КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... 5
1.1Жылжымайтын мүлік ұғымы және объектілерінің сипаттамасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .5
1.2Жылжымайтын мүлік объектілерінің типологиялық бөліну ерекшелігіне байланысты түрленуі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.3Жылжымайтын мүлік нарығы және нарықтық операциялар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...18
2 Жылжымайтын мүліктің орнын бағалаудағы әдіс-тәсілдер қалыбы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..24
2.1.Жылжымайтын мүліктің бағалаудағы принципі. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...24
2.2 Иесінің мүлік туралы көзкарасымен байланысты қағидалар ... ... ... ... .
2.3 Нарықтық ортамен байланысты қағидалар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2.4 Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы ... ... ... ... ... ... ... ...
3. ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІЛЕРІН ПАЙДАЛАНУ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ ЖӘНЕ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..55
Жер телімдерін пайдалану және бөліп беру мәселесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..55
3.2Тұрғын үймен қамтамасыз ету жобасының кемшіліктері және оның дамуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3.3Тұрғын емес ғимараттардың қазіргі таңдағы экономикадағы орны және жандануы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 62
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 65
Кіріспе
Жылжымайтын мүлік бұл саны бойынша халықтың меншігіндегі елдің ұлттық байлығының негізі. Жылжымайтын мүлік нарығы тауар немесе қызмет көрсету және қаржылық нарықпен бірдей нарықтық кеңістікті құрайды. Жылжымайтын мүлік кепілдігі еліміздің несиелік жүйесінің құрылуының маңызды шарты. Жылжымайтын мүлік нарықтық қатынастардың барлық жүйесінің орталық звеносын құрайды. Жылжымайтын мүлік объектісі адамдардың жеке қажеттіліктерін қанағаттандыратын тауар ғана емес, табыс әкелетін капитал болып саналады.
Кең мағынада жылжымайтын мүлік екі негізгі элементтен тұрады: жер және ғимарат.
Дамыған елдер жылжымайтын мүлікті бағалау мен пайдалануда жақсы нәтижелер көрсетіп, осыған байланысты жылжымайтын мүлікті бағалау мен талдау әдістері жасалған. Жылжымайтын мүлік экономикасы курсы Қазақстанда арнайы мамандарды дайындайтын жалпы кәсіптік-экономикалық пән болып табылады. Бұл бағыт республикада жүргізіліп жатқан экономикалық реформалар жағдайында жылжымайтын мүлік саласындағы нарықтық механизмдердің құрылуын қамтамасыз ететін жаңа бағыт болып табылады.
Жылжымайтын мүлік нарығын дамытудың қазіргі кезеңіндегі маңызды міндеттерінің бірі жылжымайтын мүлік объектілерін коммерциялық мақсатта пайдалану болып табылады. Кеңсе және сауда қызметтері үшін бірінші сыныпты ғимараттарға деген сұраныстың пайда болуы коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасу қажеттілігін туындатты.
Осыған орай, тұрғын үй және тұрмыстық орнығу, яғни жылжымайтын мүлікке қажеттіліктерді қанағаттандыру нәтижесінде жаңа жұмыс кеңістіктерінің құрылуын, мысалы бизнес – орталықтарда онан әрі бизнес – қонақтардың – қонақ үйге қажеттілігінің туындауы заңды құбылыс. Іскерлік қажеттіліктерді қанағаттандырғаннан кейін сапалы сауда орталықтарымен, яғни сауда жылжымайтын мүлік рыногына, демалысты ұйымдастыру орныдарына қажеттілгі туындайды. Логикалық тізбек заманауи қоймалық жайлардың қажеттілігімен аяқталады.
Қазіргі кезде Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы мен дамуына қатысты кешенді бағыт жоқ деуге болады. Соның салдарынан аталмыш нарықты зерттеу мәселесі отандық ғылым саласында әлі де болса, терең зерделене қойған жоқ. Елдің жылжымайтын мүлік нарығын реттеуші біртұтас мемлекеттік орган жоқ.
Осы курстық жұмыста жылжымайтын мүлікті бағалау басты проблемалардың бірі болып отыр. Осы жұмыста жылжымайтын мүлікке нені жатқызуға болатындығын және нені жатқызуға болмайтындығын шешу үшін: объекті бөлімінің қалай қосылғанын және басқа объектіге сол бөлім қолданылуын қараймыз. Жылжымайтын мүлік түсінігіне жер учаскесін, кеңістік және жер асты байлығы жатқызуды ,мемлекеттегі жер және жылжымайтын мүлік меншігіне ерекше көңіл бөлінуді негізгі мақсат қылып отырмыз.
Жылжымайтын мүлік сферасында мемлекеттік саясаттың табысты түрде жүзеге асырылуының алғы шарты функциялардың бірыңғай федералды орган шеңберінде шоғырлануы болып келеді. Жылжымайтын мүлікті бағалау процесінің ерекшелігі, оның нарықтық сипаты болыпуын. Бұл бағалау бағаланатын объектіні жасау мен сатып алуға тек шығындарды есептеумен шектелмейтіндігін қарастырамыз. Жылжымайтын мүлік негізгі үш түрге бөлінуін: жер, тұрғын үйлер және ғимараттар теренрек қарастырамыз. Бағаланатын жер учаскесі салыстырмалы және салыстырылатын еркін учаскемен сәйкестігі бойынша жүзеге асырылуын, ақпарат көздеріне байланысты ақпарат ішкі және сыртқы болуын.
Бағалау үшін кәсіпорын басқарушыларынан және жұмыскерлерінен алынған ақпараттын пайда болуының мүмкінділіктері арқылы: олар кәсіпорын дамуының қандай мүмкіндіктерін көрсетеді; кездескен және болашақта кездесуі мүмкін мәселелерді шешу болып отыр. Ақпарат қамтылуына байланысты сапалы, сандық және аралас болуына байланысты. Жылжымайтын мүлікті бағалау процесіндегі объектілер мен субъектілер, және оларға нені жатқызатындығы жайлы, немесе бағалау кезіндегі қағйдаларды қарастыру болып таблады.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың әдістері мен қағидаларымен осы курстық жұмыста танысатын боламыз.
Жылжымайтын мүліктің бағалаудағы принципі.
Бағалау қызметі ғылымының негізіқце, бағалау бойынша кез келген тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалары бар.
Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық.
Олар мыналармен байланысты және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге болады:
Иесінің мүлік туралы көзқарасымен;
Нарықтық ортамен;
Мүлікті эксплуатациялаумен.
Иесінің мүлік туралы көзкарасымен байланысты қағидалар
Бұл топ мынандай қағидаларға ие:
Пайдалылық қағидасы. Меншік объекілерініңтиемденуге қабілеті жоқ болса,онда олардың құны болмауы мүмкін.Сондықтан потенциалды меншіктенушіге пайдалы болған кезде ғана мүліктік кешеннің құны болады.
Кағиданың анықталуы: пайдалылық- берілген уақыт периодтарында және берілген жерде меншік объектісі иесінің қателіктерін қанағаттандыру қабілеті.
Орнын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын жэне табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне қарамастан, бір-бірімен байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер екі меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз бағаның төменін аламыз.
Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе құнмен анықталады.
Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы шегін анықтауға мүмкіндік береді.
Күту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн - болашақтағы барлық табыстардың ағымды құны.
Қағиданың анықталуы: күту - болашақта меншікті иелік етуден түсетін табыстардың ағымды құнының орнатылуы.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар
Бұл топ келесі қағидалардан тұрады: сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.
Негізгі заңдылықтар:
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалар төмендейді;
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар көтеріледі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар тұрақты болады.
Қағиданың анықталуы: ұсыныс - құрамындағы белгілі баға бойынша тауарлар саны, сұраныс - белгілі баға бойынша қажетті тауарлар саны. Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара іс-қимыл бағасын анықтайды.
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату мәмілелерін жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар арасында, жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. Әрбір объекті бәсекеде болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды туғызады.
Қағиданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу үшін қажетті деңгейден асып кетсе, онда берілген нарықта таза табыстардың орташа деңгейінің төмеңдеуіне алып келетін бәсеке өрлей бастайды.
Құнның өзгеру кағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен ынталары өзгереді. Обьектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін.
Қағиданың анықталуы: мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып қалмайды, ол уақыт ағымымен өзгеріп тұрады.
Эксплүатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы
Берілген топ мынадай факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық өнімділік, салымдық, баланстандырылған, неғүрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өңдірістік жүйе болып табылады. Оның табыстылығы 4 фактормен анықталады: менеджментпен, еңбекпен, капиталмен және жермен. Таза табыс - осы барлық төрт фактордың нәтижесі болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барлық жүйелердің құны анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің табысын құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.
Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның қалдық өнімділігі жатыр. Экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Өйткені жер жылжымайды, сондықтан еңбек, капитал және кәсіпкерлік оған бейімделуі керек. Біріншіден, үш фактор төленеді, ал сосын табыс қалдығы жер иемденушісіне рента түрінде төленеді. Өндірістің барлық басқа факторларының төленуінен кейін қалдығы болса, онда жердің бағалылығы болады.
Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек пен капитал эксплуатациясына және менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылған таза табыспен анықталады.
Салым қағидасы. Салым - кез келген бір жаңа факторды ендіру нәтижесінде шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Кейбір факторлар кәсіпорынның мүліктік кешенінің құнын ұлғайтады, ал кейбіреулері төмендетеді. Мысалы, үйдің сыртын жаңадан сырлау сыртқы түрін жақсартады, ал егер бояудың түсі нарықтық стандарттарға сай болмаса, онда үйдің құны төмендетілуі мүмкін.
Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе төмен сомасы.
Сөйтіп, мүліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді бола-ды, егер олар мүліктік кешеннің нарықгық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге кез келген қосылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл элементтерді алуға кеткен шы-ғындардан жоғары болған жағдайда.
Баланстандырылған (пропорционалды) кағидасы. Өндіріс факторлары экономикалық баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің қүны максималды болады немесе сақгалады. Меншік объектілерінің кұнытөрт элементгердің баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке (еңбек ақы), капиталға (инвестиция, салым), басқа-ру координациясына (менеджментіне). Ең жоғарғытабысты қамтама-сыз ететін әрбір меншік объектісі үшін теореггикалықтепе-теңдік нүктесі бар.
Қағиданың анықгалуы: кез келген мешпік объектісіне өндірістің әр түрлі факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір-біріне сай болуы арқылы мүліктің максималды құны пайда болады.
Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір-бірімен келісуі керек. Мүліктік кешенге кез келген бір элементті қосу, берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.
Неғүрлым тиімді пайдалану қағидасы - барлық қарастырылған үш қағиданың синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.
Аталған қағидалар жалпы түрде әмбебап және мүліктің барлық түрлеріне қолданылады. Олардың құрамы объектінің ерекшеліктеріне тәуелді өзгеріп отыруы мүмкін.
Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер, құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.
Жылжымайтын мүлік нарығының жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің перспективаларын анықтайды.
Тұрғын үй мәселесі Қазақстанда кез-келген отбасын қобалжытатын жағдай. Бұл сұрақтың шешімін Батыс елдерінде ондаған жылдар бойы пайдаланып келе жатқан ипотекалық несиелендіру жүйесін қолдану арқылы табуға болады. Елдегі потенциал орасан зор
ҚОРЫТЫНДЫ
Жылжымайтын мүлік нарығы бір бірінен баға деңгейімен, тәуекелділік деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы болып табылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы кезкелген ұлттық экономиканың маңызды құрамды бөлігі болып келеді.
Жылжымайтын мүлік нарығынсыз жалпы нарық бола алмайды, өйткені еңбек нарығы, капитал нарығы, тауарлар мен қызметтер нарығы және тағы басқа нарықтар өзінің қызметін жүзеге асыруы үшін оларға сай ғимараттары болуы керек.
Жылжымайтын мүлік нарығында оның екі құрамдасы ерекшеленеді: алғашқы және екінші нарықтары.
Жылжымайтын мүліктің маңызды ерекшелігі әртүрлі тұлғалар үшін әртүрлі экономикалық сапада шығуға мүмкіндігінде. Бір жылжымайтын мүліктің объекті оны пайдалану, немесе жалға беру, немесе берілген уақыт өткеннен кейін қайта сату үшін алынуы мүмкін.
Осыған байланысты жылжымайтын мүлік нарығының алдында келесі сұрақтар тұрады:
Тиімді қызмет етуі үшін кәсіпорынға қандай жылжымайтын мүлікті сатып алуы керек?
Жылжымайтын мүлік қай жерде орналасу керек?
Жылжымайтын мүлікті пайдаланудың құқықтық мәртебесі қандай болуы керек?
Жылжымайтын мүлікті басқару қалай ұйымдасуы керек, т.б.
Қазір біздің республикамыздың экономикасы жылжымайтын мүлік нарығына, оның тиімді қызмет етуіне тәуелді болып келеді. Бұл үшін жылжымайтын мүлік нарығын реттейтін нормативтік базасының өңделуі маңызды мәселе болып отыр. Сондықтан қазіргі заңнамада жылжымайтын мүлік нарығындағы мәмілелерді, операцияларды, оның қызмет етуін, жылжымайтын мүлік нарығының қатысушылары арасындағы қатынастарды реттейтін күшті құқықтық негізін, еределерін қарастыруы тиіс.