрғын үй (қаланың мәртебелі(престижный) ауданы, экологиясы таза,
кірпіштен салынған, жер асты гараж, автотұрақ, күзет, автономды
-сапалы тұрғын үй (мәртебелі аудан, экологиялық қауіпсіздік, кірпіш,
-типтік тұрғын үй (экологиялық қауіпсіздік,соңғы сериялы кірпіш, оңаша
-арзан тұрғын үй (жоғарыда көрсетілген артықшылықтардан ара).
Сегменттеу негізіне тұтынушылардың өздерінде жіктепалуға болады. Мысалы, комерциялық
1.Мекмелер, сақтандыру, қаржылық ұйымдары, бұлардың қызметі,біріншіден,келушілер ағынымен тікелей
2.Өндірістік ұйымдар: бұлардың кейбірі үшін орталықта сәнді офистердің
3.Сауда ұйымдары: бұлардың бағыт-бағдары тауар сипатына тәуелді болып
Сауда сипатына сәйкес ғимараттардың орналасқан жеріне талап әр
азық-түлік тауарларын саудалайтын кәсіпорындар үшін олардың тұрғындарға жақын
элиталық тауарлар сататын кәсіпорындар үшін мекемелер орналасқан жерлерге
күнделікті тауарлардың сауда-саттығы мен айналысатын кәсіпорындар үшін қоғамдық
Нарықты сегменттеу, оны зерттеудің келесі кезеңінің негізі болып
Рыноктың әлеуметі дегеніміз- рынокта тұтынылуы ықтимал өнімдер көлемі.
Еуропа елдерінде жан басына шаққанда 35м тұрғын
Сұраныс мөлшері- төлем қабілеті бар тұтынушылардың өнімге қажеттілігі
Рыноктың көлемін анықтау, бағалау кезінде мынадай факторлармен
-жұмыспен қамту динамикасы;
-тұрғын үйді иемдену үшін кредит алудың мүмкіндіктері мен
-отбасының құрылуы мен ажырасу динамикасы;
-тұрғын үйдің баға деңгейі;
-тұрғын үйді ұстау шығындарының деңгейі;
-тұрғындарлың бағалар, салықтар, инфляция және т.б. жөніндегікүтулер.
Нарық көлемін анықтау ұсыныс көлемін анықтауға жол ашады.
Ұсыныс дегеніміз- уақыттың белгілі бір кезеңінде, сату сондай-ақ
Бастапқы нарықтағы белсенділік келесі факторлармен анықталады:
-құрылыс салатын жер тіліміне қол жеткізу;
-мердігерлік жұмыстардың бағасы;
-қолданылатын құрылыс технологияларының тиімділігі;
-бастапқы нарықтағы бәсекелік деңгейі;
-қаржы көздеріне қол жкткізу.
Қайталама нарықтағы ұсынысқа бірқатар факторлар әсер етеді.
-әлеуметтік жағдай, отбасылық жағдай;
-табыстар, тұрғындардың жұмыспен қамтылуы;
-экологиялық ахуалдың деңгейі мен өзгерістері;
-қайталама нарықтағы ұсыныс көлемі;
-өздерінің табыстары, жұмыс бастылығы жөніндегі тұрғындардың дәмесі.
Жоғарыда келтірілген факторларды анықтап, сараптау жүргізу кезінде нарықтағы
Тұрғын үй саудасының бастапқы нарығындағы ұсыныстың қазіргі және
Коиерцйялық жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсынысты сараптау үшін келесі
2.Товар ретіндегі обьект классификациясы.
Жылжымайтын мүлікті бағалау дегеніміз- жылжымайтын мүліктің нақты объектісін
Бағалаудың мақсаты- өзгермелі нарықтағы жылжымайтын мүліктің құндылығын анықтау
Жылжымайтын мүлікті бағалау дегеніміз-жылжымайтын мүлік объектісі құнының дәлелі
Жылжымайтын мүліктібағалау процесі:
- атаулы процес: бағалауға құрамы мен құқықтары анық,
- бағаланатын объектіні белгіленген операция типіне байланыстыра қарастыратын
- белгілі бір қатысушыларға (тапсырыс беруші және бағалаушы)
- уақыттың белгілі бір сәтіне байланыстырылған процесс (бағалау
Аталғандарға қарасақ, жылжымайтын мүліктің құндылығы мыналарға тәуелді екен:
Операциялар мөлшеріне; мәлімеге қатысушылардың дәлелдеріне; мәмілені жасау және
Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлардың көп түрлігі,
1.Өткендегі шығындар есебіне жататын құндар түрлері:
- қалпына келтіру құны- жылжымайтын мүлік объектісін қалпына
- орын басу құны-(орын толтыру).
Көріп отырғанымыздай құнның бұл түрлері жылжымайтын мүліктің физикалық
сақтандыру құны- жылжымайтын мүлік жойылып кеткен жағдайда оның
2. Жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудантүсетін табыстар арқылы анықталатын
- пайдаланудағы құн- нақты меншік иесінің пайдаланудағы нақты
Пайдаланудағы құн мөлшерін анықтауда екі мәселе маңызды:
құн мөлшерінің жылжымайтын мүліктің нақты түрі мен вариантына
құн мөлшерінің нақты меншік иесіне байланыстылығы.
Сатылатын объектінің сатушы үшін пайдаланудағы құны әр түрлі
инвестициялық құн
Жылжымайтын мүлікті нарықтағы қазіргі нарық бойынша бағалауға негізделген
Нарықтық құн дегеніміз- мәміле бағасына оған қатысы жоқ
Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптерін үш топқа бөліп қарастыруға
пайдаланушының түсінігіне негізделген принциптер;
жылжымайтын мүлік объектілермен байланысты принциптер;
нарықтық ортамен байланысты принцип.
Пайдаланушының принципі бойынша жылжымайтын мүлік объектісінің құны сатып
Пайдалылық принципі
Орнын басу принципі
Күту принципі
Пайдалылық дегеніміз – жылжымайтын мүліктің осы қалпымен және
Орнын басу принципі бойынша сатып алушы жылжымайтын мүлік
Күту принципі бойынша кез-келген объекті оны сатып алушы
Жылжымайтын мүлік объектілерімен байланысты принциптер сол объектілер орналасқан
жердің қалдық пайдалылығы принципі;
шекті пайдалылық принципі;
табыстың көбеюі;
тепе-теңдік принципі;
экономикалық мөлшер принципі;
экономикалық бөлектеу принципі.
Нарықтағы ортаға байланысты принциптерге мыналар жатады:
Тәуелділік принципі;
Сәйкестік принципі;
Сұраныс пен ұсыныс принципі;
Өзгеру принципі.
Тәуелділік принципі – бойынша нақты жағдайларда пайдаланылатын жылжымайтын
Сәйкестік принципі қала құрылысы жөніндегі шешім қабылдау, әртүрлі
Сұраныс және ұсыныс принципі бойынша объектінің құнын анықтайтын
Бәсекелік принцип сәйкес жылжымайтын мүлік нарығындағы табыстылық деңгейін
Қорытынды
Қазақстан Республикасындағы макро экономикалық жағдай, халыққа енді жекелеген
Құрылысқа арналған ақша жинвағы мен ипотекалық несие беру
Ипотекалық несие беру жүйесін қалыптастыруда Қазақстан Республдикасының Үкіметі
Сонымен қатар, Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі, халықаралық қаржы
\ Қолданылған әдебиеттер:
С.В.Валдайцев «Оценка бизнеса», «Проспект» Москва 2006г.
М.Қ.Байгісиев «Жылжымайтын мүлік экономикасы», «Қазақ университеті» Алматы 2003ж.
Под ред. В.И.Ресина «Экономика недвижимости» Москва 2002
Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости», «Дело» Москва 2000г
Под ред. В.В.Григорева «Оценка недвижимости» Уч. п. Москва
24