МАЗМҰНЫ
Кіріспе............................................................................................................
1 НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДАҒЫ ИПОТЕКАНЫҢ АЛАТЫН ОРНЫ МЕН РОЛІ
Ипотекалық несиенің экономикалық мәні және
қажеттілігі........................................................................................
Ипотекалық несиелендіру жүйесі және оның құқылық
қатынасы..........................................................................................
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ БАҒАЛАУ МЕН ТАЛДАУ
2.1 Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық
несиелендіруін талдау...........................................................................
2.2 Екінші деңгейлі банктермен берілетін ипотекалық несие
бойынша қарызалушының несие қабілетін бағалау.......................
2.3 Қаржылық мекемелердің, құрылыс компанияларының
ипотекалық несиелендіруін талдау....................................................
3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУІНДЕГІ МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН ДАМУ
ҚОРЫТЫНДЫ...............................................................................................
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ...................................................
КІРІСПЕ
Қазіргі кезде ипотекалық банктер экономикада екі мағына береді,
Курстық жұмыстың басты мақсаты Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің
Курстық жұмыста ипотекалық несиелендіру шарттары, құқылық қатынастары, несиелендіру
Соңғы жылдары экономикамызда ипотека деген сөз аз кездесіп
Мемлекеттің тұрақтылығы және даму көрсеткіші ретінде әлеуметтік тұлғаның
Әлемдегі әрбір дамушы мемелекеттің ипотекалық несиелендіру жүйесі әлеуметтік
Қазақстан республикасында ипотекалық несиелендіру бастамасы ҚР Президентінің 1995
Алғашқы кезеңдері Қазақстанда тұрғын үй реформасының жалпы ипотекалық
Қазақстанда ипотекалық несиелендірумен мемлекттің арнайы Қазақстандық ипотекалық компания
Қазақстандағы жалпы ипотекалық несиелендіру мақсатына тоқталсақ:
Ипотекалық несиелерді беру және онымен тұрғындарды
қамтамасыз ету;
2) Тәжірибеде андеррайтинг қызметін дамыту;
3) Банктердің, компоненттердің несие бойынша олардың торабын
құқығын жеңілдету;
4) Ипотекалық облигацияларды эмиссиялау.
Ипотекалық несие беру-тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең
Курстық жұмыс әдістемелік нұсқауға сай орындалған және қолданылған
1 НАРЫҚТЫҚ ЭКОНОМИКАДАҒЫ ИПОТЕКАНЫҢ АЛАТЫН ОРНЫ
1.1 Ипотекалық несиенің экономикалық мәні және қажеттілігі
Соңғы жылдары экономикамызда ипотека деген сөз аз кездесіп
Ертеде бір диірменші өмір сүреді, көкейкесті арманы-жеке баспана
Ипотека Қазақстан банктерінде 3 жылдан бері қолджанысқа ие
Ипотека (грек тілінен кепілзат) жылжымайтын мүлік кепілі,яғни бұл
Кепілдік-қарыз алушы банкке берілетін жылжымайтын мүлік кепілдігі жөніндегі
Тауар айналымы мен жылжымайтын мүлік мәмілесінің жоғарылауына байланысты
Ипотека түсінігі анағұрлым көп диапазон алып жатса да,
Экономикалық жүйе ретінде ипотекалық несиелендіру қайта қаржыландыру әдісіне
ады. Қазақстанда соңғы уақытқа дейін қолданылған әдістерді еске
Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі-бұл өз капиталын тұрмыстық
Бүгінгі күні жинақтық банктер құру үшін 2000 жылы
Құрылыс жинақтық жүйенің отаны-Германияда тұрғындардың 35 % құрылыс
Жоғарыда көрсетілгендей ипотекалық несиелендірудің келесі моделі Ұзақ мерзімді
Ипотекалық несиелендірудегі барлық моделдердің жалпы ерекшелігі оның бірінші
Алғашқы нарық – жалпы несиелік нарықтың сегменті, заңды
Кепілзаттың бірінші нарықта пайда болуы
Клиенттің өтініші
Жылжымайтын
мүлікті бағалау
Сурет 1.
Бірінші нарықта субъектілердің қарым-қатынасын құратын несиелік келісім-шарт болады.
Бұл нарықтың негізгі субъектісі арнайы мамандандырылған несиелік мекемелер-Ипотекалық
Ипотекалық несиеде көп мөлшерде ұзақ мерзімге несие бергендіктен
Біріншіден,ұзақ мерзім кезең бойында берілгендіктен кредитор мұнда тәуекелділікке
Екіншіден, кредиторға пайдасыздығы,яғни несиелік ресурстың ұзақ мерзімге салынуы
Осы және басқа да себептер ипотекалық несиелендіруде екінші
Екінші нарық-жалпы қаржы-несиелік нарықтардың сегменті болып табылады, яғни
Екінші нарықтың келесі атқаратын қызметтері бар:
1) Өтімділікті қамтамасыз ету, кепілзатты белгілі бір сала
2) Тұрмыстық үйлерді қаржыландыру айналымының төмендеуі. Несиелік мекемелерді
3) Аймақтар арасында капиталды бөлшектеу. Екінші нарық әрбір
4) Инвестициялық портфелді несиелендіру және диверсификациялау бойынша көрсеткіштер
Екінші нарықтың негізгі субъектісі болып: Ипотекалық банк -
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мәселелерін шешудің негізгі бағыттары
Қазақстандық ипотекалық компанияның (ҚИК) дамуы барысында кейбір заңдылықтардың
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіруде тағы бір туындаған мәселе кейінгі
Отандық және шетел тәжірибелері бойынша ипотекалық несиелендірудің келесідей
мүлікке меншік құқығын шектей отырып қарызгердің
пайдалануына беру;
2) кепіл үлесі түрінде қарыз көлемін анықтау;
3) кепілге сол мүлікті қосымша ипотекалық қарыз түрінде
4) несиені сақтандыру есебінде беру;
5) несиені мерзімінде қайтармаған жағдайда мүліктен айырылу
немесе оны басқа тұлғаға беру.
Ипотекалық несиелендіру көптеген мемлекеттердің әлеуметтік,
Ипотека-материалдық өндіріс пен материалдық емес сфераны дамыту мақсатындағы
Өнеркәсіптік ипотекалық несиелендіру өндірістің модернизациялануына, өнімнің бәсекеге қабілеттігін
Ипотека-сатып алушының жылжымайтын мүлігін кепілге ала отырып, ұзақ
Кәсіпорын дефолт жариялайды, ал тұрғындар өз несиелеріне қызмет
Қазақстан республикасында қазіргі кезде ипотекалық несиелендіру механизмін дамыту
1) тұрғын үй құрылысын дамытудың объективті қажеттілігі –
2) экономиканың рецессиялық жағдайы, кейбір жағымды конъюктуралық өзгерістерге
3) экономикадағы жоғары тәуекелділік көмекші институттардың қаржылық ресурстарын
Ипотекалық несиелендіру республиканың салықтық тәртіптерін реттеуге көмектеседі, яғни
Ипотека-бұл кепілге жылжымайтын мүлікті ала отырып ұзақ мерзімге
басқа несие түрлеріне қарағанда төмен проценттік көрсеткіштер;
2) жылжымалы сыйақы сомаларынан тұратын барлық кезең бойындағы
тұрақты төлемдер;
3)несиені мақсаттық қолдану, яғни тұрғын үйді сатып алу,
салу.
Ипотека-бұл тек банктік несие емес, ол банктік және
Жоғарыда келтірілген барлық факторлар Қазақстан экономикасының дамуына ипотекалық
1.2 Ипотекалық несиелендіру жүйесі және оның құқықтық қатынасы
Қазақстандағы бұрынғы тұрғын үйді қаржыландыру саясаты дәстүрлік кеңестік
Тұрғын үй құрылысындағы басты мәселе-оны қаржыландыру. Егер 1990
Германияда бұл үдеріс 1930 жыл ортасынан басталды.АҚШ-та Рузвельттің
Қытайда дағдарыстан шығудың басты әдісі тұрғындар табысына салықты
Бастапқы кезеңдегі тұрғын үй нарығындағы реформалар қаржылық-несиелік механизм
1)бюджет ресурстарының шектеулі көлемі, ұзақ мерзімді несиелендірудегі процент
2)несиені төлей алмаған жағдайдағы кепілге алынған мүліктің айналымдағы
3)тұрғын үйдің қымбат бағасын орташа жалақы алатын тұрғындардың
Осыған байланысты Қазақстан Республикасының Үкіметі тұрғын қаржыландыру саласын
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары
1) Банк қызметінің тәуекелін төмендететін және тұрғындарға несие
2) Басты мақсатты жүзеге асыру үшін несиені қамтамасыз
3) Инфляциясы жоғары және құбылмалы деңгейдегі экономикада несиелендірудің
4) Проценттік көрсеткіштерді субсидиялаудан гөрі орташа және төмен
Ипотекалық несиелендіруді дамыту көптеген мемлекеттердің ұлттық әлеуметтік-экономикалық даму
біріншіден, ипотекалық операциямен байланысты ұйымдардың құқықтық уақыт тәртібінде
екіншіден, бір иегердің ғимараты келесі иегердің жерінде орналасқан
үшіншіден, ипотекалық сенімді және тиімді болу мүмкіндігін жоғарылата
тын заңдылықтарды бекіту, яғни меншік иегерінің құқығын қорғау
төртіншіден, жылжымайтын мүлік кепілін дәстүрлі нысанда, сонымен қатар
Ипотека жөніндегі заңдылықтар келесілерді қамтиды: Біріншіден, ипотекалық қатынастарға
Ипотекалық несиелендіруді және оның нарығын анықтайтын бірнеше қатынастар
Қазіргі жағдайда көптеген елдерде ипотеканы азаматтардың тұрғын үй
Тұрғын құрылысын қаржыландыру механизмін құру, тұрғындардың үй мәселесін
1) Ипотекалық несиелендіру процедурасында қолданылатын талаптар мен стандарттар
2) Ипотекалық бағалы қағаздар шығару;
3)Тұрғын үй кешенін несиелендіруге инвесторларды тарту;
4) Ипотекалық несиелендіру операциясында несие берушіге және алушыға
ҚИК қатысуы бойынша ипотекалық несиелендіру жүйесін 2-сызбадан көруге
Ипотекалық несиелендіруде қолданылатын заңдылықтар мен шектеулер Грек
1) кәсіпорын, сонымен қатар кәсіпкерлік қызметке қолданатын ғимараттар
2) жер телімдері;
3) әуе, теңіз, және ішкі суларда қолданатын көліктер
ғарыш объектілері;
4) аяқталмаған құрылыс және жылжымайтын мүлік. /4.44-бет/
Ипотека кепілзаты қарыз алушының толық меншік иелігінде болуы
Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсанындағы №2723 «Жылжымайтын
1) сенім білдірген тұлға-соттан тыс тәртіппен ипотеканы өткізуді
2) кепіл беруші- жылжымайтын мүлкі немесе ондағы үлесі
3) кепіл ұстаушы-негізгі міндеттеме бойынша мүдделері ипотекамен қамтамасыз
4) жылжымайтын мүлік ипотекасы-кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе
5) ипотекалық шарт-негізгі міндеттемені айқындау туралы тараптардың келісімі;
6) жылжымайтын мүлік-жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар және
7) негізгі міндеттеме-ипотекамен толық немесе ішінара қамтамасыз етілген
8) ипотеканы өткізу- ипотеканың мәні болып табылатын мүлікті
Ипотека несие шарты немесе өзге де міндеттеме бойынша
1) негізгі міндеттеменің орындалмауынан, мерзімі кешіктірілуінен немесе өзге
2) орындалмағаны үшін тиісінше айыппұл төлеуді;
3) негізгі міндеттемеде не заң актілерінде көзделген бөгде
Ипотека келісім-шартының 4 нысаны бар:
1) ипотека шарты жазбаша нысанда жазылып, оған кепіл
2) ипотека шарты мемлекеттік тіркеуге жатады. Ипотека құқығы
3) ипотека шартын нотариалдық куәландыру тараптардың қалауы бойынша
4) Кепіл берушінің құқықтары ипотека куәлігін беру арқылы
Кепіл беруші мен кепіл алушы арасында міндетті түрде
Ипотека келісім-шартында келесілер көрсетілуі тиіс:
1) кепіл беруші мен кепіл ұстаушының аты-жөні және
2) негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері мен орындалу
3) кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
4) кепіл берушінің меншігі болып табылатын құқықтың атауы
5) тараптардың кез келгенінің өтініші бойынша ипотека шартында
Ипотека куәлігі оның заңды иесінің негізгі міндеттеме бойынша
1) құжаттың атауына енгізілген «Ипотека куәлігі» сөздері;
2) кепіл берушінің аты-жөні және мекен-жайы;
3) борышқордың аты-жөні, мекен-жайы;
4) ипотека шарты жасалған күні мен орны;
5) егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің
6) негізгі міндеттеменің сомасы мен процентін төлеу мерзімін
7) кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
8) ипотеканың мәні болып табылатын мүліктің кепіл берушінің
9) кепіл ұстаушының аты-жөні және мекен-жайы;
10) жылжымайтын мүлікке басқа да ипотека куәліктері бар
11) кепіл берушінің қолы;
12) ипотека куәлігінің берілу күні.
Ипотека куәлігінің күші одан туындайтын құқықтар жүзеге асырылған
Борышқор негізгі міндеттемені орындамаған жағдайда кепіл ұстьаушы өз
Ипотека Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 322-бабында көрсетілген негіздер
Соттан тыс тәртіппен сауда-саттыққа кепілге берілген мүлік негізгі
Бүгінгі күнгі Қазақстандағы ипотека құрылыс және сақтандыру
Азаматтардың төлем қабілеттігінің сұранысын жоғарылату;
Жер нарығын дамыту;
Халық жинағын тұрғын құрылысын дамытуға қаражаттарын тарту
арқылы база құру;
Экономикалық жылжымайтын мүлік айналымы үшін ипотека механизмі
арқылы тұрғын үй деңгейін жоғарылату.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің ұйымдастырылуын бірқалыпқа келтіру мемлекеттің қазіргі
2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДіРУДІ БАҒАЛАУ МЕН
2.1 Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруін талдау
Әрбір банктердің ипотекалық несие беруде алдағы қойған мақсаты
1) Өтініштерді қабылдау бөлімінен клиент өзіне қажетті құжат
2) Сараптау (экспертиза) бөлімі. Толтырылған құжат сараптау бөліміне
3) Қызмет көрсету басқармасы. Төлем жүйесі жүргізілетін несиелік
Кесте 1.
Ипотекалық несиені берудегі есептеу кестесі
Қарыз сомасы 25000 25000 25000 25000 25000 25000
Жылдық % көрсеткіш 7 15 15 15 25
Мерзімі,жыл 10 10 5 3 10 5 3
Ай сайынғы төлем, долл. 290 403 595 867
Талап етілетін ай сайынғы таза табыс 968 1344
Салыққа дейінгі ай сайын талап етілетін табыс, долл.
* Эксперт №12, .2004ж. 20 бет.
Жылжымайтын мүлік бойынша қарыз берген кезде екі факторды
Алынған ипотекалық несие төлемінің сомасын есептеу келесі жолдар
Мысалы алынған несие 20000 АҚШ доллары, оны 3
Мерзім бойынша төленіп отыратын сома келесі формуламен есептеледі:
Р = К * n / 1 -
Мұнда, Р – белгілі мерзім аралығында төленіп отыратын
К – алынған несие сомасы (20000)
n – процент көрсеткіші
t – төлеу мерзімінің саны
Р = 20000 * 0,045 / 1 –
Есептеу қорытындысын келесі кестеден көруге болады:
Кесте 2.
Ипотекалық несиені қайтару кестесі
Төлеу мерзімі Алғашқы кезеңдегі негізгі қарыз сомасы Берілген
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12 20000
18710,2
17362,36
15953,87
14481,99
12943,88
11336,55
9656,898
7901,658
6067,433
4150,668
2147,648 900
841,959
781,3062
717,9239
651,6895
582,4745
510,1449
434,5604
355,5746
273,0345
186,78
96,644 2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8
2189,8 1289,8
1347,841
1408,494
1471,846
1538,11
1607,325
1679,655
1755,24
1834,225
1916,766
2003,02
2147,648
Барлығы - 6332,092 26332,092 20000
* Банки Казахстана № 5, 2004. 17 бет.
Ипотекалық несиелендіруде ең маңызды жағдай ол клиенттің кепіл
Бағалау процесі ғимараттың орналасқан жерін қадағалаудан басталады, сонымен
Бағалаудың келесі кезеңі-құнын анықтау. Объектінің құнын анықтау жалпы
Жылжымайтын мүлік құнын есептегенде 3 негізгі әдіс қолданылады:
1) шығындалу әдісі;
2) табыс алу әдісі;
3) сатудың тікелей салыстырмалы талдау әдісі.
Бұл әдістерді қолдану арқылы белгілі-бір объектінің 3 түрлі
«Шығындалу әдісі» ғимаратты қайта қалпына келтіру құнына, яғни
«Табыс алу әдісінің» негізі күту қағидасын құрады, яғни
Құндылықты табыс алу әдісімен анықтайтын болсақ, келесі кең
1) табыстарды дисконттау;
2) тікелей капитализациялау.
Бұлар бағалаудың әмбебап әдісі болғандықтан көбінесе оларды мүліктік
«Сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісінде» бағалау процедурасы келесі
Сәйкес бағалау объектілері негізінде жасалған келісімдер
туралы, бағам ,ұсынымдар жөнінде ақпаратты жинау мақсатында нарықты
Еркін нарықта жасалған келісімдер жөнінде ақпараттардың
ресми түрде расталу мүмкіндігін жоғарылату мақсатында мәліметтер жинақтау;
Әрбір таңдалған өлшеу бірліктері үшін салыстырмалы талдау
жүргізу және сәйкес өлшеу бірліктерін таңдау;
Бағаланып отырған объектіні жеке элементтері бойынша \
нарықта сатылған немесе сатып алынған басқа объектілермен салыстыру
Егер берілген ақпараттар жеткіліксіз немесе төмен сапада болса,
Тұрғын үй ғимаратын (жекеменшік үй немесе пәтер) бағалауда
Жылжымайтын мүліктің құнын көрсетілген әдістер бойынша есептеп жүргізгеннен
Қарастырылып отырған жылжымайтын мүлікті бағалауда әрбір әдістің артықшылығы
Талдау жүргізу негізінде қолданылатын ақпараттардың түрі,
сапасы және кең ауқымдылығы;
Объектінің өзіне ғана тән артықшылығын есептеу мүмкіндігі,
мысалы оның қолданылуы, табыстылығы және т.б;
Жылжымайтын мүлік нарығындағы жалпы экономикалық
жағдайды тіркеу;
4) Қарастырылып отырған аймақтағы экономикалық , саяси және
«Қазақстан Халықтық банкі» АҚ-да ипотекалық несиені беру тәртібін
«Қазақстан Халықтық банк» АҚ-да ипотекалық несиелендірудің негізгі шарты
негізгі кепіл түрімен қамтамасыздандырылған-сатып алынатын
жылжымайтын мүлік;
қосымша кепіл түрімен қамтамасыздандырылған-банктегі
қарыз алушының немесе үшінші тұлғаның (заттай кепілгер) салымы,
Ипотекалық қарыз АҚШ долларында немесе еврода беріледі. Қарыздың
Қарыз алушының банктен ипотекалық несие алуы үшін банктік
1) несиелік өтінім;
2) қарызгер анкетасы;
3) қарызгердің жеке куәлігінің көшірмесі;
4) Салық төлеушінің тіркеу нөмірі құжатының көшірмесі;
5) Жинақтық кітапша кепілі болатын банктік салым келісімінің
көшірмесі;
6)Салым иесінің жұбайы келісімінің нотариалды куәландырылған
құжаты;
7)Сатып алынатын жылжымайтын мүлік туралы құжаттар
көшірмесі./13,33-бет/.
Қарыз алушының берілген құжаттары бойынша банк оның сатып
«Қазақстан Халықтық банкі» АҚ ипотекалық несиенің жолдау талаптарына
Ипотекалық несиені талдау кезеңі бойында «Қазақстан Халықтық
Кесте 3.
«Қазақстан Халық банкі» АҚ-ның «Ипотека-Lights» бағдарламасы бойынша
Несие мерзімі Қарызгердің меншік ақша қаражаттары
Валюта 15% 20% 30% 40% 50%
01
04 01
05 01
04 01
05 01
04 01
05 01
04 01
05 01
04 01
05
1 2 3 4 5 6 7 8
7
жыл АҚШ
$ 15.0
%
11
% 14,5
%
10
% 14,0
%
9,0
% 14,0
%
8,0
% 13,5
%
7,0
%
ЕВРО 14,5
%
14,0
%
13,5
%
13,5
%
13,0
%
10
жыл АҚШ $
14,8
%
10
% 14,3
%
9,0
% 14,3
%
8,0
% 13,8
%
7,0
%
ЕВРО
14,3
%
13,8
%
13,8
%
13,3
%
20
жыл АҚШ $
14,8
%
9,0
% 14,8
%
8,0
% 14,3
%
7,0
%
ЕВРО
14,3
%
14,3
%
13,8
%
Тұрғын үй қарызын қарызгер қолма-қол түрде өзінің ағымдағы
Банк мерзімі асып кеткен қарыздарын келесі жолдар бойынша
Банктік салым сомасынан қарыз алушының несие сомасын
уақытында төлемегені үшін айыппұл және қарыздың сыйақы сомасы
Қарыз алушыға жазбаша түрде хабарлама жіберіледі, мерзімі
асып кеткен қарыз сомасы және оның төлеу уақыты,
Егер бір хабарлама жіберілгеннен кейін қарызгер банк талабын
Енді басқа да банктердің ипотекалық несиелендіру бойынша бағдарламаларын
1-пакеті. «Халықтық» ипотека пакеті айлығы 40000 теңге құрайтын
2-пакеті. «Сенім» пакетінің алғашқы жарнасы 10% құраса, несие
3-пакеті. «Транзиттік» басқа қалада тұрып республикамыздың кез келген
4-пакеті. «Ипотека-1 күнде» пакетінде несиенің максималды сомасы шектелмеген,
5-пакеті. Ипотеканың бұл пакет түрі 20 жыл мерзімге
«Альянс банк» ипотекасы ұзақ мерзімді және қысқа мерзімді
«Центр Кредит банкінің» екі ипотекалық жүйесі бар. Алғашқысы
«АТФ банкі» жылжымайтын мүлік сатып алу үшін 10
2.2 Екінші деңгейлі банктермен берілетін ипотекалық несие бойынша
Ел басының Презинденті Н.Назарбавтың жолдауына сәйкес, ендігі бір
Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруі ұйымсдастыруы келесідей:
Қазақстан Халық банкі-бірінші деңгейлі мемлекеттік ұйым, сондықтан ипотекалық
«Тұран Әлем Банкісі» халыққа ипотеканың сегіз түрлі пакетін
Қазіргі таңда кейбір банктерде ипотеканың жылдық төлемақылары
Тұрақты жұмысы жоқ қала тұрғыны жеделдетілген несиелердің
«Альянс Банк» ипотексы ұзақ мерзімді және қысқа
Бұл банктің екі ипотекалық жүйесі бар. Алғашқысы
Әрбір банктердің ипотекалық несие бергендегі бұрынғы, алдағы
Бағалау процесі ғимараттың орналасқан жерін жалпы
Бағалаудың келесі кезеңі-құнын анықтау. Объектінің құнын анықтау жалпы
Тұрғын-үй ғимаратын (жеке меншік үйлер, пәтер) бағалауда төмендеу
Жылжымайтын мүліктің құнын көрсетілген әдістер бойынша есептеп
Қарастырылып отырған жылжымайтын мүлікті бағалауда әрбір әдістің
Талдау жүргізу негізінде қолданатын ақпараттардың түрі,
саласы және кең ауқымдылығы;
Объектінің өзіне ғана тән артықшылығын есептеу мүмкіндігі,
мысалы, оның қолданылуы, табыстылығы және басқалары;
Жылжымайтын мүлік нарығындағы жалпы экономикалық
жағдайды тіркеу;
Қарастырылған аудандағы экономикалық, саяси және
физикалық күштерін тіркеу;
Ипотекалық несиелеуді ауқымды түрде кеңейту үшін және
«Ипотекалық несиелерді кепілдендірудің Қазақстандық қоры» АҚ-ты өзінің
Мемлекеттің тұрғын үй құрылысы бағдарлануы ілгері қарай дамуының
Ипотека саласындағы мәселелер баршаға мәлім тұрғын үй құнының
Бұл жағдай тұрғын үй құрылысының индустриясын едәуір теңейді,
2003 жылы Қазан айындағы Қазақстандық ипотекалық несиелеуді кепілдендіру
Бүгінгі күні ипотекалық несиелерді кепілдендірудің 8 банк қатысушылары
Ипотекалық несиелеуді кепілдендіру банктерге және ипотекалық компанияларға
Қор кепілі ипотекалық несиенің толық мерзіміне дейін қызмет
Қор өзін-өзі қаржыландаратын ұйым болғандықтан, ипотекалық несиені кепілдендіруге
Әлемдік тәжірибе көрсеткендей Қорға сыйақыны (жарнаны) қарыз алушы
Кепілдік үш модель бойынша беріледі:
Модель-ипотекалық несиелендіру басталуының сомасы төлемінің максималды көлемі 30
Модель-несиеалушының талап ету сомасының максималды төлем көлемі 30
Модель-несиеалушының таза шығындар сомасының максималды көлемі 50% құрайды.
Осыған байланысты әрбір модельге мысал қарастырып көрейік.
1 Модельдің ерекшелігі, бұл модель бойынша К/3 коэффициенті=85%
Кесте 4.
1 Модель бойынша кепілді төлеу.
Кепілді төлеу мысалы (1) (2)
1)Мүліктің бастапқы құны
2) Несие бойынша бастапқы сомасы 117650
100000 117650
94120
3) талап төлемінің сомасы 107220 97220
4) пайыз түріндегі жойылу құны 60% 60%
5) сатудан түскен таза табыс 70590 70590
6) таза шығын (5-3) -36630 -26630
7) кепілдің максимум сомасы (2*30%) 30000 28240
8) төленген кепіл сомасы 30000 26630
9) несиеордың мүлікті өткізгеннен кейінгі немесе кепіл төлегендегі
2 Модельге тоқталатын болсақ, бұл модельде
Кесте 5.
2 Модель бойынша кепілді төлеу кестесі
Кепілді төлеу мысалы (1) (2)
1)Мүліктің бастапқы құны
2) Несие бойынша бастапқы сомасы 117650
100000 117650
94120
3) талап төлемінің сомасы 107220 97220
4) пайыз түріндегі жойылу құны 60% 60%
5) сатудан түскен таза табыс 70590 70590
6) таза шығын (5-3) -36630 -26630
7) кепілдің максимум сомасы (2*30%) 32160 28240
8) төленген кепіл сомасы 32160 26630
9) несиеордың мүлікті өткізгеннен кейінгі немесе кепіл төлегендегі
3 Модельде бұл модель бойынша несие алушының шығыны
Ипотекалық несиелеуді кепілдендірудегі бұл модельдер қазіргі кезде
АҚШ-тың Fannie Mae және Freddy Mack
Соған сәйкес біздің Қор қазіргі кездегі
Қор әлемнің барлық ипотеканы кепілдендіру (сақтандыру) жүйесі үшін
Бұд компаниялардың меншік капиталына әлемдік тәжірибеде
Қор Қазақстан Республикасының қаржылық нарығын және қаржылы
Қортытындысында айта кететін болсақ, екінші деңгейлі банктер мен
Бүгінгі күні астаналық баспасөз басылымдарынан бірінші нарықта тұрғын
Үлестік құрылыс жобасының сенімді қызметі үшін, ең алдымен
Сондай-ақ, құрылысқа үлестік қатысу үшін қолданылатын ақша
Аталған алдын-алу шараларын артық деп санауға болмайды, әйткенімен
2.3 Қаржылық мекемелердің, құрылыс компаниялардың ипотекалық несиелендіруін талдау
Бүгінгі күнгі астаналық баспасөз басылымдарынан 1-нарықта тұрғын үймен
Үлестік қызмет жобасының сенімді қызметі үшін ең алдымен
Аталған алдын алу шараларын артық деп санауға болмайды,
Қазақстан Республикасы қазіргі жағдайда құрылысқа үлестік қатысу жүйесін
Нақты үлестік құрылыс саласында қызмет ететін компаниялар жөнінде
Жаңадан құрылып жатқан 9 қабатты тұрғын үй кешендері;
Кірпіш үйлер;
Жылумен және сумен қамтамасыз ету орталықтандырылған;
Пәтерлер газбен, телефонмен, лифтілермен
қамтамасыздандырылған;
Пәтер дайындығы –100%;
Қоршаған аймақтары көріктендірілген.
Пәтер құны:
1) 1 бөлмелі, 38 шаршы метр – 2
2) 2 бөлмелі, 74 шаршы метр -
3) 3 бөлмелі, 92 шаршы метр – 5
Құрылыс 2003 жылы қазан айында басталған, 1-кезектегі бітіру
Үлестік құрылыстың Қазақстандық жүйесін жүзеге асыру мен дамыту
Қазіргі кезде Астанада тұрғын үйдің 2-нарығында бағалар шарықтап
Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу жобасы тұрғындар арасында
Тұрғын үй несиелендірудің мұндай перспективті бағытының бұрынғы тұрғын
Жоғарыда көрсетілгендей, Қазақстанда ипотекалық несиелендірудің механизмі жүргізілген. Процент
«Қазақстандық ипотекалық компания» АҚ бағалы қағаздармен операция жасау
Қазақстандық құрылыс жинақтау жүйесі немістердің келісім-шарттық жинақтау «Bausparkassen»
Қазақстан Республикасы Үкіметі 2003 жылы сәуір айында тұңғыш
Бағдарламаны қаржыландыру көздері
Құрылыс салушы
Меншікті
құралдары
Қарыздық
құралдары
қорын құру
Банк
Несиелері облигация
Сурет 2.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі жеке тұлғалар
Статистикалық болжам бойынша 2 млн. астам азаматтар, Қаза0стан
Қазіргі таңда тек осы банк қана адамдарға жылына
Салымдар Банктің жарғылық капиталына мемлекеттің 100% қатысуымен және
Қазақстандық Тұрғын үй құрылыс жинақ банкісінің бірінші салымшысы
Құрылған құрылыс жинақтау жүйесі ипотекалық несиелендіру жүйесінен біршама
Салымшы қажетті соманы жинақтап алғаннан кейін құрылыс жинақтау
Тұрғын үй несиесінің ерекшелігі оның клиенттің таңдауы бойынша
Бұл Қазақстандық тұрғын үй жинақ жүйесі тұрғындардың қандай
Қарастырылып отырған мысалға байланысты тұрғын үй құрылыс жинақ
әрбір отбасы өзінің тұрғын үй мәселесін тек 5-7
шешілуін күтпейді;
табысы орташа деңгейден төмен отбасыларға ай сайын 10
теңге төлеп отыру қиынға соғады;
жылжымайтын мүлік құны жыл сайын өзгеріп
отыратындықтан табысы орта есептен төмен отбасыларға болашақ пәтерінің
инфляциялық жағдайда салымға индексация болмағандықтан,
банктің жылына уәде еткен 3-4% сыйақы аударымдарын жылдық
Сонымен қатар, бұл тұрғын үй жинағы жүйесінің артықшылық
салымшыға сыйақы төлену бойынша мемлекеттің кепілдік
(қазіргі есеппен жыл сайын 52 000 теңге) беруі,
2) балалар үшін тұрғын үй мәселесінің шешілуі;
3) тұрғын үй несиелендіру механизмінің қауіпсіздік кепілі, яғни
«Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» жеке тұлғалардың салымдары
Қазақстан Республикасы халқының тұрғын үйге қолжетімділігн қамтамасыз ететін
ұсыныс тарапынан да, сұраныс тарапынан да толыққанды
теңгерімді тұрғын үй құрылысы нарығын құру;
тұрғын үй салуға жекеше инвестицияларды тарту және жеке
тұрғын үй құрылысын ынталандыруды дамыту;
3) құрылыс индустриясының тиімді нарығын қалыптастыру;
4) халықтың қалың жігі үшін ипотекалық несие беру
үй жинақтарының қолжетімділігін көтеру.
Бағдарламаны іске асыруға 3 жыл ішінде мемелекеттік қаражат
2005 жылы – 60,5 млрд. теңгені, 2006 жылы
Бағдарламаны іске асыру нәтижесінде, тұрғын үйлерді пайдалануға беруді
жалпы алаңы 12 млн. шаршы метрден астам үй
болады;
2) 45 мыңнан астам адам үшін жаңа жұмыс
3) тұрғын үй қорының жайлылығы жақсарады;
4) қалалар мен басқа да елді мекендердің сәулеттік
жақсарады;
тұрғын үйдің алғашқы нарығы және инвестициялық процесс
одан әрі дамиды;
6) құрылыс өнімдері импортының көлемі төмендейді;
7) инвестициялық салымдардың тиімділігі мен Қазақстандық
жаңа сметалық нормативтер жүйесі арқылы қаражаттарды
жұмсауды оңтайландыру артады;
8) құрылыс қызметінен бюджетке түсетін салықтарды, соның
ішінде жылжымайтын мүлікке салынатын салықты, құрылыс
саласының қызметкерлерінен түсетін табыс салығын жинау
ұлғаяды;
9) құрылыс материалдары өнеркәсібі, электр техникалық, металургиялық және
Сонымен қатар бұл Бағдарламаға сәйкес:
1) тұрғын үй құрылыс жинақ банктерінде жинақталуы тиіс
2) несие мерзімін жинақтау мерзіміне қарай 25 жылға
3) салымның мемлекет ынталандыратын сомасы мөлшерін 200 айлық
Бұл ережелер «Қазақстан Республикасы тұрғын үй құрылысы
Мұндайда бұл шарттар 2003-2004 жылдары тұрғын үй құрылысы
Осыған байланысты Қазақстан Республикасында тұрғын құрылысын дамытудың 2005-2007
Қарағанды облысы бойынша тұрғын үй құрылысының қарқынын келесі
2005-2007 жылдардағы Тұрғын үй құрылысын дамыту бағдарламасын жүзеге
2008 жылға дейін жыл сайын республикалық ипотекалық несиелеу
Қазіргі таңда тұрғын үй секторы нарықтық қатынастарға көшті
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ
НЕСИЕЛЕНДРУІНДЕГі МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН ДАМУ ЖОЛДАРЫ
Кейбір сарапшылардың пікірі бойынша Қазақстан республикасы тұрғындарының тұрғын
Егер 2001 жылы ипотекалық несиенің процент көрсеткіші 20-24%
Ипотека бойынша процент көрсеткіштерді төмендету үшін келесілерді ұсынуға
1) бағалы қағаздар нарығында банктердің ипотекалық облигацияларын тиімді
2) шетел инвесторларын арзан несиелік ресурстарымен қарқынды дамыту
3) банктерге өзінің проценттік маржасын кезең бойынша төмендетуіне
4) инфляцияны және қайта қаржыландыру ставкасын төмендету арқылы
2003 жылға дейін ипотекалық несиелендіру кейбір аймақтарда онша
Отандық ипотекалық несиелеудің ең маңызды мәселесі оның қажетті
Біздің республикамыздағы ипотекалық жүйенің нормативтік-құқықтық базасының енді ғана
Құрылысқа несие беретін екінші деңгейлі банктердің негізгі мәселесі
Проценттік тәуекелге байланысты банк өзін қорғау үшін толқымалы
Ипотекалық несиелендіру нарығының дамуына байланысты ұзақ мерзімді несиелік
кредитордың қаржылық нарықта ипотекалық бағалы қағаздарды шығаруы және
ұжымдық инвестиция жүйесі арқылы несие берушілерді қайта қаржыландыру;
ипотекалық 2-нарық операторлары арқылы несие берушілерді қайта қаржыландыру.
Ұзақ мерзімді несиелерді қаржылық ресурстармен қамтамасыз ету үшін
Соңғы жылдардағы отандық және шетелдік тәжірибе көрсеткендей тұрғын
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру бағдарламасын жүзеге асыру үшін
1) жобалық қаржыландыру-инвестициялық жобаның бизнес-жоспарын өңдеу және бағалау,
2) эмиссиялық қызмет-бағалы қағаз эмиссиясын, сондай-ақ қарыз облигацияларын
3) делдалдық қызмет-андеррайтинг (шығарылған бағалы қағазды орналастыру қызметі),
4) несиелендіру - заңды және жеке тұлғаларға тиімді
Қаза0стан Республикасы қор нарығының инфра құрылымы қазіргі кезде
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық бағалы қағаз нарығын дамыту мақсатында
Ипотекалық облигацияларды қамтамасыз етудегі заңда көрсетілген өзгерістер мен
Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру жүйесінің заңдылық базасын дамыту
Қазақстандағы ипотекалық тұрғын үй бағдарламаларының қызметін қалыптастыру үшін
1) «Клиентура» модулі-ипотекалық несиелендіру жүйесіне клиенттерді жұмылдырады;
2) «Инвестициялық» несиелеу модулі, мұнда қаржылық инвестор қызметін,
3) «Құрылыстық» модуль-бұл құрылыс және риэлторлық фирмалардан тұрады.
4) «Басқару» модулі, мұнда жергілікті әкімшілік органдардың мақсатты
Әрбір модулдің сәйкес қызмет атқару саласына байланысты жүргізілуі
Үкіметіміз қазір ипотекалық несиені дамытудың басқа жолдарымен бірге
2005 жылы республикалық бюджеттен осы мақсатта коммуналдық тұрғын
Бұл орайда, мемлекет тарапынан жаңа тұрғын үй сатып
дың қызметкерлеріне көмектеседі.
Қазір-әрбір облыс орталығындағы өкілетті орган осы несие жөнінде
Мемлекеттік бағдарламаға сәйкес ыңғайлы тұрғын үй сатып алудың
Соңғы жылдары ипотекалық несиелендіру көлемі өте қарқынды дамуда,
Кесте 4.
Тұрғындарға банктердің ипотекалық несие беру көлемі
12.2004 12.2005 12.2006
млн.тг үлесі, % млн.тг үлесі, % млн.тг
Барлық несие
Ұлттық валютада
Шетел валютасында
Қысқа мерзімді
Ұзақ мерзімді 2624
1095
1530
156
2468
100
41,73
58,31
5,95
94,05 7632
1517
6114
181
7451
100
19,88
80,11
2,37
97,63
29508
6727
22782
438
29071
100
22,80
77,21
1,48
98,52
2005 жылы ипотекалық несие 2004 жылға қарағанда 190,9%,
Енді ипотекалық несиелендірудің аймақтық құрылымына назар аударсақ, ол
Кесте 5.
Аймақ бойынша тұрғындарға ипотека берудегі үлес-салмағы,
2006 жыл басына
Қалалар атаулары млн.теңге үлесі,%
Барлығы 29508 100
Алматы қаласы 13864 46,98
Астана қаласы 4331 14,68
Ақтөбе 2449 8,3
Шығыс Қазақстан облысы 1428 4,84
Оңтүстік Қазақстан облысы 1085 3,68
Атырау 1067 3,62
Қарағанды 1040 3,52
Павлодар 940 3,19
Маңғыстау 922 3,12
Батыс Қазақстан облысы 819 2,78
Қостанай 655 2,22
Жамбыл 318 1,08
Солтүстік Қазақстан облысы 296 1
Ақмола облысы 156 0,53
Қызылорда облысы 83 0,28
Алматы облысы 55 0,19
* Банки Казахстана №1. 2006ж. 25 бет.
Көбінесе берілген несиелердің тең жартысы Алматы қаласына келеді.
Қазақстан республикасының статистика агенттігінің мәліметтері бойынша Астананың тұрғын
Жалпы ипотекалық несиелендіру жүйесінің қызмет ету қорытындысын талдай
Жоғарыда көрсетілген барлық факторлары, Қазақстанның даму кезеңіндегі ипотекалық
ҚОРЫТЫНДЫ
Зерттеу және талдау барысында ипотекалық несиелендіру нарығының теоретикалық
Дүниежүзілік тәжірибе зерттеулері бойынша ипотекалық несиелендіру жүйесінің әртүрлі
Бүгінгі күні екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіру үшін
Қазіргі кезде Қазақстан республикасында тұрғын үй құрылысын дамыту
Қазақстанның тұрғын үй нарығында қазір жаңа элиталық үйлерді
Ұсынылған тұрғын үй ипотекасының экономика – математикалық моделдері
Ипотекалық несиелендіру бойынша жасалған экономика – математикалық модель
Бұл тақырып бойынша ұсынылған ұсыныстар өңдеу барысында тұрғын
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
1.ҚР Президентінің 23.12.1995 ж. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы
2.ҚР ипотекалық несиелендіруі бойынша өзгірістер мен толықтырулар туралы,
3. Елбасы ҚР Президентінің 18.02.2005ж халыққа жолдауы.
4.Елбасы ҚР Президентінің Мемлекеттік тұрғын үй құрылысын
5.Банк ісі: Жоғары оқу орындары студенттерінің оқулығы /
6.Банк ісі: Жоғары оқу орындары студенттерінің оқулығы /
7.Банктер және банк ісі: Жоғары оқу орындарының оқулығы
8.Ахтамбердиева Г.Т. Особенности ипотечного кредитования в Казахстане// Бухгалтер
9.Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования //
10.Абсаттарова Р.К. Ипотечное кредитования как способ обеспечения доступности
Жумабаев Е. Особенности национальной ипотеки // Юридическая газета
11.Абдильманова Ш. О развитии рынка ипотечного кредитования жилья
//Экономика и статистика – 2003 -№2-55-58-бет
13.Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов
9.Дюсембаев И. Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования //
12.Дюсембаев Н. Сущность и принципы ипотечного кредитования //
13.Дюсембаев Н. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане
14.Донцов С. Современные перспективы развития жилищного кредитования в
15.Ким Т. Казахстанские ипотечные облигации // Рынок ценных
16.Киреева развития системы ипотечного кредитования в РК //
17.Косолапов Г. Развития рынка жилья и ипотечного кредитования
18.Лисак Б.И. Ипотечные операции банков, как путь дальнейшей
19.Мыргиясова М. Состояние и перспективы развития жилищного кредитования
20.Муслимова Э. Ипотечное кредитование – перспективное направление банковского
21.Нурсеитова Р. Ипотечное кредитование в Казахстане: проблемы и
22.Рамазанов Н. Ипотечное кредитование: состояние и перспективы //
30.Салихова А. Система жилищного кредитования: современное состояние и
31.Токабаев Н. Развитие ипотечного кредитования и создание рынка
32.Утин Т. Рынок жилья в Республике Казахстан: специфика
18192021.
33.Утин Т. Финансирования жилищного строительства и развитие ипотечного