Кәсіпорындарды, үйлерді және ғимараттарды жалдау шарты туралы қазақша реферат
Кәсіпорынды жалдау шарты және үйлерді, ғимараттарды жалдау шарты азаматтық заңымен мүлік жалдау шартының жеке түрі ретінде қарастырылады. Оларға арналған нормалар Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 29-тарауындағы § 3 және § 4 сәйкес қарастырылған. Олар үшін жалпы болып табылатыны осы екі шартта жылжымайтын мүлікті жалдауга байланысты жасалатыны. Сонымен қатар, кәсіпорын — жылжымайтын мүліктің ерекше түрі — мүлік кешені болып табылады, кәсіпорынның қызметі жылжымайтын мүліктің басқа түрлерінің қызметінен ерекшеленуіне сәйкес, көрсетілген шарттардың мазмұнында ерекшеліктер бар.
Кәсіпорынды жалдау шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыруы үшін кәсіпорынды ақы төлеп уақытша иеленуге және кәсіпорынды толығымен біртұтас мүлік кешені ретінде пайдалануға, оның ішінде құқық иесінің фирмалық атауына және (немесе) коммерциялық белгісіне, қорғалатын коммерциялық ақпараттың құқығын, сондай-ақ жалға берушінің басқа тұлғаларға беруге құқығы жоқ құқықтар мен міндеттерін қоспағанда, шартта көзделген басқа да айрықша құқықтық объектілерді — тауар белгісін, қызмет көрсету белгісін және т.б. (айрықша құқықтар кешенін) беруге міндеттеледі.
Кәсіпорынды жалдау шарты консенсуалды, өзара және қайтарымды шарт болып табылады. Жалға алушыға мүлікті иеленуге жөне пайдалануға немесе тек қана пайдалануға мүмкіндік беретін мүлік жалдау шартының жалпы ережелерінен ерекшелігі — кәсіпорынды жалдау шартын реттейтін нормалар кәсіпорынды тек біруақтылы иелену мен пайдалануға беруді қарастырады. Бұның себебі бар. Жалға алушыға кәсіпкер болғандықтан кәсіпорынды алғасын оған мүліктік кешен ретінде толық жауапты болады (кәсіпорынның тұтасымен сақталуына жауап береді).
Кәсіпорынды жалдау шартының нысаны
Бұл шарт заңға сәйкес жазбаша нысанда жасалады. Жазбаша нысанда жасалатын басқа шарттардан айырмашылығы кәсіпорынды жалдау шарты кәсіпорынды сатып алу-сату шартымен бірдей оған тараптар қол қойған бірыңғай құжаттарды жасау жолымен жүргізіледі. Кәсіпорынды жалдау шартының талап етілетін жай жазбаша нысанының сақталмауы шарттың жарамсыздығына әкеліп соқтырды. Және де, хаттармен, факстармен айырбас 575-бапқа сәйкес шартты керекті нысанда жасау болып саналмайды. Кәсіпорынды жалдау шарты мемлекеттік тіркелуте тиіс және ол осындай тіркеуден өткен кезден бастап жасалған болып есептеледі.
Заң кәсіпорынды жалдау шартының елеулі жағдайларына тікелей талаптарды атамайды. Сонымен қатар, мүлік жалдау дағдылы шарттарына қарағанда бұл жағдайда нысана туралы жағдай өте маңызды болып саналады және берілетін мүліктік кешеннің барлық құрамдарын туралап тізімдеу қажет. Осымен бірге, үйлер мен ғимараттарды жалдау туралы ережелер кәсіпорынды жалдауға да қолданылатынын мен ғимараттарды жалдау туралы ережелер кәсіпорынды жалдауға да қолданылатынын көрсететін ҚР АК 583-б. 2-тармағында ескеру қажет. Сондықтан кәсіпорынды жалдау шартының елеулі жағдайларына жалдау ақысының мөлшерін де жатқызуға болады.
Кәсіпорынды жалдау шартының элементтері
Кәсіпорынды, жалдау шартының тараптары болып азаматтық-құқықтың әртүрлі субъектілері — жеке және заңды тұлғалар бола алады. Көбінесе мұндай катынастарға кәсіпкерлік қызметтің субъектілері кіреді Мүлікті сенімгерлікпен басқарушы немесе оралымды басқару немесе шаруашылық жүргізу құқығымен мүлікке ие болатын заңды тұлғалар мүліктің меншік иесі келісімімен кәсіпорынды жалға беруші бола алады. Кейбір жағдайларда меншік құқығында мүліктік кешені ретінде кәсіпорынды иеленген кәсіпкерлер болып саналмайтын жеке тұлғалар да жалға беруші бола алады. Мемлекет және әкімшілік-аумақтық бірлестіктер де кәсіпорынды жалға бере алады.
Жалға алушылар болып коммерциялық заңды тұлғалар және жеке кәсіпкерлер табылады. Коммерциялық емес занды тұлғалар рұқсат берілген кәсіпкерлік қызметті жүргізу үшін кәсіпорынды жалға алуларына болады. Жалға алушы болып кәсіпкерлік қызметті енді жүргізуін жоспарлаған жеке тұлға да бола алады. Барлық жағдайда, жалға алушының тарапы жағынан шарттың субъектілік құрамы жалға тапсырылатын мүліктік кешеннің кәсіпкерлік мақсатта тағайындалатынымен белгіленеді. Заң бірнеше тұлғаларға кәсіпорынды бөліп жалға беруді қарастырмайды, егер ол орын алса, онда мүлік жалдауға үйлер мен ғимараттарды жалдау туралы, бірақ кәсіпорынды жалдау туралы емес, жалпы ережелер қолданылады. Кәсіпорынды бөліп жалға беруден, жалға алушы тарапы жағынан тұлғалардың көпшілігін ажырату қажет.
Шарттың нысаны болып кәсіпорын келеді. Ол бұдан бұрын көрсетілгендей (кәсіпорынды сатып алу-сату шарты бойынша) өзінің жұмыс істеуіне қажетті мүліктің барлық турлерін өз құрамына кіргізеді: ғимараттарды, құрылыстарды, жабдықтарды, шаруашылық қосымша заттарды, шикізат, өнімдерді, жер учаскелеріне құқықтарды, талап құқықтарын, қарыздарды және фирмалық атауына, тауар белгісше және басқа да интеллектуалдық меншікке құқықтарды. Сонымен, кәсіпорын құрамына азаматтық құқықтар объектісінің екі топтары кіреді:
1) заттар;
2) мүліктік құқықтар.
Бұл мүлікті жалға бергенде заттардың құқықтық режимін және мүліктік құқықтардың құқықтық режимін, соның ішінде интеллектуалдық меншікке құқықтарды жүзеге асырудың тәртібін сақталуды талап етеді. Жалдау шарты бойынша, талап етуге құқықтың бершуінің ерекшелігі жалға берушінің атынан жалға алушы оларды алады және жалға берушінің борышкерлері қарыздарды қайтару арқылы пайда болған мүлікке меншік құқығы емес, жалдау құқығы бекітіледі. Мүліктік кешен-кәсіпорын құрамына кіретін тектік тұтынылатын заттар мүлік жалдаудың нысанасы болып объективті келе алмайды. Осыған сәйкес, бүл жағдайда мазмұны бойынша заем қатынастарына ұқсас болып келетін, бірақ кәсіпорынды жалдау шартының нормаларымен кешенді реттелетін қатынастар пайда болады. Жалға алушы тектік заттарға меншік құқығына ие болады және келісілген мерзімде осындай мүлікті немесе оның ақшалай эквивалентін (баламасын) қайтаруға міндетті болады. Басқа жақтан, заем шарты бойынша сыйақыны төлеуге қарасты заем берушімен заем алушының құқықтары мен міндеттері дәстүрлі нысанда мұнда жоқ болады.
Жалға берушінің тиісті қызметпен айналысуға берілген лицензия негізінде алған құқықтары, егер занда өзгеше белгіленбесе жалға алушыға берілмеуге тиіс.
Жалға алушыға борыштарын аударғаны туралы жалға беруші өзінің несие берушілеріне жалдау шарты жасалғанға дейін жазбаша түрде хабарлауға міндетті. Олар осындай аударумен келіспеген жағдайда хабарлама алған күннен бастап үш айдың ішінде жалға берушіден тиісті міндеттемелерді тоқтатуын немесе мерзімінен бүрын орындауын және залалды өтеуін талап етуге құқылы. Егер көрсетілген мерзімде осы талаптардың ешқайсысына қойылмаса, несие беруші тиісті борышты жалға алушыға аударуға келісімін берді деп танылады.
Кәсіпорынды жалдау шартының мазмұны
Жалға беруші мүлік жалдаудың басқа да шарттары бойынша сияқты жалға алушыға мүлікті беруге міңдетті. Жалға берушіге кәсіпорынды жалға беруге дайындықпен байланысты ауыртпашылықтар жүктеледі. Оның берілуі өткізу актісі бойынша жасалады. Өткізу актісін жасау мен қол қоюға ұсынуды қоса алғанда жалға берушінің міндеті болып табылады және оның есебінен жүзеге асырылады. Егер кәсіпорында борыштар болса, кәсіпорын жалға алушыға берушіден міндеттемелерді тоқтатуды немесе мерзімінен бұрын орындауды талап еткен несие берушілермен есеп айырысу аяқталғаннан кейін ғана берілуі мүмкін. Жалға алушының басты міндеті жалданған кәсіпорынды шарт жағдайларына және оның құрамына кіретін мүліктің тағайындалуына сәйкес пайдалануды және арендалық төлемдерді (ақыны) төлеуде болып келеді.
Кәсіпорыны жалдау шартының кәсіпкерлік сипаттамасы болған соң кәсіпорынның құрамына кіретін мүлікке билік ету бойынша жалға берушінің құқықтарды едәуір кеңейтілген ҚР АҚ 578-бабының мағынасы бойынша жалға алушы, жалға берілген кәсіпорын мүлкінің құрамына кіретін материалдық құндылықтарды (олар айналым қаражаттарына жатса) егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушінің келісімсіз сатуға, айырбастауға, не қарыз етіп беруге құқылы. Бірақ осының нәтижесінде кәсіпорынның құны азаймауы тиіс. Негізгі қорларды (қаражаттарды) жалға алушы уақытша пайдалануға, қосалқы жалға бере алады немесе осындай мүлік арендасының құқықтары басқа тұлғаға берілуі мүмкін. Жалға алушының мүлікті осылай билеуі өзге тұлғалар құқықтары бұзылуына (кемсітілуіне) әкелмеуге тиіс. Егер жалға берушінің немесе баска тұлғалардың мүддесіне залал келтірілетін болса, жалға алушы оны өтеуге міндетті. Шартпен немесе заңмен жалға алушының мүлікті билік етуге құқықтары шектелуі мүмкін.
Жалға алған мүлікті пайдалану үшін ақы шарт жағдайларына сәйкес төленеді, егер олар шартта қарастырылмаса, онда ақы мүлік жалдау шарттары бойынша ақы төлеу тәртібін бекітетін АК нормаларына сәйкес төленеді. Ең қолданымды (қолайлы) ақы нысандары болып ақшалай төлемдер және өндірілген өнімнің белгілі үлесін бөліп беру келеді. Сондай-ақ, егер жалға алушы мүлікті жақсартатын болса, онда ол жасалған жақсартулардың құнын арендалық төлемдердің есебіне жатқыза алады.
Кәсіпорынды жалға алушының құқықтарының көлемдігі тағы да мынадан көрініс табады. Жалға алушы жалға алынған мүліктік кешеннің құрамына өзгерістер енгізуге, оны қайта құруға, кеңейтуге, техникамен қайта аспаптауға құқылы және осының барлығы жалға берушінің келісімін талап етпейді.
Кәсіпорынды жалдау шарты бойынша мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығы тараптардың арасында басқа мүлік жалдау шарттарының көпшілігіне қарастырылмаса, онда мүлікті күтіп ұстау ауыртпалығы толығынан жалға алушыға жүктеледі. Сондықтан оның үлесуі туралы біз шартты айтып отырмыз. Кәсіпорын арендаторы шарт күшінде болатын барлық мерзімде кәсіпорынның тиісті техникалық күйін қамтамасыз етуге тиіс, оны ағымдағы және күрделі жөндеуін жүргізеді. Осымен бірге жалға алушы жалға алынған мүлікті тұтынумен (пайдаланумен) байланысты барлық өзге де шығындарды көтеруге міндетті. Кәсіпорын күрделі жөндеуін өткізу жалға алушының міндеті болып қаралғасын, оның күрделі жөндеуді жүргізуге кеткен қаражаттарды өтеттіріп алуға құқығы болмайды.
Жалдау шарты тоқтатылған жағдайда кәсіпорын тұтастай мүлік кешені ретінде ережелерді сақтай отырып жалға берушіге қайтарылуға тиіс. Өткізу актісін жасауды және оны қол қоюға табыс етуді қоса алғанда, кәсіпорынды жалға беруге дайындау, егер шартта көзделмесе, бұл жағдайда жалға алушының міндеті болып табылады және соның есебінен жүзеге асырылады.
Жалға алушы кәсіпкерлік қызмет субъектісі болған соң оған берілген мүліктің сақтығы үшін кінәсіз жауапкершілікті қатерді және мүліктің жойылуы немесе бүлінуі бой бермейтін (дүлей) күштердің салдарынан болғанын дәлелдегенде ғана жауапкершіліктен босатылуы мүмкін.