МАЗМҰНЫ
Кіріспе...............................................................................................................
1 НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДАҒЫ ИПОТЕКАНЫҢ АЛАТЫН ОРНЫ МЕН РОЛІ..............................................................................................
1.1 Ипотекалық несиенің экономикалық мәні және қажеттілігі..............
1.2 Ипотекалық несиелендіру жүйесі және оның құқылық қатынасы...
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ БАҒАЛАУ МЕН ТАЛДАУ..........................................
2.1 Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруін талдау.........................................................................................
2.2 Екінші деңгейлі банктермен берілетін ипотекалық несие бойынша қарызалушының
2.3 Қаржылық мекемелердің, құрылыс компанияларының ипотекалық несиелендіруін талдау.................................................................
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУІНДЕГІ МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН ДАМУ ЖОЛДАРЫ......
ҚОРЫТЫНДЫ....................................................................................................
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ....................................................
ҚОСЫМШАЛАР.................................................................................................
КІРІСПЕ
Қазіргі кезде ипотекалық банктер экономикада екі мағына береді, біріншісі,
Дипломдық жұмыстың басты мақсаты Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің қажеттілігін,
Дипломдық жұмыста ипотекалық несиелендіру шарттары, құқылық қатынастары, несиелендіру жүйесі,
Соңғы жылдары экономикамызда ипотека деген сөз аз кездесіп жүрген
Мемлекеттің тұрақтылығы және даму көрсеткіші ретінде әлеуметтік тұлғаның деңгейі
Әлемдегі әрбір дамушы мемелекеттің ипотекалық несиелендіру жүйесі әлеуметтік тұлғаның
Қазақстан республикасында ипотекалық несиелендіру бастамасы ҚР Президентінің 1995 жылғы
Алғашқы кезеңдері Қазақстанда тұрғын үй реформасының жалпы ипотекалық моделін
Қазақстанда ипотекалық несиелендірумен мемлекттің арнайы Қазақстандық ипотекалық компания және
Қазақстандағы жалпы ипотекалық несиелендіру мақсатына тоқталсақ:
Ипотекалық несиелерді беру және онымен тұрғындарды
қамтамасыз ету;
2) Тәжірибеде андеррайтинг қызметін дамыту;
3) Банктердің, компоненттердің несие бойынша олардың
торабын құқығын жеңілдету;
4) Ипотекалық облигацияларды эмиссиялау.
Ипотекалық несие беру-тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең тиімді
Дипломдық жұмыс әдістемелік нұсқауға сай орындалған және қолданылған әдебиеттер
1. НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДАҒЫ ИПОТЕКАНЫҢ АЛАТЫН ОРНЫ МЕН РОЛІ
1.1 Ипотекалық несиенің экономикалық мәні және қажеттілігі
Соңғы жылдары экономикамызда ипотека деген сөз аз кездесіп жүрген
Ертеде бір диірменші өмір сүреді, көкейкесті арманы-жеке баспана сатып
Ипотека Қазақстан банктерінде 3 жылдан бері қолджанысқа ие болып
Ипотека (грек тілінен кепілзат) жылжымайтын мүлік кепілі,яғни бұл кепіл
Кепілдік-қарыз алушы банкке берілетін жылжымайтын мүлік кепілдігі жөніндегі міндеттемелік
Тауар айналымы мен жылжымайтын мүлік мәмілесінің жоғарылауына байланысты ипотекаға
Ипотека түсінігі анағұрлым көп диапазон алып жатса да, жылжымайтын
Экономикалық жүйе ретінде ипотекалық несиелендіру қайта қаржыландыру әдісіне байланысты
ады. Қазақстанда соңғы уақытқа дейін қолданылған әдістерді еске алмай-ақ
Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі-бұл өз капиталын тұрмыстық жағдайын
Бүгінгі күні жинақтық банктер құру үшін 2000 жылы Құрылыстық
Құрылыс жинақтық жүйенің отаны-Германияда тұрғындардың 35 % құрылыс жинақтық
Жоғарыда көрсетілгендей ипотекалық несиелендірудің келесі моделі Ұзақ мерзімді ипотекалық
Ипотекалық несиелендірудегі барлық моделдердің жалпы ерекшелігі оның бірінші және
Алғашқы нарық – жалпы несиелік нарықтың сегменті, заңды және
Кепілзаттың бірінші нарықта пайда болуы
Клиенттің өтініші
Жылжымайтын
мүлікті бағалау кепілді ресімдеу бойынша қызмет көрсету
Сурет 1.
Бірінші нарықта субъектілердің қарым-қатынасын құратын несиелік келісім-шарт болады.
Бұл нарықтың негізгі субъектісі арнайы мамандандырылған несиелік мекемелер-Ипотекалық банктер
Ипотекалық несиеде көп мөлшерде ұзақ мерзімге несие бергендіктен көптеген
Біріншіден,ұзақ мерзім кезең бойында берілгендіктен кредитор мұнда тәуекелділікке барады,
Екіншіден, кредиторға пайдасыздығы,яғни несиелік ресурстың ұзақ мерзімге салынуы болып
Осы және басқа да себептер ипотекалық несиелендіруде екінші нарықтың
Екінші нарық-жалпы қаржы-несиелік нарықтардың сегменті болып табылады, яғни кепілзаттың
Екінші нарықтың келесі атқаратын қызметтері бар:
1) Өтімділікті қамтамасыз ету, кепілзатты белгілі бір сала деңгейінде
2) Тұрмыстық үйлерді қаржыландыру айналымының төмендеуі. Несиелік мекемелерді қайта
3) Аймақтар арасында капиталды бөлшектеу. Екінші нарық әрбір аймақтардан
4) Инвестициялық портфелді несиелендіру және диверсификациялау бойынша көрсеткіштер айырмашылығын
Екінші нарықтың негізгі субъектісі болып: Ипотекалық банк - өзінің
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мәселелерін шешудің негізгі бағыттары нарық
Қазақстандық ипотекалық компанияның (ҚИК) дамуы барысында кейбір заңдылықтардың мәселелері
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіруде тағы бір туындаған мәселе кейінгі уақытқа
Отандық және шетел тәжірибелері бойынша ипотекалық несиелендірудің келесідей қағидаларын
1)мүлікке меншік құқығын шектей отырып қарызгердің пайдалануына беру;
2) кепіл үлесі түрінде қарыз көлемін анықтау;
3) кепілге сол мүлікті қосымша ипотекалық қарыз түрінде алу;
4) несиені сақтандыру есебінде беру;
5) несиені мерзімінде қайтармаған жағдайда мүліктен айырылу немесе оны
Ипотекалық несиелендіру көптеген мемлекеттердің әлеуметтік,
Ипотека-материалдық өндіріс пен материалдық емес сфераны дамыту мақсатындағы қаржылық
Өнеркәсіптік ипотекалық несиелендіру өндірістің модернизациялануы
на, өнімнің бәсекеге қабілеттігін жоғарлатуына әсер етеді. Осының барлығы
Ипотека-сатып алушының жылжымайтын мүлігін кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге
Кәсіпорын дефолт жариялайды, ал тұрғындар өз несиелеріне қызмет жасайды.
Қазақстан республикасында қазіргі кезде ипотекалық несиелендіру механизмін дамыту келесі
1) тұрғын үй құрылысын дамытудың объективті қажеттілігі – ипотекалық
2) экономиканың рецессиялық жағдайы, кейбір жағымды конъюктуралық өзгерістерге қарамастан
3) экономикадағы жоғары тәуекелділік көмекші институттардың қаржылық ресурстарын қажетті
Ипотекалық несиелендіру республиканың салықтық тәртіптерін реттеуге көмектеседі, яғни банктердің
Ипотека-бұл кепілге жылжымайтын мүлікті ала отырып ұзақ мерзімге берілетін
басқа несие түрлеріне қарағанда төмен проценттік көрсеткіштер;
2) жылжымалы сыйақы сомаларынан тұратын барлық кезең бойындағы
тұрақты төлемдер;
3)несиені мақсаттық қолдану, яғни тұрғын үйді сатып алу, жөндеу,
салу.
Ипотека-бұл тек банктік несие емес, ол банктік және банктік
Жоғарыда келтірілген барлық факторлар Қазақстан экономикасының дамуына ипотекалық несиелендіру
1.2 Ипотекалық несиелендіру жүйесі және оның құқықтық қатынасы
Қазақстандағы бұрынғы тұрғын үйді қаржыландыру саясаты дәстүрлік кеңестік жүйе
Тұрғын үй құрылысындағы басты мәселе-оны қаржыландыру. Егер 1990 жыл
Германияда бұл үдеріс 1930 жыл ортасынан басталды.АҚШ-та Рузвельттің «Жаңа
Қытайда дағдарыстан шығудың басты әдісі тұрғындар табысына салықты көбейтуден
Бастапқы кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы реформалар қаржылық-несиелік механизм тұрғысынан
1)бюджет ресурстарының шектеулі көлемі, ұзақ мерзімді несиелендірудегі процент көрсеткіштің
2)несиені төлей алмаған жағдайдағы кепілге алынған мүліктің айналымдағы жоғары
3)тұрғын үйдің қымбат бағасын орташа жалақы алатын тұрғындардың қалтасы
Осыған байланысты Қазақстан Республикасының Үкіметі тұрғын қаржыландыру саласын құрылыс
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары әлемде
1) Банк қызметінің тәуекелін төмендететін және тұрғындарға несие алу
2) Басты мақсатты жүзеге асыру үшін несиені қамтамасыз ету
3) Инфляциясы жоғары және құбылмалы деңгейдегі экономикада несиелендірудің балама
4) Проценттік көрсеткіштерді субсидиялаудан гөрі орташа және төмен деңгейде
Ипотекалық несиелендіруді дамыту көптеген мемлекеттердің ұлттық әлеуметтік-экономикалық даму бағдарламасының
біріншіден, ипотекалық операциямен байланысты ұйымдардың құқықтық уақыт тәртібінде (регламентация);
екіншіден, бір иегердің ғимараты келесі иегердің жерінде орналасқан жағдайдағы
үшіншіден, ипотекалық сенімді және тиімді болу мүмкіндігін жоғарылата
тын заңдылықтарды бекіту, яғни меншік иегерінің құқығын қорғау мақсатында;
төртіншіден, жылжымайтын мүлік кепілін дәстүрлі нысанда, сонымен қатар кепілзат
Ипотека жөніндегі заңдылықтар келесілерді қамтиды: Біріншіден, ипотекалық қатынастарға қатысты
Ипотекалық несиелендіруді және оның нарығын анықтайтын бірнеше қатынастар бар,
рін енгізеді. Екінші жағдайда, ипотекалық несиелендіру жүйесі-бұл ипотеканы бері
Қазіргі жағдайда көптеген елдерде ипотеканы азаматтардың тұрғын үй мәселесін
Тұрғын құрылысын қаржыландыру механизмін құру, тұрғындардың үй мәселесін шешу,
1) Ипотекалық несиелендіру процедурасында қолданылатын талаптар мен стандарттар негізінде
2) Ипотекалық бағалы қағаздар шығару;
3)Тұрғын үй кешенін несиелендіруге инвесторларды тарту;
4) Ипотекалық несиелендіру операциясында несие берушіге және алушыға неғұрлым
ҚИК қатысуы бойынша ипотекалық несиелендіру жүйесін 2-сызбадан көруге болады.
Ипотекалық несиелендіруде қолданылатын заңдылықтар мен шектеулер Грек мен
1) кәсіпорын, сонымен қатар кәсіпкерлік қызметке қолданатын ғимараттар мен
2) жер телімдері;
3) әуе, теңіз, және ішкі суларда қолданатын көліктер
ғарыш объектілері;
4) аяқталмаған құрылыс және жылжымайтын мүлік. /4.44-бет/
Ипотека кепілзаты қарыз алушының толық меншік иелігінде болуы қажет,
Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсанындағы №2723 «Жылжымайтын мүлік
1) сенім білдірген тұлға-соттан тыс тәртіппен ипотеканы өткізуді жүргізетін
2) кепіл беруші- жылжымайтын мүлкі немесе ондағы үлесі ипотеканың
3) кепіл ұстаушы-негізгі міндеттеме бойынша мүдделері ипотекамен қамтамасыз етілген
4) жылжымайтын мүлік ипотекасы-кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы
5) ипотекалық шарт-негізгі міндеттемені айқындау туралы тараптардың келісімі;
6) жылжымайтын мүлік-жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар және жермен
7) негізгі міндеттеме-ипотекамен толық немесе ішінара қамтамасыз етілген борыштық
8) ипотеканы өткізу- ипотеканың мәні болып табылатын мүлікті өткізу.
Ипотека несие шарты немесе өзге де міндеттеме бойынша кепіл
1) негізгі міндеттеменің орындалмауынан, мерзімі кешіктірілуінен немесе өзге келтірілген
2) орындалмағаны үшін тиісінше айыппұл төлеуді;
3) негізгі міндеттемеде не заң актілерінде көзделген бөгде адамның
Ипотека келісім-шартының 4 нысаны бар:
1) ипотека шарты жазбаша нысанда жазылып, оған кепіл беруші
2) ипотека шарты мемлекеттік тіркеуге жатады. Ипотека құқығы ипотека
3) ипотека шартын нотариалдық куәландыру тараптардың қалауы бойынша жүзеге
4) Кепіл берушінің құқықтары ипотека куәлігін беру арқылы расталады.
Кепіл беруші мен кепіл алушы арасында міндетті түрде келісім-шарт
Ипотека келісім-шартында келесілер көрсетілуі тиіс:
1) кепіл беруші мен кепіл ұстаушының аты-жөні және мекен-жайы;
2) негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері мен орындалу мерзімі;
3) кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
4) кепіл берушінің меншігі болып табылатын құқықтың атауы (меншік
5) тараптардың кез келгенінің өтініші бойынша ипотека шартында келісімге
Ипотека куәлігі оның заңды иесінің негізгі міндеттеме бойынша орындалуды
1) құжаттың атауына енгізілген «Ипотека куәлігі» сөздері;
2) кепіл берушінің аты-жөні және мекен-жайы;
3) борышқордың аты-жөні, мекен-жайы;
4) ипотека шарты жасалған күні мен орны;
5) егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы
6) негізгі міндеттеменің сомасы мен процентін төлеу мерзімін көрсету.
7) кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
8) ипотеканың мәні болып табылатын мүліктің кепіл берушінің меншігі
9) кепіл ұстаушының аты-жөні және мекен-жайы;
10) жылжымайтын мүлікке басқа да ипотека куәліктері бар екенін,бұл
11) кепіл берушінің қолы;
12) ипотека куәлігінің берілу күні.
Ипотека куәлігінің күші одан туындайтын құқықтар жүзеге асырылған ретте,
Борышқор негізгі міндеттемені орындамаған жағдайда кепіл ұстьаушы өз талаптарын
Ипотека Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 322-бабында көрсетілген негіздер бойынша
Соттан тыс тәртіппен сауда-саттыққа кепілге берілген мүлік негізгі міндеттемедегі
Бүгінгі күнгі Қазақстандағы ипотека құрылыс және сақтандыру компаниялары,
Азаматтардың төлем қабілеттігінің сұранысын жоғарылату;
Жер нарығын дамыту;
Халық жинағын тұрғын құрылысын дамытуға қаражаттарын тарту
арқылы база құру;
Экономикалық жылжымайтын мүлік айналымы үшін ипотека механизмі
арқылы тұрғын үй деңгейін жоғарылату.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің ұйымдастырылуын бірқалыпқа келтіру мемлекеттің қазіргі кездегі
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ БАҒАЛАУ МЕН ТАЛДАУ
2.1. Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруін талдау
Әрбір банктердің ипотекалық несие беруде алдағы қойған мақсаты несие
1) Өтініштерді қабылдау бөлімінен клиент өзіне қажетті құжат бланктерін
2) Сараптау (экспертиза) бөлімі. Толтырылған құжат сараптау бөліміне тапсырылады,
3) Қызмет көрсету басқармасы. Төлем жүйесі жүргізілетін несиелік қызмет,
Кесте 1.
Ипотекалық несиені берудегі есептеу кестесі
Қарыз сомасы 25000 25000 25000 25000 25000 25000 25000
Жылдық % көрсеткіш 7 15 15 15 25 25
Мерзімі,жыл 10 10 5 3 10 5 3
Ай сайынғы төлем, долл. 290 403 595 867 569
Талап етілетін ай сайынғы таза табыс 968 1344 1982
Салыққа дейінгі ай сайын талап етілетін табыс, долл. 1396
* Эксперт №12, .2003ж. 20 бет.
Жылжымайтын мүлік бойынша қарыз берген кезде екі факторды еске
Алынған ипотекалық несие төлемінің сомасын есептеу келесі жолдар бойынша
Мысалы алынған несие 20000 АҚШ доллары, оны 3 жылға
Мерзім бойынша төленіп отыратын сома келесі формуламен есептеледі:
Р = К * n / 1 - (1
Мұнда, Р – белгілі мерзім аралығында төленіп отыратын бірдей
К – алынған несие сомасы (20000)
n – процент көрсеткіші
t – төлеу мерзімінің саны
Р = 20000 * 0,045 / 1 – (1+0,045)-12
Есептеу қорытындысын келесі кестеден көруге болады:
Кесте 2.
Ипотекалық несиені қайтару кестесі
Төлеу мерзімі Алғашқы кезеңдегі негізгі қарыз сомасы Берілген кезең
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12 20000
18710,2
17362,36
15953,87
14481,99
12943,88
11336,55
9656,898
7901,658
6067,433
4150,668
2147,648 900
841,959
781,3062
717,9239
651,6895
582,4745
510,1449
434,5604
355,5746
273,0345
186,78
96,644 2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8 1289,8
1347,841
1408,494
1471,846
1538,11
1607,325
1679,655
1755,24
1834,225
1916,766
2003,02
2147,648
Барлығы - 6332,092 26332,092 20000
* Банки Казахстана № 5, 2004. 17 бет.
Ипотекалық несиелендіруде ең маңызды жағдай ол клиенттің кепіл ретінде
Бағалау процесі ғимараттың орналасқан жерін қадағалаудан басталады, сонымен қатар
Бағалаудың келесі кезеңі-құнын анықтау. Объектінің құнын анықтау жалпы жылжымайтын
Жылжымайтын мүлік құнын есептегенде 3 негізгі әдіс қолданылады:
1) шығындалу әдісі;
2) табыс алу әдісі;
3) сатудың тікелей салыстырмалы талдау әдісі.
Бұл әдістерді қолдану арқылы белгілі-бір объектінің 3 түрлі құндылық
«Шығындалу әдісі» ғимаратты қайта қалпына келтіру құнына, яғни оның
«Табыс алу әдісінің» негізі күту қағидасын құрады, яғни әрбір
Құндылықты табыс алу әдісімен анықтайтын болсақ, келесі кең таралған
1) табыстарды дисконттау;
2) тікелей капитализациялау.
Бұлар бағалаудың әмбебап әдісі болғандықтан көбінесе оларды мүліктік кешендердің
«Сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісінде» бағалау процедурасы келесі кезеңдерден
1) Сәйкес бағалау объектілері негізінде жасалған келісімдер туралы, бағам
2) Еркін нарықта жасалған келісімдер жөнінде ақпараттардың ресми түрде
3) Әрбір таңдалған өлшеу бірліктері үшін салыстырмалы талдау жүргізу
4) Бағаланып отырған объектіні жеке элементтері бойынша нарықта сатылған
Егер берілген ақпараттар жеткіліксіз немесе төмен сапада болса, онда
Тұрғын үй ғимаратын (жекеменшік үй немесе пәтер) бағалауда төмендеу
Жылжымайтын мүліктің құнын көрсетілген әдістер бойынша есептеп жүргізгеннен кейін
Қарастырылып отырған жылжымайтын мүлікті бағалауда әрбір әдістің артықшылығы мен
1) Талдау жүргізу негізінде қолданылатын ақпараттардың түрі, сапасы және
2) Объектінің өзіне ғана тән артықшылығын есептеу мүмкіндігі, мысалы
3) Жылжымайтын мүлік нарығындағы жалпы экономикалық жағдайды тіркеу;
4) Қарастырылып отырған аймақтағы экономикалық , саяси және физикалық
«Қазақстан Халықтық банкі» АҚ-да ипотекалық несиені беру тәртібін мысал
«Қазақстан Халықтық банк» АҚ-да ипотекалық несиелендірудің негізгі шарты екі
1) негізгі кепіл түрімен қамтамасыздандырылған-сатып алынатын жылжымайтын мүлік;
2) қосымша кепіл түрімен қамтамасыздандырылған-банктегі қарыз алушының немесе үшінші
Ипотекалық қарыз АҚШ долларында немесе еврода беріледі. Қарыздың минималды
Қарыз алушының банктен ипотекалық несие алуы үшін банктік салым
1) несиелік өтінім;
2) қарызгер анкетасы;
3) қарызгердің жеке куәлігінің көшірмесі;
4) Салық төлеушінің тіркеу нөмірі құжатының көшірмесі;
5) Жинақтық кітапша кепілі болатын банктік салым келісімінің көшірмесі;
6) Салым иесінің жұбайы келісімінің нотариалды куәландырылған құжаты;
7)Сатып алынатын жылжымайтын мүлік туралы құжаттар көшірмесі./13,33-бет/.
Қарыз алушының берілген құжаттары бойынша банк оның сатып алатын
«Қазақстан Халықтық банкі» АҚ ипотекалық несиенің жолдау талаптарына сай
Ипотекалық несиені талдау кезеңі бойында «Қазақстан Халықтық банкі»
Кесте 3.
«Қазақстан Халық банкі» АҚ-ның «Ипотека-Lights» бағдарламасы бойынша несиелендіру
Несие мерзімі Қарызгердің меншік ақша қаражаттары
Валюта 15% 20% 30% 40% 50%
01
04 01
05 01
04 01
05 01
04 01
05 01
04 01
05 01
04 01
05
1 2 3 4 5 6 7 8 9
7
жыл АҚШ
$ 15.0
%
11
% 14,5
%
10
% 14,0
%
9,0
% 14,0
%
8,0
% 13,5
%
7,0
%
ЕВРО 14,5
%
14,0
%
13,5
%
13,5
%
13,0
%
10
жыл АҚШ $
14,8
%
10
% 14,3
%
9,0
% 14,3
%
8,0
% 13,8
%
7,0
%
ЕВРО
14,3
%
13,8
%
13,8
%
13,3
%
20
жыл АҚШ $
14,8
%
9,0
% 14,8
%
8,0
% 14,3
%
7,0
%
ЕВРО
14,3
%
14,3
%
13,8
%
Тұрғын үй қарызын қарызгер қолма-қол түрде өзінің ағымдағы шотына
Банк мерзімі асып кеткен қарыздарын келесі жолдар бойынша әрекет
1) Банктік салым сомасынан қарыз алушының несие сомасын уақытында
2) Қарыз алушыға жазбаша түрде хабарлама жіберіледі, мерзімі асып
Егер бір хабарлама жіберілгеннен кейін қарызгер банк талабын орындамаса,
Енді басқа да банктердің ипотекалық несиелендіру бойынша бағдарламаларын қарастырайық.
1-пакеті. «Халықтық» ипотека пакеті айлығы 40000 теңге құрайтын жұмыскер
2-пакеті. «Сенім» пакетінің алғашқы жарнасы 10% құраса, несие беру
3-пакеті. «Транзиттік» басқа қалада тұрып республикамыздың кез келген қаласынан
4-пакеті. «Ипотека-1 күнде» пакетінде несиенің максималды сомасы шектелмеген, жылына
5-пакеті. Ипотеканың бұл пакет түрі 20 жыл мерзімге жылына
«Альянс банк» ипотекасы ұзақ мерзімді және қысқа мерзімді несие
«Центр Кредит банкінің» екі ипотекалық жүйесі бар. Алғашқысы мемлекеттік
«АТФ банкі» жылжымайтын мүлік сатып алу үшін 10 жыл
2.2 Екінші деңгейлі банктермен берілетін ипотекалық несие бойынша қарызалушының
Ел басының Презинденті Н.Назарбавтың жолдауына сәйкес, ендігі бір өзекті
Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруі ұйымсдастыруы келесідей:
Қазақстан Халық банкі-бірінші деңгейлі мемлекеттік ұйым, сондықтан ипотекалық несиенің
«Тұран Әлем Банкісі» халыққа ипотеканың сегіз түрлі пакетін ұсынады.
Қазіргі таңда кейбір банктерде ипотеканың жылдық төлемақылары азайтылып,
Тұрақты жұмысы жоқ қала тұрғыны жеделдетілген несиелердің бірін
«Альянс Банк» ипотексы ұзақ мерзімді және қысқа мерзімді
Бұл банктің екі ипотекалық жүйесі бар. Алғашқысы
Әрбір банктердің ипотекалық несие бергендегі бұрынғы, алдағы қойған
Бағалау процесі ғимараттың орналасқан жерін жалпы қараудан
Бағалаудың келесі кезеңі-құнын анықтау. Объектінің құнын анықтау жалпы
Тұрғын-үй ғимаратын (жеке меншік үйлер, пәтер) бағалауда төмендеу коэффициенті
Жылжымайтын мүліктің құнын көрсетілген әдістер бойынша есептеп жүргізгеннен
Қарастырылып отырған жылжымайтын мүлікті бағалауда әрбір әдістің артықшылын
Талдау жүргізу негізінде қолданатын ақпараттардың түрі, саласы және
кең ауқымдылығы;
Объектінің өзіне ғана тән артықшылығын есептеу мүмкіндігі, мысалы,
оның қолданылуы, табыстылығы және басқалары;
Жылжымайтын мүлік нарығындағы жалпы экономикалық жағдайды
тіркеу;
Қарастырылған аудандағы экономикалық, саяси және физикалық
күштерін тіркеу;
Ипотекалық несиелеуді ауқымды түрде кеңейту үшін және бастапқы
«Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры» АҚ-ты өзінің бір
Мемлекеттің тұрғын үй құрылысы бағдарлануы ілгері қарай дамуының негізгі
Ипотека саласындағы мәселелер баршаға мәлім тұрғын үй құнының жоғарылылығы,
Бұл жағдай тұрғын үй құрылысының индустриясын едәуір теңейді, яғни
2003 жылы Қазан айындағы Қазақстандық ипотекалық несиелеуді кепілдендіру
Бүгінгі күні ипотекалық несиелерді кепілдендірудің 8 банк қатысушылары және
Ипотекалық несиелеуді кепілдендіру банктерге және ипотекалық компанияларға
Қор кепілі ипотекалық несиенің толық мерзіміне дейін қызмет атқарады.
Қор өзін-өзі қаржыландаратын ұйым болғандықтан, ипотекалық несиені кепілдендіруге түсетін
Әлемдік тәжірибе көрсеткендей Қорға сыйақыны (жарнаны) қарыз алушы төлейді.
Кепілдік үш модель бойынша беріледі:
1 Модель-ипотекалық несиелендіру басталуының сомасы төлемінің максималды көлемі 30
2. Модель-несиеалушының талап ету сомасының максималды төлем көлемі
30 %;
3. Модель-несиеалушының таза шығындар сомасының максималды көлемі 50% құрайды.
Осыған байланысты әрбір модельге мысал қарастырып көрейік.
1Модельдің ерекшелігі, бұл модель бойынша К/3 коэффициенті=85% несиелер шығыны
Кесте 4.
1 Модель бойынша кепілді төлеу.
Кепілді төлеу мысалы (1) (2)
1)Мүліктің бастапқы құны
2) Несие бойынша бастапқы сомасы 117650
100000 117650
94120
3) талап төлемінің сомасы 107220 97220
4) пайыз түріндегі жойылу құны 60% 60%
5) сатудан түскен таза табыс 70590 70590
6) таза шығын (5-3) -36630 -26630
7) кепілдің максимум сомасы (2*30%) 30000 28240
8) төленген кепіл сомасы 30000 26630
9) несиеордың мүлікті өткізгеннен кейінгі немесе кепіл төлегендегі шығындары
2 Модельге тоқталатын болсақ, бұл модельде бойынша К/3
Кесте 5.
2 Модель бойынша кепілді төлеу кестесі
Кепілді төлеу мысалы (1) (2)
1)Мүліктің бастапқы құны
2) Несие бойынша бастапқы сомасы 117650
100000 117650
94120
3) талап төлемінің сомасы 107220 97220
4) пайыз түріндегі жойылу құны 60% 60%
5) сатудан түскен таза табыс 70590 70590
6) таза шығын (5-3) -36630 -26630
7) кепілдің максимум сомасы (2*30%) 32160 28240
8) төленген кепіл сомасы 32160 26630
9) несиеордың мүлікті өткізгеннен кейінгі немесе кепіл төлегендегі шығындары
3 Модельде бұл модель бойынша несие алушының шығыны коэффициентінен
Ипотекалық несиелеуді кепілдендірудегі бұл модельдер қазіргі кезде АҚШ-тың
АҚШ-тың Fannie Mae және Freddy Mack компаниялары
Соған сәйкес біздің Қор қазіргі кездегі тек
Қор әлемнің барлық ипотеканы кепілдендіру (сақтандыру) жүйесі үшін негізі
Бұд компаниялардың меншік капиталына әлемдік тәжірибеде
Қор Қазақстан Республикасының қаржылық нарығын және қаржылы ұйымын
Қортытындысында айта кететін болсақ, екінші деңгейлі банктер мен ипотекалық
Бүгінгі күні астаналық баспасөз басылымдарынан бірінші нарықта тұрғын үймен
Үлестік құрылыс жобасының сенімді қызметі үшін, ең алдымен «Тұрғын
Сондай-ақ, құрылысқа үлестік қатысу үшін қолданылатын ақша қаражатын
Аталған алдын-алу шараларын артық деп санауға болмайды, әйткенімен де
2.3. Қаржылық мекемелердің, құрылыс компаниялардың ипотекалық несиелендіруін талдау
Бүгінгі күнгі астаналық баспасөз басылымдарынан 1-нарықта тұрғын үймен қамтамасыз
Үлестік қызмет жобасының сенімді қызметі үшін ең алдымен «Тұрғын
Аталған алдын алу шараларын артық деп санауға болмайды, өйткені
Қазақстан Республикасы қазіргі жағдайда құрылысқа үлестік қатысу жүйесін тұрғындардың
Нақты үлестік құрылыс саласында қызмет ететін компаниялар жөнінде келесідей
Жаңадан құрылып жатқан 9 қабатты тұрғын үй кешендері;
Кірпіш үйлер;
Жылумен және сумен қамтамасыз ету орталықтандырылған;
Пәтерлер газбен, телефонмен, лифтілермен қамтамасыздандырылған;
Пәтер дайындығы –100%;
Қоршаған аймақтары көріктендірілген.
Пәтер құны:
1) 1 бөлмелі, 38 шаршы метр – 2 220
2) 2 бөлмелі, 74 шаршы метр - 4
3) 3 бөлмелі, 92 шаршы метр – 5 465
Құрылыс 2003 жылы қазан айында басталған, 1-кезектегі бітіру мерзімі-2004
Үлестік құрылыстың Қазақстандық жүйесін жүзеге асыру мен дамыту мақсатында
Қазіргі кезде Астанада тұрғын үйдің 2-нарығында бағалар шарықтап кеткен,
Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу жобасы тұрғындар арасында сұранысқа
Тұрғын үй несиелендірудің мұндай перспективті бағытының бұрынғы тұрғын құрылыс
Жоғарыда көрсетілгендей, Қазақстанда ипотекалық несиелендірудің механизмі жүргізілген. Процент көрсеткішінің
«Қазақстандық ипотекалық компания» АҚ бағалы қағаздармен операция жасау бөлімінің
Қазақстандық құрылыс жинақтау жүйесі немістердің келісім-шарттық жинақтау «Bausparkassen» жүйесі
Қазақстан Республикасы Үкіметі 2003 жылы сәуір айында тұңғыш рет
Бағдарламаны қаржыландыру көздері
Құрылыс салушы
Меншікті
құралдары
Қарыздық
құралдары
қорын құру
Банк
Несиелері облигация
Сурет 2.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі жеке тұлғалар салымдарының
Статистикалық болжам бойынша 2 млн. астам азаматтар, Қаза0стан Республикасының
Қазіргі таңда тек осы банк қана адамдарға жылына теңгемен
Салымдар Банктің жарғылық капиталына мемлекеттің 100% қатысуымен және салымдарға
Қазақстандық Тұрғын үй құрылыс жинақ банкісінің бірінші салымшысы болып,
Құрылған құрылыс жинақтау жүйесі ипотекалық несиелендіру жүйесінен біршама айырмашылығы
Салымшы қажетті соманы жинақтап алғаннан кейін құрылыс жинақтау жүйесінің
Тұрғын үй несиесінің ерекшелігі оның клиенттің таңдауы бойынша міндетті
Бұл Қазақстандық тұрғын үй жинақ жүйесі тұрғындардың қандай бөлігінің
Қарастырылып отырған мысалға байланысты тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің
1) әрбір отбасы өзінің тұрғын үй мәселесін тек 5-7
2) табысы орташа деңгейден төмен отбасыларға ай сайын 10
3) жылжымайтын мүлік құны жыл сайын өзгеріп отыратындықтан табысы
4) инфляциялық жағдайда салымға индексация болмағандықтан, банктің жылына уәде
Сонымен қатар, бұл тұрғын үй жинағы жүйесінің артықшылық жақтары
1) салымшыға сыйақы төлену бойынша мемлекеттің кепілдік (қазіргі есеппен
2) балалар үшін тұрғын үй мәселесінің шешілуі;
3) тұрғын үй несиелендіру механизмінің қауіпсіздік кепілі, яғни «Тұрғын
Қазақстан Республикасы халқының тұрғын үйге қолжетімділігн қамтамасыз ететін тұрғын
1) ұсыныс тарапынан да, сұраныс тарапынан да толыққанды теңгерімді
2) тұрғын үй салуға жекеше инвестицияларды тарту және жеке
3) құрылыс индустриясының тиімді нарығын қалыптастыру;
4) халықтың қалың жігі үшін ипотекалық несие беру және
Бағдарламаны іске асыруға 3 жыл ішінде мемелекеттік қаражат қажеттілігі
2005 жылы – 60,5 млрд. теңгені, 2006 жылы –
Бағдарламаны іске асыру нәтижесінде, тұрғын үйлерді пайдалануға беруді жыл
1) жалпы алаңы 12 млн. шаршы метрден астам үй
2) 45 мыңнан астам адам үшін жаңа жұмыс орындары
3) тұрғын үй қорының жайлылығы жақсарады;
4) қалалар мен басқа да елді мекендердің сәулеттік бейнесі
5) тұрғын үйдің алғашқы нарығы және инвестициялық процесс одан
6) құрылыс өнімдері импортының көлемі төмендейді;
7) инвестициялық салымдардың тиімділігі мен Қазақстандық жаңа сметалық нормативтер
8) құрылыс қызметінен бюджетке түсетін салықтарды, соның ішінде жылжымайтын
9) құрылыс материалдары өнеркәсібі, электр техникалық, металургиялық және химиялық
Сонымен қатар бұл Бағдарламаға сәйкес:
1) тұрғын үй құрылыс жинақ банктерінде жинақталуы тиіс ақша
2) несие мерзімін жинақтау мерзіміне қарай 25 жылға дейін
3) салымның мемлекет ынталандыратын сомасы мөлшерін 200 айлық есептік
Бұл ережелер «Қазақстан Республикасы тұрғын үй құрылысы жинақтары
Мұндайда бұл шарттар 2003-2004 жылдары тұрғын үй құрылысы жинақ
Осыған байланысты Қазақстан Республикасында тұрғын құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға
Қарағанды облысы бойынша тұрғын үй құрылысының қарқынын келесі мәліметтерден
2005-2007 жылдардағы Тұрғын үй құрылысын дамыту бағдарламасын жүзеге асыру
2008 жылға дейін жыл сайын республикалық ипотекалық несиелеу есебінен
Қазіргі таңда тұрғын үй секторы нарықтық қатынастарға көшті және
3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ
НЕСИЕЛЕНДРУІНДЕГІ МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН ДАМУ ЖОЛДАРЫ
Кейбір сарапшылардың пікірі бойынша Қазақстан республикасы тұрғындарының тұрғын үй
Егер 2001 жылы ипотекалық несиенің процент көрсеткіші 20-24% және
Ипотека бойынша процент көрсеткіштерді төмендету үшін келесілерді ұсынуға болады:
1) бағалы қағаздар нарығында банктердің ипотекалық облигацияларын тиімді орналастыру
2) шетел инвесторларын арзан несиелік ресурстарымен қарқынды дамыту
3) банктерге өзінің проценттік маржасын кезең бойынша төмендетуіне мүмкіндік
4) инфляцияны және қайта қаржыландыру ставкасын төмендету арқылы жалпы
2003 жылға дейін ипотекалық несиелендіру кейбір аймақтарда онша қарқынды
Отандық ипотекалық несиелеудің ең маңызды мәселесі оның қажетті жоғары
Біздің республикамыздағы ипотекалық жүйенің нормативтік-құқықтық базасының енді ғана қалыптасуына
Құрылысқа несие беретін екінші деңгейлі банктердің негізгі мәселесі жобаны
Проценттік тәуекелге байланысты банк өзін қорғау үшін толқымалы немесе
Ипотекалық несиелендіру нарығының дамуына байланысты ұзақ мерзімді несиелік ресурстарды
кредитордың қаржылық нарықта ипотекалық бағалы қағаздарды шығаруы және оны
ұжымдық инвестиция жүйесі арқылы несие берушілерді қайта қаржыландыру;
ипотекалық 2-нарық операторлары арқылы несие берушілерді қайта қаржыландыру.
Ұзақ мерзімді несиелерді қаржылық ресурстармен қамтамасыз ету үшін несие
Соңғы жылдардағы отандық және шетелдік тәжірибе көрсеткендей тұрғын үй
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру бағдарламасын жүзеге асыру үшін қарыз
1) жобалық қаржыландыру-инвестициялық жобаның бизнес-жоспарын өңдеу және бағалау, сонымен
2) эмиссиялық қызмет-бағалы қағаз эмиссиясын, сондай-ақ қарыз облигацияларын шығару
3) делдалдық қызмет-андеррайтинг (шығарылған бағалы қағазды орналастыру қызметі), депозитарлық
4) несиелендіру - заңды және жеке тұлғаларға тиімді тұрғын
Қаза0стан Республикасы қор нарығының инфра құрылымы қазіргі кезде ұлттық
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық бағалы қағаз нарығын дамыту мақсатында және
Ипотекалық облигацияларды қамтамасыз етудегі заңда көрсетілген өзгерістер мен толықтырулар
Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру жүйесінің заңдылық базасын дамыту бойынша
Қазақстандағы ипотекалық тұрғын үй бағдарламаларының қызметін қалыптастыру үшін ипотеканың
1) «Клиентура» модулі-ипотекалық несиелендіру жүйесіне клиенттерді жұмылдырады;
2) «Инвестициялық» несиелеу модулі, мұнда қаржылық инвестор қызметін, яғни
3) «Құрылыстық» модуль-бұл құрылыс және риэлторлық фирмалардан тұрады. Мұнда
4) «Басқару» модулі, мұнда жергілікті әкімшілік органдардың мақсатты бюджеттік
Әрбір модулдің сәйкес қызмет атқару саласына байланысты жүргізілуі ипотекалық
Үкіметіміз қазір ипотекалық несиені дамытудың басқа жолдарымен бірге кейін
2005 жылы республикалық бюджеттен осы мақсатта коммуналдық тұрғын үй
Бұл орайда, мемлекет тарапынан жаңа тұрғын үй сатып алуға
дың қызметкерлеріне көмектеседі.
Қазір-әрбір облыс орталығындағы өкілетті орган осы несие жөнінде хабарласып
Мемлекеттік бағдарламаға сәйкес ыңғайлы тұрғын үй сатып алудың мұндай
Соңғы жылдары ипотекалық несиелендіру көлемі өте қарқынды дамуда, өткен
Кесте 4.
Тұрғындарға банктердің ипотекалық несие беру көлемі
12.2002 12.2003 12.2004
млн.тг үлесі, % млн.тг үлесі, % млн.тг үлесі,
Барлық несие
Ұлттық валютада
Шетел валютасында
Қысқа мерзімді
Ұзақ мерзімді 2624
1095
1530
156
2468
100
41,73
58,31
5,95
94,05 7632
1517
6114
181
7451
100
19,88
80,11
2,37
97,63
29508
6727
22782
438
29071
100
22,80
77,21
1,48
98,52
2002 жылы ипотекалық несие 2001 жылға қарағанда 190,9%, сонымен
Енді ипотекалық несиелендірудің аймақтық құрылымына назар аударсақ, ол 2-кестеде
Кесте 5.
Аймақ бойынша тұрғындарға ипотека берудегі үлес-салмағы,
2005 жыл басына
Қалалар атаулары млн.теңге үлесі,%
Барлығы 29508 100
Алматы қаласы 13864 46,98
Астана қаласы 4331 14,68
Ақтөбе 2449 8,3
Шығыс Қазақстан облысы 1428 4,84
Оңтүстік Қазақстан облысы 1085 3,68
Атырау 1067 3,62
Қарағанды 1040 3,52
Павлодар 940 3,19
Маңғыстау 922 3,12
Батыс Қазақстан облысы 819 2,78
Қостанай 655 2,22
Жамбыл 318 1,08
Солтүстік Қазақстан облысы 296 1
Ақмола облысы 156 0,53
Қызылорда облысы 83 0,28
Алматы облысы 55 0,19
* Банки Казахстана №1. 2005ж. 25 бет.
Көбінесе берілген несиелердің тең жартысы Алматы қаласына келеді. Астана
Қазақстан республикасының статистика агенттігінің мәліметтері бойынша Астананың тұрғын үй
Жалпы ипотекалық несиелендіру жүйесінің қызмет ету қорытындысын талдай отырып,
Жоғарыда көрсетілген барлық факторлары, Қазақстанның даму кезеңіндегі ипотекалық несиелендіру
ҚОРЫТЫНДЫ
Зерттеу және талдау барысында ипотекалық несиелендіру нарығының теоретикалық негізі,
Дүниежүзілік тәжірибе зерттеулері бойынша ипотекалық несиелендіру жүйесінің әртүрлі моделдерінің
Бүгінгі күні екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіру үшін ресурстары
Қазіргі кезде Қазақстан республикасында тұрғын үй құрылысын дамыту қарқыны
Қазақстанның тұрғын үй нарығында қазір жаңа элиталық үйлерді салу
Ұсынылған тұрғын үй ипотекасының экономика – математикалық моделдері екінші
Ипотекалық несиелендіру бойынша жасалған экономика – математикалық модель өзіне
Бұл тақырып бойынша ұсынылған ұсыныстар өңдеу барысында тұрғын үй
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
1.ҚР Президентінің 23.12.1995 ж. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы»
2.ҚР ипотекалық несиелендіруі бойынша өзгірістер мен толықтырулар туралы, ҚР
3. Елбасы ҚР Президентінің 18.02.2005ж халыққа жолдауы.
4.Елбасы ҚР Президентінің Мемлекеттік тұрғын үй құрылысын 2005-2007
5.Банк ісі: Жоғары оқу орындары студенттерінің оқулығы / Г.С.
6.Банк ісі: Жоғары оқу орындары студенттерінің оқулығы / О.И.Лаврушин
7.Банктер және банк ісі: Жоғары оқу орындарының оқулығы /
8.Ахтамбердиева Г.Т. Особенности ипотечного кредитования в Казахстане// Бухгалтер и
9.Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования // Банки
10.Абсаттарова Р.К. Ипотечное кредитования как способ обеспечения доступности жилья
Жумабаев Е. Особенности национальной ипотеки // Юридическая газета –
11.Абдильманова Ш. О развитии рынка ипотечного кредитования жилья 12.Валентинова
//Экономика и статистика – 2003 -№2-55-58-бет
13.Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов //
9.Дюсембаев И. Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования // Финансы
12.Дюсембаев Н. Сущность и принципы ипотечного кредитования // Финансы
13.Дюсембаев Н. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане //
14.Донцов С. Современные перспективы развития жилищного кредитования в Казахстане
15.Ким Т. Казахстанские ипотечные облигации // Рынок ценных бумаг
16.Киреева развития системы ипотечного кредитования в РК // Саясат
17.Косолапов Г. Развития рынка жилья и ипотечного кредитования в
18.Лисак Б.И. Ипотечные операции банков, как путь дальнейшей диверсификации
19.Мыргиясова М. Состояние и перспективы развития жилищного кредитования населения
20.Муслимова Э. Ипотечное кредитование – перспективное направление банковского обслуживания
21.Нурсеитова Р. Ипотечное кредитование в Казахстане: проблемы и перспективы
22.Рамазанов Н. Ипотечное кредитование: состояние и перспективы // Деловая
30.Салихова А. Система жилищного кредитования: современное состояние и перспективы
31.Токабаев Н. Развитие ипотечного кредитования и создание рынка ипотечных
32.Утин Т. Рынок жилья в Республике Казахстан: специфика функционирования
18192021.
33.Утин Т. Финансирования жилищного строительства и развитие ипотечного кредитования