Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау тәсілдері

МАЗМҰНЫ
Кіріспе......................................................................................................................
Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың теориялық негіздері
Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау жүйесі және
әдістемесі..................................................................................................................
Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау тәсілдері................................
2. ЖК «Сауранбай С.Б.» тәуелсіз бағалау компаниясының көрсеткіштері
2.1. ЖК «Сауранбай С.Б.» тәуелсіз бағалау компаниясы және
2.3. Жылжымайтын мүлік объектілерін әр түрлі мақсаттарда бағалау
3. Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары
3.1. Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудаңы іс-тәжірибесі................
3.2. Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары..................................................................................................
Қорытынды......................................................................................................
Қолданған әдебиеттер тізімі...........................................................
Қосымшалар.........................................................................................................
Кіріспе
Меншікке экономикалық және заңдық категория ретінде ғылыми тұрғыдан талдау
Меншік тек экономикалық мағынада емес ,құқылық формада да даму
Ал меншіктің дамуымен қатар, әртүрлі экономикалық қатынастар да дами
Қазақстандағы нарықтық экономикалық дамуының қазіргі кездегі сатысында кез келген
Құнды бағалаудың, мәміленің негізделген бағасын анықтау кезінде, потенциалды сатушы
Осыған байланысты құнның түрлері де әртүрлі болады. Бағалау реттелген,
Қазақстандағы және халықаралық стандарттарға сәйкес, әртүрлі құнды бағалау кезінде,
Қазақстан Республикасында бұл мамандық жаңа болып саналады, сондықтан
Қазақстан Республикасында жүргізіліп жатқан реформалардың мақсаты, адамзаттық қоғамның құқықтық
Құқықтық мемлекетті құру және даму мәселелеріне, қоғамның барлық мүшелерін
Осылайша, тәуелсіз бағалаудың арнайы қызмет түрі ретінде дамуы және
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының көлемі туралы объективті, негізделген қорытындысы,
Берілген дипломдық жұмыстың тақырыбы – «Әр түрлі мақсаттар үшін
Жеке мүліктің құқықтар негізінде жылжымайтын мүлік меншігі жатыр.
Ерікті нарықтық функционалуы үшін, құнды жасайтын, факторларды түсіну, маңызды
Берілген дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты - жылжымайтын мүлік объектілерінәр
Дипломдық жұмыстың мақсатынан келесі міндеттер туындайды:
- Жылжымалы мүлікті бағалаудың негізгі принциптері мен
- Берілген бағалау объектісінің мінездемесіне, меншік құқығына сипаттама беру.
- Жылжымайтын мүлік объектісін бағалаудың негізгі тәсілдерін қолдана
- Жылжымайтын мүлік нарығының түрлері және оның
Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың теориялық негіздері
Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау жүйесі және
әдістемесі
Кез келген мүліктің құнын, бір-бірімен тығыз байланысты екі тәсілмен
Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша айырмашылықтарды білу қажет.
Баға - өткен мәмілелердегі ұқсас объектілерді сатып алуға қанша
Бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие болады.
Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады:
Нарықтық құн — жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау кезінде
мәмiле жасаушы тараптардың бiрi бағалау объектiсiн иелiктен
шығаруға, ал екiншi бiр тарап сатып алуға мiндеттi болмайды;
мәмiле жасаушы тараптар мәмiле нысанасы туралы жақсы хабардар
бола отырып, өз мүдделерiне сай әрекет жасайтын болады;
мәмiленiң бағасы бағалау объектiсi үшiн берiлетiн ақшалай
сыйақының эквивалентi болып табылады және мәмiле жасаушы тараптарға қандай
Баланстық құн. Кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен шығындар немесе
Бастапқы құн. Белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға: енгізілген кезіндегі есептік
Қалпына келтіру құны. Бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі талаптарға
Қалдық құн. Егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде жинақталған тозу
Қайта өндіру құны. Қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе
Орнын басу құны. Бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша эквивалентті, меншіктің
Мүліктік кешеннің кұны. Мәміле жасағаннан кейін табыс әкелетін және
Жойылу кұны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады.
Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін ажыратады:
Инвестициялық құн. Егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске
Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық құн нақты және белгілі бір
Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды. Пайдалылық кезіндегі
Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді. Тұтыну
Сақтандыру құны. Сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және сақтандыру мақсаттары
Утилизациялық құн. Өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және төтенше жағдайда
Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау күрделі аналитикалық процесс болып
Нарықтық құнды есептеудің барлық әдістері, процедурасы және техникасы егерде
Еркін бәсекелестік нарықта сату үшін барлық қажетті жағдай сақталса,
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың процедурасы мен әрекетін түсіну үшін, жылжымайтын
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың қағидалары келесі төрт жалпы қабылданған топқа
қолданушының пікіріне негізделген қағидалар;
жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты
қағидалар;
нарықтық ортамен байланысты қағидалар;
ең тиімді және ең нәтижелі қолдану қағидалар14.
Бұл қағидалар өзара байланысты. Анықталған меншікті сараптау кезінде бірнеше
12 КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. –
14 Оценка недвижимости: Учебник./Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. –
аталған қағидалар адамдардың экономикалық мінез-құлқының тенденциясын
ғана көрсетеді, алайда бұндай мінез-құлқына кепіл бермейді.
Қолданушының пікіріне негізделген қағидалар келесілерді қосады: пайдалылық, орын басушылық
Пайдалылықтың анықтамасы: пайдалылық- жылжымайтын мүліктің ағымдағы берілген уақыт периодында
Орынбасудың анықтамасы: Орынбасу қағидасы бойынша меншіктің максималды құны пайдалылығы
Бұл қағида бағалау процесіндегі қолданылатын, құнды анықтайтын, дәстүрлі үш
Орынбасу қағидасы мен альтернативті шығын түсінігі ұқсас болып табылады.
Инвестордың қор салудың альтернативті варианттарынан бас тартып, және берілген
Күтудің анықтамасы күту - ол кірістің және басқа да
Ақша пайыз әкелетіндіктен, болашақта алынатын бір доллардың құны қазіргі
Бұл қағидалардың ішіне кіретіндер: қалдырмалы өнімділік, салым (немесе қазына),
Қалдырмалы өнімділіктің анықтамасы: еңбек, капитал және кәсіпкерлік қызметтің шығындары
Максималды түсім - шаруашылық тауарлар дүкеннің иеленушісі сатып алушылардың
Минималды шығындар - автокөлік өндірушісі қала орталағындағы іскер бөлімінде
Қолайлылықтағы қажеттілікті қанағаттандыру – тұрғын-пайдаланушы әдемі көрініс ашылатын жер
Салым (предельная продуктивность). Салым-факторға шыққан фактілік шығындар емес, кез-келген
Салым - бұл кез-келген қосымша өндіріс факторының бар немесе
Өспелі және кемімелі кіріс. Жер меншіктенуші мына сұраққа жауап
Тепе-теңділіктің анықтамасы: жерді пайдаланудың кез-келген типіне, өзара келіскен жағдайда,
Экономикалық көлем. Жер учаскесінде құрылыстарды тұрғызудың оптималды масштабтары нарықтағы
Экономикалық шама-берілген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жерді пайдаланудың оптималды
Экономикалық бөлініс. Мүліктік заңнама жерге деген мүліктік құқықты бөліп
Экономикалық бөліністің анықтамасы: егер жылжымайтын мүлік меншігі бір немесе
Нарықтық жағдаймен байланысты принциптердің ішіне кіретіндер тәуелділік, сәйкестік, үсыныс
Тәуелділік. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін маңызды фактордың бірі
___________________
6 Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001
Ситусты ең болмаса, төрт деңгейде, экономикалық аймақпен жер пайдаланудың
үшін жерді пайдалану типінің тәуекелділік деңгейлері жалпы халықтық немесе
Егер жер пайдаланудың қоршаған жүйесінде, не жылжымайтын мүліктің экономикалық
Байланыс шығынымен өлшенеді: Бағаланатын объектінің кез-келген бір нақты мақсатқа
Кіріс ағымдары, көбіне көп, орналасу жерінен тұтынушы нарығынан қалай
Сәйкестілік. Нарықтық стандартқа сәйкес келмейтін проект қаржылық ара қатынаста
Сәйкестілік қағидасымен регрессия және прогрессия қағидалары байланысты, берілген нарықтың
Бағаланатын меншіктің құнымен, көршілес орналасқан объектілердің жоғары құнына байланысты,
Жылжымайтын мүлік нарығы жетілмеген болғандықтан, меншіктенушінің ауысуы болатын бағаны
Ол факторларға, сатылым процесінің шарттарын дұрыс орната білу, қатысушылардың
Ұзақ мерзімді жоспарда, баға өзгерісінің бағытын анықтауда сұраныс пен
Және басқа да көптеген тәсілдермен нарықтық механизміне өзгерістер енгізуі
Егер нарықтағы сұраныс көлемі жетіспей немесе тұтыну көлемі артығымен
Ұсыныс жеткіліксіз немесе сұраныс жоғары болған жағдайда бағаға деген
Сұраныс пен ұсыныстың анықтамасы: ұсыныс-анықталған баға бойынша қолда бар
Бәсекелестіктің өрлеуі, аудандағы жылжымайтын мүлік ұсынысының өсуіне әкеледі.
Бәсекелестіктің анықтамасы: бәсекелестіктің өрлей түсуі, таза кірістің орташа деңгейінің
Бұл қағида, нарықтық нормадан асатын кіріс ағымының құнын бағалауға
11 Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике
екі тәсілдің бірін қолданылады. Біріншіден, артық пайда жай пайдадан
Өзгерудің анықтамасы: жылжымайтын мүлік объектінің құны бір қалыпты болып
Ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасы - бұл,
Объектінің бағалаудың тиімді мерзімінде анықталған өте жоғары ағымдағы құнмен
Ең жақсы және ең тиімді қолдану қағидасы, учаскенің құнына
Жылжымайтын мүлік объектілерінің құнына әсер ететін факторлар.
Кез-келген жылжымайтын мүлік объектілерінің құны бағалау үрдісін жүргізу кезінде
Бірінші деңгей (аумақтық) – нақты жылжымайтын мүлік объектілеріне
Екінші деңгей (жергілікті) – негізінен қала немесе қалалық аудан
Үшінші деңгей (қоршаған ортасы) –көп жағдайда жылжымайтын мүлік
Факторлардың әсері бір уақытта әр түрлі деңгейді болуы мүмкін.
Бірінші деңгейге келесі төрт факторлар тобы жатады:
әлеуметтік:
- жылжымайтын мүлiк объекттерiн алуындағы негiзгi қажеттiктер, олардың қолдануының
- халық санынның өзгерiсi, оның жасаруы немесе қартаюы, жанұяның
- бiлiм беретiн деңгейдiң өзгерiсi, мәдениеттiң деңгейi, қылмыстылық деңгейiнiң
- өмір сүру деңгейі.
экономикалық:
- әлемдік экономиканың жалпы жағдайы; мемлекеттік, аймақтық, жергілікті деңгейдегі
- сұраныс факторлары:халықтың жұмыспен қамтылу, табыс деңгейі және
- ұсыныс факторлары: құрылысты және жөндеу жұмыстарын қаржыландыру
физикалық:
- климаттық жағдайлар, табиғи ресурстар және шикізат көздері, рельеф,
- экология;
- сейсмикалық факторлар.
саясаттық (әкімшілік):
- саясаттық тұрақтылық, қауіпсіздік;
- салық саясаты, қаржыдық саясат, әртүрлі жеңілдіктеді ұсыну;
- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
- құрылыс нормалары мен ережелері: шектеулі немесе либералды;
- муниципалды қызметтер: жолдар, абаттандыру, инженерлі құрылғылар, қоғамдық көліктер,
- заңнамалардың бар болуы және оларды жетілдіру ( ипотека,
Екінші деңгейге жататын факторлар:
орналасу орны:
- іскерлік орталық, тұрғын шекара, автожолдарға, темір жолға,
- коммуникацияның бар болуы және жағдайы;
- әлеуметтік-мәдени мақсаттағы объектілердің бар болуы;
- қала (аудан) жобасындағы объектілердің орналасуы.
сатылу шарты:
- мәміле жасаудың ерекше шарттары; сатушылар мен сатып алушар
- қаржыландыру шарттары: несиелендіру шарттары; пайыздық ставкалары.
Үшінші деңгейге келесідей факторлар жатады:
физикалық сипаттамалар:
- физикалық параметрлер: аудан, өлшемдері, формасы, салынған материалдардың түрлері,
- құрылыс және пайдалану сапасы;
- коммуналды қызметтердің бар болуы;
- функционалды жарамдылығы;
- тартылымдығы,ыңғайлылығы.
Сәулет-құрылыстық сипаттамалары:
- стиль, жоспарлау, құрылыс және т.б.
- көлемді-жоспарлы көрсеткіітер жіне т.б.
Қаржылық-эксплуатациялық сипаттамалары:
- эксплуатациялық шығындар;
- құрылыс құны;
- жылжымайтын мүлiк объектілерімен шығарылатын табыстар.
Жылжымайтын мүлік объектілерінің құны бірқатар факторлардың әсерін ескере отырып
Бағалаушылардың шешетін мәселелерінің негізгісі-құнды бағалау. Бағалау объектісіне ұқсас меншік
1.2.Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау тәсілдері
Шығындық тәсіл
Құнды анықтау кезінде, жалпы жылжымайтын мүлік нарығына, сонымен қатар
шығындық тәсіл;
сатылымалы тәсіл;
___________________
14 Оценка недвижимости: Учебник./Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. –
23 www. valuer.ru
табыстық тәсіл.
Осы тәсілдердің әрқайсысы, жылжымайтын мүлік объектісінің, бағалық мінездемесінің әртүрлі
Ескертетін жай: төменде келтірілген бұл әдістердің классикалық процедуралары, бағалау
ұшыраған. Бұл процесс, қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығына тән мәселелерді
Шығындық тәсілін қолдану үшін, жылжымайтын мүлікті шығын тәсілімен бағалау
Орынбасу қағидасы. Бұл қағида, ақылды сатып алушының, еш кешігусіз
Сұраныс пен ұсыныс қағидасы. Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар
Баланс қағидасы. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда
Тәуелділік және өзгеріс қағидасы (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар мен
Шығындық тәсілінде, сыртқы себептердің нәтижесінде ғимараттардың құнының төмендеуін сыртқы
Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не
Шығындық тәсіліндегі бағалау қағидасыларын дұрыс қолдану, қажетті шешім құруына
Жылжымайтын мүлік облысында, шығындық тәсілін қолдану кезінде нарықтық
Шығындық тәсілін құнды анықтауда қолдану кезінде, бағалаушылар «қайта құру»
Теориялық көзқараспен қарағанда, шығын тәсілмен анықталған бағалау құны -
Бар ғимараттар өздерінің, бүгінгі күнде қолданыстан шыққан, материалдарын, құрылыс
Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы пайдалануына байланысты
Шығындық тәсілді қолдану үшін қажетті ақпараттар:
еңбекақының деңгейi;
қосымша шығындарды көлемі;
жабдықтауға кеткен шығындар;
осы аудандағы құрылысышылардың табыс нормасы;
құрылыс материалдарының нарықтық бағалары..
Шығындық тәсілдің артықшылықтары:
1. Жаңа объектілерді бағалау кезінде шығындық тәсілмен
2. Бұл әдіс келесі жағдайларда пайдалану мақсатты болады:
жаңа құрылыстың құнын техникалық-экономикалық талдау;
жұмыс iстейтiн объекттiң жаңартуын қажеттiлiктiң дәлелдеуi;
арнайы мақсатта пайдаланылатын ғимараттарды бағалау;
жерді тиміді пайдалануын талдау;
объектінің сақтандыру мәселелерін шешу;
салық салу мәселелерін шешу;
нарықтың пассивті секторларындағы объекттерiнiң бағасының
анықтау кезінде;
басқа әдiспен алған жылжымайтын мүлiктердiң объектiнiң
құндарының келiсуiнде.
Шығындық тәсілдің кемшіліктері:
1. Шығындары әрдайым нарықтық құнға балама келмейді.
2. Бағаның дәлiрек нәтижесiнiң табысының талпыныстары еңбек шығындарының
3. Объект дәл сондай жаңа құрылысқа шығындарға жылжымайтын
4. Ескі ғимараттар мен құрылыс нысандарының жинақталған тозуын анықтау.
5. Жере телімдерін ғимараттардан жеке бағалау.
Жылжымайтын мүлiктiң бағасына шығындық тәсілді қолдану кезінде келесi кезеңдерден
Жер телімінің нарықтық құнын анықтау;
Бағаланып жатқан ғимараттың қалпына келтіру (орын басу) құнын
анықтау;
Кәсіпкерлік табыстың көлемін анықтау;
Анықталған тозуларды есепету;
Түзетулер ензізу жолдарымен бағалау объектісінің қорытынды
құнын есептеу;
Жер телiмiнiң құнына алған шаманың келесi үлкеюiмен тозуға
қалпына келтiру құнын анықтау.
Жылжымайтын мүлік құрамына кіретін жер телімнің құнын шығындық
Салыстырмалы бірлік әдісі
Салыстырмалы бірлік әдісі аудан құнының салыстыруына немесе бағаланатын объектінің
Контракт бағасы туралы мәліметтің жоқ болуы кезінде, құн көрсеткішін,
Көптеген жағдайда, берілген әдісті, арнайы анықтамалар мен ценниктерден алынған,
Бірлік құн базалық ғимараттың бағалау мерзіміне және зерттелетін ғимараттың
Мына бір фактіні атап өту керек, бір қарағанда бұл
Компонент бойынша бөлшектеу әдісі.
Берілген әдістің мәні болып, барлық құрылысының құны құрылыс компоненттерінің-фундаменттердің,
Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра,
Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-проектік материалдарға сәйкес
Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген
Жоғарыда айтылғанды қорытындылайтын болсақ, компонент бойынша бөлшектеу әдісі, бірлік
Сандық тексеріс әдісі.
Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар еңбекті көп қажет
Жылжымайтын мүлік объектісінің тозуын анықтау.
Кез келген ғимарат пен құрылым анықталған эксплуатациялық сапасымен, герметикалығымын,
Бұл жағдайда, табиғи тозуды (эксплуатациялық сапаның жоғалуы), функционалды және
Жинақталған тозу - бұл табиғи бұзылудың нәтижесінде болатын қайта
Шығын тәсілінде тозу ағымдағы орын ауыстыру немесе қайта құру
Ағымдағы құнды бағалаудың негізі етіп, орын ауыстыру құнын қолданса,
Жинақталған тозуды бағалаудың әдістері.
Жинақталған тозуды бағалау үшін бірнеше әдісті қолдануға болады. Бастысы,
Экономикалық қайтарылым әдісі.
Берілген формуламен бұл әдіс жинақталған тозудың көлемінанықтайды:
AB=EA—TELxCN; (1)
Мұндағы:
AB-жинақталған тозу;
EA- тиімді жас (құрылымның қалпы мен пайдалылығымен көрсетілетін жас);
TEL-жалпы экономикалық өмір (жылжымайтын мүліктің жақсаруы меншіктің құнына қосымша
CN-жаңа құрылыстың құны (қайта құру немесе орын ауыстырушы);
Бұл әдісте оның пайдалануына шектеу жасайтын жағдайлар бар:
1. Жалпы экономикалық өмір мен тиімді жастың жалпы көлемін
Тозу түрлеріне айырмашылық жасамайды.
Құрылымның бөлек элементтерінің жалпы экономикалық өмірі мен
табиғи өмірінің мөлшерлерінің айырмашылықтары ескерілмейді.
Сатылымдарды салыстыру әдісі
Ұқсас объектілерді сату және бос жер учаскелердің сатылымдары туралы
Еске сала кететін жайдың бірі-салыстырмалы сатылымдар, меншіктің толық құқығы
Бөлшектеу әдісі.
Бөлшектеу әдісінің мәні, оның нақты қарастыруында және тозудың барлық
жойылатын және жойылмайтын табиғи тозу;
жойылатын және жойылмайтын функционалды тозу;
сыртқы және экономикалық тозу;
Егер қоспалы шығынның құны түзетуге шыққан шығыннан артық болса,
Табиғи тозудың анықтамасы.
Конструкциялардың, элементтердің, инженерлік жабдықтардың жүйесінің (әрі қарай жүйе) және
Объектіні табиғи тозуды анықтау үшін, тексеру кезінде дефектілердің мәлімет
Табиғи тозу, әрі алып қойған жөндеу жұмыстары бойынша жойылатын
Жойылатын табиғи тозу
Жойылатын табиғи тозуды нашар эксплуатацияның есебіне жатқызады, сондықтан да
Жойылатын табиғи тозудың ақшалай анықтамасы-,,жөндеу жұмысының құны - объектіні
Жойылмайтын табиғи тозу.
Жоғарыда айтылғандай, жойылмайтын табиғи тозу, қазіргі кезде тәжірбиелі түрде
Жойылмайтын табиғи тозған құрылым элементтерін тәжірбиеде, «ұзақ өмір сүретін»
Өмір жасы қысқа, элемеенттермен шартталған табиғи тозу-(бүкіл объектінің қызмет
Қысқа өмір сүретін элементтердегі жойылмайтын тозуды бағалау үшін, элементтің
Ұзақ өмір сүрумен шартталған (бүкіл объектінің қызмет ету мерзіміне
Ереже бойынша, бұл-ғимараттар мен құрылымдардың конструктивті негізгі элементтері (фундамент,
Функционалды тозуды анықтау.
Функционалды тозу немесе функционалды ескіру конструктивті шешімнің қазіргі стандарттарына
Берілген бағалаудың міндеттерін шешу үшін, функционалды тозу -проектілердің жетіспеушіліктерінің,
Жойылатын функционалды тозу.
Табиғи тозуға ұқсас функционалды тозуды жойылатын және жойылмайтын деп
Сараптаманың мақсаттары үшін жойылатын функционалды тозудың құнын, объектінің эксплуатациясынан
Функционалды тозудың себептері деп:
элементтердің қосылуын талап ететін жетіспеушіліктер;
элементтердің ауыстыруын немесе модернизациялауын талап ететін
жетіспеушіліктер;
«одан әрі жақсартулар».
Қоспаларды қажет ететін жетіспеушіліктерге , берілген құрылымда жоқ және
Ауыстыруды немесе модернизацияны талап ететін элементтердің жетіспеушілігіне орындалатын, алайда
Жойылмайтын функционалды тозу.
Құрылымның қазіргі заман стандартына конструктивті шешімнің сәйкес еместігінің
Сыртқы (экономикалық) ескіру.
Комерциялық пайдаланылу жағдайында объектінің шартталған орналасу жерінде рентаның төмендеуі
Берілген бағалаудың мәселелерін шешу үшін сыртқы әсердің тозуы, «сыртқы
Сыртқы тозуды бағалаудың екі әдісі бар:
сыртқы әсерге қатысты кірістің жоғалу капитализациясы;
___________________
7 Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости – СПб:
сыртқы әсердің болуымен және болуынсыз ұқсас объектілердің
сатылуын салыстыру;
Мәліметтің толық болған жағдайында екінші әдісті қолдану дұрыс болар
Тозудың әр типінің көлемін анықтай отырып, ғимарат немесе құрылымның
Шығындық тәсілінің әдістерімен бағалаудың негізгі этаптары.
Шығындық әдісі ғимараттың қайта құру құнынан тозуды алып тастағандығы
Берілген тәсілді қолданудағы бағалау процедурасының негізгі этаптары:
Ұйғарымдағы жердің оптималды пайдалану мақсатында ие болу немесе ұзақ
Жаңа аналогты ғимараттар мен құрылымдарды тұрғызудың құнын есептеу, қайта
Жылжымайтын мүлік объектісінің табиғи және морольді тозуының деңгейін анықтау.
Ғимараттың нақты құнын табу үшін қайта құру құнын тозу
Объектінің есептелген нақты құнына жердің құнына қосылуы.
Табыстық тәсіл
Табыстық тәсілін пайдаланған кезде, төмендегідей интерпритацияда күту қағидасын, сұраныс
Күту қағидасы. Берілген қағида копитализация әдісі үшін негізгі болып
Сұраныс пен ұсыныс қағидасы. Болашақтағы пайда мен табыс нормасын
Орынбасу қағидасы. Орынбасу қағидасы. меншік үшін баға, ар,
негізделген шығын көлемін қабылдауға мүмкіндік береді, сонымен қатар болжау
Тепе-теңділік қағидасы. Табысты капитализациялау әдісінде тепе-теңділік, немесе салымды қолданылудығы
иелену мәні;
қаржылық жағдайы;
заңды құқығы
Иелену мәні, меншіктің индивидуалды, акционерлік және партнерлық түрінде қатынастың
Меншік құнындағы меншік және несие капиталының арақатынасының қаржылық жағдайы
Заңды құқықтар меншікті иелену формасын, меншіктің толық құқығын, арендаға
Тәжірбиеде, нарықтық құнды бағалаудың көбі белгілі заңды құқықтардағы иеленудің
Жылжымайтын мүлікке табыс әкелетін ерекшеліктеріне, жылжымайтын мүлікке жатпайтын компоненттердің
Пайдасы бар жылжымайтын мүлікті бағалау құнды бағалау процедурасы болып
Осылайша, берілген әдіс бағалау мерзіміне, ғимараттың бағасы-реконструкция аяқталғаннан кейін
Ғимаратты аренда үшін қолданылудың мінездемесі, ең жақсы және ең
Табыс пен шығысты сараптау кезінде ретроспективті (өткен жылдарға)
Табысты тікелей капитализациялау әдісімен немесе қолма-қол ақшаның дисконтталған ағымын
Табысты тікелей капитализациялау әдісінің негізінде болашақтағы пайданы күту қағидасы
Қарапайым иеленуші коммерциялық жылжымайтын мүлікті тәуекелділік деңгейі аналогты проектіге
Абсолютті өлшемдерден әрі болу үшін, барлық бастапқы көрсеткіштер алғашқы
Әдетте, қайтарылым нормалары кіріс нормасы мен ақша ағымының нормасына
Табыс нормасы объектіден алынатын кіріс пен инвестиция өлшемінің арасындағы
Табыс нормасына мыналарды жатқызады:
капитализацияның жалпы ставкасы;
меншік капиталының капитализациясының ставкасы;
қарыз капиталының капитализациясының ставкасы;
жердің капитализация ставкасы;
ғимараттың капитализация ставкасы.
Пайда нормасы проектпен уақыт мерзімінде күтілетін пайдалардың арасындағы арақатынасты
пайыз нормасы;
дисконт нормасы;
табыстың ішкі нормасы;
қайтарымның жалпы нормасы;
меншік капиталының қайтарым нормасы;
қарыз капиталының қайтарым нормасы.
Қайтарым нормасы күрделі пайыздың жылдық ставкасы ретінде көрінеді және
Капиталдың табыстық немесе табыс нормасы меншіктенушінің барлық мерзімінде
Әдетте, қайтарым нормасы қосылған пайыздың жылдық ставкасы ретінде көрсетіледі
Капиталдың кірістік немесе табыс нормасы меншіктенушінің барлық мерзімінде күтетін
Жылжымайтын мүліктің құнын тікелей капитализация әдісімен немесе қайтарым нормасы
Тікелей капитализация әдісі жылдық табысты меншік құнына, жылдық кірісті
Бұл әдіс өте қарапайым және түсінікті, сонымен қатар ұзақ
Тікелей капитализация әдісінде құнды бағалау үшін мына формула қолданылады:
V=І-R(2),
Мұнда, V- құн
І- кіріс
R- капитализация коэффициенті.
Қайтарым нормасы бойынша капитализация әдісі болашақтағы пайданы меншіктің қазіргі
Бұл әдіс кірістің күтетін өзгерістер мен меншік құнына қатысты
Қайтарым нормасы бойынша капитализация әдісін ақша ағымын дисконттауын сараптау
Ақша ағымын дисконттау әдісінің негізінде күту принципі жатыр.
Осы қағиданы негіз тұта отырып, нарықтық құн берілген объектінің
Осылайша, жылжымайтын мүлік объектінің құны, инвестордың капитал қайтарылымына және
Тиімділікті анықтау кезіндегі болашақтағы шығынның нәтижесін бағалау есепті периодтық
Есептеу горизонты есептеу қадамының санымен өлшенеді. Есептеу қадамы есептеу
Жылжымайтын мүліктен алынатын табыс пен шығынның біркелкілігін, шығынның табыска
Есептің ақша бірлігі ретінде АҚШ доллары алынады. «Дисконт ставкасы»
Осылайша, дисконт ставкасы болашақта күтілетін түсімдерді алу құқығы үшін,
Жылжымайтын мүлікті бағалау жағдайында, дисконт ставкасы капиталды салудың тиімділігінің
Дисконт ставкасын анықтауда тәуекел маңызды болып табылады.
Болашақтағы табысты алу күтімін ақтау деңгейін тәуекел деп атайды.
Ақша қаражатының деңгейін болжау үшін, тәуекел бастамалы бағалаудың ықтималдығы
Бағалаудың негізгі сәттерінен дисконт ставкасын таңдау болып табылады. Жылжымайтын
Табыс нормасын анықтауда, тәуекелсіз операциялардың ортаевропалық көрсеткіштерін қолданылуға болады,
Есептің дәлдігін жоғарылату үшін, дисконт ставкасының тәуекелсіз құраушысын отандық
Мемлекет бойынша тәуекелді сараптамаға қосу қажет, себебі дисконт ставкасын
Жылжымайтын мүлік объектісіне салынатын салымдардың тәуекелдері екі түрге бөлінеді.
Бүгінгі күнде төмен өнімділікке түзету 3 пайызға теңестіріліп алынған,
Табысты капитализациялау әдісі күтілетін кірістің сенімді бағалауының болуын болжайды.
Нарық құнды бағалау үшін жылжымайтын мүліктің болжамалы кірісінің есебі
Көп жағдайда, кесте түрінде беріледі:
Потенциалды жалпы табыс, бұл - жылжымайтын мүліктің 100 пайызы
Тиімді қазіргі кездегі жалпы табыс - тұрып қалу үшін
Таза операциялық (эксплуатациялық табыс - қазіргі кездегі жалпы
Салықты төлеуге дейінгі ақша қаражатының ағымы- ТЭК (таза эксплуатациялық
Салықты төлегеннен кейінгі ақша қаражатының ағымы- меншіктенушінің ақшалай төлемдерін
Кірістің көрсеткіштері ретінде ТЭК (таза экспл кіріс)-ті немесе салық
Объектінің дұрыс функциалауын қамтамасыз ету үшін және кірісті қайта
Операциялық шығындарды мыналарға бөледі:
шартты – тұрақты шығындар;
шартты - өзгермелі немесе эксплуатациялық шығындар;
орынбасу шығындары немесе резервтер.
Шартты тұрақты шығындарға, объектінің эксплуатациялық деңгейіне тәуелді емес өлшемді
Шартты өзгермелі шығындарға, объектінің эксплуатациялық жүктілігінен және қызмет көрсету
Негізгі шартты-өзгермелі шығындар бұл:
басқару шығындары;
коммуналды шығындар (газ, электроқуат, су, жылыту, телефон және
т.б);
жинау шығындары;
эксплуатация шығындары;
территорияны «ұстауға, бағуға» шыққан шығындар;
қауіпсіздікті қамтамасыз етуге шыққан шығындар және т.б.
Орынбасуға кеткен шығындарға, тек бір-екі рет қана орынды болатын
Оларға көбіне көп, жақсартулардың тез тозатын компоненттерін прериодты өзгертуіне
Орынбасудың шығындары, орынбасу қорына жылма-жыл төленетін төлемдер ретінде есептеледі:
Егер иеленуші иелену мерзімінде (есептеу гаризонтын) тозып жатқан жақсаруларды
Егер болжанатын иелену мерзімінің периодында тез тозатын компоненттерді өзгерту
Операциялық шығынның қазіргі кездегі жалпы кіріске қатынасын операциялық шығынның
Табысты капитализациялау әдісімен бағалаудың процедурасының негізгі этаптары.
Потенциалды жалпы табысты салыстырмалы объектілер үшін аренда нарығында ағымдағы
Бағаланатын жылжымайтын мүліктің эксплуатациясы бойынша шығынды есептеу, берілген нарықта
Егер есеп тікелей капитализация әдісімен жүргізілсе, капитализация ставкасы
Салыстырмалы тәсіл
Нарықтық сатылымдарды салыстыру әдісін қолданылған кезде төмендегі қағидаларды пайдаланылады.
Сұраныс пен ұсыныс қағидасы. Нарықтағы баға сатушы мен сатып
Нарықты сараптау кезінде сұраныс пен ұсынысты бірдей ескеру қажет.
Тепе-теңділік (баланс) қағидасы. Меншіктің бағасы нарықтық құнға сәйкес келуі
Орынбасу қағидасы. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құны, сатып алушының ұқсас
Тәуелділік қағидасы. Орналасу сапасы берілген жерде қабылданған жерді пайдалану
Өзгеру қағидасы. Құнның өзгеруі, жылжымайтын мүліктің өзінің өзгеруімен қатар,
Жақын арада сату-сатып алу шарттары туралы сенімді ақпараттың жеткілікті
Табысты үлкен объектілерді сату кезінде, экономикалық мінездемелер мен сату
Бағалау мерзіміне салыстырмалы объектінің қарапайым нарықтық шарттан сату жағдайындағы
Дәлелденген, таңдалған салыстыру объектілердің біреуі де бағалау объектісіне толығымен
Жердің сатылымдарын сараптау кезінде, көбіне көп келесі салыстыру бірліктерін
аудан бірлігінің бағасы;
жол бойындағы учаскенің ұзындық бірлігі үшін бағасы;
участок бағасы;
тығыздық бірлігінің бағасы.
Аудан бірлігінің бағасы ең көп тараған салыстыру бірлігі болып
1 жүздік (сотка) бағасын, қалалық учаскелерде 1 шаршы метрдің
Комерциялық мақсаттағы жерлер үшін франтальді бірлік ұзындығының бағасын қолданылады.
Көлемі мен формасы сәйкес учаскелерді сараптау кезінде учаскенің бағасы
Тығыздық бірлігінің бағасы құрылыс тығыздығының заңды шектеулеріне негізделген.
Учаскелердің сатылымдарын сараптау кезінде келесі салыстыру бірліктерін пайдаланылады:
жалпы ауданның бір шаршы метрдің бағасы;
арендаға берілетін таза ауданның бір шаршы метрінің бағасы;
ғимараттың бір шаршы метрінің бағасы;
бөлменің бағасы;
жылжымайтын мүліктің пәтері мен басқа бірлігінің бағасы;
ғимарат пен құрылымның бір куб метрінің бағасы;
пайда әкелетін бірліктің бағасы.
Жалпы ауданның бір шаршы метрінің бағасы жеткілікті анықталмаған, алайда
Арендаға берілетін таза ауданның бір шаршы метрінің бағасына лифтілердің
Ғимараттың бір шаршы метрінің бағасы жылжымайтын мүліктің сатылу бағасынан
Ғимарат немесе құрылымның бір шаршы метрінің бағасы мына объектілер
Табыс әкелетін бірліктің бағасы көрікті құрылымдарға сай келеді, мысалы
Салыстыру элементтеріне жылжымайтын мүліктің бағасына әсер ететін жылжымайтын мүліктің
Қарастыруға, ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының ойынша, бәсекелеске түсе алатын
Құнға тәуелді болатын элементтерді анықтау үшін, нарық шарттарының толық
Бағалау тәжірбиесінде, міндетті түрде сарапталатын, келесі негізгі салыстыру элементтерін
жерге деген меншік құқығы;
қаржыландыру шарттары;
сатылым шарты мен уақыты;
орналасуы;
табиғи сипаттамалары;
экономикалық сипаттамалары;
пайдалану;
жылжымайтын мүлікпен байланысты емес құнның компоненттері.
Міндетті емес элементтерге жылжымайтын мүлікке қол жеткізуі, суға деген
Көп жағдайда, жылжымайтын мүліктің бағасы оған берілген меншік құқығымен
Жылжымайтын мүліктің көптеген түрі, соның ішінде пайда әкелетін меншік
Нарықтық арендалық төлеммен контрактылық арендалық арендалық төлемнің арасындағы айырманың
Меншіктің толық құқығы мерзімнің аренда болып саналады.
Салыстырмалы объектінің әр сатылымы оның әр шаршы метріне төленген
Берілетін құқықтар.
Салыстыруды тек қана объектімен оның аналогтарының бірдей құқықтары берілсе
Сату шарттары.
Сату шарттарының түзетулері сатушы мен сатып алушының арасында нарық
Екінші жағынан сатылым нарық бағасынан жоғары болуымүмкін. Мысалы, сатып
Сатылу шарттарындағы түзетулердің басты қиындығы-берілген объектіні үлкен абайлылыға бар
Төлеу шарттары.
Сатып алушылардың максималды пайда табу мақсаты есептеу түрінің әртүрлі
Ең көп тараған жағдайларға сатыушының, өзінің, келісімшартты қаржыландыруы жатады,
Мұнда сатып алушының несие мерзімі аяқталғанша сатып жіберу мүмкіншілігін
Орналасуы, ыңғайлылығы
Нарықтық сол секторындағы салыстырмалы келісімшарттың сарабынан түзетулер есептеліп шығарылады.
Пайдалану мәні. Қолданылуы.
Салыстыру объектілерін таңдау кезінде, сатылғаннан кейін бағалау объектісі ретінде
Сатылу уақытының факторы.
Бұл фактордың оптималды түзетуін, тұрақты табиғи және экономикалық параметрі
Көлеміне тәуелді бағаны түзету
Басқа тең жағдайларда үлкен учаскелердің аудан бірлігінің бағасы кіші
Бұл түзету корреляциялық-регрессивті сараптама әдісімен дәл, нақты анықталады. Оны
Объектінің қалпы.
Жаңа ғимаратқа қарағанда, ғимараттың тозу пайызы оның құнының төмендеу
Жай жөндеу жұмысының болуы, аналогты жөндеу жұмысының өткізілу құнынан
Евроремонттың болуы объект құнының соммасын құнның 100 пайызға дейін
Бос жердің ауданы.
Ғимараттың,жоспарда, әр жағынан 30 пайызға үлкейтілген, жалпы ауданының арасындағы
Сәулет өзгешелігі, конструктивті шешім, подвал мен техникалық
қабаттың болуы. Мүмкінділігінше бағаланатын объектіден, осы көрсеткіштер бойынша айырмашылығы
Қолайлылық және басқа да жергілікті сипаттамалар
Мусоропроводтың, мусор жинақтаушының, көгалдандырудың болуы, құнды 2 пайызға дейін
Кез-келген коммуникацияның болуы не болмауы құнның төмендеуіне не жоғарылауына
Барлық объектілер бойынша келісімшарттар, жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы
Салыстырмалы объектілермен жүргізілетін мәмілелер қарапайым жағдайларда өткізіледі, яғни сатушылардың
Сатылымдарды жұптап салыстыру әдісі бір параметрдің түзету көлемін алу
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауға мүмкіншілік беретін әдістің бірі,
Бұл көрсеткіштерге:
жалпы ренталық мультипликатор (ЖРМ);
капитализацияның жалпы коэффициенті
Жалпы ренталық мультипликатор, сатылым бағасының не мүмкіншілікті жалпы кірістің
Мүмкіншілікті немесе жалпы кірісті таңдау, нарықта қалыптасқан дәстүрлерге тәуелді
Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен құнды анықтау үшін, мыналар қажет:
бағаланатын объектінің нарық төлемінің көлемін нарықты сараптау
негізінде анықтау.
салыстыру объектілері үшін, нарықты сараптау негізінде, сатылу
бағасының әрекеттегі немесе мүмкіншілікті жалпы кіріске қатынасын анықтау, яғни
берілген меншік типінің ЖРМ-ы үшін бағалау объектісінің арендалық
төлемінің көлемін көбейтіп, бағалау объектісінің құнның көрсеткішін алу.
Жалпы ренталық мультипликатор ешқандай түзетулерді қажет етпейді, себебі ол
Жалпы капитализация коэффициенті (КЖК) таза операциялық кірістің сату бағасының
Капитализацияның жалпы коэффициентін қолдану үшін, нарықта тәуекел деңгейімен кіріс
Содан соң, капитализацияның жалпы коэффициентін таза операциялық кірісті сату
Бағалау объектісінің құнын, оның болжамалы таза операциялық кіріс көлемін
Сатылымдар іне бөлумен табады.дың салыстыру әдісімен бағалау процедурасының негізгі
Сатылымдардың салыстыру әдісін қолданудың мәні, келесі әрекеттерді ретті түрде
Нарықты зерттеу және бағаланатын объектіге максималды ұқсас болатын объектіні
Әр таңдалған объектінің мәмілесінің шарттары мен мерзімдері, табиғи сипаттамалары.
Салыстырмалы объектілердің бағасына, бағаланатын объектімен оның арасындағы айырмашылықтарға сай,
Салыстырмалы объектілердің келтірілген бағасының сараптамасы және ең ықтимал болатын
ЖК «Сауранбай С.Б.» тәуелсіз бағалау компаниясының көрсеткіштері және
2.1. ЖК «Сауранбай С.Б.» тәуелсіз бағалау компаниясы және
Жеке Кәсіпкер «Сауранбай С.Б.» 12.03.2007 жылы құрылған. Компания
ЖК «Сауранбай С.Б.» Тәуелсіз бағалау компаниясы көрсететін қызмет
түрлері:
жылжымайтын мүліктің барлық түрлерін бағалау (пәтерлер,
тұрғын және тұрғын емес үйлер, ғимараттар мен құрылыс нысандары,
құрал-жабдықтарды бағалау;
жеңіл және жүк автокөліктерін бағалау;
тауарлы – материалдық құндылықтарды бағалау;
мүліктік кешен ретіндегі кәсіпорындарды бағалау.
ЖК «Сауранбай С.Б.» Тәуелсіз бағалау компаниясының іскерлік серіктестіктері:
«Экономикалық зерттеулер институты» АҚ;
ЖК «Омаров»;
Т. Рысқұлов атындағы ҚазЭУ;
«Вокзал-сервис» АҚ;
«Newtech Distribution» ЖШС;
«Транс-лизинг» АҚ;
«Астана-Финанс» АҚ;
«Витртген Казахстан» ЖШС;
«Тәртіп» АҚ;
«TND» ЖШС;
«Экономика, Қаржы және Халықаралық сауда Қазақ Университеті»
ОҰ.
Бағалау – бірнеше сатылар мен кезеңдерден тұратын күрделі, көп
Мәселені анықтау. Бұл саты келесі кезеңдерден тұрады:
объектіні бағалау үшін келісім шарт жасасу;
бағалау объектісіне алдын-ала шолу жасау;
бағалау процесін жүргізу үшін қажетті мәліметтерді жинау және
талдау;
қолданылатын бағалау әдістерін таңдау;
есептеулерді жүргізу;
қорытынды нәтиже шығару және оны мақұлдау;
бағалау туралы есеп жасау және оны Тапсырыс берушіге ұсыну.
Мәселені анықтау – бағалау процесін жүргізу кезіндегі өте жауапты
Мәселені анықтау – бағалау процесін жүргізу кезіндегі өте жауапты
1 саты. Мәселені анықтау.
1 кезең. Меншік объектісін индентификациялау. Объектінің атауын,
2 кезең. Бағалау күнін белгілеу. Бүкіл бағалау процесі үшін
3 кезең. Бағалау мақсатын анықтау. Бағалау мақсатын анықтау
4 кезең. Шектеулі шарттарды құру және Тапсырыс беруші сол
рұқсат етулер мен шектеулер тараптардың уағдаластықтары
негізінде оның толық мәндестігін түсінгендігін білдіреді және оны екі
бағалау туралы есеп көрсетілген мақсаттарға ғана толық көлемде
шынайы болып табылады.
бағалау туралы есепте объектінің нарықтық құнына қатысты
бағалаушының кәсіптік ойы болады және объектінің есепте көрсетілгендей объектінің
тапсырыс берушіде, бағалаушы да Есепті (не оның кез
бөлімін) бағалау туралы келесім шартта көрсетілген мақсаттардан басқа қолдануға
бағалаушының объектінің нарықтық құнына қатысты ойы тек
бағалау күніне ғана жарамды. Бағалаушы осы күннен кейін туындауы
есептегі барлық суретті материалдар оқырманға визуалды
қабылдауды жеңілдету мақсатында ғана қолданылады.
Бағалаушы кәдімгі визуалды қарау немесе ұсынылған құжаттар
немесе басқа ақпараттарды зерттеу кезінен басқа жолмен анықтауға мүмкін
Бағалаушы Тапсырыс беруші ұсынған ақпараттарға қатысты
құпиялылықты сақтау міндетті.
Бағалаушы бағалау объектісімен байланысты қаржылық және
салықытық есептердің дұрыстылығы жайында жауапкершілікке тартылмайды.
Бағалаушы бағалау объектісіне қатысты берілген ақпараттарға
жауап бермейді. Ұсынылған ақпараттарға меншік иесі, яғни, Тапсырыс
Бағалауды жүргізу кезінде Бағалаушы бағалау объектісінің құнына
әсер ететін қандай да бір жасырылған факторларды жоқ деп
Бағалаушы Тапсырыс беруші сөзімен және ресми құжаттармен
бағалау объектісінің меншік құқығының заңдылық сипатының дұрыстылығына жауапкершілік артпайды.
2 саты. Бағалау объектісіне шолу жасау және келісім шарт
1 кезең. Бағалау объектісіне шолу жасау. Бұл кезеңде бағалаушы
2 кезең. Бағалау тәсілдері таңдау. Шығындық тәсіл кез-келген
Жиналатын ақпараттар жердің, құрал-жабдықтар мен материалдардың бағалары, құрылысқа кеткен
Табыстық тәсіл болашақта табыс алып келетеін жылжымайтын мүлік объектілерін
Жылжымайтын мүлік нарығының белсенді даму жағдайында кейбір ұқсас объектілерді
Жинақталған ақпараттар барлық үш тәсілді арқылы бағалауға мүмкіндік берсе,
3 кезең. Пайдаланылатын ақпарат көздерін анықтау. Бағалаушының қорытындысының сенімділігі
Жалпы ақпарттар экономикалық, әлеуметтік, мемлкеттік-құқықтық және экологиялық факторлардан
бағалау объектісі жұмыс істейтін нарық сегменті туралы мәліметтер
(сұраныс пен ұсыныс қатынасы және оларға әсер ететін факторлар);
ұқсас объектілер туралы ақпараттар;
кәсіпорын қызметінің техникалық-экономикалық және қаржылық
көрсеткіштері;
бағалау объектісінің құнына әсер ететін факторлар туралы мәліметтер және
Әрбір бағалау тәсілі нарықта жиналаған ақпаратарға негізделеді. Шығындық тәсілді
Табыстық тәсілге негіздегі әдістермен құнды есептеу үшін ақпараттарды бағалау
Бағалаушының ақпарттар базасы экономикалық сипаттағы газет және жүрналдардың, арнайы
Арнайы мәліметтерге меншікке иелік ету құқығына қатысты құжаттарды, меншік
сатып алу - сату келісім -шарты;
меншік құқығы жөніндегі кәулік;
жерді пайдаланудың мемлекеттік актісі немесе жалға беру келісім –
шарты;
БТИ –дан қабат бойынша жоспардың төлқұжаты;
техникалық құжаттама;
жобақаржы (смета);
инвентарлық карточкалар;
баланс бойынша мәліметтер (соңғы жылдардың қалдық қалпына
келтіру құны).
4 кезең. Бағалау жұмыстарының кестесін жетілдіру. Жұмыс кестесін
Баға туралы болуы мүмкiн iссапарлар, қолдану компъютер деректер қорлары,
5 кезең. Бағалау жұмыстарын жүргізу үшін келісім шартты дайындау
Қазақстан Республикасының 2000 жылдың 30 қарашасында қабылданаған «ҚР бағалау
Бағалау жүргiзу шартына Қазақстан Республикасы Азаматтық
кодексiнiң өтемдi қызметтер көрсету шарты туралы нормалары қолданылады.
Бағалау жүргiзу шартында мыналар қамтылуға тиiс: тапсырыс
берушi мен бағалаушының деректемелерi: жеке тұлға үшiн - тегi,
3 саты. Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын анықтау.
4 саты. Мақұлдау. Мақұлдау – бұл
5 саты. Объектінің қорытынды құны туралы есеп. Бағалау
Бағалау туралы есеп екі данада жазылып, біріншісі тапсырыс берушіге
Қазіргі кезде Көлік құралдар нарығы жоғары қарқынды даму
Ол келесілерден тұрады:
автокөліктерді бағалау (жеңіл және жүк автокөліктері, автобустар,
мототехникалар);
әуе көлік құралдарын бағалау;
өзен-көл көлік құралдарын бағалау;
теміржол көліктерін бағалау және т.б.
Көлік құралдарын бағалау –тауарлар мен жолушыларды бір орыннан екінші
Басқа актив түрелрін бағалау сияқты көлік құралдарын бағалау компания
Көлік құралдары жеке немесе мүліктік кешеннің құрамы ретінде де
Жылжымайтын мүлік объектілері келесі мақсаттар үшін бағаланады:
үй-жай, ғимарат, құрылыс нысандары сатып алу –сату
операцияларын жүзеге асыру мақсатында;
үй-жай, ғимарат, құрылыс нысандары жалға операцияларын беру
мақсатында;
жылжымайтын мүлік объектілері сақтандыру мақсатында;
жылжымайтын мүлік объектілерін кепілдікке беру мақсатында;
жылжымайтын мүлік объектілерін ликвидациялау мақсатында;
жылжымайтын мүлік объектілеріне салық салу үшін кадастрлық
бағалау жүргізу кезінде;
инвестициялық жобалардың тиімділігін жетілдіру және бағалау
кезінде;
мүліктік үлесті қайта бөлу кезінде;
кәсіпорынның жарғылық капиталына салым ретінде жылжымайтын
мүлік объектілерін енгізу кезінде;
сот үкімін, мүліктік дауларды шешу, мұрагерлік құқықтарды
орындау кезінде (соның ішінде неке айыру процесі);
мүлікті конкурстар мен аукциондарда сату үшін бастапқы құнын
анықтау үшін;
мүліктерді тәркілеу;
айырбастау шарты және бартерлік мәмілелер;
зақымдану кезінде зиян құнын бағалау;
сенімді басқаруға беру, жекешелендіру мақсатында;
меншікті мемлкеттік және муниципалды қажеттіліктер үшін меншік
иесінен өтеу мақсатында;
жылжымайтын мүлік объектілеріне мүліктік құқықтарды жүзеге
асыруға байланысты басқа да мақсаттар үшін.
Бағалаушы бағалау жұмыстарын жүргізу кезінде бағалау мақсатын анықтай
«Сауранбай С.Б.» жеке кәсіпкерлігінде неғұрлым жиі кездесетін бағалау мақсаттарын
тапысыр беруші не бағалағысы келетіні, яғни, бағалау объектісі
материалды объектілер жиынтығы немесе құқық ретінде:
бағалау нәтижесін Тапсырыс беруші қандай мақсаттарда
қолданатындығын анықтайды.
Бағалау процедурасы
бағалау жүргізу шартын жасасу;
бағалау объектісі орналасқан жерге бару, оны тексеру, суретке
түсіру;
Республика, облыс, аудан және орналасқан орны деңгейі бойынша
объектінің нарықтық құнына әсер ететін ақпараттарды жинау, өңдеу және
бағалау объектісіне, объект-аналогтарға, сонымен қатар сәйкес
нарықтардың ұсыныс бағаларына қатысты ақпараттарды жинау, өңдеу және талдау;
ең жақсы және тиімді пайдалануды талдау: қорытындылар бар
шектеулер мен бағалау объектсі орналсқан ауданы үшін жылжымайтын
нарықтық құнды анықтау мақсатында есептеулерді жүргізу үшін
тәсілдер мен әдістерді таңдау;
бағалау әдістерін қолдану негізінде алынған нәтижелерді
қорытындылау және соңғы қорытынды құнды есептеу;
бағалау туралы есепті рәсімдеу және оны Тапсырыс берушіге
ұсыну.
Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарына сәйкес бағалаушы мен тапсырыс берушiнiң
Қазақстан Республикасының 2000 жылдың 30 қарашасында қабылданаған «ҚР бағалау
Бағалау жүргiзу шартына Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексiнiң өтемдi қызметтер
Бағалау жүргiзу шартында мыналар қамтылуға тиiс: тапсырыс
берушi мен бағалаушының деректемелерi: жеке тұлға үшiн - тегi,
Қазақстан Республикасының 2000 жылдың 30 қарашасында қабылданаған «ҚР бағалау
1. Жүргiзiлген бағалаудың нәтижелерi бойынша екi дана етiп
2. Жеке кәсiпкер болып табылатын бағалаушы жасаған есепке ол
3. Егер бағалауды бағаланатын бағалау объектiсiнiң құрамына кiретiн әртүрлi
4. Бағалау туралы есепте мыналар көрсетiлуге тиiс:бағалаушының атауы (тегi,
ЖК «Сауранбай С.Б.» тәуелсіз бағалау компаниясы бағалау қызметімен
Кесте 1 - ЖК «Сауранбай С.Б.» кәсіпорынның
Көрсеткіштер 2008ж. 2009ж. ауытқу
абс. %
1 2 3 4 5
1 Тауарларды өткізуден түсетін табыстар 41188 51757 10569 79,58
2 Тауарларды өткізудің өзiндiк құны 38717 49946 11229 77,52
3 Коммерциялық шығындары 1326 1434 108 92,47
4 Басқару шығындары 0 0 0
5 Өткізуден түсетін табыстар 1145 377 -768 303,39
6 Алуға тиесілі пайыздар 0 0 0
7 Төленуге тиесілі пайыздар 0 0 0
8 Басқа ұйымдарға қатысудан түсетін табыстар 0 0 0
9 Басқа операциялық табыстар 0 2 2 0,00
10 Басқа операциялық шығындар 0 0 0 0,00
11 Қаржылық-шаруашылық қызметтен түсетін табыстар 1145 379 -766
1 кестенің жалғасы
12 Өткізілмеген басқа да табыстар 0 0
13 Өткізілмеген басқа да шығындар 692 0 -692
14 Есеп беру жылының табысы 453 379 -74
15 Корпоративті табыс салығы 118 99 -19 119,44
16 Дерексiз құралдар 0 0
17 Өте керекті табыстар 0 0
18 Төтенше шығындар 0 0
19 Есеп беру жылының (шығын) таратылмалған табысы 335
Берілген кестеден біз, тауардың іске асуынан көмек көрсету талдау
Зерттелiнетiн мерзiмде сатудан түсiмнiң өсуi қоймада қорлар өсуiмен шартталған,
Сонымен бірге, жабдықтаушыдан сатып алынатын тауар көлемі көтерілді. Мүмкiн
Өйткенi тауар, кәсiпорынға кiретiн бағаларды төмендетіп жiберiлетiн бағаларды да
2009 жылдарда кәсiпорынның коммерциялық шығындары да үлкейдi. Бұл жарнамаға
Қаржы талдауының бастапқы деректерi жылдық есептiң формасы №1, №
2008-2009 жылдарда кәсiпорынның пассивының құрылымының талдауының еншiсі 2008 жылдың
Тартылған капиталды 2008 жылдың басымен салыстырғанда 67,36% төмендеген болып
Меншiктi құралдардың еншiсiнің өсу «Қосымша капиталды» топтың балансының пассивының
Қорлардың қалдық талданатын кәсiпорынның екi өткен жылдарына 5,5 ретке
Капиталды қаржы талдауының түрлерiнiң бiрi активтердiң айналымдылығының талдауы болып
Кесте 2 - Айналымдылық активтердің динамикасы, мың
Көрсеткіштер 2008
жыл 2009
жыл Ауытқу
2009 және 2008
Iске асыруға көмек көрсету 41188 51757 10569
Сыртқы активтердiң артық-кемi 22186,5 36638 14451,5
2 кестенің жалғасы
Сыртқы активтердiң айналымдылығы,
көлемі 1,86 1,41 -0,44
Айналымның ұзақтықтығы, күндер 196,61 258,38 61,77
Мәлiметтердiң талдауы кәсiпорын активтерiнiң айналымдылығы зерттелетiнiлетiн мерзiмге 0,44 рет
Оралымды басқарулар активтер үшiн активтердiң әрбiр түрi бойынша айналымдылықтың
Тауарлық өнiмнiң үлкен меншiктi салмағы шаруашылықтың субъекттерiнiң аласа сатып
Тауарлардағы капиталды табылуды ұзақтық сатып алушыларға түсудi моменттен тиеуге
3-шi кестеде осы жұмыстарды талдау және қызметтердiң айналымдылығының коэффициентi
Кесте 3 - Қызметтердің айналымдылығын және көрсетілетін қызметтерді талдау,
Көрсеткіш 2008 жыл 2009 жыл
Жұмыстар және қызметтердiң орташа қалдықтары, мың теңге 18987,5 29210,5
Талданатынынатын мерзiмге көрсеткен қызметтерiнiң өзiндiк құны, мың теңге 39062
3 кестенің жалғасы
Жұмыстар және қызметтердiң айналымдылығының коэффициентi 2,057 1,709
Жұмыстар және қызметтердiң қалдықтарындағы құралдардың айналымын ұзақтық, күндер 177
Қорытынды: кәсiпорынның мүлiктiк жағдайының талдауының баланстың активiнiң негiзгi бабы
Серiктестiктiң қаржы менеджментiнiң жүйесiнiң зерттеуiнiң шеңберiнде және кәсiпорынның көз
Кесте 4 - Кәсіпорынның капитал көзінің көз капиталын
р/н Көрсеткіш Есептеу 2008 жыл 2009 жыл өзгерісі
жыл
басы жыл аяғы өзгерісі жыл
басы жыл
аяғы өзгерісі
1. Кәсіпорынның қаржылық автономды коэффициенті Меншікті капитал/ баланс валютасы
2. Қаржы тәуелдiлiгiнiң коэффициентi Қарыз капиталы/ баланс валютасы 0,9768
3. Ағымды қарыз коэффициенті Қысқы мерзімді кар.салымдар/ ба- ланс.
4. Ұзақ мерзiмдi қаржы тәуелсiздiгiнiң коэффициентi меншiктi ұзақ мерзiмдi
5. Меншiктi капиталдың алашақтың жабуыларын коэффициент меншiктi капитал, қарыз
4 кестенің жалғасы
6. Қаржылық леверидж коэффициенті қарыз капитал, меншiктi капитал 42,177
Қаржы автономиясының коэффициентi баланстың валютасына жалпы алғандағы меншiктi капиталдың
Қаржы тәуелдiлiгiнiң коэффициентiнiң қалай кәсiпорын активiнiң еншiсi қарыз капиталының
Қаржы тәуелдiлiгiнiң көрсеткiшi 2008 жылының басына 97,68% құрады 2009
Ағымдағы қарыз коэффициентiнiң қалай кәсiпорынның капиталдағы еншiсiн қысқа мерзiмдi
Зерттелетiнiлетiн мерзiмге бұл көрсеткiш 67,36%-ға төмендедi, және 2009 жылдың
Ұзақ мерзiмдi қаржы тәуелдiлiгiнiң коэффициентi баланстың ортақ валютасына меншiктi
Барлық зерттелетiн мерзiмге ЖК «Сауранбай С.Б.» тәуелсіз бағалау
Коэффициент (немесе керiсiнше) қарыз алашақтың жабуы меншiктi капитал көрсетiп,
Коэффициент 2009 жылдың соңында 9,43%ке үлкейдi және қарыз
Ол ЖК «Сауранбай С.Б.» тәуелсіз бағалау компаниясы мүлiктiк
Кәсiпорынның толық қаржы орнықтылығы өте баланстың актив және пассивы
Қаржылық жағдайының тұрақтылығы мына жағдайлар арқылы күшеюі мүмкін:
ағымдағы активтердегi капиталды айналымдылығының үдеулерi
нәтижесінде айналымды теңгеге салыстырмалы қысқартуында болады;
қорлардың қисынды кiшiрейтулерi;
толықтыру меншiктi айналым капиталы арқасында iшкi көз.
Кесте 5 - Қаржылық жағдайының тұрақтылығын талдау, мың теңге
12.03.2007 балансы актив сома Қаржы көзі
(пассив) сома Қаржылық көзінің меншікті салмағы
ОС 1844 Меншікті капитал 220 11,93%
Қысқы мерзімді Кред. қарыздар 1624 88,07%
Айналым активтері 7655 Қысқа мерзімді Кред. қараздар 7655
Барлығы: 9499
9499
01.01.2008
балансы ОС 7266 Меншікті капитал 7266 100%
Айналым активтері 36718 Меншікті Ккапитал 22990 62,61%
Қысқы мерзімді Кред. қарыздар 13728 37,39%
Барлығы: 43984
43984
01.01.2009 балансы ОС 7266 Меншікті капитал 7266 100%
Айналым активтері 36558 Меншікті капитал 23271 63,66%
Қысқа мерзімді Кред. қарыздар 13287 36,34%
Барлығы: 43824
43824
Қорытынды: кәсiпорынның қаржы орнықтылығының талдауының ЖК «Сауранбай С.Б.»
Баланстың өтiмдiгiнiң талдауы олардың өтеуiн жеделдiктiң дәрежесi бойынша топталатын
Баланстың активтерiнiң топтауы кестеде көрсетілген, олардың құрылымы және динамиканың
А1 тобқа абсолютті өтiмдiлiк активтердi жатады : ақшалай ақша
Кесте 6 - Кәсіпорынның активтер балансының өту дәрежесін топтастыру,
Өту дәрежесі Белгі құрылымы 2008 ж. сомалар 2009ж. сомалар
Жыл басы Жыл соңы Жыл басы Жыл соңы
Ең өтімді А1 Қаржы қаражат 10 131 131 2
Қысқы мерзімді қаржылық салымдар 0 0 0 0
Барлығы: 10 131 131 2
Тез іске асырылатын А2 Қысқы мерзімді дебиторлық қарыздар 1081
Дайын өнім және қоймадағы тауарлар 5939 32036 32036 35394
Өзгеде активтер 0 0 0 0
Барлығы: 7020 34340 34340 36274
Жай іске асырылатын А3 Қорлар 494 2199 2199
Қосылған құнға салық 31 48 48 29
Ұзақ мерзімді қаржылық салымдар 0 0 0 0
6 кестенің жалғасы
Ұзақ мерзімді дебиторлық қарыздар 100 0 0 0
Барлығы: 625 2247 2247 282
Қиын іске асырылатын А4 Айналымнан тыс активтер 1844
Болашақ мерзім шығындары 0 0 0 0
Барлығы: 1844 7266 7266 7266
Барлығы:
9499 43984 43984 43824
А2 тобына асырылатын активтер жатады: дайын өнiм тауарлары,
Үшiншi топқа А3 баяу жүзеге асырылатын кәсiпорын активтерiн жатады
А4 топқа қиын жүзеге асырылатын активтер жатады : кәсiпорынның
П1-ші топқа өте жедел мiндеттемелердi жатады - қысқа мерзiмдi
Екiншi топқа П2 кәсiпорын банктiң қарыздары, зерттелетiнiлетiн мерзiмдерге жатады
П3-ке кәсiпорын пассивтерінің осы тобын балансқа алмауға зерттелетiн ұзақ
Кәсiпорынның актив және пассивтерінің топтарының байланысын талдауы 7 кестеде
Кесте 7 - Мiндеттемелердi өтеу жеделдiк дәрежесi бойынша кәсiпорынның
Өту дәрежесі Белгі Құрамы 2008 ж. сомалар 2009ж. сомалар
Жыл басы Жыл соңы Жыл басы Жыл соңы
Ең керектісі П1 Несиелік қарыздар
Қайтару мерзімі келген, банктер несиесі 0 0 0 0
Барлығы: 9279 13728 13728 13287
П2 Қысқа мерзімді банк несиесі 0 0 0
Басқа да қысқы мерзімді міндеттемелер 0 0 0 0
Барлығы: 0 0 0 0
Ұзақ мерзімді П3 Ұзақ мерзімді банк несиесі 0 0
Басқа да ұзақ мерзімді міндеттемелер 0 0 0 0
Барлығы: 0 0 0 0
Меншікті капитал П4 Жарғылық капитал 9 10 10
Қосымша капитал 0 29700 29700 29700
Үлестірілмеген пайда (шығын) 211 546 546 827
Барлығы: 220 30256 30256 30537
Барлығы:
9499 43984 43984 43824
Қысқа мерзiмдi мерзiмдегi өтiмдiк және төлеу қабылетiнiң бағалары үшiн
- ағымдағы өтiмдiктiң коэффициентi;
- аралық өтiмдiктiң коэффициентi;
- абсолюттi өтiмдiктiң коэффициентi.
Коэффициенттердiң мәлiметтерiнiң есептеуi 8-ші кестеде келтірілген.
Кесте 8 - Кәсіпорынның өтімділік көрсеткіші
Көрсеткіш
Есептеме
2008 2009 2008 – 2009 ж өзгері.
Жыл басы
Жыл соңы
Өзгеріс
Жыл басы
Жыл соңы
Өзгерісі
8 кестенің жалғасы
Абсолюдті өтімділік
көрсеткіш А1/П1 0,0011 0,0095 0,0085 0,0095 0,0002 -0,0094 -0,0009
Тез өтімділік
көрсеткіш (А1+А2)/П1 0,7576 2,5110 1,7534 2,5110 2,7302 0,2192 1,9726
Ағамды өтімділік
көрсеткіш (А1+А2+А3)/П1 0,8250 2,6747 1,8497 2,6747 2,7514 0,0767 1,9264
Абсолюттi өтiмдiктiң коэффициентiнiң кәсiпорынның қысқа мерзiмдi мiндеттемелерiнiң бөлiгi дереу
0,7 - 1-шi аралық өтiмдiктiң коэффициентiнiң нормативі. Зерттелетiн кәсiпорында
- 2008 жылдың басында = 0,75
- 2008 жылдың соңында =2,51
- 2009 жылдың соңында =2,73
Демек бұл, ЖК «Сауранбай С.Б.» тәуелсіз бағалау компаниясының
Ағымдағы өтiмдiктiң коэффициентi сырт активтерде қысқа мерзiмдi пассивтерді жаба
- 2008 жылдың басында = 0,82
- 2008 жылдың аяғында = 2,67
- 2009 жылдың аяғында = 2,75
2.2. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау жүргізу тәжірибесі
Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын бағалау
Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтау - тәжірибиеде
сатып алу - сату келісім -шарты;
меншік құқығы жөніндегі кәулік;
жерді пайдаланудың мемлекеттік актісі немесе жалға беру келісім –
шарты;
БТИ –дан қабат бойынша жоспардың төлқұжаты;
техникалық құжаттама;
жобақаржы (смета);
инвентарлық карточкалар;
Нарықтық құн жылжымайтын мүлік объектісінің бағалау кезінде қолданылатын
Зерттеу бөлімі.
Бағалау объектісі:
3 бөлмелі пәтер, жалпы/тұрғын ауданы 59,90/38/10м2., орналасқан мекен-жайы: Алматы
Аталған объектінің тіркелген мекен-жайы: Қазақстан Республикасы, Алматы қаласы, Алмалы
Бағалау объектісінің орналасқан орны туралы сипаттама:
Аталған бағалау объектісі мына көшелер шаршысында орналасқан: Шевченко, Жароков,
Жақын маңда келесі объектілер орналасақан: «Военторг» супермаркеті, саябақ, №
Қоғамдық автокөліктер: автобустар: 112, трамвайлар: 4,6, троллейбустар: 5,9.
Бағалау мақсаты
Бағалау мақсаты Тапсырыс берушінің тапсырысына сәйкес бағалау
объектісінің меншік құқығының нарықтық құнын анықтау болып табылады.
Бағалау түрі
« 2000 жылы 30 қарашадағы № N 109 –
бағалау қызметі туралы» ҚР 6-бабының 3 тармағына сәйкес
Бағалаудың арналуы
Жүргізілген бағалау нәтижесі бағалау объектісін кепілдік мүлік
ретінде ұсыну үшін қолданылады деп болжануда.
Бағалау күні
Бағалау объектісін көзбен шолу 12.01.2010 ж. жүргізілді.
Жылжымайтын мүлікті бағалау 15.01.2010 ж. жүргізілді.
Объектіні құқықтық талдау
Бізге ұсынылған ақпараттарға сәйкес берілген пәтердің жеке иесі, жеке
Бағалау объектісінің меншік құқығын және Тапсырыс берушінің басқа да
1. Айырбас келісім-шарты № 1-591, 14.02.2000 ж-дан (көшірмесі).
2. Көп пәтерлі тұрғын үйдегі пәтердің төлқұжаты 16.08.2006 ж-дан
Бағаланатын құқықтар
ҚР Азаматтық Кодексіне (188 бабы) сәйкес меншік құқығы мүлікті
Объектінің қысқаша сипаттамасы
Бағалау объектісін визуалды қарау нәтижелері келесі нәтижелерді көрсетті:
Бағалаушы 4-балдық сипаттаманы қолданды - 1-қанағаттандырарсыз, 2-қанағаттандырарлық, 3-жақсы, 4-өте
Үйдің жағдайы -3;
Пайдалануға берілген жылы – 1982;
3- Қабат, 4- Қабатты, панель;
Әлеуметтік инфрақұрылымы - 4;
Көлікпен қамсыздануы -4;
Тұрғын үйдің орналасқан зоналары -4;
Жергілікті тұрған орны - 4;
Аудандағы пәтерлер саны - 4;
Жалпы подъездің жағдайы - 3;
Бөлме саны - 3; жалпы ауданы –59,90м2; тұрғын ауданы
Санузел – бірге;
Балкон – жоқ;
Телефон – жеке.
Бағалаушы пәтердің жалпы жағдайын – жақсы деп анықтады
Қосымша сипаттамалар:
Тұрғын –17,60м2:еден – линолиум; қабырғалар – түс қағаз ;
Тұрғын – 11,80 м2: еден – линолиум; қабырғалар
Тұрғын – 8,70 м2: еден – линолиум; қабырғалар –
Коридор – 2,60 м2: еден – линолиум; қабырғалар –штукатурка
Коридор – 6,40 м2: еден – линолиум; қабырғалар –штукатурка
Ас үй –7,40м2: еден –линолиум; қабырғалар – штукатурка мюнхенская;
Ванна бөлмесі – 3,00 м2: еден – кафель; қабырғалар
Әжетхана – 1,20 м2: еден – кафель; қабырғалар –
Шкаф – 0,60 м2;
Шкаф – 0,60 м2;
Есіктер: ішкі – жоқ; сыртқы – бір қабатты метелдық;
Терезелер – пластикалық стеклопакеттер;
Объект құнын есептеу
ҚР - ның Ұлттық банктің бағамы бойынша 1 АҚШ
Үш бөлмелі пәтердің шығындық тәсілмен есептегендегі құны
Бағалаудың бағалау объектісі Алмалы ауданының, С секторында
орналасқан.
С = С1 * S * (1-И) * K1
Мұндағы:
И = 1 – (шығын коэффициенті * [(2008 –
C – пәтердің бағалау күніне белгіленген құны;
С1 – құрылыстың бір шаршы метр үшін құны;
S – пәтердің жалпы ауданы;
И – панельдік құрылыс үшін шығын коэффициенті ( 1,7
K1 – қабаттылық коэффициенті (бірінші және жоғарғы -
Р – құрылыстың орналасқан зонасына қатысты аудан коэффициенті.
Кесте 9 - Үш бөлмелі пәтердің құнын шығындық тәсілмен
Физикалық шығын 0,563
Шығын коэффициенті 1,9
Қабаттылық коэффициенті (К1) 0,95
Аудан коэффициенті (Р) 1,7
Қалпына келтіру құны 696,75
Аудан (S) 59,9
Салынған жылы 1982
Баға индексі 188,42
Теңгемен шаққандағы құны 7 150 093
Бағалау күніне доллар курсы 148,00
АҚШ долларына шаққандағы құны 48 311
Бағаланған үш бөлмелі пәтердің физикалық шығынын есепке алғандағы нарықтық
Кесте 10 - Үш бөлмелі пәтердің құнын салыстырмалы тәсілмен
Сипаттама Бағалау объектісі Салыстыру объектілері
№1 объект №2 объект №3 объект №4 объект №5
объект
Орналасқан жері Шевченко Абай Жароков қиыл Абай Гагарин
қиыл Абай
Жароков
қиыл Абай Жароков
қиыл Жароков Құрманғазы
қиыл
Үй қабырғасының материалы кірпіш кірпіш кірпіш панельдік панельдік
Жалпы ауд., м2 59,9(38,1)7,4 74(48)9 64(48)8 59(42)6 58(42)6 57(38)6
Жөндеуі және жағдайы жақсы жақсы жақсы жақсы жақсы жақсы
Қабаттылығы 1 (5) 1(5) 1 (5) 3 (5) 3(5)
Жоспарлауы жақсарт жақсарт жақсарт дағдылы дағдылы дағдылы
Салынған жылы 1982 1980 1982 1977 1978 1972
Балкон, лоджидің бар болуы жоқ бар бар бар бар
Санузел/әжетхана бөлек бөлек бөлек бөлек бөлек бөлек
Тұрғын бөлмелер саны 3 3 3 3 3 3
$-ғы құны 140 000 150 000 125000
$/м2 –гі құны 1892 2344 2119 2155
Сатылу шартына жасалатын түзетулер, % -3
Түзетілген құны 1 м² 1835 2274 2055
Орналасқан жеріне жасалатын түзетулер, % 0 0
Түзетілген құны 1 м² 1835 2274 2055
Қабырға материалына жасалатын 0 0 4
Түзетілген құны 1 м² 1835 2274 2137
Жалпы ауданына жасалатын түзетулер, % -4 -2
10 кестенің жалғасы
Түзетілген құны 1 м² 1761 2229 2137
Жөндеуі және жағдайына жасалатын түзетулер, % 0
Түзетілген құны 1 м² 1761 2229 2137
Қабаттылығына жасалатын түзетулер, % 0 0 -1
Түзетілген құны 1 м² 1761 2229 2116
Жоспарлануына жасалатын түзетулер, % 0 0 3
Түзетілген құны 1 м² 1761 2229 2179
Салынған жылына жасалатын түзетулер, % 1 0
Түзетілген құны 1 м² 1777 2229 2266
Балкон, лоджии бар болуына жасалатын түзетулер, %
Түзетілген құны 1 м² 1759 2207 2243
Түзетулерді есепке алғанда 1м2 –дың орташа құны 2089
Жалпы ауд., м2 59,90
АҚШ долларындағы құны 125 155
KZT-гі құны 18 522 940
(Объект-аналогтар бойынша ақпараттар «Крыша» (14.01.2010-21.01.2010ж.) БАҚ-нан алынды.
Бағаланған үш бөлмелі пәтердің салыстырмалы тәсілмен есептегендегі нарықтық құны
Үш бөлмелі пәтердің табыстық тәсілмен есептегендегі құны.
Құн көлемі табысты тура капитализациялау әдісі бойынша анықталады.
V= NOI/ R
Мұндағы:
V – құн;
NOI – күтiлетiн операциялық жылдық табыстың қайта көрсетiлетiн шамасы;
R –капитализация ставкасы.
Капитализация ставкасы капиталға табыс ставкасын (экономикалық қызмет объектісіне қатысты
Капитализация ставкасы, басқа кез келген табыс ставкасы сияқты ең
Объектті пәтерді жалға беру туралы жиналған және сараптама жасалған
Бізге берілген пәтерді жалға берудегі құнының негізінде оның
құрылымына кететін минималды шығындардан биз максималды табыс аламыз.
Пәтер (1682 теңгеден 3604 теңгеге дейінгі).
Ары қарай, барлық шығындарды жал төлемінен алып тастау жолымен,
Сондай-ақ, қосымша сарапатауды жүргізгенде осындай жылжымайтын мүліктің 1 шар.м-н
Бағаланатын объектінің барлық ғимаратының ауданы 59,90 шар.м. екенін назарға
Сонымен, объектіні жалға беруден қалатын жалпы айлық табыс 158
Бірақ бұл табыс нарық спецификасы күшінде кепіл бола алмайды.
Үлкен сұраныс және аз ұсыныс салдарынан Алмалы ауданында орналасқан
Жоғары көрсеткіштерді есепке ала отырып нақты жалпы жылдық табыс
Кесте 11 - Капитализация ставкасын есептеу, %
Тәуекелсіз ставка 5,0
Басқару кемшіліктеріне қатысты тәуекел 2,0
Жобаның өтімсіздігіне байланысты тәуекел 2,0
Мемлекеттегі құқықтың тұрақсыздығына байланысты тәуекел 2,0
Банктер саясатының және қаржылық сфераның өзгеру мүмкіндігімен байланысты қаржылық
Қайтарым капиталының ставкасы 2,0
Қорытынды 15,0
Кесте 12 - Жылжымайтын мүліктің құнын тікелей капитализация тәсілі
Атауы Өлшем бірлігі Теңгедегі сомасы
Потенциалды жалпы табыс теңге 1 899 792
Кем салым кезінде жоғалтулар % 5
Шынайы жалпы табыс теңге 1 804 802
Операциялық шығындар теңге 180 000
Салық төлеу бойынша табыс теңге 1 624 802
Салықтар % 30
Таза операциялық табыс теңге 1 137 361
Капитализация коэффициенті % 15
Объект құны теңге 7 582 407
Үш бөлмелі пәтердің тікелей капитализация тәсілімен есептегендегі ағымдағы құны
407 теңге немесе 51 232 АҚШ доллары тұрады
Нәтижелермен келісу және объект құнын қорытындылау
Бағалау кезінде жалпы қабылданған нормаларға сәйкес құнды анықтайтын барлықт
Талдау нәтижесінде біз шығындық, табыстық және салыстырмалы тәсілді қолдануды
Барлық қолданған әдістердің нәтижелерін салыстырудың мақсаты болып әрбір қолданған
Қорытынды құнды анықтау кезінде ең алдымен бағалау мақсатымен, сонымен
Шығындық тәсіл бағалау объектісін пайдалануына кеткен шығынды көрсеткенмен, толық
Салыстырмалы тәсіл ашық нарықта бағалау объектісінің сатылу мүмкін нарықтық
Табыстық тәсіл бағалау объектісін жадға беру кезінде алып келетін
Жоғарыда көрсетілген және нәтижелердің мәнін салыстыру нәтижелеріне сәйкес шығындық
Кесте 13 - Жылжымайтын мүлік объектісінің қорытынды құны
№ п/п Бағалау тәсілдері АҚШ долларымен есптегендегі болжамдық құны
%-бен АҚШ долларымен есептегендегі қорытынды құны
1. Табыстық тәсілмен 51 232 2 1 025
2. Шығындық тәсілмен 48 311 2 966
3. Салыстырмалы тәсілмен 125 155 96 120 149
Қорытынды 122 140
Сонымен, Алматы қаласы, Алмалы ауданы, Шевченко көшесі, 186
Зерттеу бөлімі.
Бағалау объектісі:
2 бөлмелі пәтер, жалпы/тұрғын ауданы 46,20/28,80м2., орналасқан мекен-жайы: Алматы
Аталған объектінің тіркелген мекен-жайы: Қазақстан Республикасы, Алматы қаласы, Әуезов
Бағалау объектісінің орналасқан орны туралы сипаттама:
Аталған бағалау объектісі мына көшелер шаршысында орналасқан: Жубанов, Мате
Бағалау мақсаты
Бағалау мақсаты Тапсырыс берушінің тапсырысына сәйкес бағалау
объектісінің қалпына келтіру құнын анықтау болып табылады.
Бағалау түрі
«2000 жылы 30 қарашадағы № N 109 – ІІ
бағалау қызметі туралы» ҚР 6-бабының 3 тармағына сәйкес
Бағалаудың арналуы
Жүргізілген бағалау нәтижесі бағалау объектісін қалпына келтіру
жұмыстарының құнын анықтау мақсатында қолданады деген болжамда.
Бағалау күні
Бағалау объектісін көзбен шолу 15.02.2010 ж. жүргізілді.
Келтірілген зақымның құнын анықтау 18.02.2010 ж. жүргізілді.
Объектіні құқықтық талдау
Бізге ұсынылған ақпараттарға сәйкес берілген пәтердің жеке иесі, жеке
Бағалау объектісінің меншік құқығын және Тапсырыс берушінің басқа да
Айырбас келісім-шарты № 2/7-7052, 04.08.2006 ж –дан
Көп пәтерлі тұрғын үйдегі пәтердің төлқұжаты 11.08.2006 ж-дан
(көшірмесі).
Меншік иесі туралы мәлімет, 11.08.2006ж. (көшірмесі).
Бағаланатын құқықтар
ҚР Азаматтық Кодексіне (188 бабы) сәйкес меншік құқығы мүлікті
Объектінің қысқаша сипаттамасы
Бағалау объектісін визуалды қарау нәтижелері келесі нәтижелерді көрсетті:
Пайдпалануға берілген жылы – 1962;
Қабат- 1, қабаттылығы - 4, панель;
Бөлме саны - 2; жалпы ауданы – 46,20 м2;
Санузел – қосылған;
Балкон – жоқ
Телефон – бар, жеке.
Көзбен шолу кезінде келесідей ауқаулар байқалды:
Тұрғын – 17,40 м2: керегелері – түсқағаз; еден –
Тұрғын – 11,40 м2: керегелері – түсқағаз; еден –
Коридор – 3,00 м2: керегелері – түсқағаз; еден –
Көзбен шолу кезінде келесідей ауқаулар байқалды:
Коридор – 6,50 м2: керегелері – түсқағаз; еден –
Көзбен шолу кезінде келесідей ауқаулар байқалды:
Ванная – 2,80 м2: керегелер – кафель; еден –
Көзбен шолу кезінде келесідей ауқаулар байқалды:
Ас үй – 5,10 м2: керегелер – түсқағаз; еден
Объектінің зақымдалған құнын есептеу.
ҚР - ның Ұлттық банктің бағамы бойынша 1 АҚШ
Шығындық тәсілмен есептелген тұрғын пәтерге келтірілген зақымды есептеу:
Кв = Вр + Вм + Вт
Мұндағы:
Кв = зақымдану сомасы;
Вр = негізгі материалдар құны;
Вм = көрсетілген қызмет құны;
Вт = көлік шығындар құны.
Қажетті қалпына келтіру қызмет түрлерінің тізімі
1. Ванна бөлмесі, ауданы 2,80 м2
Кесте 1
Қызмет түрі (атауы) Өлшем бірлігі саны бағасы сомасы
Бұзу, тазарту
Төбені левкастан тазалау кв. м 2,8 200 560
Кафелдiң жiктерiнiң тазалауы кв. м 11 400 4 400
Төбе бордюрін (галтель)шешу п. м 5 100 500
Есікті бұзу дана 1 2 000 2 000
Жөндеу, монтаж, қою
Глубинная грунтовка (пропитка) потолка кв. м 2,8 350 980
Төбені левкастау кв. м 2,8 600 1 680
Төбеге эмульсия жағу кв. м 2,8 400 1 120
Төбе бордюрін (галтель) монтаждау п. м 5 250 1
Кафелдiң жiктерiнiң сүртуi кв.м. 11 500 5 500
Есікті орнату дана 1 4 000 4 000
Көрсетілген қызмет құны: 21 990
2. Коридор, ауданы 9,50 м2
Кесте 2
Қызмет түрі (атауы) Өлшем бірлігі саны бағасы сомасы
Бұзу, тазарту
Төбені левкастан тазалау кв. м 9,5 200 1 900
Керегелерді түсқағаздан тазалау кв. м 20 400 8 000
Керегелерді левкастан тазалау кв. м 20 400 8 000
Төбе бордюрін (галтель) шешу п. м 15 100 1
Плинтусты шешу п. м 15 300 4 500
Электр өткiзгiштерiнiң бұзуы п. м 10 350 3 500
Жөндеу, монтаж, қою
Глубинная грунтовка (пропитка) потолка кв. м 9,5 350 3
Төбені левкастау кв. м 9,5 600 5 700
Төбеге эмульсия жағу кв. м 9,5 400 3 800
Керегені левкастау кв. м 20 500 10 000
Керегелерге түсқағаз жабыстыру кв. м 20 800 16 000
Төбе бордюрін (галтель) монтаждау п. м 15 250 3
Плинтусты орнату п.м. 15 350 5 250
Кiретiн металлдық жадағай есiктiң жөндеу дана 1 5 000
Электр өткiзгiштерiнiң жөндеу п. м 10 500 5 000
Көрсетілген қызмет құны: 85 225
3. Ас үй, ауданы 5,10 м2
Кесте 3
Қызмет түрі (атауы) Өлшем бірлігі саны бағасы сомасы
Бұзу, тазарту
Төбені левкастан тазалау кв. м 5,10 200 1 020
Керегелерді түсқағаздан тазалау кв. м 10 400 4 000
Керегелерді левкастан тазалау кв. м 10 400 4 000
Төбе бордюрін (галтель) шешу п. м 9 100 900
Плинтусты шешу п. м 9 300 2 700
Терезелiк ойықтардың левкасынан тазарту кв. м 1,5 300 450
Жөндеу, монтаж, қою
Глубинная грунтовка (пропитка) потолка кв. м 5,10 350 1
Керегелерді левкастан тазалау кв. м 5,10 600 3 060
Төбеге эмульсия жағу кв. м 5,10 400 2 040
Керегені левкастау кв. м 10 500 5 000
Керегелерге түсқағаз жабыстыру кв. м 10 800 8 000
Төбе бордюрін (галтель) монтаждау п. м 9 250 2
Плинтусты орнату п.м. 9 350 3 150
Жоғарғы еңiстердiң қорытындысы п. м 3 500 1
Төменгі еңiстердiң қорытындысы п. м 3 500 1 500
Көрсетілген қызмет құны: 41 355
Сонымен, толық қалпына келтіру жұмыстарының құны 148 570 (жүз
Қалпына келтіру жұмыстарын жүргізу үшін қажет материалдар:
1. Ванна бөлмесі, ауданы 2,80 м2
Кесте 4
Материалдар
"ГЛАТ" шпатлевкасы"АЛИНЕКС" фирмасы қап (25 кг) 1 1 500
"ФИНИШ" шпатлевка "АЛИНЕКС" фирмасы қап (25 кг) 1 1
Кафел жiктерi үшiн сүрту кг 5 650 3 250
Водоэмульсиялық бояу* банка (5 кг) 1 1 300 1
Төбе бордюрі (галтель) дана. (2 м) 5 300 1
Универсалды желім "Жидкий гвоздь" тюбик 1 500 500
Кiретiн ағаш есiк дана 1 8 000 8
Материалдар құны: 17 650
2. Коридор, ауданы 9,50 м2
Кесте 5
Материалдар
"ГЛАТ" шпатлевкасы "АЛИНЕКС" фирмасы қап (25 кг) 2,5 1
"ФИНИШ" шпатлевка "АЛИНЕКС" фирмасы қап (25 кг) 2,5 1
Түс қағаз бума 3 3 000 9 000
Төбе бордюрі (галтель) дана (2 м) 15 300 4
Универсалды желім "Жидкий гвоздь" тюбик 2 500 1
Водоэмульсиялық бояу* банка (5 кг) 1 1 300 1
Жер астындағы қоспа «ПРАЙМЕР»* банка (5 кг) 1 600
Плинтус дана. (2 м) 15 350 5
Электр өткiзгiштерi үшiн кабел п. м 10 300 3
Материалдар құны 32 400
3. Ас үй, ауданы 5,10 м2
Кесте 6
Материалдар
"ГЛАТ" шпатлевкасы"АЛИНЕКС" фирмасы қап (25 кг) 1 1 500
"ФИНИШ" шпатлевка "АЛИНЕКС" фирмасы қап(25 кг) 1 1 600
Водоэмульсиялық бояу* банка (5 кг) 1 1 300 1
Түс қағаз бума 2 3 000 6 000
Төбе бордюрі (галтель) дана (2 м) 5 300 1
Универсалды желім "Жидкий гвоздь" тюбик 2 500 1
Плинтус дана (2 м) 5 350 1
Материалдар құны 14 650
материалдардың шығынының нормасының есептеуi (өлшеп орау)
Тарының көлемдерiнiң есепке алуымен туынды. Сәйкесiнше қалдық басқа бөлмелерде
Сонымен,қалпына келтіру жұмыстарын жүргізу үшін қажетті материалдар құны
Көлік шығындары
Материалдарды жеткізу үшін кететін орташа шығын 6 000 теңгені
Сметаны есептеу кезінде «Қазақстан бойынша 2009 жылға арналған құрылыс
Кесте 7 - Тұрғын пәтердiң әкелген залалының қорытынды құны
Көрсетілген қызмет құны, теңге Материалдар құны, теңге Көлік шығындары,
Зақымдану құны, теңге
148 570 64 700 6 000 219 270
Барлығы: 219 270
Қорытынды: Сонымен, алматы қаласы, Әуезов ауданы, 2 ықшамаудан, 16
Сонымен, дипломдық жұмыстың бұл бөлімінде мен диплом алды тәжірибені
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары
3.1.Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс-тәжірибесі
Мемелекеттің заңды және жеке тұлғалардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыру
Мүлікпен жасалынатын операциялар мен мәмілелердің барлығы меншік объектісінің құнын
Ресейдегі бағалауға 2005 жылы он үш жыл толады. Шет
Мүліктік дауларды шеші қажеттілігіне байланысты, бағалау, нарықтық инфрақұрылымның
Бағалау қызметі, инвестициялаудың тиімділігі анықтау, аяқталмаған құрылыс жұмыстарын анықтау,
Меншік объектілерін бағалау бойынша қызметтің алғашқы сәттіліктері, оның мықты
Шаруашылық процестерде бағалаушылардың қатысуының негізгі себебіне, негізгі қорлардың қайта
Қазіргі кезде қоғамда бағалау қызметін жетік білетін мамандар өте
Ресейдің кейбір ғалымдары жылжымайтын мүлікті бағалаудың оқу-әдістемелік құралдары детерминерленген
Ресей Федерациясының азаматтық кодексі, федералды заңдар, бағалаудың халықаралық стандарттары
Ескере кететін жайлардың бірі: Ресей Федерациясындағы бағалау қызметінің алғы
Ресей мен Қазақстанның бағалау процесстерінің басқа елдерден нақты өзгешелігін
Сұраныс ұсынысты туғызады, Батыс елдерінде бағалау, нарықтық инфроқұрылымның саласы
Әдістмелік тәсілдер дамытылып теория жетілдіреді.
Шет елдерінде жерге деген жеке меншіктің болуымен қатар, бөлек
Бүгінгі күнде жылжымайтын мүлікті бағалаудың 10 публикациясына тек қана
Америка Құрама Штаттарына жүргізілетін бағалау процесстері Ресей
Яғни жалпы процесс немесе бағалауды өткізудің жоспары жалпыға
Әдебиеттерді қарай келе,АҚШ-та қолданылатын, ал Казақстан мен Ресе йде
Учаскенің құнын аллокация немесе ұксастық әдісімен бағалау.
Аллокация немесе ұқсастық әдісі (abstractіon or allocatіon technіque) жер
Нарықтық тәсілдің модификациясы болып табылады және толық құрылған
Аллокация әдісінің негізінде тепе-теңділік принципі жатыр,
Яғни жер,ғимарат пен құрылымдардың өзара арақатынасының құны,өзара бәсекелес бірдей
Учаскені бағалау кезінде,аллокация техникасын басқа әрі жоғарыда айтылған, әдістерді
Ескі ғимараттыры бар объектіні бағалағанда, аллокация әдісі қателіктер жіберуі
Бұл әдістің жетіспеушілігі: мүмкіншіліктері шектеулі, дәл ақпаратты қажет етеді.
1 - сурет. Бағалау процесі (АҚШ)
Бұл кестеден айырмашылықтардың жоқ екендігін көруге болады. Америкада бағалауды
Тозуды есептеу мерзімі. 1986 жылғы салық реформасы туралы Заңы
Тозуды есептеу әдісі. 1986 жылғы салықтың
Салық салудың осындай есептеулері өте тиімді болып келеді.
Сонымен қатар Американың бағалау моделінде жетістіктер мен қоса жетіспеушіліктері
«Меніңше, Дж Фридман мен Н.Орудэй, сатылымдарды тікелей салыстырмалы сараптама
Олар, салыстырылатын объектілердің бағасына немесе ақшалай түзетулер жолымен (әр
Бұл жағдайда, бәрінен бұрын, уақыт факторына әсер ететінге түзетулер
Сонымен қатар Рутгайзер өзінің жұмыстарын осы екі автордың кітабын
Және де орыс ғалымдарының бірі; жылжымайтын мүлікті бағалау әдістерін,
Бүгінгі күнде бағалау соның ішінде жылжымайтын мүлікті бағалау, қызметіне
Ендеше осы жетістіктер мен жетіспеушіліктерді көре тұра, жас ғалымдар
3.2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау
Жылжымайтын мүлік нарығы регионалды локальды нарықтардың жиыны болып табылады.
Жылжымайтын мүлік-ұлттық байлықтықтың маңызды құраушы бөлігі, оның бөлігіне әлемдік
Жылжымайтын мүлік нарығының басқа нарықтың болуы тіптен мүмкін емес,
Жылжымайтын мүлікті сату бойынша отандық тәжірбиесі ескеретін болсақ, онда
Жылжымайтын мүлікке салынған қорлар инфляциядан қорғалған, сондықтан онымен жасалынатын
Мемлекет басқа тауарларға сияқты жылжымайтын мүліктің сатылуына бөгет жасалмайды,
Меншіктенушінің қолында, жылжымайтын мүлік, жеке қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін, сонымен
Тұрғылықты үйлер, көп жағдайда, жеке қажеттіліктерді қанағаттандыру үшін қолданылады,
Нарық сатушы мен сатып алушының бас қосуының экономикалық
Жылжымайтын мүлік нарығы-индивидуалды сипаттамалары бар тауарлар нарығы. Жылжымайтын мүлікке
Табыстық тәсіліне келетін болсақ, бүгінгі күнде бүл тәсіл күрделі
Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа көптеген факторлар әсер
Жетілдіру процесіне қосуға болатын жайдың бірі-жылжымайтын мүлікті пайда әкелетін
Ескере кететін жайларға, бағалау тәсілдерін қолдануды жатқызуға болады.
Әрине осындай мәмілелерді шешуде тек қана бағалаушылардың қатысуы жеткіліксіз,
Қорытынды
Жылжымайтын мүлік құнын анықтау-күрделі аналитикалық процесс. Ол бағалау объектісінің
Егер нарықтық құнның барлық әдістері, процедурасы және есептеу техникасы
Нарықтық құн-қажетті сату шарттары сақталатын, ерікті және бәсекелестік нарықтағы
Жоғарыдағы дипломдық жұмыстың негізгі тақырыбы-жылжымайтын мүліктің (пәтердің) негізделген нарықтық
Ал жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы да қажетті. Себебі
Осылардың барлығы бірінші бөлімде қарастырылған, сондықтан да оны теориялық
Берілген жұмыстың екінші бөлімі, Алматы қаласында орналасқан жылжымайтын мүлік
Яғни бір объектінің мысалында, ол пәтер, көрсетілген. Ол объект
Біріншіден, бағалаудың заты, мақсаты және мерзімі анықталады.
Екіншіден, жылжымайтын мүлік объектісінің сипаттамасы-орналасқан жерін сипаттау, жер учаскесін
Үшіншіден, жылжымайтын мүлік объектісінің құндарын тәсілдерді қолдану арқылы анықтау.
Негізгі көрсеткіштерге, құнның түрі, объектіні бағалау мерзімі, бағалау сәтіндегі
Бірінші болып шығын тәсілінің элемент бойынша есептеу, әдісі қолданылады.
Келесі құнды кіріс тәсіліні әдістері арқылы табылды. Олар; тікелей
Кезекті үшінші құн, нарықтағы сатылымдарды салыстыру тәсілінің, әдістерімен анықталды.
Олар: сатылымдарды салыстырмалы сараптау әдісі, нарықтық ақпарат әдісі.
Бұл әдістердің жетекшісі-жақын арада жасалған мәмілелер туралы ақпараттар қолданылады.
Жүргізген сараптың нәтижесінде үшінші құн да анық болып шықты.
Ақырғы қадам, ол- табылған үш құннан, бір оптималды нарықтық
Табылған құнмен пәтер сатылуы да, сатылмауы да мүмкін. Оған
Дипломдық жұмыстың үшінші бөлімінде Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін
Жетілдіру жолдарын анықтап, дамыту, жетілдіру үшін белгілі бір концепцияларға,
Берілген жұмыстың бірінші және екінші бөлімдері өзара өте тыңыз
Үшінші бөлім алдындағы екеуімен өте тығыз байланысты емес, алайда
Бұл жұмыс, менің дипломалдылық тәжірбиемнен кейін жазылғын. Мен ол
Қортыныдыға келетін болсақ, бұл жұмыс толығымен Алматы қаласындағы, Алмагул
Бағалаудың үш тәсілін қолдана отырып, мен объектінің ақырғы нарықтық
Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығы жаңадан дамып бастап жатқандықтан, алдағы
Қолданылған әдебиеттер тізімі
Указ Президента Республики Казахстан ,,О мерах по реализации
Стратегии развития Казахстана до 2030 года,,. – Алматы,1998
ЗаконРеспублики Казахстан ,,Об оценочной деятельности в
Республике Казахстан,, от 30 ноября 2000 года №109 –
Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года
№442 – ІІ.
Гражданский кодекс Республики Казахстан//Казахстанская
Правда 1995, 31 января – 4 февраля.
Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (перевод с
англиийского) Дж. Фридман, Н. Ордуэй.,академия народного
Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001
Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости – СПб:
Дияров С.К. Экономика недвижимости – Кызыл-Орда,2003
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое
Регулирование. – М.: Бек, 1997
Калачева С.А. Недвижимость. – М., 1998
Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике
КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.;1998
Методические указания по выполнению дипломных работ для студентов всех
Оценка недвижимости: Учебник./Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:Финансы
Оценка и налогооблажение имущества предприятий. БердниковаТ.Б., Москва, ИНФРА –
Правила оценки физического износа зданий и сооружений. РДС РК
Риполь – СарагосиФ.Б. основы оценочной деятельности: Учебное пособие. –
Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия
Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости., СПб,1995
ТарасевичЕ.И. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург. Издательство СПб,1997
Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/ Под ред.
Экономикалық теория негіздері: оқулық. Алматы ,,Санат,,1998
12
1 кезең міндетті анықтама
а) тапсырмалық мақсаты
б) қажетті құн түрі
в) меншік объектісінің заңды құқықтарының идентификациясы
г) бағалау мерзімі
2-кезең. Бағалау жоспарын құру
а) ақпаратқа қатысатын талаптарды анықтау
б) сәйкес әдістемені идентификациялау
в) уақыт шығыны мен еңбек шығынын бағалау
г) тапсырысты орындау шарттары мен гонарар туралы ұсынысты ұсыну
3-кезең Ақпаратта жинау және тексеру
а) орнласу ауданы
б) участок пен көрші жатқан территория
в) құрылыстар сараптамасы
г) заңды және басқармашылық сұрақтар
д) экономикалық қызмет туралы мәлімет-кіріс,шығындар, айналым
4кезең-бағалауға орынды тәсілдерді қолдану
Кіріс
Шығын
Салыстырмалы
сараптама
5-кезең Келісушілік
а) бағалау принциптарымен байланыстағы факторларды шолып қарау
б) көрсеткіштер және ықтималды көрсеткіштер
в) логикалық ойлар мен пікірлер
г) құн туралы ақырға шешім
6-кезең.
Құнды бағалау нәтижесі туралы есеп пікір, көзқарас толық