Ипотекалық несие

Қазақстандағы түрғын үйді несиелеуді жетілдіру жолдары (Қазақстан материалында)
МАЗМҮНЫ
Кіріспе 4
1 Түрғын үйді несиелеудің теориялық және әдістемелік негізі
Түрғын үйді несиелеу жүйесінің0m экономикалық мәні 8
Ипотекалық капитал нарығы - түрғын үй қүрылысын
формасы 20
1.3 Түрғын үйді ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі.. 28
2 Қазақстан Республикасындағы түрғын үйді несиелеудің қазіргі 41
жағдайы және даму үрдісі
Түрғын үй қүрылысының қазіргі жағдайын талдау 42
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесін талдау 54
ҚР-ғы ЕДБ-дің ипотекалық несиелеу механизмі 71
3 Қазақстандағы түрғын үйді несиелеуді жетілдіру жолдары 87
Түрғын үй қүрылысын несиелеу көздерін жетілдіру 87
Түрғын үйді ипотекалық несиелеуді дамыту 94
3.2 Түрғын
үлгісі
Қорытынды 109
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі 113
Қосымшалар 117
Белгілеулер мен қысқартулар
ААҚ - Ашық акционерлік қоғам
АҚ - Акционерлік қоғам
АСҚ - Алматы сауда-қаржы банкі
ББ - Бірлескен банк
б.э.д. - Біздің эрамызға дейін
ЖАҚ - Жабық акционерлік қоғам
ҚҮБ - Қазақстан үлттық банкі
КСРО - Кеңес Социалистік Республикалар Одағы
ҚҚС - Қосылған қүнға салынатын салық ҚР
ЭҚК - Эмиссиялық-Қаржы компаниясы.
КІРІСПЕ
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. 2005-2007 жылдарға арналған ҚР түрғын
Халықтың барлығына қолжетімді түрғын үй қүрылысының түрақты дамуын
2004 жылғы 19 наурыздағы «Қазақстанның бәсекелестігі, экономиканың бәсекелестігі,
Сонымен қатар түрғын үй мәселесін жеделдетуді ҚР Президенті
Ипотекалық несие - бүл түрғын үй қүрылысына инвестиция
Қазіргі кездегі ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктер азаматтарға ипотекалық
Тақырыптың зерттелу дәрежесі. Жылжымайтын мүлік бағасының шамадан тыс
Мүндай мәселелерді шешуде Қазақстанда жүмыс жасап отырған қазІргі
Ендеше, түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру барысындағы
Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі мәселелерін теориялық түрғыдан
Диссертациялық жүмыстың мақсаты. Түрғын үй саласында нарықтық қатынастарға
Көзделген мақсатқа жету үшін мынандай міндеттерді шешуді қажет
түрғын үйді ипотекалық несиелеуге байланысты экономист ғалымдардың
көзқарастарын зерттеу және талдау;
түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің қүрылымдық
жүйелі түрде теориялық түрғыдан қарастыру;
- шетел тәжірибесіндегі түрғын үйді ипотекалық
үйреніп, олардың кейбІр тиімді жақтарын отандық тәжірибеге пайдалануға
үсыну;
- ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің және ипотекалық компаниялардың
үйді ипотекалық несиелеу
мәселелерді айқындау;
- түрғын үйді ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолында қаржыландыру
көздерін және қаржы қүралдарьш қолдануға байланысты үсыныстар жасау.
Зерттеу нысаны - Қазақстандағы түрғын үйді несиелеу жүйесі.
Зерттеу пәніне Қазақстан Республикасындағы түрғын үйді несиелеуді жетілдіруге
Диссертациялық зерттеудің теориялық және әдістемелік негізіне қазіргі кездегі
Статистикалық және ақпараттар базасы ретінде ҚР үлттық банкінің
тәжірибелік конференция материалдары, сондай-ақ ипотекалық несиелеудің дамуы жайлы
Сонымен қатар, ғылыми жүмыста келесідей шетелдік экономистің ғылыми
Қүқықтық негізіне ҚР Президентінің заңдары мен заң күші
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін және оның элементтерін
Диссертациялық жүмыстың ғылыми жаңалығы:
1. «Ипотекалық несие», «түрғын үй несиесі» және «түтыну
теориялық түрғыдан
айырмашылықтары зерделеніп, сонымен қатар түрғын үйді ипотекалық
несиелеудің анықтамасы автормен берІлді;
2. Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің түжырымы және
элементтерІ кешенді және жүйелі түрде зерттелдІ;
3. Ипотекалық капитал және ипотекалық несие нарықтарының мазмүны
қарастырылып, олардың қатысушылары зерттелді;
4. Қазақстан Республикасындағы түрғын үй
қаржыландырудың жағдайы талданып, қазіргі түрғын үйді ипотекалық
несиелеу жүйесінің артықшылықтары мен кемшіліктері айқындалды;
5. Болашақта Қазақстандағы түрғын үй саласын қаржыландырудың балама
көздері қарастырылып, олардың тиімділіктері анықталды;
6. Түрғын үйді ипотекалық несиелеудің математикалық үлгісі жасалып,
негізінде қарыз алушылардың табыстарының ең төменгі мөлшерін және
орташа табысы бар жанүялардың ипотекалық несие алуға қолжетімділік
көрсеткіштерін есептеу әдістері қарастырылды.
Қорғауға келесідей ғылыми түжырымдар шығарылады:
- шетел экономистері мен отандас экономистеріміздің көзқарастары қарастырылып,
анықталып, үғымдары нақтыланды,
ипотекалық несиенің дамуына ықпал ететін факторлар нақтыланып, оның
қалыптасуы мен даму ерекшеліктері анықталды;
статистикалық деректерді пайдалану арқылы қазіргі кездегі түрғын үйді
ипотекалық несиелеу жүйесіндегі артықшылықтар мен кемшіліктер анықталды;
түрғын үйді ипотекалық несиелеуді жетілдіруге бағытталған бірқатар
үсыныстар атап көрсетілді.
Жүмыстың теориялық маңыздылығы. Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің
Жүмыстың тәжірибелік маңыздылығы. Диссертацияда жасалған қорытындылар мен үсыныстар
Зерттеу нәтижесінің тәжірибеде қолданылуы. Жүмыстың негізгі нәтижелері мен
Жүмыстың жалпы бағыгтары мен зерттеу логикасы диссертациялық зерттеудің
Зерттеу нәтижесінің басылымдарда жарық көруі. Диссертациялық зерттеу тақырыбы
Жүмыстың қүрылымы және көлемі. Диссертация кіріспеден, үш тараудан,
1 Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің теориялық негізі
Ипотекалық несиелеу жүйесін қарастырмастан бүрын «ипотека» және «ипотекалық
Көптеген экономист-ғалымдар «ипотека» терминін нарықтық экономикасы дамыған елдерде
Тарихқа жүгінсек, «ипотека» сөзі алғаш рет б.э.д. VI
Б.э.д. 594 жылы Солон өзінің белгілі реформасын жүргізе
Грек сөзінде "һуроіеіһеса" - тіреу қою, кепіл беру
Ипотека сөзі біртіндеп ортағасырлық еуропа заңдылықтарына енеді. Германияда
Өзге мемлекеттерде ипотека кеңінен дами бастаған. Пруссияда 1783
1770 жылы Силезияда алғашқы банк қүрылған. Бүл ірі
Германияда алғашқы ипотекалық банктер торабы 1900 жылдан бастап
Франция мен Үлыбританияда контракталық түрғын үй жинақтарының өзге
Үлыбританияда өткен ғасырдан бастап, қүрылыс қоғамдарының жүйелері қызмет
Соңғы жылдары банктік заңдылықтардың ырықтандырылу нәтижесінде қүрылыс жинақ
АҚШ-та Ф.Рузвельт түсында түрғын үй қүрылысын ипотекалық несиелеу
Ипотека экономикалық дағдарысты жоюға екі жолмен ықпал етуі
Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті дамуы экономиканың нақты секторында
Ипотекалық несиені пайдаланбай салынған үйлер мен пәтерлерді сату
Өнеркәсіптік ипотекалық несиелеу өндірісті жаңғырта отырып, барлық салалардағы
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан туындайтын әлеуметтік
Бір жағынан, ипотекалық несиелеудің дамуы жүмыссыздық зардаптарына тосқауыл
Екінші жағынан, әлеуметтік түрақтылыққа қол жеткізудің ең маңызды
Қазақстанда ипотека алғаш рет 1993 жылы ҚР Президентінің
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 «Жылжымайтын мүлік
Ипотека - бүл салынған мүліктің несие берушіде емес,
10
Классикалық түсінікте, ипотека - бүл тек несие беру
Дамыған елдердің тәжірибесінде «ипотека» термині мынадай үш қүқықтық
Ипотекалық несие алу үшін жылжымайтын мүлікті кепілге беру
қүқықтық қызметі);
Салынған мүлік актісі (борыштық куөліктің басқа да аты
Ипотекалық несие (ақшалай займ) - жылжымайтын мүлікті кепілге
алып берілетін несие.
Ипотекалық несие байланысты өр түрлі пікірлер қалыптасқан. Бір
В.И. Лениннің пікірінше: «Ипотекалық несие - бүл ауыл
О.И. Лаврушиннің еңбегінде ипотекалық несиені несиенің формасы ретінде
К.Р. Тагирбековтың жетекшілігімен жазылған оқулықта «Ипотекалық несие -
В.А. Кудрявцев пен Е.В. Кудрявцевалар өздерінің жеке ғылыми
Г.Г. Коробованың еңбегінде ипотекалық несиені түрғын үй несиесі
11
ойымызша, түрғын үй несиесін жер несиесіне немесе қүрылыс
Б.А. Райзберг және өзгелердің жазған түсіндірме сөздігінде: «Ипотекалық
Ал енді осы үғымға қатысты отандық заңдылықтар мен
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 «Жылжымайтын мүлік
2000 жылғы 21 тамыздағы Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу
Ү.С. Сейтқасымовтың жетекшілігІмен дайындалған оқулықта, ипотекалық несие -
С.Б.Мақыштың пікірінше: ипотекалық несие - қозғалмайтын мүлікті (жерді,
Ш.Р. Әбділманованың пікірінше: ипотекалық несие түтыну несиесінің түрі
12
несиесінен ипотекалық несиенің келісе бір айырмашылығы бүл оның
Жоғары айтылғандардан қорытындылай келе біз мынандай түжырым
жасаймыз: ипотекалық несие - жерді, өндіріс және түрғын
мақсатындағы жылжымайтын мүліктерді кепілге алып, үзақ мерзімге берілетін
несиені білдіреді. !
Отандық банктік тәжірибеде ипотекалық несие тек қана үй
Ресей тәжірибесінде ипотекалық несиенің бір түрі ретінде түрғын
Сонымен, түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің элементтерін зерттеуден
«Жүйе» үғымы да қазіргі ғылымда кеңінен қолданылады. Бүл
нақты анықтамасы болмай отыр..Бүл үғымның әр түрлі салада
ескерсек, онда қолданылу аясына қатысты оған берілген әр
теріске шығармаған дүрыс. !
Грек сөзінде «зузіете» - қүрамдас бөліктерден қүралған біртүтастылық,
Біздің ойымызша «жүйе» терминінің мазмүнына мыналарды жатқызуға тиіс:
элементтердің жиынтығын;
белгілі бір бүтініділікті қүрайтын элементтердің жеткіліктігі;
элементтердің өзара іс-әрекеті.
Кез келген жүйе белгілі бір қызметтерді атқарады.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің қызмет етуі
түрғын үй несиелерін
қамтамасыз ету;
түрғын үй нёсиелерін беру және оларға қызмет көрсету;
13
3) инвестордың қызметін атқару.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық жүйелер
Біздің көзқарасымызша, түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінін қүрылымдық
түрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері;
түрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері;
түрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері;
түрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары;
түрғын үйді ипотекалық несиелеудің үйымдастырушылық-экономикалык
негізі немесе несиелеу технологиясы.
Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің
қарыз алушылар;
несие берушілер;
риэлторлық және сақтандыру компаниялары;
инвесторлар;
- үкімет.
Бүл аталған субъектілер түрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығынын
Кестеден көріп отырғанымыздай түрғын үйдІ ипотекалық несиелеу нарығында
1 кесте - Түрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері:
Субъектілері Мақсаты және қызметтері
1 2
Қарыз алушылар Мүмкіндігіне қарай жақсы үй сатып алу,
Несие берушілер (екінші деңгейдегі
Үй сатушылар
Риэлторлық үйымдар Үшінші бір түлғаның тапсырмасы бойынша, оның
14
1 -кестенің жалғасы
1 2
Жылжымайтын мүлікке деген
Сақтандыру компаниялары Мәмілені толық сақтандыру, пайда табу
Төуелсіз бағалаушылар Ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып саналатын
Қазақстан Ипотекалық компаниясы
Ипотекалық
Инвесторлар (ипотекалық облигацияны сатып алушы заңды
Қамқорлық жасау органы Кәмелетке толмаған азаматтардың қүқықтары мен
Мемлекет Ипотекалық несиелеу жүйесінің түрақты және тиімді қызмет
Ескертпе- дайындаған автор
Бүл аталған қатысушылардың барлығы дерлік түрғын үйді ипотекалық
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне
15
түрғын үи қүрылысына арналған жер телшшесі;
түрғын үй қүрылысы және қайта қүру;
түрғын үйді сатып алу.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне түрғын үй несиесін
түрғын үй қүрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін
түрғын үй қүрылысына жөне қайта қүруға берілетін несиелер;
түрғын үйді сатып алуға берілетін несиелер.
Отандық банктік тәжірибедегі ипотекалық несиелеу ерекшеліктеріне сәйкес аталған
Сонымен қатар, айта кететін бір жәйт, егер де
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің келесі элементіне ипотекалық
Экономиканың нарықтық шаруашылық жағдайларға өтуі несиелеу принциптерінде қалыптасып
Қазіргі түрғын үй ипотекалық несиелеуді үйымдастыру принциптері жалпы
I топ - жалпы экономикалық тәртіптегі принциптер:
несиенің мақсаттылығы;'
несиенің дифференциялдығы.
II топ - несиенің мәнін бейнелейтін принциптер:
несиенің мерзімдІлігі;
несиенің қайтарымдылығы;
несиенің ақылылығы;
несиенің қамтамасыз етілуі.
16
Несиелеудің объективті принциптеріне қайтару мерзімі және ақылылығы жатса,
Несиенің берілу мақсаты несиелеудің барлық процесін анықтайды. Несиелеудің
Қазіргі несиенің дифференциялық принципінің мазмүны өзгерген десе болады.
Мерзімділік - ол белгілі экономикалық категория ретіндегі мәніне
Несиенің қайтарылымдылығы оның экономикалық категория ретінде, басқа[ тауарлы-ақшалай
Сондықтан да, қайтарымдылық - бүл несиенің ажырамас атрибуты
Несиенің ақылығы - бүл несие беруші қарыз алушыға
Ипотекалық несиелеудің келесі бір принципі, берілетін несиелердіғ: материалдық
Несиенің қамтамасыз етілуі өз кезегінде несиенің қайтарылуына кепілді*
17
алғашқы көзі: қарыз алушының түрақты табысы, қаншалықты қарыз
алушының табыс алу не алмауына байланысты тәуекелді болатындықтан
банктер екінші көздің болуын қалайды;
екінші реттегі көзі- сатып алынатын түрғын үй.
Түрғын үйді ипотекалық несиелеудегі қамтамасыз ету заты жылжымайтын
Мүндағы, түрғын үй несиесі - ипотекалық несиенің бір
Ипотекалық несие әрқашан жылжымайтын мүлік кепілдігі-ипотекамен, ал түрғын
Кепілдік беруші (қарыз алушы) өз міндеттемесін орындамаған жағдайда,
Біздің ойымызша, мүндай қамтамасыз ету түрінің өзіндік кемшіліктері
Түрғын үй ипотекалық несиесін қайтаруды қамтамасыз ету негізгі
жер телімшесі бар дайын жеке түрғын үй кепілі;
түрғын үй объектісін салуға арналған жер телімшесі кепілі;
аяқталмаған түрғын үй қүрылысының жүріп жатқан жер телімшесенің
кепілі;
көп қабатты үйдегі жекешелендірілген пәтер кепілі.
Жалпы түрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет
Түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне
18
Несиелеу шарты, біріншіден, несиелік мөміле жасайтын екі жақтың
Несиелеу шарты, екіншіден, несиелеу принциптерінІң: мақсаттық мерзімділігі және
Несиелеу шарты үшіншіден, банктің коммерциялық мүддесі сақталатын негізде
Несиелеудің төртінші шарты, банк пен қарыз алушы арасындағы
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі элементіне түрғын
Біздің ойымызша: "түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі бүл
Мүндағы түрғын ипотекалық үйді несиелеу процесін үйымдастыру деп
Қорыта айтсақ, түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі -
19
1.2 Ипотекалық капитал нарығы - түрғын үй қүрылысын
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі кешенді түрде қазіргі
Жалпы, иотекалық несие үғымы туралы шетелдік және отандык
Ал, ипотекалық капитал нарығы немесе жылжымайтын мүлік нарығы
Ипотекалық капитал нарығы - жылжымайтын мүлікке инвестиция жүмсаудың
Ипотекалық капитал нарығында бағалы қағаз ретінде ипотекалық несие
Салынған мүлік актілерінің (закладной) нарығы екі нарыққа бөлінеді
алғашқы нарық - салынған мүлік актілерінің алғашқы нарығы;
қайталама нарық - алғашқы
актілерін сатып алу және сату.
Салынған мүлік туралы актісі - несиені қамтамасыз етуге
Ипотекалық ссуда алу барысында толтырылатын салынған мүлік актісі
Сөйтіп, бүл несиелеу жүйесінің маңызды бір ерекшелігі салынған
Алғашқы нарықта несие беруші және қарыз алушы тікелей
20
беруші коммерциялық немесе ипотекалық банктер және басқадай мекемелер
Қайталама нарықта ипотекалық несие бойынша берілген салынған мүлік
Салынған мүлік туралы актінің алғашқы нарығы - нақты
Жылжымайтын мүлік
Қарыз алушы
Салынған мүлік акті туралы К
Ипотекалық банк
Салынған мүлік туралы актіні
нарықта үсыну
1 сурет - Салынған мүлік туралы актілердің алғашқы
Алғашқы нарықтың субъектілерінің арасындағы қатынас негізгі қүрал -салынған
Салынған мүлік туралы актілердің қандай түрлері және типтері
Қарыз алушының өтініші
Андеррайтинг
Жылжымайтын мүлік кепіліы тіркеу
> >
Жылжымай-тын
Несиені беру, салынған мүлік
Ипотекалық банктің салынған мүлік туралы
мүлікті бағалау
туралы актіні қүжаттау
актіге қызмет көрсетуі
2 сурет - Бірінші нарықтағы салынған мүлік туралы
21
Андеррайтинг - қарыз алушының несиені және оған төленетін
Жылжымайтын. мүлікті бағалау - кепіл ретінде беретін жылжымайтын
жылжымайтын мүліктің ерекшеліктерін ескере отырып, толық және тура
тізім жасау (орналасқан жері, тозу дәрежесі және т.б.);
оның нақты нарықтық қүнын белгілеу;
кепіл ретінде қабылдауға болатыны туралы шешеім шығару.
Жылжымайтын мүліктің қүнының түрлері:
нарықтық қүны;
сақтандыру қүны;
бағалау қүны кепілдІк қүны;
жойылу қүны;.
баланстық қүны;
тәркіленген қүны.
Салынған мүлік туралы актілердің қайталама нарығы - салынған
Салынған мүлік туралы актілердің қайталама нарығының басты субъектілеріне:
ипотекалық несиелер беруге маманданған ипотекалық банктер және
басқадай қаржы-несие мекемелері;
банктерден алғашқы салынған мүлік туралы актілерді сатып алуды
қамтамасыз етіп отыратын және олардың орнына қамтамасыз етілген
бағалы қағаздарды шығаратын Эмиссиялық Қаржы Компаниялары (ЭҚК);
3) ЭҚК бағалы қағаздарын нақты ақшаға сатып алатын:
банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар және т.б.
түлғалардағы инвесторлар жатады (3-сурет).
22
Ипотекалық банк
Салынған мүлік туралы акті
Әмиссиялық Қаржы Компаниясы
Облигация
Инвесторлар
3 сурет - Жылжымайтын мүліктің қайталама нарығының субъектілері
Салынған мүлік актілерінің қайталама нарығының қызмет ету логикасын
Ипотекалық банк қайталама нарыққа шыға отырып, көзделген табысы
Эмиссиялық-қаржы компаниялардың (ЭҚК) мүддесі алғашқы салынған мүлік актілерін
ЭҚК-ның меншікті бағалы қағаздарын эмиссиялаудағы өзінің экономикалық мүддесі
Инвесторлардың мүддесі бағалы қағаздар бойынша коммерциялық банктердегі депозиттермен
Салынған мүлік туралы актімен қамтамасыз етілген бағалы қағаз
Ипотекалық банктер таза түрде салымдар тартпайды, яғни, бастапқы
23
есебінен қаржыландырады. Олар несиелер бере отырып, оларға қызмет
Салынған мүлік туралы актілердің қайталама нарығын қүрушы ірі
Ипотекалық несиелеуге арналған қосымшы қаражаттар тартуда мәселені ірі
Түрғын үй сертификаты - номиналдық қүны индексацияланатын облигацияның
түрғын үй сертификатын сатып алу жағдайында пәтерді сатып
қүқылы;
эмитенттен бірінші
индексацияланған түрғын үй сертификатын алуға қүқылы.
Түрғын үй сертификатының номиналдық қүнын индексациялау, оны шығарылу
Түрғын үй сертификатының эмитенті ретінде банктер, несиелік мекемелер,
24
Сонымен алғашқы түрғын үй ипотекалық несие нарығынын қатысушыларына
Мүндағы несие беруішілер туралы алдыңғы бапта қарастырғаи болатынбыз.
Қарыз алушылар ретінде инвесторларды және ипотекалық несиеле> процесіне
Несие берушілер қарыз алушыларды сенімді және төлем қабілетінде
Банктер және өзге қаржы-несие институттары - қарыз алушылардын
Ипотекалық капитал нарығының келесі қатысушыларына өзінін меншігіндегі немесе
нарықтың басқа қатысушыларының,
тапсырмасы бойынша түрғын үйлерді сату;
кепілге алған түрғын үйлерді сатуға байланысты сауда үйымдастыруға
қатынасу;
Қазақстан ипотекалық капитал нарығында мүндай риэлтрлік компаниялар жүмыс
Ипотекалық капитал нарығының келесі қатусшыларына сақтандыру компаниялары жатады.
Сақтандыру компаниялары - ипотекалық капитал нарығының негізгі қатысушылары
Сонымен қатар алғашқы нарықтьщ қатысушыларына бағалау агенттіктері жатады.
25
табылады. Олар ипотекалық несие беру және кепілге алған
Қазақстанда мүндай бағалауды банктегі тәуелсіз бағалаушылар жүзеге асырады.
Ипотекалық капитал нарығының келесі қатысушыларына үкімет жатады Үкімет
Демек ипотекалық несие тәуекелін төмендете отырып, үкімет түрғын
Қайталама нарық алғашқы нарыққа шығарылған закладнойларды сатып алу-сату
Алғашқы ипотекалық несиелерді бастапқы несие берушілерден сатып алуды
Қайталама нарықтың операторларының бағалы қағаздарын немесе тікелей салынған
Үкімет те кейде операторлардың қатысушылары бола отырып, иневесторларға
Қайталама нарықтың жете дами алмауы өз кезегінде несие
26
Ондай ақпарттарды ипотекалық нарықтың классикалық үлгісі мен Қазақстанда
2 кесте - Ипотекалық нарықтың инфрақүрылымын салыстыру
Классикалық үлгі Қазақстан үлгісі
1 2 з.
1. Заңдылықтар, соның ішінде:
Жылжымайтын мүлік туралы, жер, ғимарат және қүрылғылар туралы
Жылжымайтын мүлікке
Жылжымайтын мүлікке қатысты
Ипотекалық несие
Ипотекалық несиені алушыларға
Бағалау қызметі жөніндегі заңдылықтар Бар, толықтыруды талап етеді
Ипотекалық бағалы қағаздарға
2. Қатысушылар (операторлар):
Әмбебап банктер Бар
Ипотекалық банктер (компаниялар) Бар
Ипотекалық брокерлер Бар
Титулды компаниялар Жоқ
Үлттық ауқымдағы несиелік бюро Бар
Сақтандыру компаниялары Бар
Риэлторлар Бар
Бағалаушылар Бар
Рәсімдеуші агенттер Бар
Девеллолер Жоқ
Қүрылысшылар Бар
3. Инвесторлар:
Әмбебап банктер Бар
Үлттық ипотекалық компаниялар
27 Бар
2-кестенің жалғасы
1 2 3
Зейнетақы қорлары Бар
Сақтандыру компаниялары Бар
Әр түрлі инвестициялық қорлар Бар
Ескертпе- дайындаған автор
Бүл кестеден Қазақстанда ипотекалық несие нарықтың жабық айналымы
Мүндай мәселелерді шешуде Қазақстанға түрғын үйді ипотекалык несиелеудІң
1.3 Түрғын үйді ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесі
Дамыған елдер тәжірибесінде түрғын үй саласына инвестиция салу
контрактілік жинақ;
ипотекалық несиелеу;
мемлекеттік көмек.
Әрине, бүл принциптерді іске асыру механизмдері әр елдерде
Мысалға контрактілік жинақ жасаудың әр түрлі үлгілері АҚШ
Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі
Қарапайым-ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар
28
қүрылымдар қүру, түрғын үй және жылжымайтын мүлік нарығының
Алғашқы бағдарлама негізінде 1995 жылы Қазақстанда Германияның жоғарыда
Бүл банктен несие алу үшін өуелі нарықтан сатып
Бүл жүйенің біздің тәжірибеде дами алмауының және қолданылуының
Бір айта кететіні, бүл жүйенің қызметі үзаққа бармады,
Бүл кезең ипотекалық несиенің қалыптасу кезеңі ретінде сипатталып,
Екінші кезең 2000 жылы 21 тамыздағы "Түрғын үй
2.1 Түрғын үй қүрылысының қазіргі жағдайьш талдау
Қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың басым бөлігінің өз
42
Қазақстан экономикасының бөсекеге қабілеттілігін арттыру орта мерзімді перспективада
Қазақстанда бүл шара ҚР Президентінің 2004 жылы 19
2004 жылы 31 мамырда осы шараларды іске асыруды
Осыған байланысты Қазақстан Республикасында түрғын үй қүрылысын дамытудың
Қазақстандағы түрғын үй секторы нарықтық қатынастарға өтті және
Меншік нысандары мен қаржыландыру көздері бойынша түрғын үйлерді
Түрғын үй қоры тізілімінің 2004 жылғы 1 қаңтарға
Қазақстандағы түрғын үй қорының 96,8-дан астамы жеке меншікте
1 түрғынның түрғын үймен қамтамасыз етілуінің қазіргі кездегі
Мемлекет түрғын үй қүрылысының негізгі қатысушысы болудан қалды.
43
Түрғындардың қаражаты есебінен түрғын үйлерді пайдалануға берудің жалпы
Соңғы жылдары түрғын үй қүрылысын қаржыландырудағы мемлекеттің үлесінің
3 кесте - Қазақстан Республикасындағы түрғын үй қүрылысы
Көрсеткіштер 1998 ж 1999
Ж' 2000ж 2001 ж 2002ж 2003 ж 03.
1 ■ 2 3 4
І.Түрғын үйлерді пайдалануға беру (-бен),
мемлекеттІк кәсіпорындар 15,4 0,9 6,0 2,6 3,5 2,1
- жеке кәсіпорындар 84,6 99,1 94,0 87,4 73,5
Соның ішінде
2. ПәтерлердІң орташа
3. Пәтерлердің жалпы
4. Бір
Ескертпе- Статистика жөніндегі ҚР агенттігінің мәліметтері негізінде автормен
44
2000-2003 жылдары халықтың қаражаты есебінен 4600,1 мың шаршы
Жеке түрғьш үй қүрылысының көлемі соңғы төрт жылда
Республикадағы жеке түрғын үй қүрылысьш дамыту бір қалыпты
2000-2003 жылдары мемдекеттік емес сектордың кәсіпорындар мен үйьшдары
Бүл кәсіпорындар мен үйымдар табысы орта және жоғары
2001-2003 жылдары мемлекеттік меншіктегі көсіпорындар мен үйымдар 475
2002 жылы республиканың тоғыз облысында мемлекеттік қаражаттың қатысуымен
Сонымен қатар бірнеше жылдар бойында пайдалануға берілген үйлердің
Соңғы 10 жылдағы Қазақстан Республикасындағы түрғын үй қорының
4 кесте - 1993-2003 жж. пайдалануға берІлген ҚР-ғы
Жылдар Түрғын үйлерді пайдалануға беру (мың шаршы метр)
1 2
1993 3 856
45
4-кестенің жалғасы
1 2
1994 2 322
1995 1 663
1996 1407
1997 1 344
1998 1 132
1999 1 105
2000 1218
2001 1 506
2002 2111
2003 2 587
Ескертпе- Статистика жөніндегі ҚР агенттігінің мәліметтері негізінде автормен
Бүл кестеден қүрылыстың соңғы жылдардағы қарқынымен түрғын үй
Түрғын үйге деген сүраныс пен үсыныстың, сондай-ақ баға
Республика бойынша түрғын үйге деген сүраныс біршама жоғары.
Соңғы жылдардағы халықтың түрмыс деңгейінің негізгі көрсеткіштері 5-кестемен
5 кесте - ҚР халықтың түрмыс деңгейінің негізгі
Көрсеткіштер 1998ж. 1999ж. 2000ж. 2001ж. 2002ж 2003 ж.
1 2 3 4 5 6 7
46
5 кестенің жалғасы
1 2 3 4 5 6 7
І.Үй шаруашылықтарының иелІгіндегі жиынтық табыс, млрд
Жан
2.ҮЙ шаруашылықтарының нақты
Халықтың орташа жан
Бір
Ең төменгі күнкөріс шамасы (жан басына шаққанда
Ескертпе- Статистика жөніндегі ҚР агенттігінің мәліметтері негізінде автормен
Айта кету керек, халықтың көп бөлігінің жинақтары жоқ,
Түрғын үйге деген сүраныс көбіне демографиялық көрсеткіштермен, соның
Статистикалық мәліметтер бойынша соңғы жылдардағы Республикамыз бойынша қала
47
6 кесте - ҚР-ғы қала орталықтарындағы үй шаруашылықтарының
Қалалар Халық саны, мың адам Отбасы, мың адам
Алматы 1209 356
Астана 529 165
Ақтөбе 275 79
Атырау 150 43
Қарағанды 445 127
Өскемен 307 102
Шымкент 385 110
Павлодар 286 82
Орал 250 71
Қостанай 207 59
Тараз 325 93
Петропавл 190 54
Қызылорда 155 44
Ескертпе- Статистика жөнІндегі ҚР агенттігІнің мәліметтері негізінде автормен
1997 жылы астананы Алматыдан Астана қаласына көшірудің де
Егер республикамыздың басқа да аймақтарындағы жағдайға көңіл бөлсек,
2002-2004 жж. ҚР-ғы жылжымайтын мүліктің нарықтық бағасының жағдайы
2002ж. 2003ж. 2004ж. 2005ж.
Қалалар 1 шаршы
метр бағасы, метр бағасы, метр бағасы, метр бағасы,
АҚШ долл АҚШ долл АҚШ долл АҚІІІ долл
1 ■ 2 3 4 5
48
7 кестенің жалғасы
1 2 3 4 5
Алматы 400 650 900 1 350
Астана 350 650 900 1 350
Ақтөбе 240 350 450 700
Атырау 350 450 750 950
Қарағанды 80 280 500 650
Өскемен 50 250 400 450
Шымкент 50 220 400 450
Павлодар 30 120 300 350
Орал 120 220 350 350
Семей 100 150 250 300
Қостанай 50 , 120 350 350
Тараз 60 100 300 350
Петропавл 30 70 200 250
Қызылорда 20 40 200 350
Ескертпе- Статистика жөніндегі ҚР агенттігінің мәліметтері негізінде
Соңғы екі-үш жылда жеке түрғын үйлерге (қаланың сыртында
Табыс деңгейінің жөне отбасы жағдайының өзгеруіне қарай өздерінің
Түрғын үйдің үсынысына келсек, республикамыздың барлық аумағында бүл
Қазақстандағы түрғын үйлерді пайдалануға беру жағдайы 8-кестемен берілген.
49
8 кесте - Түрғын үйлерді пайдалануға беру (жалпы
Жылдар Барлық меншік формасындағы кәсіпорындар мен үйымдар меншік
Халықтың қаражаты есебінен
Мемлекеттік Мемлекеттік емес
1993 3 856 2 202 1654 1 057
1995 1663 556 1 107 628
1996 1407 293 1 114 699
1997 1 344 229 1 115 851
1998 1 132 174 958 803
1999 1 105 108 997 843
2000 1318 108 1210 958
2001 1 502 121 1381 1 094
2002 1 552 83 1469 1 159
2003 2111 273 1838 1432
2004 2 587 101 2 486 1 772
Ескертпе- Статистика жөніндегІ ҚР агенттігінің мәліметтері негізінде автормен
Кестеден мемлекеттік үлесінің түрғын үй қүрылысындағы азайып отырғандығын
Қазіргі уақытта алғашқы нарыққа қарағанда қайталама нарықтағы үйдің
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу өнімдеріне қатысты төлем қабілеттілік
50
параметрлерді сандық бағалау тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің дамуына
Ресми деректер бойынша жан басына шаққандағы орташа айлық
Сондықтан, отбасына шаққандағы төлем қабілеттілік сүранысты анықтау үшін
9 кесте - Халықтың табыстары және оларды бөлу
Қалалар Халық саны Отбасы саны 1
1 2 3 4 5
Алматы 1 209 485 356 000 45125 16
Астана 529335 165 000 37 544 6 194
Өскемен 307 000 88 000 24 140 2
Ақтебе 275 000 79 000 25 192 1
Қарағанды 445 000 127 000 27 440 3
Павлодар 286 000 82 000 26 536 2
Шымкент 385 000 11000 12 791 1407 010
Ескертпе- Статистика жөніндегі ҚР агенттігінің мәліметтерІ негізінде
Ескертпе: бөлу қүрылымын есептегенде бірнеше әдістер қолданылады. Қазіргі
1. Отбасының саны бес бірдей топқа бөлінеді.
- мүнда әр топқа табыстарды белу былай жүргізіледі:
10, 3-топқа - 16, 4-топқа - 25, 5-топқа
- әр топ бойынша алынған табыстардың сомасы отбасының
бір отбасына тиісті ай сайынғы табыс есептелді.
51
Бүл талдаудың мақсаты - түрғын үй қүнының 1
Ипотекалық несиелеуде шетелдік түрғын үйлердің бағасын салыстырмалы түрде
10 кесте - Бірқатар елде ) бойынша түрғын
Түрғын үй көлемі (шаршы метр) Көлемнің бағасы 1
1 2 3
Түркия -Стамбул, бағасы (мың АҚШ долларында)
125 50 0,40
130 110 0,85
140 65 0,46
142 80 0,56
145 100 0,69
Венгрия-Будапешт, (мың АҚШ долларында)
140 49 0,35
280 133 0,47
460 342 0,74
Қазақстан -Алматы, (мың АҚШ долларында)
36 30 0,83
60 65 0,93
80 100 1,25
120 160 1,33
Ескертпе- баға көрсеткіштері шартты мөліметтерді пайдалану арқылы автормен
Жоғарғы кестеден, Қазақстандағы түрғын үй бағасының еуропаның бірқатар
52
түрғын үй нарығындағы оған деген сүраныстың жоғарылығымен сипатталуда.
Ал, дүниежүзіндегі көптеген елдерде түрғын үйді несиеге сатып
Қазақстандағы соңғы қабылданған бағдарламада түрғын үй қүрылысын үзақ
Түрғын үй қүрылысын қаржыландыруда мемлекеттің ролі зор. Мемлекет
11 кесте - Түрғын үй қүрылысына жүмсалған инвестициялар,
Жылдар Барлығы соның ішінде
Мемлекеттік кәсіпорындар мен үйымдар қаражаты Мемлекеттік емес кәсіпорындар
қаражаты
1 2 3 4 5
1999 13771 1146 6796 5829
2000 22435 2000 13791 6644
2001 27310 4387 14906 8017
2002 36158 6862 20153 9141
2003 59524 11985 34376 13163
2004 124438 25113 72954 26371
Ескертпе- Статистика жөніндегі ҚР агенттігінің
53
Жоғарыдағы кестеден бақылағанымыздай, қазіргі түрғын үйлерді қаржыландыру көздерІнің
Банк несиелері арқылы Қазақстанда түрғын үй қүрылысы дамып
Ендеше, осы диссертациялық зерттеудің келесі бағыты коммерциялық банк
2.2 Түрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесін талдау
Ипотекалық несиелеудің дамуының әлеуметтІк және экономикалық рөлінен басқа,
Ипотекалық несиелеу - ең төменгі тәуекелді банктік операцияны
Ипотекалық несиелеу сөзсіз банктік қызметтің перспективалық бағытына жатады.
Жалпы ипотекалық несиелердің басқа несиелерден ерекшелігі мынадай факторларға
Несиелеу мерзімі, әлемде 30-45 жылға дейінгі
несиелер беріледі;
Қарыз алушының несиені қайтару төсілі, яғни ай сайын
мөлшерде есептелген сыйақы және негізгі қарыз сомасын қайтару.
ерекшелігі басқа несиеге қарағанда ертерек қайтару тәуекелін үлғайтуы
Мерзімінен бүрын қайтаруға щек қойылмаған жағдайда ипотекалық несиені
беруші мекемелер белгісіз ақшалай ағымдары және несиенің пайызына
байланысты бірқатар тәуекелді басынан кешуі мүмкін.
54
- Көптеген несиелер мерзімінен
нарықтың бүгінгі даму сатысында аталған мөселеге байланысты статистиканың
болмауының салдарынан мерзімінен бүрын қайтару кестесін болжау қиынға
соғады. Дамыған елдерде тарихи ақпараттар негізінде мүндай мәселе
көмегімен шешіледі. Бүгінгі
белгіленген мерзімінен 4 есе кем мерзімде қайтарылуда.
Қарыз алушы жағынан жобаны міндетті түрде тең қаржыландыру.
Ипотекалық куәліктердің өтімді қайталама нарығының болуы, яғни ол
өз кезегінде ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруды жеңілдетеді. Демек,
көптеген үзақмерзІмді несиелерді өтімді активтер қатарында жіктеуге болады.
- Біршама төменгі пайыз
мөлшерлемесі ипотекалық несиенің шамасына және мерзіммен байланысты
қалыптасады).
Ипотекалық несиені алушылардьщ
етілуі. Ережеге сәйкес, несиелік қаражатқа алынған жылжымайтын мүлік
кепілге алынады. Себебі, жылжымайтын мүлік нарығы қарқынмен дамып
отырған жағдайда, кепіл затын толық өтімді актив ретінде
Қамтамасыз етілетін мүліктің қүнын есептеу тәсілі (үзақ мерзімге
берілген жағдайда қарыз алушының міндеттемесінің сомасы несиелік қаражатқа
сатып алынған жылжымайтын мүлік қүнынан артуы мүмкін).
Несиелік төуекелді төмендетуге мүмкіндік беретін арнайы процедуралар (мәміленің
алынған жылжымайтын мүлікті соттан тыс сату процесінің оңайлығы,
кепілге алынған жылжымайтын мүлікті сақтандыру жөне т.б.).
Несиелерді секьюритизациялау мүмкіндігі (несиелердің ипотекалық
несиелер тобымен қамтамасыз етілген борыштық бағалы қағаздарға айналуы).
Несиелеудің осындай тәсілдерін дамытуға байланысты мемлекеттік
қолдау жүйесінің болуы (арнайы заңдарды жасау, несиелІк мекемелер
қарыз алушылар үшін салықтық жеңілдіктердің болуы, ипотекалық несиелерді
секьюритизациялау мақсатында мемлекеттік кәсіпорындарды қүру).
Түрғын үйді ипотекалық несиелеудің басты бір ерекшелігі қарыз
Қазақстанда 2001 жылдан бастап халықаралық стандарттарды ескере отырып
Қазақстан ипотекалық компаниясы (ҚИК) тікелей займ берумен айналыспайды,
55
Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия
бірінші деңгейде - алғашқы түрғын үй ипотекалық несиесін
соның ішінде: банктер мен банктік емес үйымдар;
екінші деңгейде -
берушілерден берген несиелері -бойынша талаптарын және кепіл қүқықтарын
сатып алуды жүзеге асыратын, қайта қаржыландырушы үйымдар.
Мүндай түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің Қазақстандағы қызмет
ҚР-ғы түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің
1-деңгей
> 2-деңгей
Алғашқы несие берушілер
Қайта қаржыландырушы үйым
Банктер
Банктік емес мекемелер
Қазақстан Ипотекалық компаниясы
Ескертпе- дайындаған автор
9 сурет - Қазақстандағы түрғын үйді ипотекалық несиелеу
Түрғын үй ипотекалық несиесін беруші екінші деңгейіне банктер
Қайта қаржыландырушыға "Қазақстан ипотекалық компаниясы"АҚ жатады. Аталған компания
Қазақстандағы түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесіндегі басты ерекшелік
56
Қазақстан Ипотекалық компаниясы (ҚИК) 2001 жылы ақпанда ҚР
Компанияның қызметі, сондай-ақ түрғын үйді үзақ мерзімде қаржыландырушы
ҚИК-нің қайта қаржыландыруға арналған ипотекалық несиелерге қоятын өзіндік
өзгермелі сыйақы мөлшерлемесімен берілетін (жекелеген жағдайларда
түрақты сыйақы мөлшерлемесінде) теңгемен берілген ипотекалық түрғын үй
несиелерін сатып алу;
шекті сыйақы мөлшерлемесі белгіленген түрғын үй ипотекалық неси
есін сатып алу;
ипотекалық түрғын үй несиелері үзақ мерзімді болуға тиіс
жылдан жоғары мерзімде);
ипотекалық түрғын үй несиесінің мөлшері кепілге алынған түрғын
үйдің нарықтық қүнының 70 аспауы тиіс;
кепілге берІлген жылжымайтын мүлік мІндетті түрде сақтандырылуы
тиіс;
• қарыз алушы өзінің өмірін және еңбекке қабілеттігін
Қазақстандық Ипотекалық компанияның қызметінің келесі бір ерекшелігі
сол, жылжымайтын мүлік
несиелерді қайта қаржыландыруды валюталық эквивалентке индексациялаусыз
теңгемен береді.
Мүндағы қайта қаржыландыру механизмі былай болып келеді [64]:
1. Несие беруші ипотекалық несиені
актісі (закладная) рәсімделеді жөне ол жылжымайтын мүлікке және
57
мәміле жасауға қатысты қүқықтарды мемлекеттік тіркеумен бірге, сондай-ақ
Арнайы қордың қүрылтайшылары ақшалай қаражаттарын қүяды.
Инвестициялық декларация бойынша аталған қордың сенімді жетекшісі (немесе
басқарушы компания) салынған мүлік туралы актіні сатып алуға
туралы көрсетеді.
Арнайы қордың сенімді басқарушы (немесе басқарушы компания)
қорға қүрылтайшылардың қосқан қаражаттары есебінен несие берушілерден
салынған мүлік актісін сатып алады. Салынған мүлік бойынша
сенімді басқарушыға өтуі үшін, оның атына аударып жазылады
беріледі. Салынған мүлік актісіне байланысты қүқықтарды беру, өз
несиеге кепіл ретінде қойылған жылжымайтын мүлікке қатысты қүқықтардың
өтуін сипаттайды. Сенімді басқарушы (немесе басқарушы компания) ипотеканы
мемлекеттік тіркеуге алушы органға өзін кепіл үстаушы ретінде
етеді.
Мүнда арнайы қор ретінде Қазақстан ипотекалық компания қызмет
2001 жылдың шілде айынан 2002 жылдың сәуір айына
Екі жылғы қызметінде Компания ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша
ҚИК-ның ипотекалық несиелеу бағдарламасы республиканың барлық аймақтарында қызмет
12 кесте - Ипотекалық несиелер нарығының мөлшері
01. 1999ж 01. 2000 ж. 01. 2001ж. 01.
1 2 3 4 5 6 7 8
58
12-кестенің жалғасы
1 2 3 4 5 6 7 8
Нарық
тың көлемі, (млн тенге.) 111 133 171 1
Өсуі,.
19 28 539 600 312 215
Ескертпе- ҚүБ статистикалық бюллетені негізінде автормен есептелген
Өсу қарқынының 2000 жылға дейінгі мардымсыздығы, біріншіден орташа
Сонымен қатар ҚИК соңғы жылдары ипотекалық несиенің халықтың
2003 жылы қүрылған Түрғын үй қүрылыс банкінің өз
Ипотекалық нарықтың дамуына күш беретін жаңа қаржы институттары
өзінің ипотекалық бағдарламалары бар несиелік мекемелер;
ҚИК-тің бағдарламасы бойынша және онымен бірге серіктес-банктер
ретінде жүмыс жасайтындар;
өзінің ипотекалық бағдарламалары бар және ҚИК-тің бағдарламасы
бойынша жүмыс жасайтын несиелік мекемелер.
Компанияның бағдарламасы бойынша қайта қаржыландырылатын ипотекалық несиелердің типтік
59
13 кесте - Компанияның бағдарламасы бойынша қайта қаржыландырылатын
ипотекалық несиелердің типтік сипаты
1
Несие валютасы
Несие-теңгеде беріледі және қайтарылады
Несиенің сомасы
3 000 000 теңгеден жоғары
Несиенің берілу мерзімі
3-20 жылға дейін
Несиені қайтару
Ай сайынғы төлемдер несие бойынша негізгі қарыз және
- негізгі жүмыс орыны бойынша
жалақы;
-' қосымша істейтін жүмысынан
дивидент түріндегі табысы;
салымдары бойынша сыйақы
табыстары және сақтандыру төлемдері;
зейнетақы және стипендия;
жалгерлік ақы формасындағы таза табысы;
алимент және балаларға арналған жәрдем
ақы;
Сонымен қатар, ай сайынғы шығыстарға да мән беріледі.
Несиелік қаражаттарға сатып алатын түрғын үйге байланысты ай
-" несие бойынша ай
сақтандыруға байланысты ай
төлемдер (қарыз
сақтандыру, түрғын үйді сақтандыру)
ай сайынғы мүлікке
(сатып алынған түрғын үйге байланысты);
- ай сайынғы коммуналдық төлемдер.
Түрғын үйді сатып алуға байланыссыз ай сайынғы
шығыстар:алимент бойынша ай сайынғы төлемдер;
60
13-кестенің жалғасы
1 2
- басқа несиелерді қайтару (осы ипотекалық
Компания бағдараламсы бойынша ипотекалық нарықтың ең ірі қатысушыларына,
Қазақстан Республикасындағы "Казақстан ипотекалық компаниясы" АҚ мен банктердің
61
6 Ипотекалық келісімтттапт
Несие беруші
Қарыз алушы
0
м
н ф
Н
0
3. Ипотекалық несие
н о
г--
К
о
0
00
Үй иесі
Қазақстан
Ипотекалық
Компаниясы АҚ
10. Ақша капажаттяпы
Инвестор
■ 9. Ипотекалық облигяттия
Ескертпе- дайындаған автор
10 сурет - Қазақстандық ипотекалық несиелеу сызбасы
Ипотекалық несиелерді сатып алуға және оларға қызмет көрсетуге
ҚИК түрғын үй ипотекалық несиені беретін және оған
Компанияның талаптарына серіктес-банктердің сай келуі;
Серіктес-банктердің қаржылық түрақтылық критерилері;
Компанияның сатып алатын ипотекалық несиелеріне қызмет көрсетуге
жүмылдырылатын серіктес-банктер қызметкерлеріне қойылатын біліктілік
талаптары;
62
4) Компанияның сатып алатын ипотекалық несиелерін беру және
Қайта қаржыландыруды Компания серіктес банктерге мынадай шарттар орындалғанда
1. Екінші деңгейдегі банктерге қойылатын талаптар:
а) банктердің ипотекалық несиелер беруге жөне оларға қызмет
және өзге де банктік операцияларды жүргізуге арналған лицензиясы
керек;
ә) банк екінші деңгейдегі банктердегі жеке түлғалардың салымдарын
б) банк өтініш бергенге дейін 3 ай ішінде
нормативтерін және орындалуға міндетті өзге нормаларды орындауға тиіс;
в) " ТәуелсІз халықаралық аудиторлық үйымдар тізіміне" енген
аудиторлық үйымдардың біреуімен өткен қаржылық
қаржылық есебін тапсыруғатиіс.
2. Банктік операциялардың жекелеген
үйымдарға қойылатын талаптар:
а) ипотекалық несиелер беруге және оларға қызмет көрсетуге
ә) үлттық банктің ең теменгі жарғылық капиталға қоятын
3. Серіктес-банктер қызметкерлеріне қойылатын біліктілік талаптары:
а) Серіктес-банктердің қүрылымдық бөлімшелерінде Компаниямен үсынылған ипотекалық несиелеу
ә) ипотекалық несиелер беру жөне оларға қызмет көрсетуді
4. Серіктес-банктердің ішкі қүжаттарына қойылатын талаптар:
а) ипотекалық несиелерді рәсімдеу, беру және қызмет көрсету
реттейтін іштей қүжаттары болуға тиіс;
ә) ипотекалық несиелердің қайтарылмау тәуекелін бағалау өдістемесі болуы
б) ипотекалық несиелерді беру және
тәуекелдерді басқару әдістемесі.
2005 жылдың 1 қаңтарына берілген мәліметтер бойынша Қазақстандағы
63
38%
10%
/и
10%
8% 2%
11%
12%
11 сурет - Қазақстандағы ипотекалық несиелеу нарығының қүрылымы
Ипотекалық несиелеу нарығында үлестерІ бойынша Казкоммерц банкі -
,, Халық банкі - 12, БТА Ипотека -11,
9, Центркредит банкі - 8 жөне Лариба банкі
аталған нарықта, қызмет көрсетуде олардың үлестері өте төменгі
ие.
Бүгінгі күні ипотекалық несиелеудің үлесі (түтыну несиесімен қоса
2005 жылдьщ 1 қаңтарындағы статистикалық мәліметтерге сүйенсек, халыққа
ҚР-ның аймақтары бойынша банктердің берген ипотекалық несиелерінің динамикасы
14 кесте - Аумақтар бойынша банкте эдщ халыққа
Аумақтар 01.2003ж.
млн. теңге 01.2004ж. млн. теңге 01.2005ж.
млн. теңге Өсуі, (2005/ 2004)
1 2 3 4 5
64
14-кестенің жалғасы
1 2 3 4 5
Астана қаласы 774 4331 14 820 3,4
Алматы қаласы 4 030 15810 49 403 2,6
Ақмола 59 156 492 3,1
Ақтөбе 446 2449 7510 3,1
Алматы облысы 31 55 251 4,5
Атырау 372 1067 2782 2,6
Шығыс Қазақстан 410 1428 5733 4,0
Жамбыл 100 318 646 2,0
Батыс Қазақстан 211 819 2229 2,7
Қарағанды 232 1040 4780 4,5
Қостанай 212 655 1358 2Д
Қызылорда 31 83 175 2,1
Маңғыстау 324 922 2476 2,7
Павлодар 141 940 2140 2,3
Солтүстік Қазақстан 111 296 1090 3,7
Оңтүстік Қазақстан 150 1085 5480 5,0
Барлығы 7 632 31455 99 364 ЗД
Ескертпе-ҚР үлттық банкінің статистикалық бюллетенінің мәліметтері негізінде автормен
Жоғарыдағы кестеден соңғы екі жыл ішінде республика аймақтары
ҚР статистика агенттігінің мәліметтері бойынша Астанадағы түрғын үй
65
Ең төменгі көрсеткіш Ақмола, Кызылорда және Алматы қалалары
Әр аймақтың ипотекалық несиелеу көлеміндегі үлесінің әр түрлі
Осы берілген несиелерді валюта түрлеріне және мерзімдері бойынша
15 кесте - Банктердщ халыққа ипотекалық несие беруі
01.2002ж 01.2003ж. 01.2004ж. 01.2005ж
Млн. үлесі^ Млн. үлесі^ Млн. үлесі,. Млн. үлесі
тенге
тенг е
тенге
тенге
1 2 3 4 5 6 7 8
Барлығы, 2 624 100,0 7 985 100,0 31455
соның ішінде:
үлттық
валютада 1094 41,7 1506 19,8 7410 22,8 11437
шетел
валютасында 1530 58,31 6 479 80,2 24 045
қысқа
мерзімді 156 5,9 181 2,3 445 1,5 595
үзақ мерзімді 2 468 94,1 7 804 97,7
Ескертпе- - ҚР үлттық банкінің статистикалық бюллетенінің мәліметтері
непзшде автормен қүрастырылғак
Халыққа берілген ипотекалық несиелердің барлығын валюта түрлері және
66
млн теңге не 97,7, 2004 жылдың 1-қаңтарына берілген
Соңғы жылдары ипотекалық несиелердің үлттық валютаға қарағанда шетел
100000 80000 60000 40000 20000 0
87927
22782
6479 6727
1094
1506
1530
01.2002Ж 01.2003ж. 01.2004ж. 01.2005ж.
млн. тенге
1-баған үлттық валютадағы 2-баған шетел валютасындағы
12 сурет - Қазақстандағы банктердің үлттық және шетел
Бүл дегеніміз ипотекалық несиелердің мерзімдерінің үзаруымен тікелей байланысты
2004 жылы Екінші деңгейдегі банктер мен ипотекалық компаниялардың
16 кесте - Екінші деңгейдегі банктер мен ипотекалық
67
03.2004Ж 06.2004ж 09.2004 ж 12.2004 ж
Млн. тенге үлесі Млн. тенге үлесі, Млн. тенге
1 2 3 4 5 6 7 8
Барлығы, соның ішінде: 19 281 100,0 29 322
ЕДБ-дің несиелерІ 2624 13,6 7 985 27,3 29
Ипотекалық компаниялар несиелері 16 657 86,4 21337 72,7
Ескертпе-ҚР ұлттық банкінің статистикалық бюллетенінің мәліметтері негізінде автормен
Жоғарыдағы кестеден халықты ипотекалық несиелеудегі 2004 жылдың басында
Сонымен қатар, 2004 жылғы Ипотекалық компаниялардың несиелік қоржын
17 кесте соңына
- Ипотекалық компаниялардың несиелік қоржын жіктелуі, кезең
03.2004Ж 06.2004ж 09.2004 ж 12.2004 ж
Млн. тенге үлесі, Млн. тенге үлесі
^ . Млн. тенге үлесі Млн. тенге үлесі
1 2 3 4 5 6 7 8
Барлық несиелер 16 657 100,0 21 337 100,0
17-кестенің жалғасы
1. Стандартты 16 540 99,3 21 337 99,0
2. Күмәнді 107
202
215
241
1 -санатты күмәнді 0 0,0 0 0,0 0
2-санатты күмәнді 81 75,1 107 52,8 109 50,7
3-санатты күмәнді 0 0,0 0 0,0 0 0,0
4-санатты күмәнді 21 19,4 13 6,5 83 38,5
5-санатты күмәнді 6 5,5 82 40,7 23 10,8
Үмітсіз 10 од 9 0,1 21 0,1 59
Ескертпе- ҚР қаржы рыногын және қаржылық үйымдарды реттеу
Кестеден көріп отырғанымыздай, соңғы жылдары ипотекалық компаниялардың несиелік
2004 жылы ипотекалық несиелерден туындайтын зияндарды жабуға арналған
18 кесте - Ипотекалық компаниялардың несиелік қоржындары бойынша
03.2004ж 06.2004ж 09.2004 ж 12.2004 ж
Млн. тенге үлесі Млн. тенге үлесі Млн. тенге
1 2 3 4 5 6 1 8
18-кестенің жалғасы
69
1 2 3 4 5 6 7 8
Барлық несиелер 26 100,0 74 100,0 201 100,0
1. Стандартты 0 0,0 10 0,0 136 67,9
2. КүмәндІ 16 62,7 55 13,6 43 21,6
1-санатты күмәнді 0 0,0 0 0,0 0 0,0
2-санатты күмәнді 8 49,7 10 74,7 10 25,3
3-санатты күмәнді 0 0,0 0 0,0 0 0,0
4-санатты күмөнді 5 ■ 32,1 4 6,0
5-санатты күмәнді 3 18,2 41 74,7 11 26,8
Үмітсіз 10 37,3 9 11,1 21 10,5 59
Ескертпе- ҚР қаржы рыногын және қаржылық үйымдарды реттеу
Кестеден байқағанымыздай Ипотекалық компаниялардың берген барлық несиелерІ бойынша
70
2.3 ҚР-ғы ЕДБ-дің ипотекалық несиелеу механизмі
Ипотекалық несиелеу процесі несиеге деген өтінішті өңдеуден басталып,
Қазіргі ипотекалық несиелеу механизмінің қүрамы мынадай қүрамдас бөліктерден
Несиенің жекелеген түрлері
Несиелеу объектілері.
Несиелеу шарты.
Несиелік мәмілені қүжаттау.
Несиенің мөлшерін белгілеу.
Несиені беру процедурасы.
Несиені қайтару тәртібі.
Несиелеу процесіне жасалатын бақылау.
Кепіл заттарын бағалау және іске асыру.
Ипотекалық несиенің түрлеріне: түрғын үй ипотекалық несиесін, жер
Ипотекалық несиелеу объектісіне түрғын үй қүрылысы, өндіріс қүрылыстары,
Несиелеу шарты - деп несиелеудің базалық элементтері, несиелеу
Несиелеу шарты, біріншіден, несиелік мәміле жасайтын екі жақтың
Несиелеу шарты, екіншіден, несиелеу принциптерінің: мақсаттық мерзімділіғі және
Несиелеу шарты үшіншіден, банктің коммерциялық мүддесі сақталатын негізде
Несиелеудің төртінші шарты, банк пен қарыз алушы арасындағы
71
қатынасатын жақтардың белгілі бір мІндеттемелері мен қүқықтарын, сондай-ақ
Ипотекалық несиелеу тәртібі кепілге берілетін мүлікті оның бағасының
Ипотека - несиені қамтамасыз етудің ең түрақты төсілдерінің
Әлемдік банктік тәжірибеде, барлық елдердің ипотекалық банктеріне Орталық
Тек ипотекалық несиелеу институттары мен олардың клиентері қүқықтық
ҚР-ғы ипотекалық несиелеу шарттары бірдей емес және оны
19 кесте- ҚР-ғы ипотекалық несиелеу шарттары 01.01.2005 ж.
Шарттары Казком- АСҚ банкі Халық ЦКБ кик
мерц
банкі
1 2 3 4 5 6
Бастапқы салым% 15-85 15-85 15-85 15-85 15-85
Несиелеу мерзімі, 15-20 15-20 20 15-20 20
жыл
Сыйақы 9,5-10 11-12 10,5-11 11,5-12 7,5
мөлшерлемесі,.
Жыл сайынғы Түрғын
сақтандыру,. үи сомасынан қүнынан қүнынан
қүнынан 0,5 0,49 0,8
0,4?
Қолма-қол Несие Жоқ Несие Несие Жоқ
ақшаға сомасы
сомасы сомасы
айналдыру,. нан 1,1
нан 1 нан 1
72
19-кестенің жалғасы
1 2 3 4 5 6
Несиені ерте
қаитарғаны үшін бүрын
кеиш
ылған
аиыппүл салу болса ала
аиып-
сома
алмаған
пүлсыз
ның 1
сомадан
50
Ескертпе- дайындаған автор
Ипотекалық несиені пайдалану мерзімдері мен сыйақы мөлшерлемелеріне байланысты
Бастапқы кезде барлық банктер жеке түлғаларға ссудалық шот
Мысалы, Центркредит банкі АҚ-ның халықты несиелеуге байланысты осындай
20 кесте - Халықты несиелеу көлемі жөне қүрылымы
ҚҚҚ Соның ішінде:
Түтыну Ипотекалық
Млн теңге Млн теңге % Млн теңге %
1 2 3 4 5 6 7
1. Атырау 596,2 508,1 85 88,1 15
73
20-кестенің жалғасы
1 2 3 4 5 6 7
2. Семей 460,2 433,2 94 27,0 6
3. Ақтөбе 293,4 148,8 51 144,6 49
4. Павлодар 290,2 279,5 96 10,7 4
5. Жезқазған 274,4 249,8 91 24,8 9
6 Қарағанды 255,5 235,1 92 20,4 8
7. Алматы 230,9 135,0 58 95,9 42
8. Орал 196,4 128,8 66 67,6 34
9. Өскемен 192,7 83,6 43 109,1 57
10. Астана 191,4 86,7 45 104,7 55
П, Ақтау 122,6 . 83,6 68 39,0 32
12. Қостанай 86,2 64,3 75 21,9 25
13 Рудный 44,1 43,9 99,6 0,2 0,4
14. Петропавл 42,4 40,5 95,5 1,9 4,5
15. Қызылорда 39,9 38,5 96,5 1,4 3,5
16. Көкшетау 37,8 36,7 97,2 1,1 2,8
17. Талдықорған 33,2 33,2 100,0 0 0
18. Шымкент 28,7 18,5 64,5 10,2 35,5
19 Тараз 24,8 24,8 100,0 0 0
Банк бойынша барлығы 3
Ескертпе- АҚ Банкцентркредиттің есептік материалдары негізінд* автормен
Халықты несиелеу туралы мәліметтерден аталған банктің кейбір аймақтардағы
Халықты несиелеу қүрылымында түтыну несиелердің үлесі 78, ал
Несиелік мәмілені қүжаттау екі басты келісімшартқа негізделеді: несиелік
Несиенің мөлшерін белгілеу несиенің сомасы, несиенің валютасы және
Несиелеу процедурасы өзіне тән бірнеше сатылардан түрады.
74
ҚР-ғы түрғын үйді ипотекалық несиелеу процесі мынадай сатыларды
Кеңес беру - несиелеу щартын қарыз алушыға түсіндіру
шартының қолайлысын таңцау.
Қүжат жинау - ипотекалық несиелеуге қатысты қүжаттарды жинау.
Келісімшарт жасау - несие берушімен
келісімшарт жасасу.
Қарау - жеті банктік күні ішінде несиелеу жобасын
комитетпен шешім қабылдау.
Есеп айырысу күні - несиені беру туралы оң
түрғын үйді сатушымен есеп айырысу күнін белгілеу. Сол
өзінің өмірін және сатып алатын түрғын үйін сақтандыруға,
жарнасын төлеуге тиіс. Қалған соманы несие беруші төлейді.
айдан кейін қарыз алушы ай сайынғы төлемін жасауды
Сатып алу - сату келісімшартын жасау, сатушымен есеп
түрғын үйді сатып алу-сату туралы келісімшарт жасалып, сол
келісімшарт жасалады.
Сатып алу - сату келісімшартын тіркеу, 5
Жылжымайтын мүлік орталығында сатып алу-сату туралы келісімшартты
тіркейді және содан соң ғана қарыз алушы түрғын
Ипотекалық қызмет көрсету мерзімІ ішінде қарыз алушының түрғын
кепілде түрады. Негізгі қарыздың сомасы толық өтелгенде ғана
қойылған уақытша шектеу алынып тасталып, содан соң қарыз
түрғын үйдің иесі болып табылады.
Несиеге алатын жылжымайтын мүлікке банктердің қоятын талабы мынадай:
- Түрғын үйге азаматтық айналымнан алынбаған, кепілге қойылмаған,
арест жасалмаған болуы;
- Түрғындардың денсаулығын және
байланысты санитарлы-гигиеналык қызмет орындарының бекіткен талаптарына
сай келуі;
Түрғын үйдің алаңы жылу, газ және электр жүйесімен
тиіс;
Коммуналдық пәтерлер кепілге алынбайды;
- Тиісті органдардың рүқсатынсыз үйге не пәтерге қүрылыс,
жоспарлау жүмыстары болмауға тиіс.
Қарыз алушы туралы барлық ақпараттарды жинақтағаннан кейін банктер
Біріншіден, қарыз алушының тапсырған қүжаттарының заң жағынан шынайылығы
75
бойынша заң қызметкерлері мен қауіпсіздік қызметкерлері несиелеу бөлімшелеріне
Қарыз алушының кемінде екі жыл бір мамандықты атқаруы
үзіліс болған жағдайларда, оның себептерін түсіндіру талап етіледі.
алушының потенциалдық мүмкіндіктері, оның кәсіби өсуімен, білім алу
деңгейімен, біліктілігімен, жас мөлшерімен сипатталады.
Соңғы екі жылдағы жүмыспен
анықталған жағдайларда мынадай факторлар ескерІледі:
жүмысты ауыстырудың бір немесе бірнеше қызмет аясында болуы;
жүмыстың ауыстырылуының кәсіби өсуге байланыстығы.
Кейіннен банк клиенттің несиелік қабілеттІлігін анықтайды. Айталық, қарыз
Сараптамалық бағалау әдісі. Бүл әдіс қарыз алушының несиелік
қабілетін бағалаудағы жалпы экономикалық тәсілдерді қамтиды. Ақпаратты
талдай отырып, сараптаушылар ипотекалық несиені беру туралы мәселені
шешеді.
Балдық жүйе әдіс (несиелік скоринг әдісі). Бүл өдіс
әдіспен бағалауға қарағанда
қабылдауға мүмкіндік береді. Мүндағы басты қиындық, қарыз алушының
несиелік қабілетін баллдық жүйе әдісмен бағалаудың статистикалығы, бүл
кезегінде несиелік шарттың орындалу процесіндегі өзгерістерді
ақпаратты үнемі жаңартып отыруды көздейді.
Несиелік скоринг негізінде қарыз алушының несиелік қабІлетін шынайы
Жасы 20 жастан асса әр жылға 0,01 балл
Жынысы: әйел - 0, еркек -0 балл.
76
Аталған жерде тұру мерзімі: әрбір түрған жылына 0,042
-0,42 балл).
Мамандығы: төменгі тәуекелі бар мамандығы үшін 0,55 балл,
тәуекелі бар мамандығы үшін 0 балл және өзге
- Жүмыс істейтін саласы: мемлекеттІк мекемеде, банкте, брокерлік
фирмада, қоғамдық көлік мекемесінде жөне т.с.с жүмыс жасайтын
балл.
Жүмыспен қамтылуы: аталған кәсіпорында жүмыс жасаған әр жылы
0,059 балл (ең жоғары 0,59 балл).
Қаржылық көрсеткіштер: "банктік шоты болса 0,45 балл, жылжымайтын
мүлкі болса 0,35 балл, өмірін сақтандыру полисі болса
Осы коэффициенттер негізінде Д.Дюран "жақсы" және "жаман" клиенттердің
Лариба банк ББ АҚ-ның материалында қарыз алушының төлем
Шетел тәжірибесінде несиені қайтарудың бірнеше сызбасы бар:
Стандартты (өзін-өзі амортизациялайтын) несие. Бүл сызба негізінен бір
Мысалы, банк 5 жылға, 10 %-бен 10000 АҚШ
21 кесте - Өзін-өзі аммортизациялайтын ипотекалық несиенің қайтарылу
Жылдар Жалпы төлем Несиені қайтару төлемі Сыйақы төлемі
1 2 3 4
1 212,47 129,14 83,33
2 212,47 130,21 82,26
3 212,47 131,30 81,17
4 212,47 208,97 3,50
77
21-кестенің жалғасы
1 2 3 4
5 212,47 210,71 1,76
Барлығы 12748,23 10000,00 2748,23
Ескертпе- дайындаған автор
Мүндай ипотекалық несиені қайтару әдісі қарыз алушының негізгі
Айнымалы төлемдері бар ипотекалық несие үлгісі. Мүндай қайтару
22 кесте - Айнымалы төлемдері бар ипотекалық несиенің
Жылдар Жалпы төлем Несиені қайтару төлемі Сыйақы төлемі
1 2 3 4
1 0 888,33 883,33
2 0 888„33 888,33
3 0 888,33 888,33
4 0 888,33 888,33
5 10000 888,33 888,33
Барлығы 10000 5000 15000
Ескертпе- дайындаған автор
Несиені қайтарудың бүл әдісі қарыз алушы үшін қолайлы,
78
Негізгі сомасы тіркелген ипотекалық несие. Кейбір ипотекалық несиелер
Ай сайынғы төлем мына формула көмегімен анықталады.
Төлем мөлшері - [К- (К/п * пі)] *
мүндағы,
К - берілген несиенің сомасы, П - аймен
Осы формуламен жоғарыдағы мысал бойынша төлемдерді қайтару кестесін
Жылдар Жалпы төлем Несиені қайтару төлемі Сыйақы төлемі
1 166,67 83,33 250,00
2 166,67 81,94 248,61
3 166,67 80,56 247,22
4 166,67 2,78 169,44
5 166,67 1,39 168,06
Барлығы 10000 2541,67 12541,67
Ескертпе- дайындаған автор
Ай сайынғы сыйақы мөлшерлемесі бойынша қарыз алушының төлейтін
Өспелі төлемдер ипотекалық несиесі. Мүндай төлемдер айнымалы төлемдері
Айнымалы мөлшерлеме. Мүндай жағдайда ипотекалық несие бойынша сыйақы
79
Сыйақы мөлшерлемесінің өсуі амортизациялау уақытын үлғайтады және төлемді
Бірақ ипотекалық міндеттемелерді механикалық түрде бағалау болашақтағы сыйақы
Шетел тәжірибесін ескеріп, Қазақстандық банктер өздеріне қолайлы өзін-өзі
Аталған калькулятор көмегімен қарыз алушы өзінің сатып алатын
Ипотекалық несиелеуде келесІ бір маңызды кезең қарыз алушының
Ипотекалық несиенІң ең жоғары сомасын банк қарыз алушының
Орташа айлық табысы шығыстардан артатын болса, онда қарыз
"Лариба банк ББ" АҚ клиенттің төлем қабілетін анықтаудың
Қазақстан банктік тәжірибесінде ипотекалық несиелеуге байланысты клиенттің телем
Несие бойынша ай сайынғы төлем сомасыының ең жоғары
Ең жоғары төлем сомасы = Қарыз алушының табыстары/
Мүнда табысы ретінде қарыз алушының және тең қарыз
80
Несие бойынша төлеуге тиісті ең жоғары соманың есеп
Нормативтік төлем қабілеті - Төлеуге тиісті ең жоғары
Қарыз алушының ай сайынғы табыстары мен ай сайынғы
Бос ақша қаражаттары = Қарыз алушыны отбасының ай
Бос ақша қаржаттарының есеп айрысу төлемдеріне қатынасы қарыз
Нақты төлем қабілеті = Бос ақша қаражаттары /
Қарыз алушының төлем қабілетіне талдау жасау негізінде, оның
- жоғары төлем қабілеттілік, яғни нақты төлем қабілетіндік
дан артады;
- қанағаттанарлық төлем қабілетіндік, яғни нақты төлем қабілетіндік
шамасы 120-160 аралығында болады;
- теріс төлем қабілеттілік, яғни нақты төлем қабілеттілік
төмен көрсеткішпен сипатталады.
Егер төлем қабілеттілік бойынша қарыз алушының нормативтік төлем
Несиенің сомасын анықтағаннан кейін және банкке берген ақпаратты
Екінші кезең - түрғын үйді бағалау, яғни ипотека
81
салыстырады. Несие беруші бүл жерде бағалау қүнын есепке
Жылжымайтын мүліктің қүнын бағалауда үші негізгі әдіс қолданылады
1. Шығындық әдіс. Бүл әдіс 5 сатыдан түрады:
жердің қүнын бағалау;
ғимараттың, қосымша қүрылыс объектілерінің ағымдағы қүнын бағалау;
моральдық және заттай тозу шамасын бағалау;
тозу қүнын белгіленген қүнынан шегеріп тастау;
жер қүнын ғимараттың қүнына қосып, мүліктің жалпы қүнын
2. Табыстық әдіс. Бүл
жылжымайтын мүлікті сатып алушының алдағы уақытта табыс алатынын
есепке алып, мүлікті бағалайды. Мүндай бағалау төмендегідей кезектілікпен
жүргізіледі:
- жыл сайынғы жалгерлік табысты бағалау;
- бос қалған орындарды үстауға кететін және жалгерлік
жүмсалатын шығындар шегеріліп тасталады;
- мүлікті пайдалануға жыл сайын жүмсалатын шығыстарды шегеріп
таза пайдалану табысын анықтайды;
- мүліктен алатын табысының бағасын анықтайды. Бүл капиталдану
нормасы таза пайдалану табысының мүлікті нарықта сату бағасына
арқылы анықталады.
- Капиталдану нормасы және таза пайдалану табысы
қүны мынадай формула бойынша есептеледі:
Мүлік қүны =
Капиталдану нормасы
3. Сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі. Бүл әдіс
субъектілерінің жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілесі негізделеді.
Бағалау процедурасының негізгі кезеңдері төмендегідей:
жылжымайтын мүлікті бағалауға, сатуға байланысты жасалған мәмілелер,
үсыныстар туралы ақпараттар жинау мақсатында нарықты зерттеу;
ақпараттың шынайылығын растау мақсатында ақпаратты таңдау;
жылжымайтын мүлікті бағалауға сәйкес келетін өлшем бірлікті таңдау
және әр таңдалған өлшем бірлігі бойынша салыстырмалы талдау
- нарықта сатылатын сол типтес мүліктің жекелеген элементтермен
бағаланатын объектіні салыстыру.
Жылжымайтын мүлікті бағалауда пайдаланылатын әрбір әдістердің артықшылықтары мен
82
Талдау жасалатын ақпараттар типі, сапасы және ауқымдылығы;
Мүліктің қүнына ықпал ететін ерекше факторлардың ескерілуі;
Жылжымайтын мүлік нарығындағы жалпы экономикалық жағдайды
есепке алу;
Қарастырлатын аудандағы экономикалық, саяси
күштердің ықпалын есепке алу.
Ипотекалық несие алудағы соңғы кезең қарыз алушымен сатушының
үзақ мерзімді несиелеумен айналысатын банктер арнайы сақтандыру бағдарламасын
Жеке басын сақтандыру, яғни өмірін, денсаулығын, еңбекке қабілеттігін
сақтандыру;
Мүліктік сақтандыру, яғни мүлікті иелену және пайдалануға байланысты
мүліктік мүдделерді сақтандыру.
Сақтандыру бағдарламасыньвд объектісі 24-кестеде келесі берілген. 24-кесте -
Сақтандыру түрі Объектісі Сақтандырылатын жағдайлар
1 2 3
Жеке басын
Еңбекке қабілетін жоғалтуын сақтандыру
Мүліктік сақтандыру Үзақ мерзімді ипотекалық несиеге кепіл ретіндегі
Ипотека затына қатысты оның иесінің қүқығы Қарыз алушының
Сақтандыру шартына сәңкес қарыз
83
несиелеу процесшдеп сақтандырушы жақтардың өзара қарым-қатынасын реттейтін қүжаттар
25 кесте - Сақтандыру шартының параметрлері
Қүжаттар түрлері Сақтандыру трифтері Сақтандыру сомасы
1 2 3
Өмірін және еңбекке қабілеттігінен
Мүлікті сақтандыру шарты
Сақтандыру шарты жасалғаннан кейін несие берушІ несиеге қызмет
Қарыз алушы несиелік шарттағы қайтару мерзімін 30 күнге
Ипотекалық несиені беру механизмі қарапайым және қарыз алушы
Екінші бөлім бойынша түйін
Қазақстан экономикасының бәсекеге қабілеттігін арттыру орта мерзімді перспективада
2004 жылы 31 мамырда осы шараларды іске асыруды
84
мекемелерде жұмыс істейтшдерге әр түрлі жеңшдіктермен ипотекалық несие
Осыған байланысты Қазақстан Республикасында түрғын үй қүрылысын дамытудың
Түрғын үй қоры тізілімінің 2004 жылғы 1 қаңтарға
Қазақстандағы түрғын үй қорының 96,8-дан астамы жеке меншікте
1 түрғынның түрғын үймен қамтамасыз етІлуінің қазіргі кездегі
2000-2003 жылдары халықтың қаражаты есебінен 4600,1 мың шаршы
Жеке түрғын үй қүрылысының көлемі соңғы төрт жылда
Республикадағы жеке түрғын үй қүрылысын дамыту бір қалыпты
2000-2003 жылдары мемлекеттік емес сектордың көсіпорындар мен үйымдары
Қазіргі уақытта алғашқы нарыққа қарағанда қайталама нарықтағы үйдің
85
Түрғын үйді ипотекалық несиелеу өнімдеріне қатысты төлем қабілетіндік
Түрғын үй қүрылысын қаржыландыруда мемлекеттің ролі зор. Мемлекет
Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия
бірінші деңгейде - алғашқы түрғын үй ипотекалық несиесін
соның ішінде: банктер мен банктік емес үйымдар;
екінші деңгейде - алғашқы түрғын үй ипотекалық несиесін
берген несиелері бойынша талаптарын және кепіл қүқықтарын сатып
жүзеге асыратын, қайта қаржыландырушы үйымдар.
Түрғын үй ипотекалық несиесін беруші екінші деңгейлі банктерді
Қайта қаржыландырушыға "Казақстан ипотекалық компаниясьГАҚ жатады. Аталған компания
Қазақстандағы түрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесіндегі басты ерекшелік
Қорыта айтқанда, еліміздегІ түрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесін
3 Қазақстандағы түрғын үйді несиелеуді жетілдіру жолдары 3.1
Қазақстан экономикасының түрғын үй секторына байланысты инвестициялық процестің
Жалпы Қазақстандағы түрғын үйдІ қаржыландыру көздері сызба түрінде
ҚР-ғы түрғын үйдің қүрылысын қаржыландыру көздері
Қүрылысшы
Қаржы операторы
Мемлекет
Меншікті қаражаттар
Меншікті қаражаттар
Бюджеттік қаржыландыру
Заемдық қаражаттар
Заемдық қаражаттар
Ипотекалық несиені кепілдендіру қоры
Банктердің несиелері
Корпоративтік облигациялар
Ипотекалық облигациялар
Сыйақы
Ескертпе- дайындаған автор
13 сурет - Қазақстандағы түрғын үйді негізгі қаржыландыру
Мүндағы сызбада қүрылысшы түрғын үй қүрылысына өзінің меншікті
87
екінші деңгейдегі банктерден немесе заемдық операцияларды жүзеге асыратын
Қаржы операторы ретінде екіншІ деңгейдегі банктер немесе заемдық
- екІнші деңгейдегі банк^ер немесе заемдық операцияларды жүзеге
асыратын үйымдар несиелері;
- мемлекеттік емес және ипотекалық облигацияларды шығарудан түсетін
қаражаттар.
Заемдық қаражаттардың ішінде ең болашағы бар көзге мемлекеттік
Жалпы түрғын үй процесін қаржыландыруды екі жақты бөліп
Түрғын үй қүрылысына берілген несиелер көбіне қысқа мерзімде
Қазақстанда болашақта түрғын үйді қаржыландыру жүйесінің, соның ішінде
Түрғын үйді қаржыландырудың кез келген жүйесі үш қызмет
түрғын үй ипотекалық несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттарды
жүмылдыру;
несиелерді беру және оларға қызмет көрсету;
инвестордың қьізметін көрсету.
Осы қызметтерінің іске асырылуына байланысты өзге елдердегі сияқты
Бірінші үлгі - бүл депозиттік институт үлгісі. Түрғын
инвестор ретінде қызмет атқарады, яғни берілген несиелерді өзінің
Қазақстандық қүрылыс жинақ жүйесі немістің "Ваизрагказзеп" түрғын үй
Қүрылыс жинақ жүйесі' ипотекалық несиелеу жүйесінен өзара ажыратылады.
Бірінші кезеңнің міндеті - клиенттің сатып алатын түрғын
Салым иесі тиісті соманы жинақтағаннан кейін келесі кезеңге
Түрғын үй займының ерекшелігі клиенттің таңдауы бойынша оның
Клиент банкпен ынтымақтаса отырып, тек түрғын үйді сатып
жүмыстар үшін төлемдер жасау мақсатында несие ала алады.
Демек, түрғын үй қүрылыс жинақ жүйесін қатысу көптеген
Бүгінгі күні өзІнің 1 жылдық қызметінің ішінде Түрғын
Түрғын үй қүрылыс банк бүгінгі күні Қазпошта бөлімшелері
Қазақстанда қызмет етіп отырған түрғын үй қүрылыс жинақ
- жыл сайын клиенттердің жинақтарын мемлекеттен беретін сыйақы
мөлшерінің кепілденуі (бүгінгі күні 52000 теңге мөлшерінде);
баларыңыз үшін түрғын үй мәселесін шешуге мүмкіндіктің болуы;
түрғын үй қүрылыс жинақтарыңыздың кепілдендірілуі, себебі Түрғын үй
қүрылыс банкі жеке түлғалардың салымдарын міндетті түрде үжымдық
сақтандыру қорының қатысушысы болып табылады.
Мүндағы түрғын үй қүрылыс жинақ жүйесінің механизмін былай
Жинақ иесі сатып алатын түрғын үй қүнының 25
Осы мысалды ескере отырып, қазіргі Қазақстанда қызмет етіп
- біріншіден, әрбір отбасы өзінің түрғын үй жағдайын
жоғары мерзімде жақсарғанын қаламайды;
екіншіден, орташа айлық табысы немесе одан төменгі табысы
отбасылар жинақтау мерзімі ішінде ай сайын 15 мың
алмайды;
жылжымайтын мүлік нарығындағы үнемі түрғын үй бағасының өсуі,
немесе оған мемлекеттік
90
жағдайларда орташа айлық табысы бар отбасының өзіне
түрғын үй қүнының 25 жинақтауға мүмкіндік бермейді;
- жинақтар бойынша банктің төлейтін 3-4 мөлшерлемесІндегі сыйақысына
7-8 жылдық инфляцйя түсында ешқандай да индексациялау механизмі
қарастырыл маған.
Сондықтан да бүл жүйе бойынша халықтың қүрылыс жинақтарын
Біріншіден, бастапқы салатын жарна мөлшерін сатып алатын түрғын
Екіншіден, жинақтау мерзімімен байланысты берілетін несиенің мерзімін үлғайту
Үшіншіден, халықтың жинағын ынталандыру мақсатында мемлекеттің бюджетінен төленетін
Төртіншіден, несиені пайдалану мерзімі ішінде жас отбасында дүниеге
Соңғы шара не үсыныс, әрине, Қазақстан тәжірибесінде 90
Екінші үлгі Қазақстан ипотекалық компаниясының несиелеу үлгісі. Ипотекалық
Жоғарыда аталған үлгілер қүрылысшыларға түрғын үй қүрылысы несиесін
91
Құрылыс несиесін беретін коммерциялық банктердің негізгі мәселесі -жобаның
Бүл механизм жеке түлғаларды несиелеудің тиімді механизмі болып
Көптеген талдаушылардың пікірінше, Қазақстандағы түрғын үй мәселесІн шешуді
Ипотекалық несиенің бағасын азайту мақсатында мынадай үсыныстар жасауға
бағалы қағаздар нарығында ипотекалық облигацияларды жеңіл жолмен
орналастыруға жағдай жасау;
арзан несиелік ресурстары бар шетел инвесторларын белсенді түрде
тарту;
ипотекалық несиеге қызмет ету шығындарын азайту арқылы банктерге
маржаларын төмендетуіне мүмкіндік жасау;
инфляция мен қайта қаржыландыру мөлшерлемесінің төмендеуін
қамтамасыз ететін елдегі экономикалық жағдайдың жақсаруына қолдау
жасау.
Сонымен қатар, Қазақстан Ипотекалық компаниясының бағдарламасы бойынша бүгінгі
Ипотекалық несие нарығын дамыту мақсатында үзақ мерзімді ресурстарды
- несие берушілердің ипотекалық облигацияларды шығарып, оны ақша
92
- үжымды инвестициялау жүйесі
қаржыл андыру;
қайталама ипотекалық нарықтың
берушілерді қайта қаржыландыру.
Түрғын үйді сатып алушы азаматтардың және шетелдік инвесторлардың
Сонымен, ипотекалық несиелеу нарығының түрақты дамуы үш қүрылымдық
үлттық несиелік бюро;
үпотекалық несиелерді кепілдендіру қоры;
меншік титулын сақтандыру.
Үлттық несиелік бюро жақында ғана қүрылып, жүмыс жасай
Ипотекалық несиелерді кепілдендіру қорының қызметі Қазақстандағы депозиттерді сақтандыру
Қордың мақсаты несие берушілердің қаржылық тәуекелін төмендету жолымен
Осы мақсатқа жетуде қоры мынадай міндеттерді атқарады:
екІнші деңгейдегі банктермен және банктің жекелеген операцияларын
жүзеге асырушы үйымдармен
ипотекалық несиелерді сақтандыруға
жасайды;
ҚР заңдылықтарына сәйкес өзінің активтерін басқарады;
93
инвестициялық қызмет атқарады;
қажетті қаржы резервін қүрайды;
қажетті жарнамалық қызметті жүзеге асырады;
заңға сай өзге қызметтерді жүргізеді.
Меншік титулын сақтандыру Қазақстанда ипотекалық несие беретін банктер
Сақтандыру қарыз алушының есебінен жүзеге асады. Сақтандыру тарифін
3.2 Түрғын үйді ипотекалық несиелеуді дамыту
Жалпы түрғын үйді үзақ мерзімді несиелеу жүйесінің дамуы,
Түрғын үйді үзақмерзімді ипотекалық несиелеуді үйымдастырудың функциональдық сызбасы
Стандартты иііотекалық несиелеу сызбасын мүндай түрлендіру, өз кезегінде
Үсынылып отырған ипотекалық несиелеудің жаңа үлгісі мындай жағдайларда
Ипотекалық несиеге деген сүраныстың жоғары болуы өз кезегінде
94
ҚР Үкіметі
Дүниежүзілік қайта
қүру жөне даму
банкі
Мақсатты
бюджет
несиелері
Несие
Коммерциялық банктер
Қазақстан Ипотекалық компаниясы
Инвесторлар
Қаржы ресурс-тары
ипотекалық
несиелерді
сату
Қүрылыс
несиесі
Қүрылысшылар
Кепіл
(үй бөлімшесімен)
Ипотекалық несие
Сатып алу
қүқығымен
жалға алү
Қарыз алушылар
Түрғын үйді кепілге алу
Түрғын үйді төлеу (несие)
меншікті қаражат
(сыйақы)
14 сурет -
95
Пайыз мөлшерлемесінің өсуі өз кезегінде сүранысты немесе несиеге
Теориялық түрғыдан қарағанда, мүндай ауытқулардың нәтижелерді несиелік ресурстарға
Халықтың тарапынан сүранысты ынталандыру және несиеге деген қолжетімділікті
Біздің мемлекетіміз үшін де қүрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесін
Қүрылыс жинақ жүйесінің мемлекет үшін тартымдылығы - жүйе
мақсатты және түрғын үй қүрылымының едәуір бөлігі халықтың
есебінен жедел дамиды да, жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайды
түрақтандыратын, инфляциялық процесті тоқтатады.
Қаражат жинау кезінде қүрылыс жинақ сальш иелерін мемлекеттік
қолдау көрсету меншікті капиталдар үлесін үлғайтуға және елдің
қаражат жинақтау үшін тиімді экономикалық жағдай жасауға мүмкіндік
Субсидия бөлуге байланысты бюджет шығыстары түрғын үй қүрылысы
қүрылыс материалдарын шығаруға байланысты қызметті жүзеге асыратын
заңды және жеке түлғалардан бюджетке түсетін салық түрінде
Алғашқы жылдары қүрылыс жинақ жүйесі бойынша салымға тартылған
қаражаттар, сондай-ақ кейіннен уақытша мемлекеттік бағалы қағаздарға
орналастырылып, елдің бюджетін инвестициялауға мүмкіндік береді.
Қүрылыс жинақтары капитал нарығы шектеулі жүйе ретінде, оның
ішінде қаржыландыру процесі мен капитал жинау процесі қатар
Өзінің қайта қаржыландырушы
негізінде, ол жалпы капитал нарығына біршама дәрежеде тәуелсіз.
Сыйақы мөлшері көтеріліп, ал жылжымайтын мүліктің баға түскен
жағдайда, қүрылыс жинақ жүйесі бойынша қаржыландыру түрақтандыру
факторы болады, себебі ол капитал нарығындағы ауытқуларға тәуелсіз.
Қүрылыс жинақ жүйесі бойынша салымдар, сол
төленетін мемлекеттІк субсидия еуропа елдерінің тәжірибесі көрсеткендей,
басқа да жеке және заңды түлғалар
сақтандырылған. Бүл көбіне
қаражаттарының тәуекелі ең төмен болып келетін операцияларға, соның
мемлекеттің бағалы қағаздарына орналасуымен, сол сияқты берілетін қүрылыс
96
жинақ ссудаларының жылжымаитын мүлікпен қамтамасыз етілуі және кепіл
Бюджеттен бөлінетін қаражат қүрылыс жинақ салым иелеріне сыйақы
Түрғын үй қүрылысын қаржыландыруға жүмсалатын қаражаттар (жинақ +
Түрғын үй аясын дамытуға бөлінетін сыйақы қорлану фазасы
Қүрылыс жинақ жүйесін еңгізудің бастапқы кезеңінде бөлінген бюджет
Жыл сайын төленетін сыйақы мөлшерінен басқа қаражаттардың зиян
Мемлекеттік сыйақының экономиканың дамуына тигізер әсерІ сызбамен берілген
Жаңа экономикалық жағдайларда күрылыс жинақ жүйесін енгізу түрғын
Ішкі инвестициясының өсуіне қолайлы экономикалық жағдай жасай отырып,
97
Корпоративтік
Қаражатты
Қүрылыс жинақтары
үшін бөлінетін
сыйақы
Түрғын үй
қүрылысына
инвестиция
жүмсау
салығы
табыс салығы
Жеке табыс
салығы
Қосылған қүн
Инфляцияны төмендетеді
Түрғын үй түрғызу
Әлеуметтік салық
15 сурет - Қүрылыс жинақтары үшін бөлінетін мемлекеттік
Қүрылыс жинақ жүйесінің дамуының пайдасына шығатын ең маңызды
Сонымен қатар, аталған жүйе халықтың барлығына бірдей бағытталып,
Жаңа экономикалық жағдайларда қүрылыс жинақ жүйесін енгізу түрғын
98
Ішкі инвестициясының өсуіне қолайлы экономикалық жағдай жасай отырып,
Қүрылыс жинақ жүйесінің дамуының пайдасына шығатын ең маңызды
Сонымен қатар, аталған жүйе халықтың барлығына бірдей бағытталып,
Үкіметтің алдында түрған бүгінгі күнгі өзекті міндеті -
Қүрылыс жинақ жүйесін сәтті енгізу ішкі жинақтар есебінен
Міне осындай тиімділіктері бар бүгінгі қүрылыс жинақ жүйесіне
Сондықтан, біздің ойымызша, мемлекеттің қүрылыс жинақ жүйесін дамытуды
- бюджеттен бөлінетін сыйақы мөлшерін қайта қарау және
қүнының 10 көлемінде бекіту;
- мемлекеттік бюджет саласында жүмыс жасайтын
қүрылыс жинақ жүйесі бойынша бастапқы салым мелшерін азайту
бастапқы салым жинау мерзімін 1 жылға дейін қысқарту;
несиелеу мерзімін үзарту кемінде 30 жылға және одан
несиені қайтару барысында жас отбасыларға, соның
дүниеге сәби әкелетіндеріне әр келген сәби үшін несиенің
механизмін қолдану;
салымдардың қүнсыздандырылуын алдын алу мақсатында қүрылыс-
жинақтары бойынша индексациялау механизмін енгізу;
- халықтың табысынан несие төлеу шығындарын салықтан босату;
- түрғын үй бағасын төмендету мақсатында түрғын үй
жүргізуші компанияларға салынатын
жеңілдіктер жасау, айталық қосылған қүн салығынан және кеден
т.с.с. қүрылыс материалдарының
мөлшерлемесін азайту;
- мемлекеттік түрғын үй қүрылыс облигацияларын шығарып, оларды
және сыртқы нарықтарды орналастыру арқылы қүрылыс саласына инвестиция
тарту мәселесін шешу.
99
3.3 Түрғын үйді ипотекалық несиелеудің
Контракті нысанындағы ипотекалық мәміледе түрғын үй сатып алушы
Іс жүзінде берілетін несиенің сомасы кепілге қойылатын мүліктің
Қарызды қайтару әдістеріне қарай түрғын үйді сатып алуға
Несиенің негізгі сомасын бірдей сомада қайтаруды көздейтін түрғын
Үлгіде пайдаланылатын мынадай белгілемелерді берейік:
В - қарыз алушының сатып алатын (түрғызатын) пәтерінің
С - жалпы түрғын үй көлемінің 1 шаршы
8 - пәтердің (үйдің) жалпы көлемі, 1 шаршы
К„- түрғын үй қүнынының бағалау қүнына байланысты несиенің
г - ипотекалық несие берілетін пайыз мөлшерлемесі;
Т - несиелеу мерзімі (жылмен не аймен өлшенеді);
Р - барлық несиелеу мерзімі ішіндегі жалпы төлемдер;
Р(1) -1; жылдағы жалпы жылдық төлем;
Рі(і) - і жылдағы қарызды қайтаруға байланысты төлем;
Р2(1) - і жылдағы пайыздық төлем;
Щі) - X жылдағы қарыз сомасы;
В(0) - қайтарылатын несие мөлшері, і =1,2, ,Т.
1 Үлгі (1Ү)
Бүл үлгіде несиенің негізгі сомасы бірдей мөлшерде қайтарылады.
жағдайда басты есеп айрысу қатынастары төмендегідей түрде жүзеге
100
Қорыгыпды
Қорыта айтақанда, бүгінгі күні Қазақстанда жүмыс жасайтын қос
Қазіргі кезде ипотекалық несиелеу жүйесі Мемлекеттің 2005-2007 жылдарға
Сонымен қатар, 2004 жылы 31 мамырда осы шараларды
ӨкінІшке орай, аталған Мемлекеттік бағдарламаның белгіленген басты бағыттары
- біріншіден, ҚР Президентінің 2004 жылы 19 наурызда
үндеуінде түрғын үй күрылысын жүргізуші компанияларға түрғын үйді
қарапайым халыққа 1 шаршы метрін 350 АҚШ долларында
үшін ҚР үкіметі қүрылыс компаниялары арасында
шаралары көзделген болатын.
салынатын үйдің қүнының бір шаршы метрінің еліміздің барлық
350 АҚШ доллардан нақты белгіленуі дүрыс болмады (бүл
жоқ қүбылыс және ол аймақтар бойынша дифференциальды түрғыдан
қажет етеді), оның теріс салдары ретінде,
айтпағанда, республиканың барлық аймақтарындаға екінші нарықтағы үй
бағасы жоғарлап, орташа және одан төменгі табысы бар
жетімсіздігіне айналуы, бүл әрине аталған бағдарламаның бір бағытының
орындалмайтындығын дәлелдейді;
- екіншіден, бүл бағдарлама уақыты шектеулі, сол себепті
мекемесінде ғана жүмыс жасайтын жас отбасылардың түрғын үйге
сүранысын мемлекет тарапынан салынатын түрғын үйді дамыту бағдарламасы
шегінде толық қанағаттандыру мүмкін еместігін көреміз. Бүл дегеніміз,
бағдарламаның жасалуы барысында бүгінгі күнге дейін кезекте түрған
109
түрмаған жас отбасылардың санының ешқандай да есепке алынбай
- үшіншіден, осы бағдарлама бойынша тұрғын
бағдарламаның басты бағытьі ретінде белгіленген
ескерусіз қалуда, яғни банк несиелерінің қымбаттығы қарыз алушының
қабілетінсіздігіне итермелейді. Мүндай жағдайда 10-15 мың теңгелік жалақысы
бар бюджеттік мекеме қызметкері төлем қабІлетінсіздік танытары сөзсіз;
- төртіншіден, банктер тарапынан қарыз алушының квалификациясының
жарамдылық мерзімі шектеулі - не бары 3 ай,
үйдің кезегі келсе жақсы, болмаса, оған қайта квалификация
сондай-ақ, түрғын үй алушы үшін бүл қосымша шығынды
Сонымен қатар, Қазақстанда қолданылып отырған түрғын үй қүрылыс-жинақ
біріншіден, жас отбасылар немесе баспанасыз адамдар өздерінің 3-5
жылдан соң баспаналы болуын қаламайды;
екіншіден, орташа айлық табысы немесе одан төменгі табысы
отбасылар жинақтау мерзімі ішінде ай сайын 10 мың
алмайды;
жылжымайтын мүлік нарығындағы үнемі түрғын үй бағасының өсуі,
немесе оған мемлекеттік органдар тарапынан бақылау болмаған жағдайларда
орташа айлық табысы бар отбасының өзіне сатып алатын
25-ы жинақтауға мүмкіндік бермейді;
жинақтар бойынша банктің төлейтін 3-4 мөлшерлемесіндегі сыйақысына
7-8 жылдық инфляция түсында ешқандай да
қарастырылмаған.
Біздің ойымызша, жоғарыда аталған екі жүйеге байланысты кемшіліктерді
А) Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша:
Біріншіден, мемлекет тарапынан түрғын үй салу бағдарламасының уақытын
Екіншіден, түрғын үй несиесін беруде мемлекет тарапынан жеңілдіктер
Үшіншіден, несиені қайтаруға байланысты қарыз алушылардың табыс салығына
110
Төртіншіден, көп балалы отбасыларға (4-5 одан көп баласы
Б) Түрғын үй қүрылыс-жинақ жүйесі бойынша:
Біріншіден, бастапқы салатьш жарна мөлшерін сатып алатын түрғын
Екіншіден, жинақтау мерзімен байланысты берілетін несиенің мерзімін үлғайту
Үшіншіден, халықтың жинағын ынталандыру мақсатында мемлекеттің бюджетінен төленетін
Төртіншіден, несиені пайдалану мерзімі ішінде барысында жас отбасында
Әрине, бүл үсыныстар тек қана мемлекеттік тарапынан қолдау
Осы орайда, Қазақстандағы түрғын үй мәселесін шешуді біріншіден,
Ал, ипотекалық несиенің бағасын азайту мақсатында мынадай үсыныстар
бағалы қағаздар нарығында ипотекалық облигацияларды жеңіл жолмен
орналастыруға жағдай жасау;
арзан несиелік ресурстары бар шетел инвесторларын белсенді түрде
ипотекалық несие нарығына тарту қажет;
ипотекалық несиеге қызмет ету шығындарын азайту арқылы банктерге
маржаларын төмендетуіне мүмкіндік жасау;
инфляция мен қайта қаржыландыру мөлшерлемесінің төмендеуін
қамтамасыз ететін елдегі экономикалық жағдайдың жақсаруына қолдау жасау.
Бүл жерде бағалы қағаздар нарығында ипотекалық облигацияларды жеңіл
111
институтциональдық инвесторлардың бос ақша қаражаттарын, соның ішінде жинақтаушы
Арзан ресурстары бар шетелдік инвесторларды түрғын үй саласын
Ипотекалық несиеге қызмет ету шығындарын азайту арқылы банктерге
Осы жоғарыда аталған үсыныстар ескерілген жағдайда халықтың түрғын
112
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
"2005-2007 жж арналған түрғын үй қүрылысын дамыту" Үкіметтің
бағдарламасы. 2004 жылы 31 мамыр.
2004 жылғы 19 наурыздағы "Қазақстаннның бәсекелестігі, экономиканың
бәсекелестігі, үлттың бәсекелестігі" туралы ҚР Президентінің Қазақстан
халқына жолдауы.
2005 жылғы 18 ақпандағы "Қазақстан жеделдетілген экономикалық,
әлеуметтік және саяси жаңару жолында" атты ҚР Президентінің
халқына жолдауы.
Теория и практика ипотечного кредитования. Мир финансов. Февраль,
2004
Ипотека: мировой опыт. Деловой мир. №2(7) февраль. 2000.
6 В.А.Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева Основы
кредитования. Москва: Высшая школа, 1998. 64с.
Печатников С.М. Модели организации системы жилищного ипотечного
кредитования. Экономика строительства. 2001. №1. 21-31 бет.
В.А.Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева Основы
кредитования. Москва: Высшая школа, 1998. 64с.
Ипотека: мировой опыт. Деловой мир. №2 (7) февраль.
Аникеева А.В. Ипотека в РК. Казахстан на пути
тенденции, потенциал и императивы роста. Алматы. Экономика. 2001.
В.А.Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева Основы
кредитования. Москва: Издание Тихоморова М.Ю, 2000. 84с.
Жаңа түрғын үй саясаты. 1993 жылы ҚР Президентінің
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы ҚР заңы. 23.12. 1995ж
Словарь банковских терминов. Уткин Э.А. и др. Москва:
304 с.
Банки и банковские операции в России // Под
Лапидуса - Москва: Финансы и статистика, 1996. 336
16 Ипотека: мировой опыт. Деловой мир. №2(7) февраль.
17Денежное обращение и кредит при капитализме // Под
профессора Л.Н. Красавиной - Издание 3-е, переработанное и
Банковское дело . Под ред. Лаврушина О.И. Москва:
статистика.
Основы банковской деятельности. Под ред. Тагирбекова К.Р. Москва.
Издательство Весь Мир. 2003
В.А.Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева Основы
кредитования. Москва: Высшая школа, 1998. 64с.
Банковское дело . Под ред. Коробовой Г.Г. Москва.
113
Современный экономический словарь. Райзберг Б.А. и др. Москва.
ИНФРА-М.1996.
Жылжымайтын мулік ипотекасы туралы ҚР заңы. 23,12. 1995ж
Түрғын үй қүрылысын үзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық
несиелеу жүйесін дамыту концепциясы. ҚР Үкіметінің қаулысы №1290.
21.08.2000ж
Банковское дело Под ред. Сейткасьшова Г.С. Алматы. Қаржы-қаражат.
1998ж
Мақыш С.Б. Коммерциялық банк операциялары. Алматы. Издат-Маркет.
2004
Абдильманова Ш.Р. Вопросы
кредитования. Банки Казахстана. 2000. № 3. 32-35 б.
Веремейкина В.Д. Ипотека в России: проблемы и перспективы
Банковские услуги. - 2001. № 3. 25-28 б.
Руский толковый словарь. В.В. Лопатин, Л.Е. Лопатина. -
язык. 1994,475 6.
Альжакова А. Развитие системы ипотечного кредитования под залог
недвижимости. РЦБК. - 1998.-№3.- 8-16 б.
Теория и практика ипотечного кредитования. Мир финансов. Февраль,
2004
Банковское дело Под ред. Сейткасымова Г.С. Алматы. Қаржы-қаражат.
1998ж
Мақыш С.Б. Коммерциялық
университеті. 2002.
Печатников С.М. Модели организации системы жилищного ипотечного
кредитования. Экономика строительства. 2001. №1. 21-31 бет.
Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт. Деньги
кредит. - 2000.-№10.-С.47-53
Теория и практика ипотечного кредитования. Мир финансов. Февраль,
2004
В.А.Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева Основы
кредитования. Москва: Издание Тихоморова М.Ю., 2000. 64с.
Финансово - кредитный энциклопедический словарь. Москва. Финансы и
статистика. -2004,
М. П. Логинов К вопросу о бюджетной модели
кредит. - 2003.-№12-.67-70 б.
Макыш. С.Б. Ипотека - несиені қамтамасыз ету формасы.
ашық нарықтық экономикасының дамуы. I бөлім. Алматы: Экономика
1999ж.
Нурсейтова Р.А. Ипотечное кредитование в РК Мир финансов
В.А.Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева Основы
кредитования. Москва: Высшая школа, 1998. 64с.
114
О.М. Островская Банковское дело. Толковый словарь 2-е издание.
-ГелиосАРВ-2001
Веремейкина В.Д. Места ипотечного кредита в системе кредитных
отношений. Банковские услуги- 2001.-№5-.21-26 б.
45 Токабаев Н. Развитие ипотечного кредитования и создание
ипотечных облигаций в РК. Рынок ценных бумаг Казахстана.
бет
Т. Утин. Финансирование жилищного
ипотечного кредитования. Транзитная экономика -2003 .~№5-.158-161 б.
Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт. Деньги
кредит. - 2000.-№10.-С.47-53
Мақыш С.Б. Коммерциялық
университеті. 2002.
В.А.Кудрявцев, Е.В.Кудрявцева Основы
кредитования. Москва: Высшая школа, 1998. 64с.
Тарасевич Е.М. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПбГТУ,
1996. 235 с.
Аникеева А.В. Ипотека в РК. Казахстан на пути
тенденции, потенциал и императивы роста. Алматы. Экономика. 2001.
Марченко Г. Казахстанская ипотека: год спустя. Банки Казахстана
№10.-С.47-53
Қазақстан стратегиясы - 2030
ҚР Президентінің 2004 жылы 19 наурызда халыққа жасаған
"2005-2007 жж арналған түрғын үй қүрылысын дамыту" Үкіметтің
бағдарламасы. 2004 жылы 31 мамыр.
ҚР үлттық банкінің статистикалық бюллетені № 10.05.2004ж.
Краткий статистический ежегодник Казахстана за 2000-2005 гг.
Уровень жизни населения. Статистический ежегодник за 2000-2005гг
Қазақстан республикасындағы қүрылыс
ақпарат. Алматы. 2005ж.
60
Черняк А.В. Ипотечное кредитование. -М.: Международный университет.
2000. 15-21 б.
Основные требования к ипотечным жилищным займам права требования
по которым приобретаются ЗАО КИК и руководство по
доверительному управлению. 30 04.2002.
Правила об условиях приобретения АО КИК у банков
организации, осуществляющих отдельные виды банковских операции прав
требования по ипотечным жилищным займам, выдаваемым на строительство
жилищ. 2004.
15
64 Временное положение о порядке выдачи и обслуживания
65
Процедура уступки прав требований ЗАО КИК/ 27.02.2004.
Основные требования к ипотечным жилищным займам, права требования
по которым приобретаются ЗАО КИК и руководство по
доверительному управлению. 30 04.2002
Токабаев Н. Развитие ипотечного кредитования и создание рынка
ипотечных облигаций в РК. Рынок ценных бумаг Казахстана.
бет
ҚР үлттық банкінің статистикалық бюллетені № 1.01.2005ж.
ҚР қаржы рыногын және қаржылық үйымдарды реттеу және
жөніндегі Агенттігінің есебі. 2004ж.
уу\у\у.па1;іопа1Ьапк.кг
АҚ Банкцентркредиттің есептік материалдары
Банковское дело: современная система кредитования. Под ред. О.И.
Лаврушина. М.: КНОРУС.2005.
Лариба банк ББ АҚ-ның несиелік саясаты туралы жетекшілігі.
Процедура проведения оценки заложенного имущества и методические
рекомендации по определению стоимости объекта залога. 6.05.2000
Иванов Г. Перспектива развития ипотечных банков в РК.
бумаг Казахстана. 2002. №5. 20-22 бет
Шыныбеков Н.С. Қазақстандағы түрғын үй қүрылысын несиелеу үлгілері
Аникеева А.В. Ипотека в РК. Казахстан на пути
тенденции, потенциал и императивы роста. Алматы. Экономика. 2001.
Беймбетова А. Мы - союзники строителей/[ Строительства и
2003 №38 (163) 4 бет.
Временное положение о системе стройсбережений. 2000
Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е. Моделирование инвестиций в жилищном
секторе. М.ЦЭМИ РАН. 1998.
82 83
116
Қосымша А
Қазақстан Республикасындағы түрғын
Қазақстан Түрғын үй қүрылыс банкі
1 ►
Түрғын үй қүнының 25% жинақтау
Сыйақы және мемлекеттік •
Төменгі пайызбен ипотекалық несие беру
Несиені х