Экономикалық тозу


Жоспар
Кіріспе
I. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың экономикалық аспектілері.
1.1. Құнның экономикалық теориясы және жылжымайтын мүлікті бағалау
туралы түсінік.
1.2. Жылжымайтын мүлік нарықтары мен құн, жылжымайтын мүлікті
мен әдістері.
II.Жылжымайтын мүлік объектісін жалпы және жеке бағалау
1.1. Бағалау объектісінің сипаттамасы.
Қорытынды
Кіріспе
Жылжымайтын мүлікті бағалау мамандығы дамыған елдерде 30-шы жылдары
Мүліктің тура нарықтық бағасы болмаса, экономиканың ары қарай
Жылжымайтын мүлікті бағалау – қолданбалы экономиканың анализі туралы
Жылжымайтын мүлік нарығының
сипаттамасы
Мемлекеттегі дұрыс нарықтық қарым-қатынастардың дамуының негізгі көрсеткіштерінің бірі
Жылжымайтын мүлік іс жүзінде келісім жасалу әдісіне байланысты
Бірінші реттік жылжымайтын мүлік нарығы – жаңа салынған
Екінші реттік жылжымайтын мүлік нарығы – келісім қолданудағы
Жылжымайтын мүлік иесі оның нарықтық бағасын және оның
Жылжымайтын мүлік бұл – жер, су объектілері және
Жылжымайтын мүлікті сараптау алдында оның арестте тұрмағандығын және
Құқық беруші құжаттар – келісімшарт, тех.Паспорт.
Құқық куәландырушы құжаттар – жерге берілген мемлекеттік Акт.
Қазақстан Республикасының азаматтық кодексінің 118 бабы бойынша меншік
I. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың экономикалық аспектілері.
1.1. Құнның экономикалық теориясы және
жылжымайтын мүлікті бағалау
туралы түсінік.
Баланстық құн – кез келген жинақталған амортизация және
Өзіндік құн – бұл активті сатып алу үшін
Амортизацияланатын құн – жойылу құны шегерілген, активтің бастапқы
Амортизация – активтің амортизацияланатын құнын оның пайдалы қызмет
Нақты ұйымға арналған айрықша құн – ұйымның болжамына
Әділ құн – жақсы хабардар, осындай мәміле жасағысы
Құнсызданудан болған залал - активтің баланстық құнының оның
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар мынадай материалдық активтерді
(а) тауарлар мен қызмет көрсетулерді өндіруде немесе жеткізуде
(b) бір кезеңнен астам уақыттың ішінде пайдалану көзделетін.
Өтелетін сома – екі мәннің ішіндегі үлкені: активті
Активтің жойылу құны – егер осы актив, болжауға
Пайдалы қызмет мерзімі - бұл:
(а) ұйымның активті пайдалануы күтілетін уақыт кезеңі; не
(b) активті пайдаланудан ұйым алады деп болжанып отырған
Бастапқы шығындар
жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісі қауіпсіздікті қамтамасыз
Келесі шығындар
Ұйым жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің баланстық
Нарықтық баға – жылжымайтын мүліктің бәсекелестік және ашық
Тозу – объектінің белгілі уақыт ішіндегі физикалық, функционалдық
Физикалық тозу – бүліну, ескіру, табиғи климаттық факторлардың
Функционалдық тозу – ғимараттардың архитектуралық, конструкциялық сипаты бойынша
Бастапқы құнды бағалау
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің бастапқы құны
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың бір немесе одан
Ұйым айырбастау операциясында осы операцияны жасау нәтижесінде ақшалай
Айырбастау операциясында коммерциялық мәннің бар екендігін анықтау мақсаттарында
Салыстырмалы рыноктық операциялары жоқ активтің әділ құны, егер
Қайта бағалау
Актив ретінде таныла отырып, әділ құны нақты бағалауға
Жер учаскелері мен ғимараттардың әділ құны, әдетте, білікті
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісінің ерекше сипатына
Қайта бағалау жасау жиілігі жылжымайтын мүлік, үйлер мен
Жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтар объектісін қайта бағалағаннан
(а) активтің жалпы баланстық құнының өзгеруіне қайта бағаланғаннан
(b) жалпы баланстық құнға қарсы алып тасталады, ал
Жинақталған амортизацияны тепе-тең қайта бағалау немесе оны есептен
Егер жылжымайтын мүлік, үйлер мен жабдықтардың жеке объектісі
Еңбек теориясының құны
« Исследование о природе и причинах богатства» (1776)кітабында
Смит, болса, ауыстыру құнына көз салды. Ол ауыстыру
Карл Маркс (1818-1883) Смит пен Рикарданың Еңбек теориясының
Шекті пайдалылық теориясы
Кейбір экономистерді еңбек теориясының құны қанағаттандырмады.Француз ғалымы Жан
Қазіргі құн теориясы
Альфред Маршалл (1842 – 1924 ) және ағылшынның
1.2. Жылжымайтын мүлік нарықтары мен құн,
жылжымайтын мүлікті бағалау қағидалары
мен әдістері.
Жылжымайтын мүлікті бағалау барысында бағалаушы сарапшының алдында есепке
Құн түрлер:і
Нарықтық құн дегеніміз – ашық бәсекелестік нарықта мәмілеге
Пайдалану негізіндегі құн – бұл құнның түрі нақты
Инвестициялық құн – нақты инвестициялық бағаланатын объектіні сатып
Қалпына келтіру құны – бағаланатын объектінің ағымда бағалаудағы
Орын ауыстыру құны – объектінің құрамына келетін ағымдық
Сақтандыру құны – құрау құны мен жойылу қауіпі
Кепілдік құны (несиелеу құны) – нарықтық құн арқылы
Салық салу мақсатындағы құн – жеке және заңды
Тарату құны (ликвидациялық құн) – жылжымайтын мүлік объектісін
Жылжымайтын мүлік құнына жататын меншік түрлері:
Мемлекеттік жылжымайтын мүліктер мемлекеттің қарамағындағы экономикалық саясаттың нәтижесінде
Муниципалдық жылжымайтын мүлікке мемлекеттік меншіктегі мүліктер болып табылады.
Корпоративті мүлікке өздерінің басқару ерекшелігіне байланысты бірнеше жеке
Коммуналдық мүлік қала ішіндегі тұрғындардың корпоративті объектілерге деген
Жеке меншік мүліктер жеке адамдардың өз құқығындағы объектілері,
Жылжымайтын мүлікті бағалау амалдары
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың амалдары және олардың белгілі бір
Қазақстандық сарапшыларға жылжымайтын мүлік объектісінің құнын бағалау әдістерінің
шығындық амал
табыстық амал
салыстырмалы немесе нарықтық амал
Шығындық амал. Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау үшін шығындық
Бұл амалды есептеуде бағалаушының мүліктің орын ауыстыру мен
салық салу үшін;
сақтандыру;
қалпына келтіру құнын анықтауда;
орын ауыстыру құнын анықтауда;
банкрот жағдайында мүлікті таратуда;
дамымаған жылжымайтын мүлік нарығын бағалауда;
ақпарат жетіспеген жағдайда.
Шығындық амалды қолдану техникасы.
Бағалаудағы шығындық амалды пайдалану келесідей кезеңдерде жүзеге асады:
Жылжымайтын мүлік объектісі орналасқан жер телімінің құны анықталады.
Жылжымайтын мүлік объектісінің қалпына келтіру немесе орын ауыстыру
Жылжымайтын мүлік оъектісінің барлық тозу түрлері:
Физикалық тозу
Функционалдық тозу
Экономикалық тозу
Жылжымайтын мүлік объектісінің анықталған құнынан тозулары алынады.
Жылжымайтын мүлік объектісінің жер телімінің құнын қосқандағы жалпы
Табыстық амал. Жылжымайтын мүлік объектісін бағалаудағы бағалаудың амалы
Табысты капитализациялау
Ақша ағымын дисконттау
Табыстарды капитализациялау әдісі объектілерден түскен болашақтағы табыстың ағымдағы
Н – объектінің құны
Т – таза табыс
К – капитализациялау коэффициенті
Сондықтан жылжымайтын мүлік объектісінің құнын берілген әдіспен анықтау
объектілерді пайдаланудан таза табыстың анықтарын анықтау қажет.
объектіні сату үшін таза табысты анықтау қажет.
берілген табысқа байланысты пайдалану коэффициентін анықтау қажет.
Таза табыс – бағаланған объектінің, оның пайдалануға кеткендегі
Валдық түсімі деп – мүліктің түсімді есептеу жылжымайтын
Капитализациялау коэффициентін есептеу таза табысты объектінің құнына айналдыратын
Капитализациялау деп – болашақтағы құнды анықтап, оған кері
Дисконттау деп – болашақтағы құнды бірге отырып мүліктің
Cалыстырмалы немесе нарықтық амал. Мүліктерді бағалау кезінде ұқсас
Түзетулерден кейінгі алынған баға бағалаушыға ұқсас объектінің ашық
Жылжымайтн мүлік объектісін салыстырмалы амалмен бағалау келесі түрде
Берілген объектінің орналсқан жерін қарастырады. Жақын арада сатылған
Ұқсас объектілері жайлы ақпарат жиналады және тексеріледі. Жиналған
Салыстыратын объектінің сату бағаларына түзетулер енгізіледі.
Түзету енгізілген бағалар мақұлдастырылады және салыстыру амалы негізінде
II.Жылжымайтын мүлік объектісін жалпы және жеке бағалау
Бағалау объектісінің сипаттамасы.
Орналасқан жері:
бағалауға жатқызылатын обьекті Алматы қаласында Ақсай-3 ықшам
Бағалауға жатқызылатын обьекті орналасқан ауданның шулау деңгейі нормадан
Бағалауға жатқызылатын обьектіні зерттеу.
Бағалауға жатқызылатын обьектіні бағалау обьектіні сырттай қараудан басталады.
Инженерлік комуникациялар.
Сумен: қалалық сеттен.
Канализация: қалалық коллекторға қосылған.
Жылу: орталықтандырылған.
Электр: қалалық электр жүйесінен.
Телефон: қалалық телефон жүйесіне қосылған.
Ауданның экономикасы.
Ауданның экономикалық даму деңгейі: жоғары тұрақты жағдайда.
Экономиканың негізгі көзі: ақылы білім.
Жергіліктілердің жұмыспен қамтылуы мен кірісі: орташа деңгейде.
Жұмысқа қабілетті тұрғындар: мәлімет жоқ.
Аудандағы өмір сүру минимумы: орташа.
Жылжымайтын мүлік нарығы: коммерциялық жылжымайтын мүлік пен тұрғын
Конструктивтік элементтер жазбасы
Фундаменті: Бетоннан, жақсы жағдайда
Сыртқы қабырғасы: Бетон, жақсы жағдайда, сырттай қарағанда қандайда
Ортасын бөлінгендері: бетоннан, жақсы жағдайда.
Жабуы: темір бетонды бос плитадан, жақсы жағдайда.
Шатыры: шифер, жақсы жағдайда.
Едені: темір бетонды плитадан, ленолиеуммен жабылған, санитарлық торабы
Терезелер: ағаштан жасалған қос қабатты сыбайластырылған.
Есіктері: ішкі есіктері филенщатты, кіре берістегі есік қос
Балконы: терезеленген, қапталған, рамасы қос қабатты ағаштан, екі
Санитарлық – техникалық құрылғылары: соңғы үлгідегі, жағдайы жақсы.
Бағалауға жатқызылатын обьектінің техникалық мінездемесі
Үй 1992 жылы салынған. Қызмет ету мерзімі 40
1,2,3,4 – бөлмелер, 5 – кухня, 6 –
№1 кесте
Бөлме нөмірі Қолданылуы Көлемі, м2
1 бөлме 20
2 бөлме 14
3 бөлме 16
4 бөлме 18
5 кухня 10
6 ванна 4
7 санитарлық байланыс жүйесі 2
8 сақтау қоймасы 2
9 коридор 14
12 шкаф 2
Жалпы көлемі 102 м2
Бағалауға жатқызылатын обьектіні барынша толық пайдалану және жақсы
Максималды экономикалық эффект беретін максималды пайдалылықты қамтамасыз ететін
Барынша жақсы және барынша эффективті пайдалануға сараптама –
Көрсетілген критерилерді ескере отырып, бағалауға жатқызылатын обьектінің орналасқан
Тозуын анықтау.
Тозу – бұл жылжымайтын обьектінің уақытқа сай физикалық,
Физикалық тозу – бүлінуіне, тозуына, бұзылуына
Экономикалық ескіру – бұл сол аудандағы экономикалық төмендеу
Физикалық тозуын анықтау – құрылыс немесе бөлменің конструктивтік
Тозу пайызын анықтау үшін «Тұрғын үйлер мен олардың
Сонымен, конструктивтік элементтері бойынша бағаланатын обьектінің физикалық тозуы
Сонымен, бағаланатын обьекті қазіргі заман талабына сай құрылыс
Жылжымайтын мүлік нарығы осы тәріздес бағаланушы обьектіге тұрақты
Бағалаудың әдістері.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың көптеген әдістері бар соның ішінде
1. Пайда түсіру әдісі
2.Шығын шығару әдісі
3. Басқалармен салыстыру әдісі
Пайда түсіру әдісі
Бұл әдіс болашақта одан түсетін пайданы анықтауға негізделген.
Басқаша айтқанда, обьект бағасын шығару болашақта оның
Шығын шығару әдісі
Қаражат құюшы немесе сатып алушыны зерттей отырып, қаражат
Бұл әдістің экономикалық маңызы сатып, алынатын обьектінің физикалық,
Сату бағасын салыстыру әдісі.
Бұл әдістің барлық маңыздылығы, барлық сатып алу-сату осы
Пайда түсіру әдісін пайдалана отырып обьектінің нарықтағы бағасын
Жылжымайтын мүлік бағасын анықтау әдісі болашақтағы түсетін
Бағасын есептеуде пайданы тікелей капиталдау әдісі қолданылады.
Тікелей капиталдау әдісі.
Бұл әдіс болашақта түсетін кіріс немесе пайда мақсатында
Басқаша айтқанда, болашақта түсетін кіріс келтіру мүмкіндігін анықтау
Бұл әдістегі бағалау процедурасының негізгі кезеңдері:
ешқандай тәуекелсіз қойылатын пайыздық бағасы – 8%;
тәуекелге түзету - 3 %;
төменгі жойылуына түзету – 2 %;
инвестициялық менеджментке түзету – 1 %;
БАРЛЫҒЫ: 14 %;
Көрсетілген баға мен есептеу мына формула бойынша шығарылады:
РV = FV/R,
РV – жеке меншік обьектінің бағасы.
FV – таза операциялық кіріс.
R – Капитализация коэфициенті.
Бағасының есебін шығаруда, таза операциялық кірісті капитализация коэфициентін
Көрсетілген аудандағы арендалық төлем 950 у.б., кезекті баспасөз
№3 кесте – таза операциялық кірісті анықтай отырып.
Атауы Өлшем бірлігі Маңыздылығы
Ай сайынғы орташа айлық аренда У.е 950
Обьектінің жалпы көлемі Кв.м 102
Жылдық таза пайдасы У.е 11400
Толық емес болғандағы арендалық шығын % 5
Толық емес болғандағы арендаға кететін шығын % 5
Таза операциялық кіріс У.е 10260
РV = 10260 / 14 % = 73287
(тоғыз миллион жүз алпыс мың сегіз жүз жетпіс
Шығын шығару әдісін пайдаланып обьектінің нарықтық бағасын есептеу
Бұл әдістегі бағалау процедурасының негізгі кезеңдері:
қалпына келтіру бағасын есептеу.
Тозуын анықтау.
Мүліктің таза бағасын шығаруға тозу мен қалпына келтіруге
Бағасын есептеуге қажетті көрсеткіштер:
Физикалық тозу – 32 % (0,68)
Капиталдық коэфициенті – 1 (1).
Жалпы ауданы – 116,4
Көлемі – 257 куб.м.
Қалпына келтіру бағасы 1 куб.м – 24,5
Құрылыс-монтаждау жұмыстарының бағасының индексі: 1991 жылғы бағамен 1,95
зонирование жасау коэфициенті – 1,9.
С (лит А) = 24.5 * 257 *
(екі миллион сегіз жүз жетпіс үш мың алты
Салыстырмалы түрде сату әдісімен обьектінің нарықтық бағасын шығару
Нарықтық жолы, бұл мүмкіндігінше жақын бағасын білу үшін
Бұл әдістегі бағалау процедурасының негізгі кезеңдері:
ұқсас обьектілер жөнінде болған сату-сатып алу жөнінде болған
Салыстыру сараптамасын жүргізу мақсатында бағалау бірлігін таңдап алу.
Бағалануға жатқызылған обьектіні осы тәріздес обьектілермен салыстыру қажет
Бағалануға жатқызылған обьектіні осы тәріздес обьектілердің көрсеткіштерімен сараптама
Маркетингтік тексеру жүргізу көрсетілген аудандағы сату-сатып алу нарығындағы
Көрсетілген жағдайда «Қолдан қолға» газеті пайдаланылған.
№4 кесте – ұқсас обьектілердің мінездемесі
Обьектілер Орналасқан жері бағасы S Қабырғасының материалы қабат
Бағаланатын
обьекті Ақсай-3 116516 102 панельден 9 Бөлек
№1аналог Ақсай-2 145000 140 панельден 9 Бөлек Жақсар
тылған өте жақсы Бөлек
№2аналог Ақсай-4 160000 125 панельден 5 бірге Жақсар
тылған Жақсы бірге
№3аналог Ақсай-2 140000 130 панельден 9 бірге былайынша
№5 кесте – салыстырып сату әдісін пайдаланып обьектінің
№ Атауы Бағаланатын
обьектілер Ұқсас обьектілер
1 обьект 2 обьект 3 обьект
1 2 3 4 5
1 Сату бағасы 116516 145000 160000 140000
2 S жалпы
3 Капит.қабырғасының
Материалы Панельден Панельден Панельден Панельден
4 Қабаты 2 3 4 1
5 Сан.торабы Бөлек Бөлек Бірге Бөлек
6 Тех.жағдайы Жақсы Жақсы Жақсы Жақсы
7 Орналасқан жері Ақсай-3 Ақсай-2 Ақсай-4 Ақсай-2
8 Пәтер жобасы Былайынша Былайынша Жақсартылған Былайынша
9 Бөлмелер жобасы бірге бірге бірге Бөлек
Барлығы: (3+4+5) / 125 = 14 939 542
Аналог 1
№6 кесте – бағалау нәтижесі және қорытынды.
Есептеу аты Мүлік бағасы, тенге
Шығындау әдісі
Салыстыру
Кіріс
Жылжымайтын мүліктің қабылданған нарықтық бағасы
Жылжымайтын мүліктің үш жолмен есептелген бағасы: 14
ҚОРЫТЫНДЫ
Кестелерде көрсетілген есептер мен нарық сараптамасын, орналасу орнын,
Жылжымайтын мүлікті бағалауда ол жалға беріліп кіріс әкелуі
Шығын шығару арқылы бағалау көрсеткендей қалпына келтіру
Келтірілген есептен шыға келе, Алматы қаласы, С.Ковалевская көшесі
Қолданылған әдебиеттер:
«Оценка Рыночной стоимости недвижимости»
Общ. Ред. Зарубин В.Н., Рутгайзер В.М., Москва, дело
«Анализ инвестиций в недвижимости»
Тарасевич Е.И., Спб., 2000 г.
«Оценка недвижимости»
Тарасевич Е.И., Спб.: ГТУ, 1997 г.
«Оценка интелектуальной собственности при рыночной экономике»
Устинова Л.Н., Москва, Роспатент 2001 г.
«Сколько стоит бизнес? Методы оценки»
Федотова М.А., Москва, Перспектива 1996 г.
«Стоимость компаний: оценкаи управление»
Москва, Олимп-бизнес 2000 г.
«Оценка недвижимости»
Фридманов С.С., 1998 г.
«Оценка бизнеса»
Ковалев С.А., 1998 г.
«Управление недвижимости»
Дияров С.П.
« Основы анализа и оценки бизнеса. Институт менеджмента
Алматы 1995 г.
1