МАЗМҰНЫ
Кіріспе
Негізгі бөлім
1. Жердің атқаратын міндеттері және оны бағалаудың қажеттілігі
2. Жер учаскесінің нарық құны және оның түсінігі
3. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әлемдегі қалыптасқан әдістері
4. Еліміздегі қазіргі кезде қолданылатын ауылшаруашылық алқаптарды бағалау
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер
КІРІСПЕ
Бүгінгі күнде жерді бағалаудың қажеттілігі жер қатынастарының өзгеруіне
Ауылшаруашылық жерлерді тиімді пайдалануды ұйымдастыру негізінде жерді экономикалық
Жер учаскелері әртүрлі сапалы болғандықтан, олардың әрқайсысына енгізілген
Жерді бағалау нәтижелері іс жүзінде нақтылы мәселелерді шешуде,
1. ЖЕРДІҢ АТҚАРАТЫН МІНДЕТТЕРІ ЖӘНЕ ОНЫ БАҒАЛАУДЫҢ ҚАЖЕТТІЛІГІ.
Қазіргі кезде жерді бағалаудың кез келген жағдайда пайдалануға
Мысалы:
ауыл шаруашылығында жер – негізгі өндіріс құралы болып
жер қалалар және елді мекендер үшін, құрылыс, өндіріс,
ерекше қорғалатын объектілерде, жер – ерекше қорғалатын территориялардың
орман қоры жерлері өндіріс құралы және ерекше қорғалатын
су қоры жерлері де әртүрлі бағаланады: су ресурстары
жер қоры – оның табиғи қасиетіне, суару ғимараттарының,
Жер табиғат байлықтарының: мұнай, көмір, әр түрлі қазба
Жерді экономикалық бағалауда оның орналасқан орны да есепке
Қазіргі кездегі жер бағасын анықтау әдістері және республикамыздың
Ауыл шаруашылық жерлерді бағалаудың негізгі көрсеткіштері:
- жердің өнімділігі:
а) жалпы бағалау көрсеткіші ретінде – 1 га
б) жеке бағалауда - натуралды түрде – негізгі
- шығындардың өтеуленуі (ШӨ) - натуралдық және ақшалай
- дифференциалық пайда (ДП) – жақсы жерлерден алынатын
Жерлерді жеке және жалпы бағалаудағы белгілі сападағы жерлердің
ДП = ЖҚ – Ш – Пт
онда: ЖҚ - өнімдердің жалпы құны;
Ш - шығындар;
Пт - қажетті таза пайда.
Жерді бағалау ауданы (ЖБА) табиғи-ауылшаруашылық аудандастырудың ең кіші
Жоспарлақ экономика кезінде жерді бағалау нәтижелері (ауылшаруашылықтық-экономикалық бағалау)
2. ЖЕР УЧАСКЕСІНІҢ НАРЫҚ ҚҰНЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ТҮСНІГІ
Жер учаскесінің бағасы нарық жағдайында сатушымен сатып алушы
Бғалаушының ең бірінші міндеті болып бағаланатын жердің меншіктеу
пайдалану
сату
жалдау
объекттен кіріп, шығу
беру, сыйға тарту
барқұқықтардан бас тарут.
Барлық жағдайда жылжымайтын меншік сатылуда немесе бағалануда құқықтардың
Жер учаскесінің нарық бағасы оны экономикалық тұрғыда тиімді
"Жер" және "жер учаскесі" түсініктерді айыра білу керек.
Бос жерді немесе жақсартылған жерлерді сатып алуда сол
сол жердің болашағы;
сол жерге деген сұраныс;
жақсартудағы заңдық нормалары;
учаскенің физикалық сипаты;
жобаның қаржылық негізделінуі.
Учаскенің орналасуы оның бағасын себептеуші ең негізгі көрсеткіш
Сол жерге сұраныстың жағдайы оның пайдалану жолын себептейді.
Осы нарықта байқалатын заң нормативтері негізінде шектеу сипатында
Учаскерің физикалық сипаты сол жерді жақсартуға мүмкіндік жасау
Жобаның қаржылық негізделінуі сол нақты жобаны жүзеге асыру
2-сұрақ
жер учаскесінің нарық бағасы дегеніміз – ол бәсекесі
а) меншік титулы және жер учаскесі бойынша тіркеу
б) учаскенің физмкалық сипаттамасы;
в) учаскенің айналасымен өзара байланысы туралы мәліметтер;
г) учаскені сипаттаушы экономикалық факторлар;
3-сұрақ
жер учаскесінің нарық бағаларын анықтау үшін келесі әдістер
сатылған жерлердің бағаларын салыстыру;
аудару;
жер рентасын капиталдандыру
жер үшін қалдық техникасы;
5. жер учаскесін дамыту
1. салыстыру әдісінде (соңғы 3-6 айдағы мәліметтер бойынша)
а) – салыстыру элементтері бойынша
б) – салыстыру бірліктері бойынша (тенге/га, тенге/м2, тенге
Цр = Цн * К1* К2 * К3
2. Адару әдісінде жердің құны құрылстанған учаскесінің
Жердің бағасы оның беретін пайда мөлшерімен себептеледі.
%
3. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ӘЛЕМДЕГІ ҚАЛЫПТАСҚАН ӘДІСТЕРІ
Қазіргі уақытта республикамызда жылжымайтын мүлік нарығының негізі қалануда,
Сатылған заттарды салыстыру бағалау әдісіне - елеулі сипаттамалары
Шығындық әдісін - күрделі құрылымды жылжымайтын мүлік объектілерін
Кірісті капиталдандыру әдісінде - жылжымайтын мүлік объектісінің келтіретін
Бжу = П / Р
онда, Бжу – объектінің (жер учаскесінің) бағасы;
П - объектіні пайдаланғаннан түсетін пайда;
Р - капиталдау ставкасы, қауіп–қатер дәрежедесі бірдей ұқсас
Бұл әдістің кемшілігі: объектіні бағалау дәлдігінің төмендігі. Кірісті
4. ЕЛІМІЗДЕГІ ҚАЗІРГІ КЕЗДЕ ҚОЛДАНЫЛАТЫН АУЫЛШАРУАШЫЛЫҚ АЛҚАПТАРДЫ БАҒАЛАУ
Бұл әдістеме бойынша ауылшаруашылық алқаптардың бағалары нормативтік бағалар
Математикалық есептеу жұмыстары арқылы фактілі деректер мен топырақтың
Аудан бойынша бағалық зоналау - территорияны құндылығына
Қызыл-орда облысы Жаңақорған ауданының ауылшаруашылықтық алқаптары
Жерді бағалық зоналауда аудан бойынша
Егістік алқаптарын бағалау
Егістік алқаптарын бағалау және егістіктің нормативтік бағасын анықтау
Жердің құнын анықтаудағы ең ыңғайлы және ең төменгі
Әр контур бойынша, оның тұздылығы мен механикалық құрамына
Бағалық контурға ауыспалы
Бағалық контурлар, жалпы қабылданған тәсіл бойынша, әріқарай бағалық
Егістіктің нормативтік бағасын есептеу келесі
даму кезіндегі 30%-тік рентабельділік алынған. 30% рентабельділік ауыл
Егістіктің нормативтік бағасын есептеудегі келесі көрсеткіш -
Жаңақорған ауданы бойынша негізгі дақылдарға күріш, бидай, жоңышқа,
Егістікті бағалау көрсеткештері жоғарыда аталған ақпараттар жинау орындарының
1 гектар күріштік ауыспалы егістен алынатын жалпы өнімнің
ЖӨ = (Ө1 х Б1) х Ү1 +
(24,3 х 2640) х 0,44 + (10,8 х
онда, ЖӨ – 1га күріштік
Ө1,2,3 – аудан бойынша ауыл шаруашылық дақылдардың орташа
Б1,2,3 - өнім бірлігінің сату бағасы, теңге/ц;
Ү1,2,3 – ауданнның күріштік ауыспалы егістеріндегі ауылшаруашылық
1 гектарға келетін нормативтік кірістің мөлшері мына формула
Кн = ЖӨ х R/1+R
онда, Кн – 1 га келетін нормативтік кіріс,
R – нормативтік рентабельділік (30%, немесе 0,3 бірдің
Кн = 32920,2 х 30/130 = 7597,0 тг/га.
Жердің нормативтік бағасы
Бжн = Кн/К
онда, Бжн – жердің норматівтік бағасы, теңге/га
Кн – нормативтік кіріс, теңге/га
К – капитализациялау ставкасы, (8% немесе 0,08)
Бжн = 7597,0/0,08 = 95,0 мың тг/га
Аудан бойынша күріштік ауыспалы
Жоғарыда айтылғандай бағалық контурлар әріқарай бағалық кластарға біріктіріледі.
Егістікке нақтылы нормативтік баға есептелгенде ауданның алқабында 481
III бағалық классқа нормативтік бағасы 65,5 мың теңге/га
IV бағалық класстарға 76,0 мың теңге/га нормативтік бағасы
V бағалық классқа нормтивтік бағасы – 80,8 және
VI бағалық классқа нормативтік бағасы 95 мың теңге/га
Кесте 1
Ауыспалы егістің негізгі дақылдарының орташа өнімділігін есептеу
А/ ш
дақылдарының аттары Өнімділігі Күріш-тің орташөнімд.
ц/га Күрішті бидайға
ауд. коэф. Дақылдар.
орта
өнімділігі
ц/га
Жылдар
1994 1995 1996 1997 1998 1999
1.күріш
2бидай күз/
3.бид.жазд. 4.тары
5.жоңышқа 26.9
7.5/
1.7
1.9
34.7 18.4
8.8/
2.5
4.5
26.6 26.7
11.0/
8.2
6.3
29.0 43.0
19.3/
8.4
15.9
59.6 38.0
18.0/
8.4
16.8
47.3 38.8
17.5/
8.9
19.7
37.0 34.7
-
-
- 0.7
-
-
- 24.3
10.8
14.7
39.0
Кесте 2
Ауыспалы егістіктің құрамындағы негізгі дақылдардың үлесі
№№
кезегі-
мен Ауыл шаруашылық
дақылдарының
аттары Ауданы (га) Дақылдың ауыспалы
егістегі үлесі
барлығы дақылдар
астында
1
2
3
4 күріш
бидай
тары
жоңышқа 20448 9000
2835
300
8313 0.44
0.14
0.01
0.41
Кесте 3
Егістіктің нормативтік бағасын есептеуге қолданатын көрсеткіштер
№№
кезегі-мен
Дақылдардың
аттары Ауыспалы егіс
дақылдарының үлесі (бірдің бөлігі)
Өнімділік,
ц/га
1ц өнімнің сату
бағасы
1
2
3
4 күріш
бидай
тары
жоңышқа 0.44
0.14
0.01
0.41 24.3
10.8
14.7
39.0 2640
670
670
224
Табиғи мал азықтық алқаптарды бағалау
Геоботаникалық контурлар – мал азықтық алқаптарды бағалауда -
Бір геоботаникалық контурға – бағалау бірлігіне, өнімділігінің мөлшері
1 гектарға тиісті жердің бағасы, теңгемен анықталады.
Ұқсас геоботаникалық контурлар біріктіріліп класстар құрылады.
Табиғи мал азықтық алқаптар тура тауарлық өнімдерді бермейді.
Жайылым мен шабындықтың өнімділіктері, тиісті мал шаруашылығы өнімін
Нормативтік бағаны есептеу әдістемелік негізіне - әртүрлі сапалы
Әртүрлі малды өсіру технологиялары бірдей болмағандықтан бір жайылымда
Мал шаруашылығының бағытына, оның өнімділігіне байланысты тиісті
Тиісті мал түрінің әртүрлі өнімін алу үшін жұмсалатын
1 га жайылымның (өнімділігі 3,0 ц м.
ЖӨн = (Ө1 х Б1) м. а. б.
онда, ЖӨн – жалпы өнімнің құны, тг/га
Өн – табиғи мал азықтық алқаптың өнімділігі, ц.
Б м. а. б. – жалпы өнімнің 1
ЖӨн = Өн х Б м. а. б.
30 % ректабельділік деңгейімен алғанда, норматативтік кіріс формула
Кн = Өн х R /1+ R,
онда, R – нормативтік рентабельділік, бірлік бөлігінде.
Кн = 1251,60 х 0,3 /1 + 0,3
Жердің нормативтік бағасын жерді пайдаланудан алынған кірісті капитализациялау
БЖн = Кн / К,
онда БЖн – жердің нормативтік бағасы (топырақ тобының,
Кн – 1 га нормативтік кіріс, тг
К – капитализациялау ставкасы
Өнімділігі 3 ц м. а. б. 1 га
БЖн =Кн/К = 288,83 / 0,08 =
1ц м. а. б. есептелген 1 га жайылымның
3610,38 тг : 3 = 1203,5 тг.
Жаңақорған ауданында жайылымдар елтірілі қой бағуға пайдаланылады.
1 ц. м . а. бірліктің бағасын және
Қазақстан Республикасы Үкіметінің шешімінің 6 бабына байланысты, 1
Жаңақорған ауданы Арал – Балқаш провинциясының шөлді зонасында
Кесте 4
Табиғи мал азықтық алқаптардың жерлерінің нормативтік бағасын есептеу
Мал шаруа-шылығының бағыты
Мал азы
ғы-ның құра-мы
% Мал азығы шығыны,
ц м.а.б.
Өнім
алуға Дүние
жүзлік
(биржалық)
баға,тг/ц,
тг/шт.
Жалпы
өнім-нің
бағасы (теңге) Кі-ріс,
тг/ц м.а.бір-лік-ке
Жердің
бағасы,
1ц м.а.
бірлік-
ке
есепте-
генде
Бар-лық
өнім-ге өнім-нің
бір-лі-гіне
Елтірілі
қой шаруашы
Барлығы:
салмақ қосу
жүн
елтірі
м.а.б./ц
100.00
48.00
34.00
18.00
-
48.
34
18
-
10.20
135
1.09
-
4.71
0.25
16.5
-
7000
2000
500
-
32970
500
8250.
417.2
96.28
1203.5
Табиғи мал азықтық алқаптарды бағалауда бөлінген геоботаникалық контурлар
Ең төменгі бағалық класс - үшінші болады, оған
Төртінші бағалық класқа 24 контур кіреді. Орташа салмақтық
Бесінші бағалық класқа 14 контурдың жайылымдары кіреді. Бұл
Алтыншы бағалық класқа 3 бағалық контурлар жатады. Жайылымдардың
Жетінші бағалық класқа Сырдария өзенінің жайылмасының шығыс бөлегінде
Сегізінші бағалық класқа 2 контур кіреді. Жайылымдар негізінен
Шабындықтық алқаптарға аудан бойынша 6 контур кіреді. Олардың
Нормативтік бағалар арқылы есептелген ауылшаруашылық алқаптардың бағалық класстар
Кесте 5.
Ауылшаруашылық алқаптардың аудан бойынша орташа салмақтық бағаларын салыстыру
Өлшем бірліктері Аудандардың аты
Еңбекшіқазақ (Алматы облысы) Жаңақорған
(Қызылорда облысы) Қазалы (Қызылорда облысы)
Егістік суармалы, 1га: 1)көкөніс шаруашылығы
мың тг
66,4
-
-
2)темекі шаруашылығы
мың тг 92,6 - -
3) күріш өсіру, га
- 80,6 112,9
Егістік тәлімі, 1га: астық
мың тг
16,6
-
-
Шабындық, 1га қой шаруашылығы
6,0
6,3
Жайылым, 1га: 1)етті мал шаруашылығы мың тг
6,9
-
-
2) сүтті мал шаруашылығы
11
-
-
3)қой шаруашылығы
мың тг
4,9
-
-
4) елтірілі қой шаруашылығы
мың тг
-
2,4
2,4
Жоғарыда берілген кесте бойынша келесі қорытындылар жасауға болады.
Мал шаруашылығы бойынша аудан өндірісінің негізгі мамандығы –
Еңбекшіқазақ ауданы Алматы облысының оңтүстік бөлігінде орналасқан. Қалыптасқан
ҚОРЫТЫНДЫ
Қазақстанда 1996 жылдан бері ауылшаруашылық алқаптардың бағасын нормативтік
ҚОЛДЫНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
1. Временная методика по определению нормативной цены сельскохозяйственных
2. Подольский Л.И., Михонина С.В., Есполов А.Т. Ценовое
3. Сейфуллин Ж.Т. Земельный кадастр: Управление земельными ресурсами
4. О земле. Закон Республики Казахстан от 24
5. Есполов Т.И., Григорук В.В. Формирование рыночной системы
6. Механизм развития рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения.
1