Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасы және барлық азаматтар алдында әлемдегі 50 ең бәсекелестік елдерінің қатарына кіру мақсаты қойылған. Оны орындау шарттарының бірі мемлекеттің тұрақты дамып жатқан экономикасы. Экономиканың дамуымен бірге Қазақстанда мүліктік қатынастар саласы одан әрі кеңейеді. Жылжымайтын мүліктің меншік иелерінің құқықтарын қорғаудың ең тиімді жолы – мемлекеттік тіркеу болып табылады.
Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 118 бабына сай, қозғалмайтын заттарға меншiк құқығы мен басқа да құқықтар, бұл құқықтарға шек қою, олардың пайда болуы, ауысуы жјне тоқтатылуы мемлекеттiк тiркелуге тиiс. Меншiк құқығы, шаруашылық жүргiзу құқығы, оралымды басқару құқығы, бiр жылдан астам мерзiмге жер пайдалану құқығы, бiр жылдан астам мерзiмге пайдалану құқығы, жылжымайтын мүлiктi кепiлге беру, жылжымайтын мүлiкке рента, сенiм бiлдiру арқылы басқару құқығы мемлекеттiк тiркеуден өткен кезден бастап пайда болады.
Осылайша, егерде Сіз жылжымайтын мүлікті (үй, пәтер және т.б.) сатып алсаңыз және де өз құқықтарыңызды СҚО Әділет департаментінде тіркемесеңіз, Сіз заңға сай берілген жылжымайтын мүліктің иесі болып табылмайсыз.
90-шы жылдардың аяғында және 2000-шы жылдардың басында облыс тұрғындарының Республика шегінен кету ағымына байланысты және осыған орай тұрғын үйлердің сатуына байланысты, көршілес шарттарын жасау кең тараған, яғни жылжымайтын мүлікті сатып алу – сату рәсімі ақшаны тапсыру және қолхатты жазу жолымен жүргізілді. Бұл жерде, қолхат негізінде жылжымайтын мүлікке өз меншік құқығын тіркеуге мүмкін болатын құжат ретінде танылмайды. Меншік иесі өз құқықтарын тану үшін сотқа жолдау қажет. Құқық белгілеу құжат ретінде сот шешімі болады, бұл шешіміне сай сатып алу-сату мәмілесі заңды болып табылады.
Осыған қоса, егер Сіз уәкілетті органдарының алдын ала рұқсатысыз үй салсаңыз, немесе өз бетімен бос тұрған үйге көшіп, сол үйде 18-ден астам жыл тұрсаңыз, өз бетімен салуға немесе иелену мерзімі бойынша өтінішімен сотқа жолдап, өз меншік құқықтарыңызды сот тәртібімен растауыңыз қажет.
Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы Қазақстан Республикасы Заңының (әрі қарай- Заң) 44 бабына сай, Сот актісімен белгіленген жылжымайтын мүлікке құқық (құқық ауыртпалығы) осы бапта белгіленген ерекшеліктер ескеріле отырып, жалпы негіздерде тіркелуге тиіс. Заң белгілегендей, сот актісі өзге құқық белгілеу құжат сияқты, құқықтық кадастрға енгізуге қажетті жылжымайтын мүлік объектісі туралы мәліметті (жылжымайтын мүлік объектісінің көлемі, жер учаскесінің кадастрлық нөмірі) қамту қажет.
Жылжымайтын мүлікке Сіздің құқығыңызды белгілейтін сот шешімінің заң күшіне енгеннен кейін, мемлекеттік тіркеу рәсімін жүргізу үшін берілген шешімімен Халыққа қызмет көрсету орталығы ММ-не жолдауларыңыз қажет. Тұрғын үйге немесе бөлек тұрған құрылысқа құқықтарын тіркеу үшін міндетті талаптарының бірі, берілген жылжымайтын мүлікке арналған жер учаскесіне құқықтарын тіркеу. Егер де жер учаскесіне құқықтарыңыз тіркелмесе, оны бастапқы объектісіне (тұрғын үй, пәтерге және т.б.) құқықтарымен бірге тіркеуге болады.
Одан басқа, Заңның 24 бабына сай, құқық белгілеу құжат ретінде сот актісі болғанда, тіркеуге берілген құжаттың екі куәландырылған көшірмесі ұсынылады. Мемлекеттік тіркеу үшін өтініш беруші (өтініш берушінің ујкілетті өкілі) оның жеке басын кујландыратын құжатты көрсетуі жјне мынадай құжаттарды:
1) белгіленген үлгідегі мемлекеттік тіркеу туралы өтінішті;
2) жылжымайтын мүлікке техникалық паспортты жјне (немесе) жер учаскесіне сјйкестендіру құжатын қоса бере отырып, құқық белгілейтін жјне тіркеу объектісін растайтын өзге де құжаттарды;
3) өтініш берушінің (жеке тұлғаның) жјне өтініш берушінің ујкілетті өкілінің жеке басын кујландыратын құжатының көшірмесін;
4) жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеуге алым төлегенін растайтын құжатты;
5) осы Заңда көзделген өзге де құжаттарды ұсынуға тиіс – егер шешім шығарған уақытында өтініш беруші некеде тұрса – неке қатынастардың барын растайтын құжаттың көшермесі.
Осылайша, Заңмен белгіленгендей, құқық иесі өз құқытарын тіркеуге сот шешімі заңды күшіне енгеннен кейін алты айдан кем емес жолдау қажет. Тіркеу мерзімінің өтуі әкімшілік жауапкершілікке әкеліп соғады.
Меншiк құқығы дегенiмiз субъектiнiң заң құжаттары арқылы танылатын және қорғалатын өзiне тиесiлi мүлiктi өз қалауынша иелену, пайдалану және оған билiк ету құқығы.
Жылжымайтын мүлікке меншік құқығы оған мемлекеттік тіркеуді өткізгеннен кейін жүзеге асады
Меншiк иесi өзiне тиесiлi мүлiкке қатысты өз қалауы бойынша кез келген әрекеттер жасауға, соның iшiнде бұл мүлiктi басқа адамдардың меншiгiне берiп, иелiгiнен шығаруға, өзi меншiк иесi болып қала отырып, оларға мүлiктi иелену, пайдалану және оған билiк ету жөнiндегi өз өкiлеттiгiн тапсыруға, мүлiктi кепiлге беруге және оған басқа да әдiстермен ауыртпалық түсiруге, оларға өзгеше түрде билiк етуге құқылы.
Азамат өлген жағдайда оған тиесілі жылжымайтын мүлік меншігіне құқық, мұрагерге немесе заңға сәйкес басқа тұлғаларға өтеді.
Заңды тұлғаның таралуы жағдайында оған тиесілі жылжымайтын мүлік меншігіне құқық, қайта құрылған заңды тұлға құқық мұрагері заңды тұлғаларға өтеді.
Қайта құрылған жылжымайтын мүлікке меншік құқығы мемлекеттік тіркеуді өткізгеннен бастап жүзеге асады.
Мүлік иегерінің қалауынсыз, иегердің мүлігін басқа тұлғаға меншікке беру жол берілмейді, Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінде көрсетілген жағдайлардан басқа (бұдан әрі ҚР АК)
Жарна қорына құқығы бар, пәтерге, саяжайға, гаражға, басқа да жайға өзінің пай жарнасын толық қосқан бұл тұлғаларға кооперативпен қолдануға берілген тұтынушы кооператив мүшелері (үй-жайлық, үй-құрылыстық, саяжайлы немесе гаражды) және басқа да тұлғалар көрсетілген мүлікке меншік құқығына иелікті алады.
Жеке тұлғаның:
айырбастау келісім-шарты
сыйға тарту келісім-шарты
өмірінің соңына дейін бағу шартымен мүлікті меншіктен шығару келісім-шарты
тегін беру келісім-шарты
неке келісім-шарты
(заң бойынша) мұра бойынша өсиеттікке құқық туралы куәлік
жекешелендіру келісім-шарты
заңды күші бар сот актілері
мүшенің пай жарнасы соммасын толық салғаны туралы үй-құрылысты кооперативінің анықтамасы
тегін беру туралы келісім-шарты
реквизиция немесе бұзу барысында өтемақы түрінде мүлікті беру келісім-шарты
соғылған обьектіні пайдалануға қабылдау туралы қабылдау комиссиясының акті немесе мемлекеттік қабылдау комиссиясының акті
тіркеу куәлігі
жарғылық капиталынан үлесті бөлі есебіне мүлікті беру туралы заңды тұлғаның шешімі
атқарушы органдардың құқықтық актілері
Заңды тұлғаның:
сатып алу – сату келісім-шарты;
айырбастау келісім-шарты;
тегін беру келісім-шарты;
келісім – шарт міндеттерінің күшіне жылжымайтын мүлікті беру;
реквизиция немесе бұзу барысында өтемақы түрінде мүлікті беру келісім-шарты
бөлінетін баланс немесе беру актісі;
өз күшіне енген сот актілері;
соғылған обьектіні пайдалануға қабылдау туралы қабылдау комиссиясының акті немесе мемлекеттік қабылдау комиссиясының акті;
жарғылық капиталына жылжымайтын мүлікті салу туралы шешім (құрылтайшы келісім-шарты, басқосу хаттамасы);
мүлікті заңды тұлға балансына беру туралы шешім;
атқарушы органдарының құқықтық актілері
Құқықты орнатушы құжаттар тіркеуге екі данада беріледі, біреуі түпнұсқа немесе нотариалды расталынған болуы тиіс. Бұл құжаттардың түпнұсқалары (немесе нотариалды расталынған көшірмесі) тіркеуден кейін өтініш берушіге қайтарылады.
Жер учаскесіне меншік құқығын тіркеу кезінде, құқықты орнатушы құжаттан басқа жер учаскесіне жеке меншік құқығына актісін беру тиіс.
Жылжымайтын мүлік ипотекасымен жағдайды қарастыру арқылы кепіл берушінің үйді жалға бере отырып, өзінің де сонда тұруға қалатынын елестетіп көруге болады.
Алайда ипотекада затқа нақты билік меншік иесінің кепіл ұстаушының келісімінсіз затқа билік жүргізу құқығының шектеулі болатынын білдіреді. Сонымен, кепіл ұстаушының кепілге салынған затқа билік жүргізуге тыйым салатын құқығы бар болып шығады;
Жалға алу. Қосалқы жалгерлік. Жылжымайтын дүниемүлікті пайдалану.
Кәсіпкерлікке тиісті үй-жайды жалдау
Кәсіпкерлік іс-әрекет жүргізу мақсатында тұрғын үйге жатпайтын үй-жайды жалдау көптеген заңды тұлғалармен жеке кәсіпкерлер үшін аса маңызды мәселелердің бірі.
Жалға алу (мүліктік несие) келісімшарты бойынша жалдау туралы жалпы ережелерге сәйкес жалға беруші жалға алушыға мүлікті уақытша пайдалану немесе уақытша иелену және пайдалануға беруге міндетті. Келісімшартқа сәйкес жалға алушының жалға алынған мүлікті пайдалану барысында алынған жемісі, өнімі және табысы оның өз меншігі болып саналады. Сонымен жалға алу дегеніміз жылжымалы және жылжымайтын мүлікті, өндіріс құралдарын келісім шартта бекітілген мерзімге мүлікті уақытша пайдалану немесе уақытша иелену және пайдалану мақсатымен жалға алу болып табылады.
Меншікті жалға беру сол меншікті иелену актісі болып табылады. Жалға беруші боп заң бойынша немесе иеленуші атынан меншікті жалға беруге уәкілетті тұлға саналады. Кәсіп орындар мен меншікті оперативті басқару немесе шаруашылықты жүргізу құқығы негізінде иеленген мекемелер немесе арнайы уәкілетті органдар мемлекеттік немесе муниципалдық меншік объектілерін жалға беруші бола алады.
Офисті жалға алудың жолдары
Әрбір адам өмірінде тым болмаса бір рет: Басқаларға қашанғы жұмыс істей беремін? деп ойлаған болар. Дегенмен өз ісін жаңадан бастаған адамдар саны одан әлде қайда кем. Біздің кеңестеріміз дәп сол жүрек жұтқандарға арналады.
Алғашқы қадамдар
Үй-жайды іздестіргендерге беретін кеңесіміз мынадай. Ең алдымен офис сізге не үшін керек, ол өкілдік, сату офисі, шоу-рум, қарапайым офис әлде басқа болу керек пе, жалдауға алынатын офис үшін қанша ақша төлеуге дайынсыз, міне осылардың барлығын анықтап алу керек. Жалға алынатын офиске қойылатын талаптар өзіңіз таңдаған бизенске байланысты болады. Мысалы, интернет-дүкен үшін бірнеше диспетчер отыратын жұмыс орны жеткілікті. Туристік фирма үй-жайды тарихи орталықтан немесе ірі сауда орталығынан ашқан абзал.
Содан кейін офисіңізге адам қаншалықты көп келетінін анықтап алыңыз, бәлкім сізге кіре берісте отыратын хатшы орны бар офис керек шығар. Жетерліктей телефон желісі және өзіңізге ұнайтын интернет-провайдер желісі бар-жоғын анықтап алыңыз. Ең алдымен өзіңізге керекті офиске қойылатын талаптар тізімін құрған жөн. Сол тізімнен шығындарды қысқарту керек болған жағдайда қысқартуға келетіндей талаптарды белгілеңіз. Өйткені қанша қиялдағанмен толық көңілден шығатын офисті жалдау қиын. Әйтеуір бір жері келіспей тұрады.
Бірақ егер сіз офисті орталықтан емес, шет жақтан жалдасаңыз әлгі талаптарыңыздың көбін орынау мүмкін болады.
Іздестіру тәсілдері
Ең бірінші ойға келетін әдіс ол интернет арқылы іздестіру. Шынында да офисті жалға алу деген жазуды шертіп қалсаңыз көптеген варианттарға тап боласыз. Бірақ олардың көбі бір-бірін қайталайтын деректер.
Егер сіз офисті жылжымайтын мүлік агенттігі арқылы іздестірсеңіз, олар сізге ең алдымен келісімшарт құруды ұсынады. Оны кейде тапсырыс келісімшарты, кейде қызмет көрсету туралы келісімшарт деп атайды: осы келісімшарт негізінде агенттік қызметкері сізге үй-жайды көрсетеді. Риэлтор бос жүрмей, сіздің мүддеңізді нақты қорғаййтын адам болу керек, сіз соны талап етуіңіз. Агенттік көрсететін қызмет құны әдетте айлық жалдау төлемінің 50-100%-ын құрайды. Келісімшартта агенттіктің қызметі үшін төлемді тек сіз бен тұрғын үйге жатпайтын үй-жайды иеленуші арасында келісімшарт жасасқаннан кейін төленетіні туралы жазылу керек.
Әрине, сіз офисті толып жатқан бизнес-орталықтар базасы арқылы да өз бетіңізше іздестіре аласыз. Сол анықтамаларда бар ұсыныстардан да өзіңізге лайығын таңдап алуға болады. Иеленуші немесе басқарушы компанияға қоңырау шалып егжей-тегжейін білуге болады.
Көбінесе хабарландырулардағы ақпаратта жалға берілетін үй-жайдың 1 м2 жылдық құны көрсетіледі. Сіз оны тиісті метр санына көбейтіп, 12-ге бөлгенде сол офистің айлық жалдау ақысын анықтай аласыз. Есіңізде сақтаңыз: кейбір жалға берушілер депозит төлеуді талап етеді. Ол шамамен бір айлық жалдау ақысын құрайды.
Тегіннің аты тегін. Егер сіз риэлторға ақша төлеуді артық көрсеңіз, онда белгісіз бір мерзімге өзіңізді риэлтор болуға дайындаңыз. Бұл оңай іс емес. Бір-екі рет қоңырау шалғаннан кейін іздестіруді сол баяғы риэлторға тапсыпратыныңыз әбден ықтимал.
Коммерциялық жылжымайтын мүліктің қосалқы жалгерлігі.
Ішкі жалдауға байланысты қарым-қатынаста қосалқы жалгер ең тиімсіз жағдайда болады. Оның келісімшарты тек қосалқы жалға берушіге ғана емес, меншік иесіне де тәуелді. Бүгін біз қосалқы жалгердің құқығы мен міндеттері жайлы және келісімшартты құру алдында не істеу керек екенін және қолайсыз жағдайларды болдырмау жолдарын қарастырамыз.
Ішкі жалдау туралы келісімшарт жасалғаннан кейін жалға алушы қайталама жалға беруші болып, бірақ сонымен қатар бұрынғыдай жалға алу туралы бастапқы келісімнің толық құқылы қатысушысы бола алады. Оның заң тағдыры негізгі келісімге байланысты.
Иеленуші еркі.
Жалпы ереже бойынша жалға алушы меншікті ішкі жалдауға тек иеленуші (немесе уәкілетті тұлға) рұқсатымен ғана бере алады. Бұны (кейбір айрықшаларды санамағанда) заң талап етеді. Ішкі жалдауға рұқсат жазбаша нысанда жалға алушының өтініші бойынша беріледі. Іс жүзінде меншікті жалға алу туралы келісімшарттардың көбіне ішкі жалдау туралы шарт енгізілген. Кейбір жағдайларда меншік иесі пайдаланушыға меншікті жалға беруді мүлдем рұқсат етпейді, кейде рұқсат етеді, дегенмен барлық жағдайда да жалға берушіден рұқсат алу керек, ол шарт. Үшінші келісімшартта меншік иесі ішкі жалдауға (шектеусіз, немесе кейбір шарт негізінде) алдын ала рұқсатын береді, кейде тіпті пайдаланушыға өзінше шарт қойып, ішкі жалгерлерді өздігінше таңдауға құқылы етеді. Бірақ барлық жағдайда да сақ болған дұрыс. Өйткені кейбір жалпы келісімшарттарда қарама-қайшы сілтеулер болуы мүмкін.
Коммуналдық-пайдалану шығындары және олардың есебі.
Жалға беруші мен жалға алушының арасындағы коммуналдық қызметтер үшін төлемге байланысты қатынастар әр түрлі негізде рәсімделуі мүмкін. Мынадай варианттар кездеседі:
Жалға алушы коммуналдық қызметті ұсынатын жеткізушілермен өздігінше келісімшарт құрады;
Жалға беруші коммуналдық қызметтер құнын жалдлау төлеміне енгізеді;
Жалға алушы коммуналдық қызмет үшін төлемді жалға берушіге жалдау төлемінен бөлек төлейді.
Пайдаланудағы консалтинг не үшін керек?
Әдетте объект иелері өз табыстарын мұқият жоспарлайды. Ал пайдалану шығындарын көбінесе үй-жайдың өзіндік ерекшеліктері мен оның нақты сипаттамасын есепке алмай, шамалап жоспарлайды. Алайда объектіні сауатты пайдалану оның тіршілік әрекеті мен дұрыс күйде болғанының алғышарттары болып саналады.
Үй-жайды пайдалану жүйелі жүргізілу керек. Объектіні пайдалануға тиісті қаражатты тиімді жұмсауды мүмкін ететін сондай жүйе әзірлеуді пайдаланудағы консалтингпен шұғылданатын компаниялар өз мойнына алады. Мамандар иеленуші пайдалануды жоспарлап отырған қызметкерлерді есепке ала отырып пайдалану бағдарламасын құрастырады және үш жылға дейінгі мерзімге тиісті барлық шығындарды көрсете алады.
Мамандар иеленушіге керекті шараларды ұсынады және сол шаралар пайдалануды тиімді етіп, қаражатты дұрыс қолдануды мүмкін етеді, - дейді Евгений Якушин, Бекар компаниясының пайдалану жөніндегі директоры. Қаржыны артық жұмсаған да, жеткіліксіз жұмсаған да пайдалануда қиыншылық туғызады. Қаражатты жеткіліксіз жұмсаған компанияның меншігі тез тозып, ақырында олар меншігін жөндеуге бұдан да көп ақша төлеуге мәжбүр болады.
Пайдалану есебі ғимараттың кез келген кезеңінде де шығарыла береді. Қай кезеңде болмасын пайдалануды бағалау көп мәселені шешуде зор көмегін тигізеді.