Жоспар
Кіріспе.....................................................................................................3 I. Ипотекалық несиелеудің теориялық және құқықтық аспектілері
1.1.Ипотекалық несиелеудің мәні.....................................................6
1.2.Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері.........................15
1.3.Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі........................27
II. Қазақстан банкілерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы
тәжірибесі
2.1.Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық
анализі.........................................................................................35
2.2. ҚР-да ипотекалық несиелеу жүйесін ендіру..........................44
2.3. Ипотекалық несиелеудің Қазақстандық үлгісі......................52
III. ҚР-ғы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері мен болашағы
3.1. «БТА-ипотека» ААҚ-мен ипотекалық несие берудің
анализі........................................................................................59
3.2. ҚР-да ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы................82
Қорытынды............................................................................................87
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі........................................................90
Кіріспе
Жақын арада ғана қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері
Алайда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы мен дамуына
Біріншіден, жылжымайтын мүлік нарығының кең көлемділігі таң қалдырады: бүгінгі
Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде.Қазір жылжымайтын мүлік нарығының әрбір
Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі.Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында пәтерлер
Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің
Тұрғын үй мәселесі Қазақстанда кез-келген отбасын қобалжытатын жағдай. Бұл
Бірақ, ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес, мысалы:
Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында мәселелер шешіліп жатыр.
Берілген мәселені зерттеу, ипотекалық несиелендіру жүйесінің толыққанды қызмет етуін
Дипломдық жұмыстың мақсаты – ипотекалық несиелендіру жүйесінің теориялық және
Дипломдық жұмыстың көздейтін мәселері:
- Экономикалық құбылыс ретінде ипотекалық несиелендірудің мәнін
- Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің нормативті-құқықтық базасын қарастыру;
- Ипотеканы дамыту мақсатында дамыған елдердің тәжірибесін
- ҚР-дағы ипотекалық несиелендіру жағдайын «БТА-Ипотека» ААҚ-н мысалға ала
Зерттеу объектісі «БТА-Ипотека» ААҚ-ы болып табылады.
Берілген жұмыстың теория-әдістемелік базасы ретінде ҚР-ның заңдылық актілері, Президент
1-Тарау.Ипотекалық несиелеудің теориялық және құқықтық
1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні.
Ипотекалық несиелеу – жылжымалы мүлікті залогқа беру арқылы сатып
«Ипотека» термині алғашқы рет б.э.б. VI ғ. Грецияда пайда
Кең мағынада, жүйе ретінде ипотекалық несие – ипотекалық несиені
Бүгінгі таңда экономикасы дамыған елдердің ипотека нарығы қалыптасып, белсенді
Ипотеканың негізінде міндеттемелердің орындалуын қамтамсыз ету жатыр, оның негізінде
Ипотека – салынған жылжымайтын мүлік немесе оның үлесі залог
Ипотекалық несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға байланысты,
түрі болып келеді. Ипотеканың объектісі болып табылатындар:
айналымдағы тауар залогы;
қайта өңдеу процессіндегі тауар залогы;
жылжымайтын мүлік.
Айналымдағы тауар залогы – бұл қарыз алушының тек қарыздың
Қайта өңдеудегі тауар залогы – қарыз алушы өзінің өндірісінде
Жер учаскелерінің кепілақы затына және жерді пайдалану құқығы болып
Кәсіпорын немесе жалпылама ретінде басқа да мүлік кешенінің ипотекасы
Банкрот болуына байланысты, іс қозғалған немесе тарату туралы шешім
Кәсіпорын ипотекасы ақшалай міндеттемелермен қамтамасыз етілуі мүмкін, егер
Ғимарат, құрылыс сияқты жылжымайтын мүліктің бөлек объектісінің ипотекасы сол
Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасының да өзіне тән ерекшеліктері
Тұрғын үй мен пәтерлердің ипотекасының объектісі болып табылуы үшін
Ипотека барлық ақша міндеттемелерін қамтамасыз ету үшін соның ішінде
Бұрыннан келе жатқан міндеттемелерді орындауды қамтамасыз етудің кепілдік сияқты
Міндеттемелерді қамтамасыз ету әдісі ретінде ипотеканың сенімділігі бірқатар артықшылықтарымен
Бұл айырмашылық кепілдің өзінің мағынасынан туындайды. Кепілмен қамтамасыз етілген
Қарыз алушы үшін міндеттемені орындау мүліктен айырылу немесе мүлік
Жылжымайтын мүлік несиені қамтамасыз ету үшін пайдаланылады, сонымен бірге
Ипотекалық несиелеу жүйесі екі бағыттан тұрады: шаруашылық субъектілері мен
Екінші деңгейлі нарықтарда ипотекалық несиелерді сату, ол несиелеуге керекті
Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық банктер жұмыс істейді. Екінші
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелеріне шет елде мемлекет кепіл болады,
Ипотекалық нарық – банк және басқа да мекемелермен тұрғын
Ипотекалық нарық – қор нарығының ипотекалық сегментімен банктік қызмет
Бірінші деңгейлі нарықта несие беруші мен қарыз алушы бір-бірімен
Схемалық түрде берілген нарықтық қатынастарды былай көрсетуге болады.
1-сурет
Клиент банктік несиелік келісім-шартқа отырып, несие сомасын өз мерзімінде
Қарыз алушымен салыстырғанда банк туралы былай айта алмаймыз. Банк
Бұл мәселені шешу үшін банктің өзінің портфелінен ипотекалық нарықтың
Екінші деңгейлі нарықта арнайы құнды қағаздарды шығару арқылы
Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың негізгі субъектілеріне жататындар:
Ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен басқа да
Ірі эмиссионды – қаржылық корпорациялар. Олар банктерден бірінші деңгейлі
Нақты ақшаға эмиссионды – қаржылық корпорациялардан құнды қағаздарды сатып
Ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Схемалық түрде екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың қызметін былай көрсетуге
Екінші деңгейлі ипотекалық нарықта айналатын құнды қағаздардың несиелік тәуекелінің
Берілген нарықтық қызмет ету мен ұйымдастырудың негізгі мақсаты –
Несие ресурстарының арзандауына банктің ипотекалық несиелеу субъектілеріне қосымша
Ипотекалық нарық та тауар болып несие саналады. Ол
Ипотекалық нарықтың көлемі үй шаруашылықтары тарапынан ипотекалық несиеге төлем
Берілген сұранысты қанағатттандыру мүмкін болмаған жағдайда нарықта көп жылдар
Тұрғын үйдің өте қымбат болуына байланысты пайда болатын ағымдық
Клиент банкпен келісім-шартқа отырып, несиені қайтару мен оны пайдаланғаны
Тұрғын үйге байланысты ипотекалық несиелеудің екінші деңгейлі нарығының
Бұл жағдайларда ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің несие ресурстары көп
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болуы мен дамуы ипотека бой
Ипотека жер бойынша кадастрде ипотекаға берілетін заттың орналасу жері
Ипотеканы анықтағанда жер учаскелерін тіркеу закладной түрінде жылжымайтын мүлікке
Берілген материалды қарастыру негізінде біз ипотеканы жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз
Кепілақы объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің артықшылығы оның тұрақты орналасуы
Жылжымайтын мүліктің физикалық сипаты бойынша кепілақы беруші
Ипотекалық несиелеу түсінігі үш жағдайдан тұрады:
Несиелер көбінесе көп уақыт мерзіміне беріледі: 10-30 жыл;
Несиелеу тұрғын үй сатып алуға не салуға беріледі;
Алынған тұрғын үй кепілақы болып есептеледі, несиені төлемеген жағдайда
Ипотекалық несиелеу тәртібі оның бағасының тұрақтылығымен бірге салынған мүліктің
1.2. Ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздері
Жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық жүйенің барлық
Кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі
Алайда «Тұрғын үй жинақ банкісінің» арқасында Қазақстан Республикасында 23
Сол уақытта келесі негізгі нормативті құжаттар қабылданған:
1). Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы «Жер
2). Қазақстан Республикасы Президентінің 22 желтоқсан 1995 жылы
3) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы «Жер
4) Жер учаскелеріне ипотеканың ерекшелігі, жерді пайдалануға құқықты
а) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6 маусым 1996 жылы №711
б) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 7 маусым 1996 жылы №720
в) Қазақстан Республикасы Үкіметінің 22 желтоқсан 1997 жылы №1813
«Жерге жеке меншік құқығы» түсінігінің енуі ипотеканың дамуына әсер
Жерге жеке меншік азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғаларға
Азаматтардың жеке меншігінде жеке шаруашылық жүргізетін, мал шаруашылығымен айналысуға
Азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың жеке меншігінде құрылысқа
«Кондоминимум» түсінігне де анықтама бере кеткен жөн. Кондомимнимум дегеніміз
Ал бөлек меншікке кірмейтін жылжымайтын мүліктің бөліктері (үй бойынша
Мұндай меншік формасын қолдану, яғни пәтерлер мен тұрмыстық емес
Егер жер учаскесінде ғимараттар орналасса, онда осы ғимараттарға меншік
Бірнеше пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар орналасқан үй бойынша
«Сервитут» сөзінің де өз орны бар. Сервитут – жеке
Жер учаскелеріне кепілақы пен жерді пайдалану құқы бойынша ипотекалық
жеке меншік құқығында жер учаскесі бар жеке және мемлекеттік
жер учаскесіне жерді пайдалану құқы бар жеке және мемлекеттік
Кәсіпорын, ғимарат, пәтерлердің кепілақы келісім-шарт жасасқан соң күшіне енеді.
Ипотекалық келісім-шарт жазбаша түрде бекітіледі, кепілақы беруші мен
Ипотека құқы ипотекалық келісім-шарт тіркелген уақыттан бастап пайда
Ипотекалық келісім-шарттың субъектілері болып табылатындар:
Ипотекалық келісім-шарт тың жақтары (кепілақы беруші ) және (кепілақы
Тіркейтін орын;
Біртекті кепілақылық реестрді ұстаушы.
Ипотекалық келісім-шартта мыналар көрсетілуі керек:
кепілақы беруші мен кепілақы ұстаушының мекен-жайы, сондай-ақ заттық тапсырушының,
негізгі міндеттемелердің мән-мағынасы, оның көлемі мен орындалу мерзімі;
салынған жылжымайтын мүліктің орналасуы мен описі;
кепілақы берушінің ипотекаға берілетін жылжымайтын мүлікке құқы;
екі жақтың қайсысының болмасын арызы бойынша ипотекалық келісім-шартта заңмен
Кепілақы ұстаушы ипотека затын пайдалану арқылы алынған табыстарын,
Ипотека затын мұра бойынша беру үшін кепілақы ұстаушының
Ипотека затының зақымдануына немесе заң негізінде оған жеке
Кепілақы беруші зақымданудан ипотека затын оның толық сомасы
Кепілақы ұстаушы құжат бойынша және фактілі ипотека затын
Ипотека бойынша келісім-шарт кепілақы берушінің айтарлықтай әрекет еркіндігін қарастыруы
салынған мүлікті міндеттеме бойынша қарыз алушыға аудару мүмкіндігі;
мүлікті жалға беру;
кепілақы ұстаушының құқықтары ипотекалық куәлікті беру арқылы бекітіледі. Ипотекалық
негізгі міндеттемелерді орындауды алуға;
салынған жылжымайтын мүлікке, негізгі міндеттемелерді орындау мақсатында төлетіп алуға
Ипотекалық куәлік бір экземплярда құрастырылып, кепілақы ұстаушыға беріледі.
Ипотекалық куәлікті беру мен оның одан әрі басқа
Ипотекалық куәлік бойынша құқық беру басқа адамның пайдасына
Беру бойынша жазуларда ипотекалық куәлікте көрсетілген кепілақы ұстаушының
Ипотекалық куәлік оны басқа тұлғаға ипотекалық
Ипотекалық куәліктің кепілақы ұстаушысы немесе сотпен ипотекалық
Ипотеканы жүзеге асыру нәтижесінде алынған сомалар ипотекалық куәлік
Қарыздық міндеттеме әрекет ету мерзімінде қарыз алушы салынған жылжымайтын
кепілдік болып табылатын жылжымайтын мүлік бойынша барлық салықтарды төлеу;
салынған мүлікті сақтандыруға қолдау көрсерту, несие берушінің өрт,
мүлікті әрқашан да жақсы қалыпта сақтау;
мүлікке ірі өзгертулер енгізбес бұрын несие берушіден рұқсат сұрау.
Осы міндеттемелердің қайсысын болса да орындамау қарыз алушының қарыз
Келісім-шартқа несие беруші өз несиесін қайтаруц мерзімін ұзарта алады
Қарыздық міндеттеменің басқа жағдайлары – егер қарыз алушы
Қарыз алушы салықтар мен сақтандыру премияларын төлемегенде немесе мүлікке
Мұндай ауытқуларды қалпына келтіру үшін несие берушінің кеткен
Көптеген несие берушілер қарыз алушылардан резервтік қорды (жабық шот
Кепілақыға несие берілген кезде қарыз алушы жылжымайтын мүлікке төленбеген
Егер жаңа сақтандыру полисі жаңадан сатылып алынса, сақтандыру премияларын
Жылжымайтын мүлікке кепілақылық несиелеу жүзеге асырылғаннан кейін, несие беруші
Көптеген қарыздық міндеттемелер бойынша құжаттарда оларды жоққа шығару жағдайы
Егер қарыз толық өтелсе, несие беруші кепілақыны босатуды рәсімдеу
Бұл құжатты тіркеу арқылы мүлік иесі бұрын салықтарды төлемегені
Несие беруші қарыз адамның қарыздық міндеттемесін қайта сатып алу
Қазіргі кезде кепілақылық құжаттар бірнеше заңдылық актілермен реттеледі:
кепілақылық құқықтың орталық көзі болып Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі
кәсіпорын, ғимарат, пәтерлер кепілақылары жер учаскелері мен басқа да
Жер учаскелерінің ипотекасына ерекшеліктер мен оларға құқықтар Қазақстан Республикасының
Жылжымайтын мүлік ипотекасы да Қазақстан Республикасының Президентінің 25 желтоқсан
Кепілақылық қатынастар банк сомасында Қазақстан Республикасының Ұлттық банкісінің
Ипотеканы несиелеуде қарызбен оны қамтамасыз ету қаражаттары бойынша келісімдер
Оның негіздісіне қарыздары үшін мүлікті мәжбүрлеп ұстау құқығы жатады.
Қарыздары бойынша көп уақыт пен мүлікті мәжбүрлеп қалдыру
Жылжымайтын мүлікке жеке меншік құқығын беру заңдылық құжаттары
Несие беруші ретінде банк немесе басқа несие мекемелері басқа
Жылжымайтын мүлікке кепілақы – бұл меншікті сатып алу
Егер қарызды өтемесе, қарыз адамды салынған мүлікті қайта сатып
Заңдамаға сәйкес қарыздық міндеттемеде көрсетілгендей қарыз адам мүлікті қайта
Ипотека жүйесі дамыған елдердің заңдарында қарыз адамның қайта сатып
Заңдаманың тағы бір маңызды кепілақылық құқықтағы заң нормасына кепілақылық
Жоғарыда айтылғандарды қорытындылай келе, ипотекалық міндеттемелер нарығы жылжымайтын мүлікпен
1.3. Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі
Екінші дүниежүзілік соғыстан кейін дамыған мемлекеттердің қоғам
Тұрғын үйді қаржыландыру механизмінің аса маңызды және болашағы бар
Сонымен бірге келесіні атаған жөн, ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуын
еуропалық
американдық
Еуропалық үлгі ипотекалық несиелермен айналысатын банктерге көмек көрсетуді қарастырады.
Американдық үлгі ипотекалық несиелеу кепіліне ұйымдастырушылардың ипотекалық несие облигацияларды
Ресейдегі ипотекалық несиелеу тәжірибесінің тарихы бар. 18-ғасырдың екінші жартысынан
Бұл мекемелердің (ипотекалық несиелеу мекемелері) ерекшелігі болып келесі жағдай
Өзінің қызмет көрсету барысында несиелік қоғам мен жер
Қажет қаражаттарды алу үшін қарыз алушы өзінің орблигацияларын екінші
Уақыт өте аталған ереже Мәскеулік несие қоғамдастығының ипотекалық
Ресейдің нарықтық экономикаға көшуімен бірге ипотекалық несиелеу де жаңғыра
Ипотекалық несиелеудің ірі нарығы ретінде АҚШ танылады. Ипотекалық
Қарыз несие мекемелеріменжалпы тәртіп бойынша тартылған қаражат негізінде берілген.
АҚШ-та 30-жылдары ипотекалық несиелеуге мемлекеттік қолдау көрсету жүйесі
1938 жылы арнайы заң (Federal Housing Asociation Act) негізінде
1968 жылы Конгресс Фанни Мэйдің қайта құруын жүргізді. Одан
Фанни Мэй акциялары Нью-Йорк қаржы биржасында листингке ие. Корпорация
Өзінің жарғысына сәйкес корпорация тек тұрғын үй ипотекаларын ғана
Ұқсас қызметті мемлекеттік корпоррация (Ипотекалық несиелеудің федералды корпорациясы Фредди
1970 жылы Мемлекеттік ұлттық ипотекалық ассоциациялардың құнды қағаздарын шығару
Бұл ұйымдардың құнды қағаздарына мемлекеттік бюджет ақшалары инвестициялануы мүмкін.
Ипотекалық ссуда берушілер олармен келісімге келер алдында мұқият тексеруден
Фанни Мэй әр ипотека жауап беретін критерийлерді жасап шығарды,
Бірінші жағдайда Фанни Мэйдің бес жергілікті бөлімшелерінің біріне кепілақы,
Екінші жағдайда бланктік индоссаменті бар кепілақы және кастодиалдық келісім-шартты
Құжаттарды беру қағаздар түрінде, магниттік тасығыштар түрінде немесе желі
Америкалық үлгінің ұстанымы келесіден тұрады: тұлға жыл сайынғы табыс
Ипотекалық банктер, компаниялар салымдарды таза түрде тартпайды, алғы операциялар
Кепілақы портфелін сатудан келіп түскен ақшаны ипотекалық банктер
80-жылдары аса тез қарқынмен коммерциялық ипотекалық нарық өсе бастады.
Алғашқы эмиссия 1987 жылы 50 миллион фунд стерлингке National
Көп жылдар бойы ипотекалық тұрғын үйді несиелеу саласында Англияда
Артынан пул заңды түрде тәуелсіз арнайы SVP компаниясына сатылады.
Еуропада ипотекаға негізделген облигациялардың ірі нарығы болып Германия нарығы
Немістің бұл жүйесінің мынадай артықшылықтарын атауға болады:
қаржыландыру капитал нарығына тәуелді емес;
ссуда бойынша пайыз мөлшерлемесі алғашында бекітіледі де, төмен болады;
ссуда берушінің төлем мөлшері алғашында тағайындалады;
басқаларға қарағанда, пайыз мөлшерлемесі жоғары болған жағдайдың өзінде
жинақ кассаларымен уақытылы төлемдердің іске асырылуы тұрғын үй секторының
Америкалық және неміс үлгілерінің ұқсастығы келесіден табылады. Олардың екеуі
Шет мемлекеттердегі несиелеу
шарттарының салыстырмалы кестесі
Мемлекет Несие сомасы Несиелеу мерзімі Пайыз мөлшерлемесі
Дания 20-85 % 10-35 3-4%
Германия 70-80% 10-25 3-4%
Ұлыбритания 70% 25 1,9-2,2%
Франция 60% 15 2-3%
АҚШ 70-80% 10-25 2,5-3%
Голландия 60-70% 20-25 4-6%
Жапония 80-85% 15-20 1,5-2,5%
Қазақстан 70% 10-20 10-20%
Қытай 70-80% 5-15 15-20%
ІІ. Қазақстан банктерінің тұрғын үй несиелеу саласындағы тәжірибесі
2.1. Баспананы қаржыландыру тәжірибесінің экономикалық анализі
Қазақстан Республикасының тұрғын үй саласындағы нарықтық қатынастардың дамуы туралы
Тұрғын үй қорын жекешелендіруді белсенді жүргізу мен тұрғын үй
Қазіргі жағдайда мемлекет тұрғын үй құрылысын қаржыландыруды қойды, ережеден
Мемлекеттің құрылыс секторына көмек көрсетпеуі құрылыс көлемінің қысқаруына алып
Қазақстан тұрғындарының баспана мәселесінің шешілуі тұрғын үйді бюджеттен
Бүгінгі таңдағы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің дамуы бірнеше проблемаларға
ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің қаржылық базасы ретінде банктерде
ішкі қаржы нарығындағы қаржы қорларының тым жоғары бағаға ие
1999 жылы сәуірінде теңгенің девальвациясынан кейін халықтың айтарлықтай нақты
халықтың төмен төлем қабілеттілік сұранысы;
қозғалымсыздық нарығында қолайсыз жағдайдың болуы:
а) тұрғын үйге, Қазақстан қалаларының көпшілігінде тұрғылықсыз қозғалымсыздық
ә) құрылыс ұйымдарының жаңа тұрғын үй салуға қызғушылығының, себебі
б) баспана құрылысының құрылымының кемшіліктері, құрылыс ұйымдары орташа қамтамасыз
в) екінші қайтара баспана нарығында сапасыз тұрғын үйдің елеулі
г) ипотекалық нарық субъектілері үшін қозғалымсыздық мүлік туралы стандартқа
ғ) жылжымайтын мүлікпен кепілді дербес бағалау институтының дамымауы;
д) жылжымайтын мүлікті, сонымен қатар азаматтардың өмірі мен еңбек
е) ипотекалық несиемен жұмыс істеуге дағдыланған банк мамандарының аз
Аталған қиындықтарға қарамастан, банктер ипотекалық несиеге назар аударып,
Ипотеканың дамуының тағы бір факторы болып зейнетақы реформасының ұтымды
Банктерге деген сенімнің артуы мен оларға депозиттердің түсуіне өзара
Қазақстанның бірқатар банктері тұрғын үй несиелеу саласында біршама тәжірибеге
Қазіргі кезде коммерциялық банктер классикалық ипотекалық несиелеуді жеке жобалар
мемлекеттік қызметкерлерді несиелеудің ипотекалық бағдарламасы (ААҚ «Ұлттық банк»);
банк қызметкерлерін немесе банктің аффилияланған тұлғаларын несиелеу («Біріккен банк
банктің ірі клиентінің қызметкерлерін несиелеу, клиентті несиелеу, берілген несиені
тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу («Каспийский банк», ААҚ «Көмірбанк»,
Қазіргі кезде «БТА –Ипотека» компаниясы ипотекалық несие бойынша «жеке»
Классикалық ипотекалық несиелеу сызбасы бойынша жұмыс кезінде еңбек шығындары
Азаматтарды ипотекалық несиелеу саласында белсенді қызмет көрсетуді ААҚ «БТА-Ипотека»
Тұрақты қаржылық базаға ие бола тұра «БТА-Ипотека» соңғы жылдары
ипотекалық сызба – сатып алынған үйді кепілдікке алу арқылы
сатып алу құқығы бар жалға алу сызбасы бойынша тұрғын
Қазіргі кезде компанияда көбінесе жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеу кезінде
Жылжымайтын мүлікті (тұрғын үй, баспана) жалға алу сызбасы келесіден
Сонымен бірге пәтерге ие болу құқығы компанияда қалып, пайдалану
Бұл жағдайда екі жақ келесі сызба бойынша жұмыс істейді:
«БТА-Ипотека» қарыз алушы қалаған баспана мен қарыз алушының андеррайтингін
компания пәтерді сатушымен сатып алу келісім-шартын жасайды;
жылжымайтын мүлік орталығында екі жақ жекеменшік құқығының компанияға өтуін
компания баспана иелігі туралы куәлік алады;
«БТА-Ипотека» қарыз алушымен сатып алу құқығы бар жалға алуға
қарыз алушы жалға алу төлемі мен сатып алу төлемін
компания мегн қарыз алушы иелену құқығының өтуі туралы мәміле
жылжымайтын мүлік орталығында екі жақ иелену құқығының өтуін бекітеді.
Қажетті келісім-шарттарын жасау туралы шешім қабылдамастан бұрын «БТА-Ипотека» ауқатты
Қазіргі кезде компания балансында 100-ге жуық пәтер бар, оларға
Банк ұсынып отырған азаматтармен баспана алуды қаржыландыру сызбасын бағалай
Атаулы ұсыныстың басты кемшілігі болып азаматтың алынған баспанаға компания
Банк балансына баспананы тіркеу мүлік салығының көбеюіне әкеледі. Жалға
Қарыз алушының төлей алмау мүмкіндігі туындаған кезде компанияда тап
Сонымен бірге компания мамандарының айтуынша жалға алу сызбасымен байланысты
Жалпы айтқанда, қазіргі уақытта компаниямен іске асырылып жатқан сызбаны
несиелеу мерзімі 10 жылға дейін;
несие сомасы – алынған пәтер құнының 70%-не дейін;
несие валютасы– неисе АҚШ долларына байланысты теңгемен беріледі, барлық
несие бойынша пайыздық мөлшерлеме – доллармен санағанда 17-21 %
несиені төлеу- біркелкі ай сайынғы төлемдер (аннуитеттік төлемдер);
несие берудегі міндетті шарт- қарыз алушыда пәтер құнының кем
ипотекалық несиені қамтамасыз етуші болып табылатын жылжымайтын мүлікті бағалауды
Қазіргі кезде банктер көбінесе жалға алу бойынша несие береді.
Бірқатар банктер баспана алуға ипотекалық несиелек кезінде қауіпті төмендету
Қосымша кепілдіктер ретінде баспана алуға несие алушы қызметкерлері
Басқа банктер қосымша кепілдеме ретінде азаматтардывң кепілдемесін қабылдайды. «БТА-Ипотека»
Несиенің нақты сомасы алынып отырған пәтердің нарықтық құнының 50-60%-н
Баспана нарығын қалыптастыруда үлкен кедергі болып банктердің тұрғын үйлерді
несиелік өнімдердің көпшілігі АҚШ долларымен номинацияланған несие беруге бағдар
қазіргі кездегі несиелеудің басым сызбасы болып артынан сатып алу
анағұрлым нарық несиелер бойынша пайыз мөлшерлемесі доллармен есептегенде жылдық
алынатын үйдің құнынан 50-70% көлемінде ғана несие беріледі;
банктер қарыз алушыдан сатып алынатын үйдің құнынан кем дегенде
алынатын баспана банк мамандарымен бағаланады;
банктер несиені не өздерінің қызметкерлеріне, не аталған банктің
тұрмыстық жағдайларды жақсартуға несиелеудің дамуына (аралық несиелеу) деген қызығушылықтың
Банк секторындағы жағдай мен банктің болашақ жоспарларын бағалай отырып,
Ипотекалық несиелеудің өзара байланысқан жүйесін құру мен өңдеуді бастауға
2.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін ендіру
Қазіргі кезде орташа қазақстандық отбасының жылдық шығындарының
Қазақстанның басым бөлігі тұрақты табысқа ие, бірақ та жеткілікті
Ипотекалық несиелеу жүйесі баспана нарығында халықтың төлеуге қабілетті сұраныс
Бұл бағыттағы Үкіметтің бірінші кезеңі болып, 21.08.2000 жылғы «Қазақстан
Ұсынылып отырған тұжырымдама негізігі болып еркін нарықта дайын баспана
Сонымен бірге қаржы жүйесі анағұрлым дамыған мемлекетерде бұл мәселе
Сонымен қатар, бұшл форма экономикалық қызмет саласындағы негізгі болып
Қазақстанның ипотекалық компаниясының негізгі қызметтері:
ипотекалық несиелеу үрдісіне қойылатын талаптар мен бекітілген стандарттардың негізінде
құнды ипотекалық қағаздарды шығару;
тұрмыс үй несиелеу саласына инвесторлардың ақшаларын тарту;
ипотекалық несиелеу операциясын жүргізудің анағұрлым тиімді тәжірибесін енгізуде және
ипотекалық несиелердің қаупін жасап шығаруда алашақтардың көмек көрсетуі.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесі ипотекалық несиелеудің дүниежүзілік тәжірибесіндегі
Бағдарламаның құқықтық негізі алашақ банктермен қарыз алушыны несиелеу
Сонымен бірге тұрғын үй несиелеу үрдісіне қатысушылардың тиімді
Ипотекалық несиелеудің дүниежүзілік тәжірибесінде ипотекалық несиелеудің алғы
Негізінде ипотекалық несиелеудің екі деңгейлік жүйесі қарастырылған. Яғни
Компанияның әріптес банктермен және басқа да, ипотекалық несиелеумен айналысатын
Несиеге алынған баспана несиені қамтамасыз етуші болып табылады. Ол
Әрине, несие келісім шарты үлкен маңызға ие, оның жасалу
берілген несие сомасы;
берілген мерзім;
несие бойынша сыйақы пайыздарының көлемі;
несиені төлеу мен ол бойынша есептелген пайыздарды төлеу кезегі;
келісім шартты ұзақ мерзімді бұзуға қажетті құжаттар.
Ипотекалық несие берудің басты шарты қарыз алушының ипотекаға келісім-шарт
Ипотекалық несие алу үрдісі стандартталған. Ол келесі кезеңдерден тұрады:
қарыз алушының алдын-ала квалификациялау кезеңі: бұл кезеңде қарыз алушы
қарыз алушының қаржы мүмкіндіктері мен алашақтың талаптарына сәйкес келген
ипотека нысанасы ретінде оның нарықтық бағасын анықтау мақсатында баспананы
қарыз алушының андеррайтингі: бұл кезең қарыз алушының несиені төлеу
келісім-шарт жасау кезеңі: а) сатып алушы мен сатушының баспананы
Жеке меншік құқығының өтуі мен ипотека іс жүзіндегі заң
сатушымен есеп жүргізу кезеңі;
алынатын баспананы сақтандыру кезеңі;
ипотека келісім-шартын жасау
Дәстүрге сәйкес, алашақ артынша несиеге қызмет көрсету жүргізеді, яғни
Несие келісім-шарты бойынша міндеттемлер орындалғаннан кейін, несие өтелген деп
Несие келісім-шартының талаптарын қарыз алушы орындамаған жағдайда алашақ кепілдікке
алашақ банк ипотекалық несие береді, одан кейін алынған баспана
Қазақстанның ипотекалық компаниясы екінші қайтара ипотекалық нарық операторы ретінде
Институционалдық инвесторлар екінші қайтара ипотекалық нарықта талап ету құқықтарымен
Бұл шарттар мен талаптар жасап шығарылған компаниялар мен қарым
2.3. Ипотекалық несиелеудің Қазақстандық үлгісі
Қазақстан үшін тиімді несиелеудің ана-мына үлгісін таңдауға жағдайлар мен
Құқықтық факторлар қоғамның жалпы құқықтық қалпымен анықталады. Сонымен қатар
Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін экономикалық факторлар болып келесілер
Фаткорлардың бұл тобындағы аса үлкен маңызға ипотекамен байланысты түрлі
Жоғарыда қарастырылған факторларпдың көпшілігі ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың ондаған вариантын
Қазақстандықтардың ділі басқа, неміс ділінен (менталитетінен) айрықшаланады. Біздің мырзадар
Сонымен, қалыптасқан экономикалық жағдайда, үлкен көлемде ипотекалық несиелеу жүргізуді
Берілген үлгі біршама американдық үлгімен ұқсас келеді, онда Фанни
Берілген үлгінің ұтымды ерекшелігі болып ипотекалық компания капиталы қатысушы
Белгілі критерийлерге жауап беретін ипотекалық несиелерді сатып алу ипотекалық
ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несие бойынша талап
бекітілген немесе жылжитын сыйақы мөлшерлемелерін қамтитын құнды ипотекалық
тұрғын үй несиелеу саласына инвесторлардың ақшаларын тарту;
алашақ банктердің қаржы жағдайы туралы мәлімет беру жөнінде Ұлттық
банктер үшін ипотекалық несиелеу бойынша әдістемелік ұсыныс хаттар жасап
ипотекалық тұрғын үй несиелеу мәселелері бойынша консалтингтік қызмет көрсету
Компания келесі құқықтарға ие:
ипотекалық тұрғын үй несиелеу бойынша алашақ банктерге берілген мәліметтерге
ипотекалық тұрғын үй несие сапасын тексеру
қарыз алушылар туралы мәлімет беру жөнінде мемлекеттік және де
ипотекалық несиелеу саласында мамандардың біліктілігін көтеру мақсатында оқулар жүргізу
Малайзиялық үлгінің құрылымы ұқсас келуімен қатар қызмерт ету үрдістерінің
Қазақстандық ипотекалық компанияның қызметін қарастырып, ипотекалық несиелеу жүйесінде оның
Ипотекалық облигациялар- ұзақ мерзімді құнды қағаздар, олар жылжымайтын мүлікпен
Жүйені Еуропалық модификациялау. Облигацияны шығару мәселерінде банктердің дербестігін қарастырады
Жабу ұстанымы салынған мүлік актісі бойынша салынған активтердің және
Сәйкес келу ұстанымы актив және тартылған ақша бойынша мерзімдердің
Американдық үлгі- екі деңгейлі екінші қайтара ипотекалық нарық үлгісі.
Компания қызметінің сызбасы келесі түрде беріледі:
Бірінші кезеңде банктер баспана сатып алуға жеке қарыз алушыларға
Келісім-шарт жасалғаннан кейін, несие арқылы сатып алынған жылжымайтын мүлік
Несие Қазақстан Республикасы Ұлттық банкі жіктемесіне сәйкес стандартты болуы
Несиелер алынатын баспананың құнының 70% мөлшеріндегі сомамен беріледі;
Қарыз алушы алдыңғы жарна ретінде баспана құнының 30% көлеміндегі
алынған баспана несие бойынша кепіл болады;
кепілді міндетті түрде сақтандыру, сонымен бірге қарыз алушының өмірі
2. Екінші кезеңде компания банктерге ипотекалық несиелерді сатуға мүмкіндік
Сонымен бірге компания мен банк сеніп басқару келісім-шартын жасайды.
Купондық облигациялар – номиналдық құнға қатысты пайыз ретінде тұрақты
Дисконттық ипотекалық облигациялар – дисконт түрінде (сатып алу сату
Үшінші кезеңде институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары) екінші
Өзінің қызметінің алғашқы кезеңдерінде компания негізінде өтеу мерзімі 5
Екі жыл бұрын шілдеде компания Астана мен Алматы қалаларында
III. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму
3.1. «БТА-ипотека» ААҚ-мен ипотекалық несие берудің анализі
«БТА-ипотека» ААҚ – заңды тұлға. Ол 09.11.2000 жылғы ««БТА-ипотека»
Басқарудың жоғарғы органы болып акционерлердің жалпы жиналысы болып табылады.
Коммерциялық ипотекалық қарыздардың негізгі ережелері
Жалпы мағлұматтар:
Клиент Заңды немесе жеке тұлға, жеке шаруашылық иесінің патентіне
Валюта Егер басқа жағдайлар
Пайыздық
Қарыз сомасы 3000-нан 200000 АҚШ долларына дейін. Бұдан ірі
Қарыз беру уақыты
1,2,3,5,7 жыл
Қаржыландыру Қаржыландырудың негізгі сомасы ҚР-ның Ұлттық Банкі орнатқан курсы
Қарызды өтеу Қарыздың негізгі сомасы мен сыйақыларды өтеу
Айсайын: i
төлем сомасы = Қарыз * -----------
1-(1+i)‾ⁿ
мұндағы i-сыйақы сиавкасы
n-жиілік саны
Мақсаты,объект территориясы Қаржыландыру коммерциялық мүлікті жөндеуге немесе иеленуге бағытталады.Объект
Клиентке қойылатын талаптар Алғашқы төлем жасау үшін жеке құрал-жабдықтардың
Қосымша залогтың болуы
Компания қызметін төлеу үшін өзіндік құрал-жабдықтардың болуы
Залогқа қойылатын мүлікті сақтандыру үшін өзіндік құрал-жабдықтардың болуы
Келісім жүргізу алымдарын өтеу қабілетінің болуы
Клиент шаруашылық қызметін 1 жылдан кем жүргізбеуі керек
Клиент Ережеге сәйкес барлық құжаттарды ұсыну керек
Қажетті жағдайда клиент қосымша қамтамасыздандыруды ұсыну керек
Барлық ұсынылған мүлік Компаниямен көрсетілген сақтандыру компаниясында сақтандырылу керек
Ипотекалық коммерциялық қарыз беру кезіндегі қосымша мүмкіндіктер.Компания клиенттеріне пакеттерде
Ликвидтік жылжымалы емес мүлік аманаты ретінде қосымша қамтамасыз етуді
Алдыңғы жарнасыз қарыз беру;
Депозит түріндегі қосымша қамтамасыз етуді қабылдау;
Алдыңғы жарнаны қаржы қауіптерін сақтандыру компаниясында сақтау шартында төмендету;
Кепілдіктерді қабылдау. Ликвидтік – жылжымалы емес мүлік аманаты ретінде
қосымша кепіл алдыңғы жарна ретінде берілгенде;
клиенттің төлеу қабілеттілігіне күмән келтіріп, қосымша өтеуші фактор қажеттігінде;
негізгі кепілдің ликвидтігі мен бағалау құны күмән кенлтірсе (бағалаушының
Жылжымайтын мүліктің қосымша кепілі қарыз алушының өзінен де, атаулы
КЗ және LTV коэффициенттерін есептегенде кепіл және бағалау құндары
Қосымша кепілді рәсімдеудегі қосымша әрекеттердің тәртібі:
Досьені рәсімдеу кезінде оны банк бөлімшесіне өткізгенге дейін кепіл
фискальдық орган (ФО) қызметкері қосымша кепілді бағалауды ұйымдастырады;
банк бөлімшесіне досье берілген кезде, оның ішінде келесі құжаттар
қосымша кепіл құны коэффициенттерді есептеу кезінде несиелеудің коммерциялық бөлімнің
қарыз беру Комитетінің оң шешімінен кейін қарыз алушы кепіл
сатушыменн есеп айырысуға дейін кепіл беруші кепіл келісім-шарты мен
фискальдық орган (ФО) қызметкері банк бөлімшесі қызметкеріне кепіл келісім-шартын,
банк бөлімшесі қызметкері кері қаржыландыру мәселесін шешу кезінде банк
Алдыңғы жарнасыз қарыз беру. Алдыңғы жарнасыз қарыз беру сатушы
Қосымша әрекеттердің тәртібі:
келісім-шарт жасау кезде клиент алдыңғы жарнасыз қарыз алатыны туралы
компания клиентпен экспертиза туралы сәйкес келген келісім-шарт жасайды;
клиенттің досьесін банк бөлімшесіне беруге дейін фискальдық орган (ФО)
фискальдық орган (ФО) қызметкері бағалаушыға алынатын мүлікті мұқият бағалау
артынша клиентке мәлімет берудің жылжымайтын мүліктіәне де Несие комитетіне
қызмет хатында есеп беру күнін тағайындағанда, ОКК-ң бастығы алдыңғы
сатушымен есеп айырысу кезінде фискальдық орган (ФО) жылжымайтын мүліктіәне
сатып алу келісім-шартын рәсімдеу кезінде қарыз сомасы жылжымайтын мүліктің
Депозит түріндегі қосымша қамтамасыз етуді қабылдау. Депозит кепілдері жедел
клиенттің төлеу қабілеттілігі күмән тудырғанда;
негізгі кепілкомпания талаптарына толық келісім-шарт төлемде жауап бермегенде;
қосымша кепілдің бар болуы пакет шарттарымен қарастырылғанда.
Кепіл беруші болып клиенттің өзі де, депозит иеленген кез
Қосымша әрекеттер тәртібі:
кепіл беруші досьені банк бөлімшесіне беруіне дейін фискальдық орган
қосымша кепіл бойынша мәліметтерді фискальдық орган қызметкері есепке
қарыз беру комитетінің оң шешімінен кейін, сатушымен есеп айырысуға
депозит сақталған банкке барып, кепіл беруші депозит кепілінің келісім-шартын
кепіл келісім-шартын бергеннен кейін фискальдық орган қызметкеріне сатушымен
Фискалдық орган қызметкері депозит кепіл келісім-шартын досьеге сақтау үшін
Қаржы қауіптерін сақтандыру компанияларында сақтандыру жағдайында алғашқы жарнаны төмендету
Әрекет ету тәртібі:
Кеңес беруден кейін клиент өз бетінше сақтандыру компаниясына
Сақтандыру фирмасының клиенті сақтандыруға келісім беру жағдайында, ол
Клиент компанияға қажетті барлық құжаттарды өткізеді;
Артынша сақтандыру мен Несие комитетіне шығарылуды ескере отырып,
Қарыз беруші комитетінің оң шешімінен кейін Клиент банктік қарыз
Сатушылар есеп айырысу күніне дейін немесе қарыз беру күніне
Фискалдық орган қызметкері ББ-ның қызметкеріне қол қою арқылы сақтау
Заңды тұлғалардан кепіл қабылдау. Ол қосымша қамтамасыз ету
төлеуге қабілетті клиент күмән тудырған кезде;
басқа дербес жағдайларда;
Кепілдерді қабылдауды қарастыруды банктер немесе ірі фирмалар жүргізеді. Кепіл
Заңды тұлға есеп шоты бойынша бір жылдан (кем дегенде)
салық инспекциясында расталған соңғы үш есеп беру кезеңіндегі баланстық
есеп беру шотына картотеканың болмауы;
несиелік берешектің болмауы туралы банктің анықтамасы.
Мұндай клиенттерді қаржыландырудың басты шарты болып қызметкері клиент болып
Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау:
Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау барысында қарыз алушының
Табыстары ипотекалық несие алуға мүмкіндік беретін әлеуетті қарыз алушылар
Төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтау қарыз алушының негізгі қажеттіліктері мен
Қарыз алушылар алдын-ала әңгімелесу барысында компаниядан ипотекалық несие беру
Қарыз алушының төлеу қабілеттілігне қойылатын талаптар;
Қарыз алушының несие өтеу қабілеттілігіне қойылатын талаптар;
Ипотекалық, коммерциялық қарыздың қайтарылуына қойылатын талаптар;
Қарыз беру ісін қарастыру үшін қажетті құжаттардың тізімі;
Берілетін мәліметтің компаниямен тексерілуіне клиенттің келісім беруі;
Қарыз келісім-шартын, кепіл келісім-шартын жасау мен екі жақтың міндеттері
Кепіл мүлігін бағалауға, оның жеке және заңды мәртебесіне қойылатын
5.Фискалдық орган қызметкері компанияда алдын-ала есеп жүргізеді:
Ипотекалық коммерциялық қарызын неғұрлым тиімді сомасын есептейді;
Ипотекалық қарызбен ол бойынша сыйақыны өтеуге арналған ай
Алдыңғы жарнаны төлеуге қажетті соманы иеленуі тиіс қарыз алушының
әлеуетті қарыз алушыға келісім-шарттарды жасау мен тәртібі туралы
Қарыз алушының төлеу қабілеттілігі туралы нақты мәлімет алу мақсатында
әлеуетті қарыз алушы ауызша түрде толық мәлімет алуы тиіс.
алдын-ала маманданудан өткен әлеуетті қарыз алушы құжаттар тізімін алып,
ипотекалық қарыз алу үшін арыз толтыруға қажетті құжаттар тізімі.
Заңды тұлғалар үшін:
Заңды тұлғаның мемлекеттік тіркеуден өткені туралы куәлік;
Статистикалық карточка;
Мекеме құжаттары (мекемелік келісім-шарт, жарғы);
Салық органдарында тіркелу туралы құжат (РНН);
Қаржылық-шаруашылық қызмет нәтижелері туралы есеп берулер мен баланс, соңғы
Бизнес- жоспар;
Алынатын жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық орнату құжаттардың
Жөнделіп жатқан жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық иелену
Жер учаскесіне құқық иелену құжаттардың көшірмесі, жобалық-сметалық құжаттану, өкілетті
Қарызды игеру кестесі (құрылыс немесе мүлікті жөндеу жағдайында қажет);
Құрылыс жұмыстарының кестесі (жөндеу немесе құрылысқа қажет жағдайда қарыз
Компания сұранысы бойынша басқа да құжаттар.
Заңды тұлғасыз кәсіпкерлік қызметпен айналысушы жеке тұлғалар үшін:
- қарыз алушының жеке куәлігінің көшірмесі немесе қарыз алушының
- қарыз алушының отбасылық жағдайын растаушы куәліктер (үйлену
неке келісім-шартының көшірмесі (егер бар болса);
қарыз алушымен тұратын кәмелетке толған отбасы мүшелері куәлігінің көшірмелері;
салық инспекциясымен расталған алдыңғы жылдың табысы туралы декларацияның көшірмесі
кәсіпкерлік қызметпен айналысу патенті;
соңғы үш ширектегі айналым туралы банк анықтамалары (банкте есеп
салық органдарында тіркелу қағазы (РНН);
бизнес-жоспар;
алынатын жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық иелену құжаттары
Жөнделіп жатқан жылжымалы емес мүлік нысанасы бойынша құқық иелену
Жер учаскесіне құқық иелену құжаттары, жобалық-сметалық құжаттану, өкілетті органдардың
Қарызды игеру кестесі (құрылыс немесе мүлікті жөндеу жағдайында қажет);
Құрылыс жұмыстарының кестесі (жөндеу немесе құрылысқа қажет жағдайда қарыз
Компания сұранысы бойынша басқа да құжаттар.
Төлеу қабілеттілігін алдын-ала анықтауды өткізудің нәтижесі болып Компания мен
Қарызды төлемеу қаупін бағалау (қарыздың андеррайтингі): Компания ипотекалық коммерциялық
Андеррайтинг процедурасы әлеуетті қарыз алушы туралы жиналып құжатпен расталған
1). Әлеуетті қарыз алушының төлеу қабілеттілігін бағалау, оның
Бағалауды жүргізу үшін келесі процедура пайдаланылады. Барлық қарыз алушылар
А категориясы – ипотекалық коммерциялық қарызды өтеу есебіне ай
В категориясы – ипотекалық коммерциялық қарызды өтеу есебіне ай
А категориялы Қарыз алушының төлеу қабілеттілігін анықтау келесіден көрінеді.
В категориялы қарыз алушының төлеу қабілеттілігін анықтау келесіден көрінеді.
2) Анализ негізінде компания қызметкері бекіткен «Қарыз алушының төлеу
3) Қабылданған қаржы міндеттемелерін орындау дайындығын анықтаушы қарыз тарихын
4) Кепіл затына (жылжымайтын мүлік) құқық иелену құжаттарын заңды
5) жылжымайтын мүлік құнын анықтау, жылжымайтын мүлік жағдайын бағалау
6) ипотекалық қарызға коммерциялық арыз беру сәтінен бастап қарыз
7) қарыз алушының кәсіби тәжірибесінің, нарықтағы орнының, бәсекелестікке қабілеттілігінің,
Қарыз алушының табыс көздерін тексеру. Компанияның жауапты қызметкері мен
Қарыз алушының негізгі қызметінен түсетін кәсіпкерлік табысы;
Қосымша қызметтен түсетін қарыз алушының кәсіпкерлік табысы;
Депозит бойынша есептелетін пайыз бен дивидент түріндегі табыс;
Алынған, жөнделіп және салынып жатқан жылжымайтын мүлікпен байланысты табыстың
ипотекалық қарызды өтеуге жарамды басқа да табыстар.
Соңғы алты айдағы орта есеппен алғандағы оның табысының көлемінің
Қарыз алушы шығындарын талдау. Қарыз алушы шығындар тұрақтылығы мен
Сатып алынып жатқан коммерциялық Қарыз алушы шығындарын байланысты қарыз
Жылжитын және жылжымайтын мүлікке байланысты салық және басқа төлемдер,
Қарыз алушының өміршеңдігіне, жәрдем көрсетуге байланысты тұрақты төлемдер (жалақы
жылжымайтын мүліктен тыс сақтандыруға кеткен шығындар;
Басқа да ай сайын төленетін тұрақты және міндетті төлемдер;
7) Коммерциялы және жылжымайтын мүлікті сатып алу мен ипотекалық,
8) жылжымайтын мүлікті сатып алу, жөндеу, салумен және де
9) қарыз алушының ай сайынғы табысының шығындардан басым бөлігі
10) қарыз алушының басқа мүлігі қарыз алушының табысынан барып
11) Қарыз алушының ипотекалық қарызды өтеу мүмкіндігін анықтайтын коэффициенттер:
а) ипотекалық қарыз бойынша ай сайынғы төлемдердің орта есеппен
в) жалпы ай сайынғы міндеттемелердің сол кезеңдегі қарыз алушының
г) ипотекалық, коммерциялық қарыз сомасы мен салық мүлкінің құны
К1 коэффициенті 75%-тен аспауы керек. О/Д коэффициенті оныңм жиынтық
Қарыз алушының тарихының анализі. Қарыз алушының ипотекалық қарызын өтеу
Мойындалған міндеттемелерді орындау кезінде әлеуетті қарыз алушының жауапкершілігін анықтау
Компания мәлімет алудың қосымша көздерін пайдалана алады:
Несиелік тарихтың болуы;
Үшінші тұлғалардың ұсыныс хаты;
Кеден және салық органдарынан түскен мәлімет;
Қарыз алушының брондтерінің танылуы;
Мәліметтің басқа көздері. Егер де әлеуетті қарыз алушының
14. Қауіп факторын талдау мен андеррайтинг нәтижесі бойынша шешім
Аса үлкен назар қарыз алушының ипотекалық несиені өтеу қабілеттілігне
Алдыңғы жарнаны төлеуге қажетті сатып алу және ипотекалық несие
Қарыз алушының қарыз тарихын қалыптастыру, тексеру және талдау.
Кепіл мүлігін бағалау нақты ережелердің талаптарына сай өткізілуі қажет.
Қосымша факторлардың анализі көп жағдайда олар ипотекалық несие беру
15. Қосымша факторлар қарыз алушының бекітілген нормаларына сәйкес келмеу
Төлеуге қабілетті контрагенттермен қызмет көрсету мен азық-түлікті
Сатқан кезде ипотекалық қарыз бойынша төлемдерді өтеуге
16. Компанияның Несие комитеті қарыз андеррайтингі бойынша ұсыныс хаттарды
Коммерциялық ипотекалық қарызбен қамтамасыз ету
1. қарыз алушының төлеу қабілеттілігін анықтаған кезде оның
Компанияның мүлік құны ипотекалық несиені қамтамасыз ету үшін жеткілікті
Жылжымайтын мүлік нысанасына ие болу құқығын растау;
Мүлік құны мен ипотекалық несие қатынасы;
Мүліктің жағдайы, қалпы (орналасуы және т.б.);
қарыз сомасы мен мүлік құнының қатынасы ақша түріндегі алдыңғы
кепілге ұсынылып отырған мүлік клиентке немесе үшінші тұлғаға тиесілі
Кепіл заты келесі талаптарға жауап беруі тиіс:
кез келген ауыртпалықтан бос болуы тиіс (жылжымайтын мүлік орталығында
өкілетті орган жазбаларында жеке кадастрлік нөмір иелену;
ғимараттың негізгі ауданына жылу беруді қамтамасыз етуші электрлік бу
суық және ыстық сумен қамтамасыз етілуі тиіс;
сантехникалық құрал-жабдықтарды, есік, терезе, төбесі жөнделген болуы тиіс.
Кепіл болған орын орналасқан ғимарат келесі талаптарға жауап беруі
апаттық жағдайда болмауы тиіс;
цементті, тас немесе кірпіштен жасалған фундаменті болуы тиіс;
металл, керамикалық немесе темір бетонды жабуға ие болуы қажет.
Қамтамасыз ету кепіліне қабылдау мүмкіндігі ретінде компания, тұрақты мекеме,
Кепіл затын сақтандыру;
Қарыз алушы компаниямен келіскен шарттар бойынша кепіл заты болып
Сақтандыру келісім-шарты ипотекалық қарыз мерзіміне жасалады;
Сақтандыру сыйақысы қарыз сомасын беруден бұрын төленеді
Кепілге берілетін жылжымайтын мүлікті өрттен, найзағайдан, жарылыстан, су тасқынынан,
Компания ипотекалық несиелерді өз атынан береді. Ипотекалық коммерциялық несиелерді
Несие комитеті құптағаннан кейін компанияның жауапты қызметкері қажетті құжаттарды
Компаниямен клиент несие келісім-шартын жасайды;
Компаниямен клиент «Болашақтағы кепіл туралы келісім-шартқа» немесе «жылжымайтын мүлік
жылжымайтын мүлік кепілі келісім-шартпен қаткар ипотекалық куәлік рәсімделеді;
сақтандырудың сәйкес келген келісім-шарттары рәсімделіп, қарыз алушы тиесілі сақтандыру
компания қарыз беру келісім-шартының негізінде мүлік сатушысымен (алдыңғы жарнаны
компанияның жауапты қызметкері қарыз беру келісім-шартының бір тұп нұсқасын
жылжымайтын мүлік бойынша құқық иелену құжаттардың барлығы ипотекалық несиені
Қарыз сомасын беру негіз болып келесіде табылады:
экспертиза келісім-шарты;
банк қарызының келісім-шарты;
болашақтағы кепіл туралы келісім-шарты немесе кепіл келісім-шарты;
алдын-ала төлем туралы хаттама (қажет болған жағдайда);
қосымша қамтамасыз ету келісім-шарты (егер де ол жобамен қарастырылса).
Ипотекалық коммерциялық қарызға қызмет көрсету. Берілген ипотекалық несиелер бойынша
Қарызды өтеу мониторингі. Несие досьесін жүргіуші Компания қызметшісі қарыз
Ипотекалық коммерциялық қарызды кері қаржыландыру. Өзінің қалауынша компания
бекітілген несиелеу лимитінің шеңберінде банктерден немесе келісім-шарт негізінде басқа
келісім-шарт негізінде банк немесе басқа инвесторларға ипотекалық куәліктерді сатуға;
жеке активтермен немесе ипотекалық қарызбен қамтамасыз етілген құнды қағаздардың
Ипотекалық коммерциялық қарыздарды кері қаржыландыру бойынша Банк пен Компания
Проблемалық қарыздар. Егер қарыз мерзімі өтіп кеткен ссудалардың есебіне
компания қызметкері сол күні компания басшылығын орындалмау фактісі туралы
компанияның жауапты қызметкері төлемнің уақытысында төленбеу себептерін, клиенттің қаржы
Егер клиенттің өз міндеттемлерін орындау мүмкіндігі болмаса, компанияның ішкі
Өтем мерзімі 30 күнтізбекті күннен асып кетсе, іс жүзіндегі
3.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің даму стратегиясы
2000 жыл біздің Республикамызда ұзақ мерзімді тұрғын үй ипотекалық
Дүниежүзілік тәжірибе жан-жақты зерттелгенімен, қазақстандық гнарықтың ерекшеліктері банк алдында
Алғашқы кемшілік – ипотекалық несиені беру кезінде диверсификация жағдайының
Несиелеудің аталған үлгісінің механизмі келесідей: банктен ипотекалық несие алу
Банк несиесі өзі жинаған ақшасы дайын баспана алуға жұмсалады.
Риэлтор ескі пәтерді сатып, өндірген ақшаны банк алдындағы ссудалық
жер учаскелерін алу;
жер учаскелерін игеру;
тұрғын үй құрылысы;
тұрғын үй емес құрылысы.
Ипотекалық несиелеудің осы аталған түрлерінің ішінен біздің елде
Банк несиесі арқылы жер учаскелерін алу жер туралы заңның
Егер де қарыз алушы ай сайынғы төлемдерін өтей алмаса
(несие бойынша) күнтізбекті 30 күн ағымында кешіксе, банк кепіл
Шетелде мұндай жағдайдың алдын алу үшін қосымша кепілмен қамтамасыз
Біріншіден, банкпен іске асырылатын сақтандыру төлемдері ипотекалық несиенің бағасын
Екіншіден, республикамыздың сақтандыру нарығы анағұрлым деңгейде дамыған және де
Біздің банктерімізде несиені өтеу аннуитеттік төлем сызбасы бойынша жүреді,
Екінші деңгейлі банк талаптарын анықтау кезінде аналитиктердің көзқарасы тұрғысынан
банк банктік немесе басқа да операцияларды жүргізу үшін лицензия
халықаралық стандарттарға банктердің өтуі бойынша банк бірінші топқа жатқызылуы
банк Ұлттық банк бекіткен пруденциалдық нормативтерді және де орындалуға
соңғы екі жыл бойы залалсыз болуы тиіс;
банктің соңғы жылдық есеп беруі тізімі Ұлттық банкпен
Мәселелердің екінші кешені – қаржы операцияларының жаңа типтерін құруға
Қазақстан Республикасы ипотекалық банктерінің даму болжамы келесіден тұрады: ипотекалық
Барлық жаңалық сияқты ипотекалық несиені де халық сенімсіздікпен
ипотека механизмін іске асыру мен алғашқы және екінші қайтара
бюджеттен тыс қаржы ресурстарының түсуін қамтамасыз етуші әмбебап
нарықтың барлық қатысушыларының өзара тиімді әрекеттесуін қамтамасыз етуші инфрақұрылымды
баспанамен байланысты мәмілелер кезінде табыс салығы бойынша жеңілдіктерді қарастырылатын
несие алу үшін мемлекетпен мақсатты субсидийлер беру;
ипотекалық несие субъектілері арасындағы еркін бәсекелестік үшін тең жағдайлар
қарыз алушылар үшін (алашақтардың заңсыз әрекеттерінен) әлеуметтік қорғау механизмін
Ең бастысы, менің ойымша, азаматтарға ипотека саласы бойынша мәлімет
Қорытынды
Дүниежүзінің мемлекеттерінің көпшілігінде ипотекалық несиелеу халықты тұрғын үймен қамтамасыз
Қазақстан Республикасының Үкіметі ұзақ мерзімді құрылысты қаржыландыру және ипотекалық
Жүйенің дамуындағы жағымды фактор болып соңғы соңғы жылдардағы халық
Сонымен қатар, ең алдымен зейнетақы жүйесінің қатысына қарай айтарлықтай
Бұл мүмкіндікті ұсынылып отырған жүйе қамтамасыз етеді. Ол ипотекалық
Дүниежүзілік тәжірибеде ипотекалық несиелеудің түрлі үлгілері бар. Олар бір-бірінен
Қазіргі кезде ұсынылып отырған шартқа сәйкес ипотекалық несиелеуді алу
Бірінші кезеңде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер 3-тен 10 жылға
Алынған несиені өтеу мен ол бойынша сыйақыларды өтеу аннуитеттік
Қазақстандық Ипотекалық компанияның қатысуымен ипотекалық несиелеудің жалпы сызбасы
алашақ банк қарыз алушыға талап ету құқығының кепілі болатын
Қазақстандық Ипотекалық компания ипотекалық несие бойынша алашақ банктерден
Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және т.б.) екінші
Құрылуынан бастап қазіргі кезге дейін Қазақстандық Ипотекалық компания
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
«Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы»ҚР-ның
ҚР-ның президентінің жарлығы «Об ипотеке
Закон РК «ҚР-ғы жергілікті мемлекеттік
23.01.2001г.
Постановление Правительства РК от 21.08.2000г.
долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития
системы ипотечного кредитования».
Постановление Правительства РК от 29.12.2002г. «О проекте Закона
РК «О
законодательные акты РК по вопросам кредитования»».
Постановление Правительства РК от 07.06.2001г. «О проекте Указа
президента РК «О дальнейших мерах
развития Казахстан - 2030»».
Постановление Правительства РК 19.2.2002г. №
Государственная Программа развития жилищного
рассчитанная на 20005-2007гг.,
Решение Маслихата г.
жилищного строительства до 2000г и на перспективу».
Ю.Решение Маслихата г.
11. Решение 10 сессии алматинского городского Маслихата 11 созыва
25.05.2001г. «Об
обязательствах г. Алматы» и «О залоговом фонде г. Алматы».
12. «Об утверждении правил по применению субъектами оценочной
деятельности требований
имущества» Совместный приказ от 21.11.2002.
13.Научно-практический комментарий статей Гражданского кодекса РК
о залоге/Ягредпринимателъ и право, 2001, № 17,18,20.
14.АбрамоваМ.А., Александрова Л.С. Финансы, денежное обращение и
кредит. М., 1996.
15.Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное
обращение, кредит и банки.М., 1995.
16.Банктер және банктік оперциялар./ Е.Ф. Жукова. М., 1995. 17.Банковский
20.Банковское дело/ под ред. Ю.А. Бабичевой., М., 1994.
21.Будут новые квартиры./ Страна и мир, июнь 2004.
22.Виноградова Т.Н. Банковские операции: уч.пособие. Ростов н/Дону,2001.
23.Деньги, кредит, банки/ под ред. О.И. Лаврушиной., М., 1998.
Казахстане. //Банки Казахстана, №9, 2004, с.42-45.
25.Дешеове жилье- реальность?/ Мегаполис. Июль
26.Дешевые квартиры появятся ужев следующем году ./Комсомольская
правда. Июль 2004.
27.Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана начнет
работу с клиентами уже в сентябре// Банки Казахстана, №8,
с.27-28.
28.3аиров М.З. Новая формула скидок// Банки Казахстана,№4,2003,с.5-6. 29.Ларичев В.Д.
Методика их предупреждения. М., 1997.
ЗО.Поручительство. Опыт теоретической конструкции и арбитражной
практики. М.: Учебно-консультационный центр «ЮрИнфор», 1998.
31.Позитивные тенденции в сфере жилищного
строительства./строительство и архитектура. 30.07.2004.
32.Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб: Питер,2001
ипотечного рынка пока туманны//Банки Казахстана. №6. 7ЛГП
6
Клиент
Жылжымайтын мүлік
Закладная (қарыздық міндеттеме)
Банк
Закладнойға нарықтық ұсыныс
Закладнойларға қызмет көрсету бойынша шартқа отыру
Закладнойларды бағалау мен сұрыптау
Инвесторлар арасында құнды қағаздарды орналастыру
Закладнойлармен қам тамасыз етілген ЭҚК-ң құнды қағаздарының эмиссиясы
Ипотекалық банктерден закладнойларды сатып алу
Құнды қағаздардан өтеу мен қызмет көрсету