КІРІСПЕ 3
1.1 Бағалау мақсаты 4
1.2 Жердің нормативтік бағасы 5
1.3 Жердің нарықтық құны 7
1.4 Жер учаскесінің құнын бағалаудағы әсер ететін факторлар
1.5 Жерлерді кадастрлық бағалау 15
1.6 Топырақтарды бонитеттеу 18
1.7 Жер учаскелерін бағалаудағы әлемдегі қалыптасқан әдістер 19
ҚОРЫТЫНДЫ 27
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР 29
КІРІСПЕ
Бүгінгі күнде жерді бағалаудың қажеттілігі жер қатынастарының өзгеруіне
Ауылшаруашылық жерлерді тиімді пайдалануды ұйымдастыру негізінде жерді экономикалық
Жер учаскелері әртүрлі сапалы болғандықтан, олардың әрқайсысына еңгізілген
Жерді бағалау нәтижелері іс жүзінде нақтылы мәселелерді шешуде,
1.1 Бағалау мақсаты
Жер әр жылжымайтын мүліктің негізгі құраушысы. Жылжымайтын мүлік
Біріншіден жер учаскесінің нарықтық бағасын анықтау барлық жылжымайтын
Екіншіден, РФ көптеген субьектілерінде жер дифференциалды салық салу
Үшіншіден, мүлікті сақтандыруда бүліну қаупі бар меншік элементтерінің
Төртіншіден, жер учаскелерінің нарықтық құнын дифференциалды бағалау конкурсты
Сонымен жердің бос учаскелерін бағалаудың маңызды функциясы әрбір
Инвестициялық шешім қабылдау үшін мүмкін сатып алушы, оның
1.2 Жердің нормативтік бағасы
Ерекше қоғамдық құндылық бола тұра жер мемлекеттік реттеу
Мемлекеттік жер кадастры – бұл ммлекеттің барлық территориясында
жер мүлігін, жер иеліктерін және жерлерді мемлекеттік тіркеу.
жер пайдаланушылар мен телімдері бойынша жер учаскелерінің сандық
жер бедері, құнарлығы, өсімдік, мелеоративтік жағдайына, эрозияға шалдықандығына
топырақ бонитировкасы : (лат. bonitas - сапалы) яғни
жерді эканомикалық бағалау, яғни оның салыстрмалы құндылығын өндіріс
Мемлекеттік жер кадастрын басқару жер ресурстары және жер
жылжымаитын мүлік обьектілері бар жер учаскелері мен оларға
Жер учаскелеріне және жылжымайтын мүлікке деген құқытарды куәландратын
Жерлерді тіркеу.
Жер бағасын орнату, жер салығы мен арендалық төлемді
Жер нарығының жағдайын сараптау.
Ақпараттық- анықтамалық қызмет және басқа да функциялар.
Жылжымайтын мүлік бағалаушысы үшін жер құнын анықтайтын кадастрлық
Жер кадастрының бұл анықтаушы функциясы ұзақ ұмытылды. Тек
Жер төлемдері туралы «ҚР заңдарымен арендалық төлем мен
Жерді кадастрлық бағалауды арналу мақсаты мен пайдалануды ескере
ҚР субектілерінің атқарушы биліктің органдары өздерінің бағалау аймақтарында
Жердің нормативтік бағасы, статусы, шекарасы, ауданынының өзгергендігі және
Жердің нормативтік құны арендалық төлем ставкаларын орнату және
1.3 Жердің нарықтық құны
Жердің нарықтық құнын бағалағанда жылжымайтын мүліктің басқа да
Төменде жер учаскелерін бағалаудың келесі ең қолданыста жүрген
Сату оқиғаларын салыстыру
Қатынастыру
Учаскелерге телімдеу
Жер үшін қалдық техникасы
Жер рентасын капитализациялау
Әлем тәжірибесінде ең сенімді әдіс болып танылғаны тоғызыншы
Салыстыру өлшем бірліктерін және базистік учаскені қолдануға негізделген
Бағаланатын жер учаскелеріне салыстрлатын жер учаскелерін іріктеу және
Бағаланатын құқттардың құрамы
Мәмілені қаржыландыру шарты
Сату шарты
Нарықтық шарттар (мәміле уақыты)
Орналасу орны
Аймақтың шарты және басқа да шектеулер
Физикалық сипаттамалар
Пайдалана алатын комуналдық қызметтер ( көлік жеткіліктігі, инженерлік
Қатынастру әдісі жер учаскесінің құны мен оның жетілдірулерімен
Қатынастру әдісі салыстрылатын бос жер учаскелерін сату жеткіліксіз
Қатынастру әдісін қолдану техникасын шартты мысалда қарастрайық. Мысалы,
1-кесте
Сату бағасындағы жер құнының үлесін анықтау
Сату № Құрылыстары бар учаскенің сату бағасы,
1 220 158 0,72
2 200 140 0,70
3 190 150 0,74
Орташа 0,74
Яғни жақсартылған жер учаскесінің сату бағасының 0,26 орта
Учаскелерді телімдеу әдісі салыстрылатын сатуларда ұқсастары жоқ бағаланатын
Оның негізгі жұмысы төмендегілерді анықтау болып табылады :
1) осы аудандағы сату шарттарына сәйкес келетін учаскелердің
2) жақсартылған учаскелердің сату бағалары, айналу уақыты және
3) инвестордың учаскені игеруге кететін шығындары және жетілдіруге
4) жобаның қайтарымдылық нормасы мен ақша қаржысының түсу
Мысал қарастырайық . Клиент ауданы 6 га игерілмеген
Сараптауға сәйкес коттеджді құрылыстың жергілікті нарығында ауданы 12
Сенімді қатынасатын жолдар мен инженерлік комуникациялар болған жағдайда
(1 соткаға 500доллар) яғни инвестордың күтіліп отырған пайдасы
Инвестордың шығыны мен пайдасы келесідей болады (млн. руб)
Жайландру: жобалық – іздеме жұмыстары, территорияны тазалау және
Басқару
Маркетинг
Салықтар мен сақтандру
Ивестор пайдасы
Барлығы
Учаскелерді сатудан түскен таза табыс :
1440 - 780 = 660 млн. руб.
Жобаның қайтарымдылық нормасы 12% -ыз деп қабылданады
( инфляцияны есептемегенде ) .
Жер массивінің ағымдағы құны таза табыс ағынын дисконттау
Жер үшін қалдық техникасы – бағалаудың әмбебап әдісі.
Сондықтан шығын және табыс әдістерінің артықшылықтарын үйлестіретін бұл
Мысалы, бағалаушының оиынша жеңіл автомобиль үшін көп қабатты
Жер үшін таза операциялық табыс = 3,0-2,7 =
Ғимарат үшін таза операциялықтабыс = 18 * 0,15
Жер құны = 0.3/0.12= 2.5 млрд. руб
Жер рентасының капитализациясы – жер құнын бағалау үшін
Жер учаскесінің құны =
Бірақ ҚР жеке жер иеліктерін жалға беру тәжірибесі
1.4 Жер учаскесінің құнын бағалаудағы әсер ететін факторлар
Жер учаскесінің құнын бағалау үшін бағалаушы жердің қандай
Бұл сұраққа жауап беру үшін келесі факторлар бойынша
1.Орналасу орнының потенциялы.
2. Нарықтық сұраныс.
3. Ғимараттарды салудың құқықтық негізі.
4. Учаскенің ресурстық сапасы.
5. Техналогиялық жарамдылығы.
6. Қаржылық жарамдылығы.
Жер учаскесінің құнына әсер ететін негізгі фактор оның
Барлық жиналған ақпаратты картада көрсеткен жөн.
Пайдалы ақпаратты жергілікті органдардан алуға болады. Олар халықтың
Нарықтың сұранысты сараптау бұл нарықтағы сұраныс пен ұсыныстың
Құқұқтың шектеуді сараптау сатысында болжанып отырған жобалармен байланысты
Учаскенің ресурстық сапасын сараптау , болжанып отырған жоба
Техналогиялық жарамдылық құрылысқа және жұмыс сапасына талаптарды орындай
Қаржылық жарамдығын сараптауда капиталды қайтаруға жеткілікті ақша қаржысының
Жер учаскесінің потенциялын сараптағаннан кейін және оны пайдаланудың
ЕЕП дан басқа жер учаскесінің құнын бағалау үшін
1. Сатуларды салыстырмалы сараптау әдісі (ССС)
2. Қалдық құны бойынша бағалау әдісі.
3. Көшіру әдісі.
4. Жер рентасын капитализациялау әдісі.
5. Жер үшін қалдық әдісі.
Сатуларды салыстырмалы сараптау әдісі жер учаскесінің нарықтық құнын
Біздің жағдайда бұл әдіс жеке тұрғын үй
Бағалау теориясынна сәйкес бұл әдісті қолданғанда бағалаушы салыстырудың
1. Мәмілені қаржыландыру шарты.
2. Сату шарты.
3. Сату уақыты.
4. Орналасу орны.
5. Физикалық сипаттамалары.
6. Табыс сипаттамалары.
Салыстырудың әр элементі үшін салыстырылатын учаскені бағаланатын
Тузетулерді енгізу реті келесідей.
Бағалаушы бағаның аралық көрсеткіштерін алады және алдында түзетілген
№ Салыстыру элементтері Түзетулер Түзетілген баға, доллар
1 Сатылу бағасы - 10000
2 Ерекше жағдайлар -5% -500
3 Түзетілген баға - 9500
4 Сатылудың ерекше жағдайлары +10% +950
5 Түзетілген баға - 10450
6 Нарықтық шарттар (уақыты) +10% +1045
7 Түзетілген баға - 11495
8 Орналасу орны +5% +574,5
9 Физикалық сипаттамалары -10% -1149,5
10 Бағаланатын жылжымайтын мүлік құны - 10920
Физикалық сипаттамаларды ескергенде учаске өлшемдерінің түзетулерінің
Учаске неғұрлым үлкен болса, соғұрлым ауданның бір бірлігі
Нарықтық экономикасы бар елдерде учаске ауданының өсуінің бағаға
Сонымен қатар бірдей аудандары бар үшбұрышты учаскелері
Ереже «65-35»
паидаланады. Көше фронты бойынша
негізі бар үшбұрышты учаскенің құны
шамамен төртбұрышты формадағы
учаскенің құнының 65% құрайды.
Бұрыс формадағы учаскелерді
бағалау үшін бөлек бағаланатын
төртбұрыш учаскелерге бөліп, содан
әр жеке учаскелерінің құндарын қосып
жалпы құнын шығару тәсілі қолданылады.
Бұрыштық орналасуың әсері учаскенің коммерциялық мақсатымен анықталады. Дүкендер
Біздің еліміздегі жер нарығы дамымаған болса бағалаушыға
1.5 Жерлерді кадастрлық бағалау
Меншік формасына тәуелсіз қала жерін пайдаланудың барлық категориялары
Қала жерін кадастрлық бағалау - белгілі бір мерзім
Кадастрлық бағалаудың нарықтық ақпараттық базасы – жеке тұрғын
Нормативтік ақпарат- атқарушы билік органдары жылжымайтын мүлік
Қала және ауыл аймақтарының жерлерін кадастрлық бағалаудың
Қала жерлерін кадастрлық бағалау массалық бағалау болып табылады.
1-ші саты – дайындық жұмыстары, алғашқы нарықтық және
2-ші саты – қала территориясын функцияналды бөлу.
3-ші саты – жерді кадастрлық бағалаудың құндық көрсеткіштерін
4-ші саты - қала территориясын құндық зоналау.
5-ші саты - қала жерлерінкадастрлық бағалау
Кадастрлық бағалаудың нәтижесі бағалау аймағындағы жердің кадастрлық құнын
Кадастрлық құнның көрсеткіштері нарықтық баға деңгейінен немесе бағалық
Ауылшаруашылық және орман жерлерін кадастрлық бағалау – бағалау
Ауылшаруашылық жерлерін кадастрлық бағалау. Заңмен бекітілген жер салығын,
Бағалау обьектісі ретінде ҚР субьектілерінің, әкімшілік аудан, заңды
Ауылшаруашылық жер – бұл белгілі бір мақсаттар үшін
Ауылшаруашылық жерлерін егіндер, көп жылдық өсімдіктер өсірілетін жерлер,
Егістік – ауылшаруашылық өсімдіктерін өсіру үшін жүйелі түрде
Шабындық – шөп шабуға жүйелі түрде пайдалынатын ауылшаруашылық
Жайылымдар – млды жаю үшін жүйелі түрде пайдаланылатын,
Бос жерлер – бұрын егіндік ретінде пайдаланылған және
1.6 Топырақтарды бонитеттеу
Бонитеттеу түсінігі
Топырақтарды бонитеттеу (bonitos – латын сөзінен алынған «мықтылық»
Топырақтарды бонитеттеу мақсаты және міндеттері.
Топырақтың бонитеті – оның сапасының көрсеткіші. әдетте бонитеттеуді
Топырақтарды бонитеттеу жер бағалау жұмыстарының бірінші сатысы ретінде
Топырақтарды бонитеттеу әдістемесі.
Кәзіргі кезде топырақтарды бонитеттеу әдітемесі келесі көрсеткіштерді
Ауыл шаруашылық көпжылдық орта түсімділігі (жыртылған жерлер үшін)
топырақтардың жеке қасиеттері бойынша мәліметтер;(қарашірік, қышқылдық, сіңіру сыйымдылығы,
Топырақты бонитеттеуде осындай екі жақты қарастыру әдісі толық
жыртылған қабаттағы қарашірік мөлшері; (%)
қарашірік қабатындағы қарашірік мөлшері, м/га (0-20;0-50;0-100см);
қарашірік қабатының қалыңдағы;
физикалық саз және ил фракциелді мөлшері;
сіңіру сыйымдылығы.
1.7 Жер учаскелерін бағалаудағы әлемдегі қалыптасқан әдістер
Қазіргі уақытта республикамызда жылжымайтын мүлік нарығының негізі қалануда,
Сатылған заттарды салыстыру бағалау әдісіне - елеулі сипаттамалары
Жерді бағалау әдістері
Табыстық тәсіл
Тікелей капитализациялауәдісі
Ақша ағынын дисконттау
Жер үшін табыс қалдығының техникасы
Салыстрмалы тәсіл
Сатуларды салыстру әдісі (учаске мен салыстыру бірлігін бағалау
Көшіру әдісі
Шығындық тәсіл
Шегеру әдісі
Игеруге кеткен шығындарды анықтау әдісі
Инфрақұрылымға кеткен шығындар бойынша бағалау
Инвестициялық контракт шарттары бойынша бағалау
Дамыған нарықтық экономикасы бар елдерде жерді бағалауда мүмкіндігінше
Жер учаскесінің бағалау құнының барлық шамасы әртүрлі тәсілдер
Кірісті капитализациялау әдісі – күтілген пайда (өлшемін) көлемін,
Кірісті капитализациялау – бұл обьект құнында болашақ кірісті
Капитализация коэффициенті барлық қозғалмайтын мүлікті пайдаланудағы кірісті
Капитализация коэффициенті өзіне екі ұғымды біріктіреді: капиталға
Капиталдың қайтарылуы инвестордың басында құйған барлық қаражатын қайтарып
Жер құндылығы кірісті каиптализациялау әдісімен анықтау мына формула
Sж – жер бағасы (құндылық)
4Д – таза кіріс,
К - капитализация коэффициенті
4Д – таза кіріс бұл валдық өнім құндылығы
Капитализация нормасын анықтау әрбір нақты жағдай үшін нарықтық
Таза кіріс өлшемін анықтап және капитализация коэффициентін орнатып
Финанстық – экономикалық тұрақсыздық жағдайында ауылшаруашылық алқаптарының нормативтік
Ауылшаруашылық алқаптарының нақты бір түрінің (суармалы егістік, богарной
Аудан – мүмкіндігінше қолайлы административтітерриториялық аумақ, осы
Сату бағасын салыстыру әдісі – дүние жүзілік практикада
Сондықтан ұқсас және сәйкес обьектілерге төленген ақы бағаланушы
Салыстыру (бірлігі) өлшемі немесе базисті участокті пайдалануға негізделген
- бағалаушы құқық құрамы;
- келісімнің қаржылай қамтамасыз ету шарты;
- сату шаты;
- нарық шарты (келісім уақыты);
- орналасу жағдайы;
- зона шарты және басқа шектеулер;
- физикалық сипаттамасы.
Жердің нарықтық бағасы тұтастай келесі формуламен анықталады:
ЦН.Б. = ЦЖ.Н.Б.* К1 ... Кn ;
Мұндағы: ЦН.Б. –нарықтық баға;
ЦЖ.Н.Б. – жердің нормативтік бағасы;
К1 ... Кn - жердің нормативтік
Бұл әдістің негізінде сапалы алынатын немесе сатылатын жер
жер сатып алу – сату кезінде бағыт ретінде
инвестиция ауқымды амал – тәсіл, стратегия құру үшін
Шығындық тәсіл – инвестор сәйкес учаскені сатып алуға
Шығындық тәсіл келесілерден тұрады:
шегеру әдісі
игеруге кеткен шығынды анықтау
инфрақұрылымға кететін шығын мен инвеститциялық келісім шарттар бойынша
Шегеру әдісі бүкіл жылжымайтын мүліктін нарықтық құны арасындағы
Шегеру әдісін қолдану шарттары:
жер учаскесін тиімді пайдалануды анықтаған кезде оны бос
егер нарықта құрылыс салынбаған жер учаскелерімен болған мәмілелер
Жер учаскесін игеру әдісімен бағалыу алгоритімдері.
1-ші саты. Жетілдірілген жер учаскесінің нарықтық құнын нарықта
2- ші саты. Жер учаскесінде орналасқан ғимараттар мен
Қайта өндіру құны – бұл бір құрылыс материалдарын,
Орын басу құны – бұл бағалац объектісінің пайдалылығына
Қайта өндіру немесе орын басу құндары келесі үш
Тікелей шығындар объектінің құрлысынмен
құрылыс жабдықтары мен материалдары бағасы
құрылысшылардың жалақысы
құрылыс машиналарының пайдалану құны
құрылыс мерзіміндегі уақытша ғимараттармен инженерлік тараптардың құны
мердігердің табысы мен ағымдағы шығындары.
Жанама шығындар құрылыс үрдісін ұйымдастыруға және бақылауға
Оларға жататындар:
жобалауға кеткен шығын
территорияны құрылысқа дайындауға кеткен шығындар
салықтардың барлық түрлері
жер учаскесін бөлуге кеткен шығындар
несиелер бойынша пайыздар
жарнамаларға кеткен шығындар
сақтандыру төлемдері.
Кәсіпкердің табысы – кәсіпкердің құрлысқа инвестицияланған капиталын қолданғаны
3 - ші саты. Бағаланаты жер учаскесінде орналасқан
Физикалық тозу – физикалық бұзылу яғни олардың элементтерінің
Функционалдық тозу – ғимараттар мен үймереттердің конструктивтік және
Сыртқы тозу - ғимараттар мен үймереттерге қатысты
Физикалық және функционалдық тозулар түзетілетін және түзетілмейтін
4 – ші саты. Ғимараттар мен үймереттердің қалпна
5 - ші саты. Жетілдірілген жердің нарықтық құнынан
Барлық есептерді жүргізгенде уақытша факторларды, информациялық процесстерді,ескеру қажет,сонымен
ҚОРЫТЫНДЫ
Жер учаскесі – бұл мемлекеттік жер кадастры және
Жер иесі жылжымайтын мүліктен түсетін табысқа құқылы, өйткені
Қазіргі кезде келесі себептерге байланысты Қазақстандағы жер жылжымайтын
Берілген обьектінің спецификациясы.
Нормативтік – құқтық базаның шикілігі.
Елде жер нарығының дамығандығы.
Жер учаскесінің басқа да жылжымайтын мүліктің түрлерінен ерекшелігі:
а) жер қайта өндірілмейтін табиғи ресурс болып табылады.
б) бағалау негізінде әрқашан жерді көп мақсатта пайдалану
өндірістің негізгі құралы ретінде. Ауылшаруашылық және орман жерлері
әлеуметік - экономикалық даму үшін кеңістік ретінде. Жер
в) жер қоры мемлекет халқының өмір сүру ортасы
г) басқа да жылжымайтын мүліктерге сияқты жер учаскелерінің
д) сәйкес территорияларда өмір сүретін халықтың өмірі мен
Сонымен жерлердің экономикалық негізделген құнын бағалау өте күрделі
Сонымен қатар мемлекеттің маңызын да ерекше атап
Жер құнынының төмен бағалануы ауыл және орман шаруашылықтарында
Бағалауда жерді пайдалану категориясы үлкен маңызға ие.
Қазақстанның жер қоры орыналу мақсатымен құқықтық режимі
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
1. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки
2. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой,
ГЛАССАРИ
Жердің нарықтық бағасы – ашық және бәсекклесті
меншік титулы және жер учаскесі бойынша тіркелу мәліметтері;
учаскенің физикалық сипаттамасы;
учаскенің айналасымен өзара байланысы туралы мәліметтер;
учаскені сипаттаушы экономикалық факторлар.
Жердің нормативтік бағасы – үкіметтің қаулысымен белгіменген жердің
Жылжымайтын мүлік обьектілері – жеке жер учаскесі және
Бағаланатын обьектінің кадастрлық құны – есептелетін шамасы,
Жер учаскесінің кадастрлық құны – (неғұрлым ықтимал сатылу
Жер учаскесінің құнын бағалау – кәсіптік қызмет, негізгі
Жер учаскесінің құнын бағалау қажетті келесі кездерде туындайды;
Қала жерін экономикалық бағалау – жер кадастрлық жұмыстардың
Жерді бағалау балы – негіз ретінде салыстрылған жер
Жер балансы – жер учаскесін қолдану динамикасы және
3
Көше
Құны
Құны 35%